COUR D’APPEL DE [Localité 11]

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N° RG 23/00259 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OBRA

Pôle Civil section 2

Date : 15 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. BIO LES FLOTS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 888334992, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Z]

né le 16 Décembre 1946 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [B] épouse [Z]

née le 01 Janvier 1946 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentéS par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 27 mars puis prorogé au 8 avril et au 15 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Avril 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 202, M. [V] [Z] et Mme [P] [B] épouse [Z] ont donné à bail commercial à Mme [G] [K] un local situé [Adresse 4], à [Localité 15], comprenant une terrasse sur le domaine public.

Le 13 mai 2022, un avenant au bail commercial a été régularisé entre la SASU Bio les flots et le mandataire des époux [Z] quant à l’éventualité d’une réduction de loyer en cas de non renouvellement par la mairie de [Localité 14] de l’autorisation d’exploitation de la terrasse.

Se plaignant de rencontrer des difficultés dans l’exécution du bail, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 129 du code civil, la SASU Bio les flots a assigné [V] [Z] et [P] [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier essentiellement en fixation du loyer annuel et leur condamnation en remboursement des sommes trop-perçues au titre des loyers et au titre du dépôt de garantie.

Par dernières conclusions n°7 notifiées par R.P.V.A le 2 janvier 2025, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1343-5 et 1719 du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, la SASU Bio LES FLOTS sollicite du tribunal judiciaire, à titre principal, de :

● prononcer la nullité des clauses du bail relatives à la location de la jouissance de la terrasse relevant du domaine public louée sans droit ni titre par les consorts [Z] et de condamner ces derniers à lui rembourser les sommes de

—  39. 775,77 euros au titre des loyers indûment perçus pour la location de la jouissance de la terrasse relevant du domaine public, somme avec “intérêt légal” au jour de chaque versement et capitalisation des intérêts,

—  1.237,50 euros au titre de la quote-part du dépôt de garantie inhérente à la location sans droit ni titre, de la jouissance de la terrasse relevant du domaine public, somme avec “intérêt légal” au jour du versement et capitalisation des intérêts,

—  5.625 euros au titre de la quote-part du pas de porte inhérente à la location sans droit ni titre, de la jouissance de la terrasse relevant du domaine public, somme avec “intérêt légal” au jour du versement avec capitalisation des intérêts,

● juger que la superficie réelle du local à prendre en compte est de 40,07 m2 et de fixer le montant du loyer du local pour l’année du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 à “11.410,22 HT”, soit mensuellement 951,66 euros HT et de condamner, en conséquence du différentiel de surface, les consorts [Z] à lui rembourser les sommes de

—  13.161,48 euros indûment perçue pour le calcul du loyer, avec “intérêt légal” au jour de chaque versement avec capitalisation des intérêts,

—  410,48 euros au titre du trop-perçu pour le calcul du dépôt de garantie, avec “intérêt légal” au jour du versement avec capitalisation des intérêts,

—  1 861,18 euros au titre du trop-perçu pour le calcul du pas de porte, avec “intérêt légal” au jour du versement, avec capitalisation des intérêts.

La SASU BIO LES FLOTS sollicite par ailleurs du tribunal, à titre subsidiaire, de fixer le montant du loyer annuel à la somme de 17.199,75 euros HT pour la période du 18 mai 2024 au 30 avril 2025, et de condamner les consorts [Z] à lui rembourser les sommes de

— “3 120 euros " correspondant à la redevance annuelle liée à l’usage du domaine public des années 2022, 2023, 2024, 2025,

— “24 193,16 euros HT”, trop perçue au titre des loyers soit, provisoirement arrêtée au mois d’avril 2025 et à actualiser en fonction de la date du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque perception indue de loyer et capitalisation des intérêts,

—  972,67 euros HT trop perçue au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jour du versement et capitalisation des intérêts,

—  3 750 euros HT trop perçue au titre du pas de porte, avec intérêts au taux légal à compter du jour du versement et capitalisation des intérêts,

—  750 euros trop perçue au titre au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement avec capitalisation des intérêts.

La SASU BIO LES FLOTS demande enfin au tribunal, en tout état de cause, de débouter M. [V] [Z] et Mme [P] [Z] de leurs demandes, de lui accorder un échelonnement de sa dette sur 12 mois, de “juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du règlement de la facture par la SASU BIO LES FLOTS avec capitalisation des intérêts”, et de

● condamner les consorts [Z] à lui rembourser la somme de 792,55 euros au titre des charges indûment perçues au titre des charges du 1er juillet 2020 au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de chaque fin d’exercice avec capitalisation des intérêts,

● dire que pour l’exercice du ler avril 2024 au 31 mars 2025, les appels de provisions pour charges sont établis à la somme de 21,45 euros et de condamner les consorts [Z] à lui rembourser la somme de 5 834 euros au titre de l’impôt foncier indûment payé pour les années 2020, 2021, 2022, 2023, ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque versement avec capitalisation des intérêts, dire qu’aucune dette de taxe foncière ne pourra lui être imputée jusqu’à la production des avis complets de taxe foncière pour le seul local loué et de condamner les consorts [Z] à lui rembourser la somme trop perçue au titre au titre des pénalités de retard soit 829,15 euros avec intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts à compter de chaque versement, dire qu’aucune pénalité de retard ne pourra lui être imputée jusqu’à la décision devenue définitive,

● condamner les consorts [Z] à lui payer les sommes de

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier distinct des loyers, charges, pas de porte et dépôt de garantie indûment payé,

—  15 000 euros au titre de la résistance abusive,

—  13 743 euros au titre de la perte d’une chance de réaliser un excédent brut d’exploitation supérieur depuis le démarrage de l’activité,

—  32 315 euros au titre de la perte d’une chance de vendre le fonds de commerce sur la base d’un chiffre d’affaires supérieur de 25%,

—  720 euros au titre du coût du mesurage du local par le géomètre, intérêts au taux légal,

—  4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A le 26 décembre 2024, au visa des dispositions des articles 1134, 1719 et 1728 du code civil, M. [V] [Z] et Mme [P] [B] épouse [Z] réclament du tribunal le débouté des prétentions de la requérante et reconventionnellement, sa condamnation à leur payer la somme de 4 987,62 euros, dette locative échéance de décembre 2024 incluse avec intérêt au taux de 2% par mois de retard, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 17 mars 2020 souscrit entre eux et la SASU BIO LES FLOTS à effet au 17 mai 2023, et en conséquence d’ordonner l’expulsion de la SASU BIO LES FLOTS ainsi que celles de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, et de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de “l’ancien loyer” jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi que la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. la SASU BIO LES FLOTS et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les consorts [Z].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025 et prorogée au 8 avril puis au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la location abusive d’une terrasse située sur le domaine public, la nullité des clauses du bail relatives à la jouissance de ladite terrasse et la restitution des sommes indûment payées au titre de la location de la terrasse

Aux termes de sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, l’article 1131 du code civil dispose “L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.”

En l’espèce, La SASU BIO [Adresse 10] reproche aux consorts [Z] de louer abusivement la jouissance d’un élément du domaine public, une terrasse, élément substantiel et intrinsèque du bail puisqu’elle y est intégrée, elle en veut pour preuve que le pourcentage de réduction du loyer prévu de 25 % en cas de non renouvellement de l’autorisation d’occupation du domaine public correspond à la quote-part de la superficie pondérée de la terrasse par rapport à la superficie totale consignée sur le bail ; elle ajoute qu’une plainte au pénal a été déposée par ses soins à la gendarmerie de [Localité 16] et qu’une enquête est en cours ; elle sollicite en conséquence le remboursement des sommes indûment perçues par les consorts [Z] au titre de la location de la terrasse relevant du domaine public.

Les consorts [Z] répondent notamment que la requérante n’articule aucun fondement juridique au soutien de sa prétention, qu’elle ne peut invoquer la nullité de la clause afférente à la terrasse en ce qu’elle est exclue des rapports qu’ils entretiennent avec la commune de [Localité 14], et cette éventuelle nullité ne pouvant être soulevée qu’auprès de la juridiction administrative.

Le bail commercial souscrit le 17 mars 2020 par la SASU BIO LES FLOTS porte la mention “Un local commercial de 50 m2 comprenant un toilette, ainsi que la jouissance d’une terrasse d’une superficie de 30 m² prises sur le domaine communal donnant lieu au paiement d’une redevance annuelle prise en charge par le bailleur.”

Par ailleurs un avenant au bail commercial a été régularisé le 13 mai 2022 : “Le présent avenant vient modifier la répartition des charges entre le bailleur et le preneur, en ce qui concerne la redevance liée à l’autorisation par la commune, l’exploitation de la terrasse.

Cette redevance était à la charge du preneur uniquement, compte tenu qu’elle ne peut être accordé qu’à l’exploitant directement de l’établissement.

Il convient de clarifier que la réduction du loyer à hauteur de 25 % prévus dans le bail en cas de non renouvellement par la mairie, d’une autorisation d’exploitation de la terrasse n’est valable que dans le cas où le preneur a bien respecté ses obligations administratives, tels que le dépôt d’une demande d’exploitation lors de son installation ou bien évidemment de l’acquittement de toutes les taxes qui y sont liées”.

Tout d’abord, la demanderesse n’est pas fondée à invoquer des dispositions énoncées plus haut de l’article 1131 du code civil : elles n’étaient plus en vigueur à la date de souscription du contrat.

Pas plus qu’elle n’est fondée à considérer “abusifs” les rapports des bailleurs avec la commune de [Localité 14] s’agissant de l’exploitation de la terrasse litigieuse. Contrairement à ce qu’affirme la SASU BIO [Adresse 9] FLOTS, les consorts [Z] ne louent pas sans droit ni titre cette occupation du domaine public.

Surtout, elle n’a pas pu méconnaître, en s’engageant contractuellement le 17 mars 2020, les mentions claires du bail portant sur l’exploitation d’une partie prise sur le domaine public et ne démontre aucun préjudice qui découlerait de l’exploitation de cette terrasse depuis le 1er mai 2020, étant ajouté la pérennité de l’autorisation de la mairie de [Localité 14] dont bénéficient les époux [Z] en renouvellement de l’occupation du domaine public.

Dès lors, la SASU BIO [Adresse 9] FLOTS ne peut sérieusement reprocher aux consorts [Z] de lui louer un élément du domaine public et ne peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la nullité des clauses relatives à la jouissance de cette terrasse, ce contentieux ne pouvant être élevé qu’auprès de la juridiction administrative.

Pour finir, l’application des clauses précises et claires du bail ne l’autorisent pas à prétendre à la restitution des sommes alléguées payées au titre de la location de la terrasse et des demandes subséquentes relatives aux loyers, aux quote-part du dépôt de garantie et quote-part du pas de porte et des charges. Dès lors La SASU BIO [Adresse 9] FLOTS est déboutée de ses demandes formées à titre principal en remboursement des sommes de 39 775,77 euros au titre des loyers indûment perçus, de 1 237,50 euros au titre de la quote-part du dépôt de garantie et de 5 625 euros au titre de la quote-part du pas de porte.

Sur le droit de la demanderesse en restitution des sommes perçues ensuite de la réévaluation de la surface du local commercial

Selon l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, la SASU BIO LES FLOTS énonce que suite à l’intervention d’un géomètre la superficie totale du local et de la terrasse est erronée en ce que la superficie totale n’est pas de 50 m² ainsi que mentionnée au bail mais de 40,07 m2 soit une différence “de près de 25 %”, que les bailleurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance, et qu’il doit être par conséquent ordonner la répétition de l’indu au titre des loyers du local sans terrasse et avec correction de la surface.

Les consorts [Z] répliquent que le bail commercial du 17 mars 2020 n’est pas fixé par rapport à un prix au mètre carré mais de manière forfaitaire.

La SASU BIO LES FLOTS n’est pas non plus fondée à affirmer qu’il existe une différence de près de 25 % entre la superficie du local consignée aux termes du bail commercial et la superficie réelle établie par géomètre ; en effet, (40,07/ 50 = 0,8014) il s’évince du pourcentage précité de 80,14% que le différentiel de surface est par conséquent de moins de 20%.

La SASU BIO LES FLOTS cite, à l’appui de ses prétentions, un arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la cour d’appel d'[Localité 6], -toutefois non produit au rang des pièces du BNP au mépris des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile-, arrêt qui énonce que le bailleur […] a manqué à son obligation de délivrance : toutefois les éléments dudit dossier soumis à l’analyse de la Cour illustraient une superficie réelle du local de 132 m² pour une valeur de 168,41 m2 portée au bail.

Soit un différentiel de plus de 20 % : cette jurisprudence n’est pas applicable aux faits de la présente espèce.

Et ce d’autant, comme le concluent les consorts [Z], le bail commercial litigieux ne mentionne pas que la fixation du loyer est faite en fonction de la surface du local et il n’apparaît pas davantage que sa surface ait été un élément déterminant dans la volonté de contracter de Mme [G] [K].

La SASU BIO [Adresse 9] FLOTS prétend à la répétition des loyers indus à proportion de la moindre surface, droit qui selon elle n’est pas subordonné à la démonstration d’un préjudice, mais elle ne détermine nullement quel est, à minima, l’incidence de cette marge d’erreur liée à la contenance du local, sur son activité ou sur son chiffre d’affaires.

Étant observé qu’elle a souscrit ce bail commercial étant informée, comme elle l’écrit dans ses conclusions, que le local n’est pas situé dans l’artère la plus commerçante de [Localité 13], en sachant son activité à faible valeur ajoutée et à faible rentabilité, outre son acquisition d’un pas-de-porte sans clientèle et sans matériel sans outillage, et qu’elle était de plus parfaitement informée des importants travaux de réhabilitation à mener, le local étant, selon ses dires, inexploitable en l’état – autant d’éléments qui ne la dissuaderont pourtant pas de réclamer au final plus de 61 000 euros de préjudice financier et assimilé (15 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier, 13 743 euros de perte d’une chance d'”EBE”, 32 315 euros de perte d’une chance de vente du le fonds de commerce.)

La superficie d’un local commercial n’étant pas le seul critère déterminant de la fixation à la fois du montant du loyer, de celui du dépôt de garantie et de celui du pas de porte, la SASU BIO LES FLOTS est déboutée de ses demandes visant à fixer le montant du loyer du local pour la période du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 à “11 410,22 HT” et à condamner les consorts [Z] à lui rembourser les sommes de 13 161,48 euros au titre du calcul du loyer, de 410,48 euros au titre du calcul du dépôt de garantie, et de 1 861,18 euros au titre du calcul du pas de porte.

Elle est également déboutée des demandes subséquentes : celles formées à titre subsidiaire en remboursement des sommes de : 24 193,16 euros HT, trop perçu au titre des loyers, de 972,67 euros HT trop perçu au titre du dépôt de garantie et de 3 750 euros HT trop perçu au titre du pas de porte, et de celle en remboursement des frais de géomètre à hauteur de 720 euros, et enfin celles en indemnisation de la perte d’excédent brut d’exploitation à hauteur de 13 743 euros, évalué de façon arbitraire à 10% du chiffre d’affaire au même motif inopérant du différentiel de surface du local et celle liée au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif d’une prétendue résistance abusive des bailleurs qui entraîne le paiement d’un “loyer démesuré” par rapport à la surface réelle du local, doivent être également rejetées.

Sur les demandes en remboursement des sommes versées au titre de la redevance annuelle et celles au titre des charges, de l’impôt foncier et des pénalités de retard

Au visa des dispositions de l’article 104 du code civil qui disposent que les contrats doivent être négociés, formé et exécuté de bonne foi, la SASU BIO LES FLOTS réclame le remboursement de la redevance versée au titre de l’usage la terrasse pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, en ce que l’avenant précité signé le 13 mai 2022 ne lui est pas opposable dans la mesure où il mentionne en qualité de preneur Mme [G] [K].

Mais Mme [G] [K] ayant été désignée en qualité de preneur aux termes du bail commercial du 17 mars 2020, il convient de débouter la SASU BIO LES FLOTS de sa demande de remboursement de la somme de 3120 euros au titre de la redevance annuelle sur les années 2022 à 2025.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, et aux termes de l’article 768 du même code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

La SASU BIO LES FLOTS réclame le remboursement de la somme de 792,55 euros au titre des charges indûment perçues sur la période du 1er juillet 2020 au 31 mars 2024, et demande au tribunal de dire que pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, les appels de charge “sont de 21,45 euros”.

Mais aucune attestation chiffrée ou pièce précise n’est citée à l’appui de ces prétentions en violation des prescriptions des articles 9 et 768 du code de procédure civile. La SASU Bio BIO [Adresse 10] est par conséquent déboutée des demandes de ces chefs.

Au visa des dispositions impératives de l’article 768 du code de procédure civile, le même constat et même raisonnement prévalent pour la demande en remboursement de l’impôt foncier indûment payé à hauteur de 5 834 euros sur la période du 17 mars 2020 au 31 décembre 2020 et les années 2021 à 2023, étant ajouté que les consorts [Z] versent aux débats tout justificatif utile -leur pièce 26- des taxes foncières considérées sur l’ensemble de ces périodes avec les montants précis à prélever.

La SASU BIO LES FLOTS est également déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, la SASU BIO LES FLOTS ne peut réclamer le remboursement de la somme de 829,15 euros correspondant aux pénalités indûment facturées ensuite écrit-elle “de tout ce qui précède” au titre des loyers indus pour une terrasse qui relève du domaine public, d’un métrage faux, des charges non régularisées “et doute” sur l’imputabilité, aux impôts fonciers non justifiés “et doute”.

La SASU BIO LES [Adresse 7] est également déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes indemnitaires

La SASU BIO LES FLOTS réclame 15 000 euros au titre de la résistance abusive et celle de 32 315 euros au titre de la perte d’une chance de vendre le fonds de commerce sur la base d’un chiffre d’affaires supérieur de 25%.

S’agissant de la demande en paiement de 32 315 euros, la SASU BIO LES FLOTS évoque de la sorte un préjudice complètement fictif, par un calcul sans autre élément de preuve à l’appui de sa démonstration qu’une assertion péremptoire s’agissant des ventes fondées sur un pourcentage de “40 et 150% du chiffre d’affaires” ou encore du choix du taux de 85%.

N’ayant nullement démontré avoir perdu une chance de trouver un acquéreur pour son fonds de commerce, elle est déboutée de ce chef de demande.

S’agissant de la demande en condamnation à des dommages-intérêts pour “résistance abusive”, il convient d’observer qu’elle est redondante avec celle formée au titre du préjudice économique à hauteur également de 15 000 euros dont la SASU BIO LES FLOTS a été déboutée plus haut.

Cette demande ne peut par ailleurs être conditionnée à celle formée à titre conditionnelle des consorts [Z] en résiliation du bail, outre le fait qu’en l’espèce, aucune faute des défendeurs n’est caractérisée. La SASU BIO LES FLOTS est également déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil prescrit que “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Les consorts [Z] ont fait délivrer le 17 avril 2023 un commandement de payer les loyers à la SASU BIO LES FLOTS l’engageant au règlement de sa dette à hauteur de 11 213, 27 euros dans le délai d’un mois.

Les consorts [Z] font valoir que la dette actuelle du preneur n’est toujours pas apurée et qu’elle est actuellement ramenée à 4987,62 euros échéance de décembre 2024 incluse : ils versent à l’appui de leur prétention leur pièce 24.

La SASU BIO LES FLOTS s’oppose à la résiliation du bail : au regard du nombre de ses reproches et de l’ampleur de l’impact financier négatif alléguée aux termes de ses écritures, le tribunal peine à comprendre la nécessité pour la requérante d’exiger de demeurer locataire du local litigieux.

Par ses dernières conclusions, pourtant notifiées le 2 janvier 2025, la SASU BIO LES FLOTS ne fait qu’affirmer avoir procédé au règlement d’un différentiel de loyers à hauteur de 4 530 euros ainsi qu’au règlement du loyer de décembre 2024, sans produire le moindre justificatif aux débats.

Par conséquent, la SASU BIO LES FLOTS est condamnée au paiement de la somme de 4987,62 euros majorée des intérêts contractuels au taux de 2%.

Les bailleurs M. [V] [Z] et Mme [P] [Z] sont par ailleurs fondés à se prévaloir de la clause résolutoire du bail au fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail : il est ainsi fait droit à leur demande de ce chef.

Il convient de surcroît, ainsi que sollicité, d’ordonner l’expulsion de la requérante à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation que les bailleurs déterminent à ce titre au montant de “l’ancien loyer”, sans plus de précision.

Sur la demande de la SASU BIO LES FLOTS en échelonnement de ses dettes sur 12 mois : l’article 1343-5, alinéa1 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le commandement de payer adressé à la SASU BIO LES FLOTS remonte à 12 mois d’ores et déjà, ayant été délivré le 17 avril 2023 : dans les faits la requérante a déjà bénéficié du délai de paiement sollicité et il n’y a pas lieu d’y ajouter.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la SASU BIO LES FLOTS succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50%.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SASU BIO LES FLOTS à payer à M. [V] [Z] et Mme [P] [B] épouse [Z] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle est réclamée, sans différenciation, par la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de ses demandes en remboursement des sommes de 39 775,77 euros au titre des loyers indûment perçus, de 1 237,50 euros au titre de la quote-part du dépôt de garantie et de celle de 5 625 euros au titre de la quote-part du pas de porte,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de ses demandes visant la fixation du montant du loyer pour l’année du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 à 11 410,22 euros HT et la condamnation des consorts [Z] à lui rembourser les sommes de 13 161,48 euros au titre du loyer, de 410,48 euros au titre du dépôt de garantie, 1 861,18 euros au titre du pas de porte,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en remboursement de la somme de 720 euros au titre des frais de géomètre,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en paiement de 13 743 euros au titre de la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires supérieur,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour motif économique,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de ses demandes subsidiaires en remboursement des sommes de “24 193,16 HT” trop perçue au titre des loyers, de 972,67 euros HT trop perçue au titre du dépôt de garantie, de 3 750 euros HT trop perçue au titre du pas de porte,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en remboursement de la somme de 3120 euros au titre de la redevance annuelle sur les années 2022 à 2025,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en remboursement de 792,55 euros au titre des charges indûment perçues sur la période du 1er juillet 2020 au 31 mars 2024,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en fixation des appels de provision à hauteur de 21,45 euros sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en remboursement de l’impôt foncier à hauteur de 5 834 euros sur la période du 17 mars 2020 au 31 décembre 2020 et les années 2021 à 2023,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en remboursement de la somme de 829,15 euros au titre des pénalités indûment facturées,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en paiement de la somme de 32 315 euros au titre de perte de chance de vente du fonds de commerce,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de sa demande en paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la SASU BIO LES FLOTS de ses plus amples demandes dont celle en délais de paiement de ses dettes sur 12 mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 18 mai 2023,

CONDAMNE, par provision, la SASU BIO LES FLOTS à payer à les consorts [Z] la somme de 4987,62 euros au titre du solde des loyers et charges, avec intérêts contractuels de 2%, par mois de retard,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SASU BIO [Adresse 10] et de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 14], avec le concours de la force publique, en tant que de besoin, et l’assistance d’un serrurier,

AUTORISE le séquestre des meubles, équipements, objets mobiliers, garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la SASU BIO LES FLOTS et ceux de tout occupant de son chef,

CONDAMNE la SASU BIO LES FLOTS à payer aux consorts [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant de “l’ancien loyer”, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

CONDAMNE la SASU BIO LES FLOTS aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SASU BIO LES FLOTS à payer aux consorts [Z] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 15 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL