COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

4

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/04095 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N3NE

Pôle Civil section 2

Date : 27 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [R], [U] [I]

née le 15 Novembre 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [D], [F] [A]

née le 09 Septembre 1966 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. AKTIF TRANSAC inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 502 425 572 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [V] [W] Notaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier lors dés débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 27 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat de vente numéro AT 1899 du 24 janvier 2019, Madame [D] [A] a confié la vente de son bien immobilier sis [Adresse 6]) à l’agence immobilière Aktif Transac.

Le 21 janvier 2019, Madame [R] [I] a donné mandat à Monsieur [M] [K], directeur général de l’agence Evoc Immobilier aux fins de rechercher un bien immobilier.

Selon compromis de vente du 6 février 2019 réitéré par acte authentique du 29 mars 2019, Madame [I] va se porter acquéreur du bien appartenant à Madame [A] pour un prix de 148 000 euros. Ces deux actes ont été reçus par Maître [V] [W], Notaire à [Localité 11].

Trois jours avant la signature de l’acte définitif, Madame [I] reçoit de la part de Madame [A] la convocation adressée à cette dernière par le syndic Temic pour l’assemblée générale du 11 avril 2019.

A l’occasion de la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires, Madame [I] a appris que la terrasse/jardinet de 11m2 qu’elle pensait avoir acquis n’était en réalité pas une partie privative mais une partie commune dont l’usage à titre privatif était uniquement « toléré » par la copropriété. C’est également à cette occasion que Madame [I] a appris de Monsieur [N], Président du Conseil Syndical, qu’il avait prévenu, avant la vente intervenue, Madame [A] de la situation et de la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du rappel nécessaire des règles en la matière.

Madame [I] a mandaté la société Foncia le 26 août 2019 pour procéder à une estimation du bien, avec et sans usage du jardinet.

Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et a nommé Monsieur [G] aux fins notamment d’évaluer la perte de la valeur vénale du bien immobilier en raison de l’absence dans l’assiette du bien de ce jardinet/terrasse ainsi que les préjudices subis par Madame [I].

Le rapport d’expertise a été déposé le 18 février 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 septembre 2022, Madame [I] a assigné Madame [A] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 50 000€ à titre de dommages intérêts outre la somme de 2 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire en date des 21 et 25 novembre 2022, Madame [A] a assigné la société Aktif Transac et Maître [V] [W].

Par avis du 17 février 2023, la jonction de la procédure 22/5218 et 22/04095 a été prononcée sous le seul numéro RG 22/04095

***

Par dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2024 par RPVA, Madame [R] [I] sollicite du Tribunal judiciaire :

Vu les dispositions des articles 1103 et suivants, et 1112-1, 1137, 1641 et s. et 1231 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 18/02/2021,

Vu la jurisprudence,

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire du 18/02/2021 en ce qu’il a reconnu la responsabilité de Madame [D] [A] et des professionnels de l’immobilier et l’existence de préjudices y afférents pour Madame [R] [I],

CONDAMNER in solidum :

— Madame [D] [A] sur le fondement de la violation de son obligation pré-contractuelle d’information, ou subsidiairement sur le fondement des manœuvres dolosives dont elle s’est rendue coupable à l’endroit de Mme [R] [I], ou encore plus subsidiairement au titre de la garantie des vices cachés ;

— Et Maître [V] [W] sur le fondement de la commission d’une faute autonome ou de la complicité de la violation d’une obligation contractuelle ;

— Et la SARL Aktif Transac sur le fondement de la commission d’une faute autonome ou de la complicité de la violation d’une obligation contractuelle,

À payer à Madame [R] [I] la somme de 14.250 € (QUATORZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) au titre de la compensation de son préjudice découlant de la perte de chance de conclure la vente à un prix inférieur ou à titre de réduction du prix de vente de l’appartement acquis, ainsi que la somme de 35.750 euros € (TRENTE CINQ MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) pour compenser le préjudice corporel et moral encouru par Madame [R] [I] ensuite des fautes commises de mauvaise foi par Madame [D] [A], Maître [V] [W] et la SARL Aktif Transac,

CONDAMNER in solidum Madame [D] [A], Maître [V] [W] et la SARL Aktif Transac à payer à Madame [R] [I] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et l’ensemble des dépens engagés dans le cadre de la procédure de référé préalablement engagée (notamment droits de plaidoirie, frais de signification d’assignation, frais de signification d’ordonnance…)

DIRE n’y avoir lieu à suppression de l’exécution provisoire qui est de droit, en vertu de l’article 514 du CPC.

Elle expose que Madame [A] avait parfaitement connaissance de la précarité des droits attachés au jardinet/terrasse du bien immobilier qu’elle vendait et a fait preuve de mauvaise foi en dissimulant sciemment ces informations ; que par ses omissions et par la communication tardive de la convocation à l’assemblée générale, elle l’a induite en erreur, ce qui a vicié son consentement ; que ni le Notaire, ni l’agence immobilière n’ont attiré son attention sur la problématique du caractère privatif ou non de ce jardin/terrasse ; qu’enfin, l’attestation d’AB EXPERTISE annexé à l’acte relatif à la superficie du bien mentionne expressément l’existence de ce jardinet/terrasse.

Elle invoque à titre principal, un manquement de Madame [A] à son obligation de bonne foi contractuelle et à son devoir d’information pré-contractuelle de nature à vicier son consentement, et, à titre subsidiaire, le dol et enfin, à titre infiniment subsidiaire, la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Concernant Maître [V] [W], elle soutient que le notaire, en sa qualité de professionnel de l’immobilier et d’officier ministériel, était tenu à une obligation d’information renforcée et d’une obligation de conseil à l’égard des parties et qu’il devait, en qualité de rédacteur d’un acte, vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d’en assurer l’utilité et l’efficacité.

Enfin, concernant l’agence immobilière Aktif Transac, elle expose que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil vis-à-vis de l’acquéreur d’un bien immobilier.

***

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, Madame [D] [A] sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1992 et 1240 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

DÉCLARER que Madame [I] avait parfaitement connaissance avant l’acquisition, tant au moment du compromis que de la signature de l’acte de vente définitif que le bien acheté ne comprenait pas de terrasse/jardinet privatif ;

DÉCLARER que Madame [A] n’a commis aucun manquement à son obligation de bonne foi contractuelle, l’acquéreur ayant été parfaitement informé du caractère de partie commune du jardinet ;

DÉCLARER que Madame [I] ne justifie d’aucun préjudice réparable ;

DÉCLARER que la demande indemnitaire formulée par Madame [I] est forfaitaire, indéterminée, exorbitante et en tout état de cause injustifiée ;

En conséquence,

DÉBOUTER Madame [I] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [A],

Si par extraordinaire, la juridiction de Céans venait à faire totalement ou partiellement droit aux demandes de Madame [I] dirigées à l’encontre de Madame [A], elle ne pourra que :

DÉCLARER que Maître [W] [V], Notaire, domiciliée [Adresse 3] à [Localité 12] a, en sa qualité d’officier public manqué à ses obligations de vérification et de contrôle ainsi qu’à son devoir de conseil vis-à-vis tant de la venderesse, Madame [A], que de l’acquéreur du bien, Madame [I], engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

DÉCLARER que cette faute professionnelle commise par Maître [W] [V] a causé un préjudice certain et direct à Madame [A] laquelle se trouve, de ce fait, assignée sur le fondement des dispositions de l’article 1103 et suivants et 112-1 et suivants du code civil par l’acquéreur du bien en vue de lui verser la somme de 50.000€ à titre de dommage et intérêts pour préjudice subi ;

Y faisant,

DÉCLARER que la société Aktif Transac, a, en sa qualité d’agent immobilier mandaté par Madame [A] en vertu d’un mandat de vente signé le 24 janvier 2019, manqué à ses obligations de vérification et d’information à l’égard tant de la requérante que de Madame [I], engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1992 et 1240 du code civil ;

DÉCLARER que la faute professionnelle grave commise par la société Aktif Transac a causé un préjudice certain et directe à Madame [A] laquelle se trouve, de ce fait, assignée sur le fondement des dispositions de l’article 1103 et suivants et 112-1 et suivants du code civil par l’acquéreur du bien en vue de lui verser la somme de 50.000€ à titre de dommage et intérêts pour préjudice subi ;

EN CONSÉQUENCE :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Maître [W] [V] et la société Aktif Transac à relever et garantir Madame [A] de toute éventuelle condamnation dont elle pourrait faire objet au titre de la présente procédure ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DÉBOUTER Madame [I], Maître [W] ainsi que la société Aktif Transac de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la concluante ;

CONDAMNER Maître [W] [V] à verser à Madame [A] la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi né de la commission par celle-ci, en qualité d’officier public, d’une faute professionnelle grave et manifeste ;

CONDAMNER la société Aktif Transac à verser à Madame [A] la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi né de la commission par celle-ci, en qualité d’agent immobilier, d’une faute professionnelle grave,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [I], Maître [V] [W] et la société Aktif Transac, à payer à Madame [A], la somme de 5000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Si par extraordinaire la concluante fait l’objet d’une quelconque condamnation dont elle ne serait pas relevée et garantie,

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Si les demandes de Madame [A] venaient à prospérer :

RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [I], Maître [V] [W] et la société Aktif Transac aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’il ressort tant des conclusions de Monsieur l’expert Judiciaire que des éléments du dossier, que tant Maître [W], en sa qualité d’officier public, que la société Aktif Transac en sa qualité d’agence immobilière, ont commis des manquements graves à leurs obligations, engageant ainsi leurs responsabilités.

Ce d’autant qu’elle explique avoir rencontré des difficultés médicales en 2017 qui lui ont occasionné des troubles cognitifs sévères et qui ont rendu difficile pour elle de prendre connaissance de l’ensemble des éléments de l’acte et des déclarations rédigées par le notaire, notamment au moment de la réitération de l’acte authentique.

Elle soutient que Madame [I] était parfaitement informée du caractère non privatif du jardinet/terrasse de l’appartement visité et ce dès la signature du compromis, notamment par la communication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de la division. Elle réfute que le certificat d’expertise mentionne la présence de ce jardinet/terrasse.

Elle estime enfin que Madame [I] ne justifie d’aucun préjudice notamment à hauteur des montants qu’elle sollicite.

***

Par conclusions notifiées le 14 février 2024, Maître [V] [W] sollicite du Tribunal de :

Vu le rapport de Monsieur [C],

Vu le règlement de copropriété et ses modificatifs remis à Madame [I],

Vu la convocation à l’assemblée générale de 2019,

Vu le PV d’assemblée générale du 11 avril 2019,

JUGER que Maître [W] ne pouvait accorder à Madame [I] plus de droit que son auteur,

JUGER que Madame [A] n’était pas propriétaire de la terrasse/jardinet,

JUGER que Madame [I] a été informée de cette situation avant l’acquisition et a contracté en connaissance de cause,

JUGER que les actes de Maître [W] sont réguliers et efficaces

EN CONSÉQUENCE

JUGER que Maître [W] n’a pas commis de faute,

JUGER que Madame [A] ne justifie d’aucun préjudice en relation directe de causalité

LA DÉBOUTER de ses demandes,

LA CONDAMNER à payer à Maître [W] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC,

LA CONDAMNER aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

Elle expose avoir parfaitement désigné le bien objet de la vente immobilière dans ses actes et rappelle que la consistance d’un bien est déterminé par l’acte et non par un quelconque diagnostic annexé ; que la description du bien dans l’acte n’a jamais mentionné l’existence d’un jardinet/terrasse.

Elle explique que Madame [I] a reçu toutes les informations utiles, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec ses modificatifs publiés et qu’elle ne s’est pas rétractée dans le délai imparti ; qu’elle a également été informée de la teneur de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et donc de la nature non privative des espaces verts de la copropriété.

Elle estime que seule Madame [A] a décidé de clôturer ce jardinet/terrasse et de le présenter comme privatif à Madame [I] et qu’elle n’était pas informée des difficultés existantes avec le syndic à ce le sujet, de telle sorte que seule Madame [A] est, de par son comportement, responsable du préjudice subi par la demanderesse.

Enfin, elle estime que le préjudice invoqué par Madame [I] n’est ni chiffré, ni justifié.

***

Par conclusions signifiées par RPVA le 30 avril 2024, la société SARL Aktif Transac sollicite du tribunal de :

DÉBOUTER Madame [A] de l’intégralité de ses réclamations dirigées contre la société Aktif Transac,

DÉBOUTER Madame [I] de l’intégralité de ses réclamations dirigées contre la société Aktif Transac,

CONDAMNER Madame [D] [A] à payer à la SARL Aktif Transac, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNER Madame [R] [I] à payer à la SARL Aktif Transac, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens de l’instance,

ÉCARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la société Aktif Transac.

Elle estime, bien qu’une de ses annonces décrivait un extérieur avec jardin, que l’acte de vente et le mandat de vente portaient uniquement sur un appartement, une cave et un parking, de telle sorte que la description du bien ne pouvait pas induire la demanderesse en erreur.

Elle soutient que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable puisqu’elle n’était pas partie à l’instance en référé.

Elle expose que seule Madame [A] a induit Madame [I] en erreur et qu’elle ne saurait venir lui reprocher une erreur quant au périmètre de la vente qu’elle aurait elle-même provoquée. Elle estime que l’agence n’est pas partie au contrat de vente et elle n’a pas à rembourser un prix encore moins solidairement

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024 avec une audience de plaidoirie établie au 25 mars 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.Sur la responsabilité

Sur le manquement de Madame [A]

L’article 1104 du Code civil, qui dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », impose une obligation d’information du vendeur.

L’article 1112-1 du code précité dispose « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ».

L’existence d’une obligation d’information sur le bien vendu, à la charge de tout vendeur, est aujourd’hui acquise et traduit le devoir de loyauté qui doit inspirer les parties tant lors de la formation du contrat que dans le cours de son exécution.

Ainsi, chaque fois que le vendeur détient – ou est censé détenir –, relativement au bien proposé à la vente, des informations qui sont susceptibles d’influencer le consentement de l’acheteur et qui sont légitimement ignorées par celui-ci, il est tenu, au nom de la loyauté contractuelle, de les lui communiquer.

En l’espèce,

Il ressort de l’attestation de l’agence Evoc Immobilier, présente au cours de la visite dudit bien le 28 janvier 2019, que Madame [A] a présenté son bien immobilier comme disposant d’un extérieur composé d’un balcon et d’un jardinet/terrasse attenant, précisant à Madame [I] qu’elle pouvait même envisager de créer un second accès au logement via le portail de ce jardinet en ajoutant une serrure extérieure à la porte-fenêtre existante.

Il ressort de cette même attestation que la venderesse n’a jamais évoqué le statut particulier de cette terrasse ni que le futur acquéreur n’aurait pas la possibilité d’en jouir normalement dans les conditions qu’elle avait pourtant expressément exposées, présentant au contraire le bien comme disposant de cet élément.

Il ressort également des photographies produites par la demanderesse que ce jardinet/terrasse était parfaitement délimité par deux poteaux supportant un portillon et prolongés par des haies, présentant cet ensemble comme étant séparé des parties communes de la copropriété.

En outre, il ne saurait être contesté que Madame [A] avait parfaitement connaissance de ce que ce « jardinet » avait été édifié sur des parties communes par ses propres enfants et en dehors de toute autorisation pour avoir interrogé le président du Conseil syndical à ce sujet courant dès 2018-2019.

Au surplus, Madame [A] a reçu le 22 mars 2019 la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 2019 qui comportait à l’ordre du jour la remise en question de l’usage privatif de ces espaces verts par les propriétaires des rez-de-chaussées sans autorisation.

Auparavant, Monsieur [N], président du conseil syndical, atteste avoir informé Madame [A] avant le 10 mars 2019 de ce qu’un projet de résolution relatif aux espaces verts situés derrière les bâtiments D et E de la résidence allait être pris, que l’assemblée générale du 11 avril 2019 allait rappeler les règles, notamment que ces espaces verts étaient des parties communes.

En outre, Madame [B], membre du conseil syndical, atteste de ce qu’elle et le conseil syndical l’avaient prévenue de la situation.

Néanmoins, Madame [A] n’en avait pas tenu informée l’acheteuse et n’avait remis ladite convocation que tardivement à Madame [I], soit le 26 mars 2019, à peine trois jours avant la signature de l’acte authentique, ne lui permettant que difficilement d’en prendre pleinement connaissance compte tenu du court délai imparti.

Malgré ces éléments et consciente de la difficulté relative à ce « jardinet », Madame [A] a déclaré dans le chapitre « GARANTIE DE POSSESSION » de l’acte notarié du 29 mars 2019 :

« – qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,

— qu’il n’existe aucun empiétement sur le fonds voisin

(…)

— que le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient été régulièrement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires,

(…)

— que le bien n’a pas été modifié de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes ».

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [A] a violé les dispositions précitées et a manqué à son obligation pré-contractuelle d’information.

Sur la faute de l’agence immobilière

L’obligation d’information pesant sur une agence immobilière consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Le devoir de conseil suppose d’attirer l’attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. Le devoir de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client.

En l’espèce,

Il ressort des éléments du dossier que Madame [A] a signé avec l’agence immobilière Aktif Transac un mandat de vente sans exclusivité le 24 janvier 2019 dans lequel le bien est décrit sans mention d’un jardinet.

Par la suite, l’agence Aktif Transac a publié deux annonces concernant ce bien immobilier : une première annonce non datée décrivant l’appartement avec « un séjour ouvrant sur un extérieur avec terrasse de 11m2 » et une seconde, datée du 7 février 2019 (soit postérieurement à la visite du bien le 28 janvier 2019) avec mention « un balcon et petit jardinet de 17m2 » ; que non seulement ces deux annonces ne sont pas datées mais surtout il n’est pas établi que la société Evoc Immobilier, agence immobilière de l’acquéreur, ait entrepris de faire visiter ce bien par le truchement de ces annonces.

Surtout, il ne ressort de la lecture de l’attestation de Monsieur [M] [K], directeur générale de la société Evoc Immobilier, que l’agence Aktif Transac ait bien été présente lors de la visite par Madame [I] du bien le 28 janvier 2019 qui a présenté le bien comme précédemment évoqué.

De plus, il convient de relever que le compromis de vente n’a pas été réalisé par le biais d’un sous-seing privé rédigé par l’agence mais directement par le notaire.

Dès lors, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que l’agence a participé à une présentation tronquée du bien immobilier à Madame [I].

Dès lors, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’agence Aktif Transac.

Sur la faute du notaire

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur l’étendue de leurs droits. Le notaire rédacteur a l’obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente, le devoir de conseil étant le complément de ce devoir d’efficacité.

En outre, le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

L’engagement de la responsabilité civile du notaire suppose, conformément aux exigences de la responsabilité délictuelle, la démonstration d’une faute commise par l’officier public ministériel, directement à l’origine d’un dommage pour la victime. Ainsi, tout manquement à ces obligations est sanctionné par l’engagement de la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil

Les devoirs d’efficacité et de conseil qui incombent au notaire lui imposent d’être curieux et diligent.

Il incombe au notaire d’assumer la charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir de conseil.

En l’espèce,

Le bien, objet du litige, est décrit dans l’acte du 6 février 2019 comme suivant :

« LOT NUMERO DEUX CENT QUARANTE SEPT (247)

Un appartement en rez-de-chaussée à gauche du Bâtiment D d’une surface de 73,82 m² composé de : entrée, hall, trois chambres, salle de séjour, balcon, cuisine, salle de bain, wc et buanderie ; et les cent quarante-huit/dix millièmes (148/10000) des parties communes générales ;

LOT NUMERO DEUX CENT SOIXANTE TROIS (263)

Une cave en sous-sol d’une superficie de 4 m² (C2 sur les plans) et les quatre/dix millièmes (4/10000) des parties communes générales ;

LOTS NUMERO TROIS CENT SOIXANTE SIX (366)

Un parking d’une superficie de 11 m² (N°57 sur les plans) et les deux/dix millièmes (2/10000) des parties communes générales ; »

Lors de l’acte authentique du 29 mars 2019, le bien immobilier est décrit à l’identique et conformément à sa précédente description figurant lors de la précédente vente intervenue entre Madame [A] et son prédécesseur.

Néanmoins, il convient de rappeler que le notaire doit s’informer auprès de ses clients et procéder à des vérifications sur la situation et les caractéristiques du bien concerné et il lui appartient de procéder à une vérification documentaire dès lors qu’il y a une discordance entre les informations qui lui sont communiquées et les pièces annexées à l’acte instrumenté.

En outre, il est par ailleurs constant que le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d’une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues.

Maître [W] a remis, lors de la signature du compromis de vente, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec ses modificatifs publiés. Plus précisément, il résulte du modificatif au règlement de copropriété établi par Maître [J] le 16 juin 1966 que :

« [Localité 9] et plates-bandes :

Dans l’état descriptif de division – règlement de copropriété présentement modifié – il avait été affecté aux appartements du rez-de-chaussée des groupes C, D et E une portion de jardin ou plates-bandes soit entourant, soit devant et derrière lesdits appartements. Ces portions de jardin ou plates-bandes sont supprimées en tant que parties divises attachées aux lots du rez-de-chaussée des groupes C, D et E devant constituer des parties communes générales de l’ensemble de la copropriété ».

En outre, Maître [W] était en possession du rapport d’expertise du Cabinet AB qui, intervenant sur les dires de Madame [A], mentionnait une terrasse – exclue – dans le certificat de superficie.

Cette discordance entre les informations contenues dans l’acte notarié et les pièces annexées à l’acte instrumenté aurait dû l’amener à s’interroger sur les caractéristiques du bien concerné et la situation du jardinet que Madame [A] avait déclarée au Cabinet d’expertise en charge des diagnostics.

Or, il appartenait au notaire, en tant que professionnel tenu à une obligation de conseil à l’égard des parties, de justifier avoir attiré l’attention des parties sur le statut de la terrasse, ce que Maître [W] ne rapporte pas.

Au contraire, Monsieur [K] atteste que la présence de ce jardinet/terrasse avait été évoquée tant lors de la signature du compromis de vente que de la signature de l’acte authentique.

Dès lors, la responsabilité du notaire est engagée en raison du manquement à ses obligations.

2.Sur le préjudice

Sur le préjudice de Madame [I]

Sur la perte de chance

Madame [I] sollicite l’indemnisation de la perte d’une chance de survenance d’un événement positif ou la non-survenance d’un événement négatif, qu’elle précise être, d’une part, la privation de la probabilité d’obtenir le bien acquis à un prix inférieur et, d’autre part, la perte de jouissance de ce jardinet.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la perte de la valeur vénale du bien a été calculée par rapport à la moyenne faite entre la perte de valeur foncière et la pondération des surfaces et estimée à la somme de 5 294 €.

Madame [I] produit une estimation privée établie par Foncia mais qui ne saurait suffire à remettre en cause le montant fixé par l’expert lors d’une expertise au cours de laquelle elle était présente et assistée.

Quant à la perte de jouissance du jardinet, l’expert la fixe à la somme de 4500 € et aucun élément n’est produit par Madame [I] de nature à venir contredire ce montant.

Dès lors, il sera accordé à Madame [I] la somme de 9794 € en réparation de son préjudice et Madame [A] et Maître [W] seront solidairement condamnés à ce titre.

Sur le préjudice moral et corporel

Madame [I] expose qu’elle a subi un préjudice moral et corporel et communique un certificat médical du Docteur [L] [S] du 30 octobre 2023 qui indique qu’ « elle présente depuis 2019 des épisodes anxiodépressifs réactionnels impactant sa vie familiale et professionnelle », sans apporter aucune précision quant à leur origine.

Cependant, il ressort des écritures de Madame [I] qu’à compter de janvier 2019, soit dans un temps très proche de l’acquisition, elle a dû faire face à des contraintes professionnelles certaines et des difficultés personnelles importantes, notamment une séparation d’avec son partenaire de Pacs.

Dès lors, Madame [I] ne justifie ni d’un préjudice moral, ni d’un préjudice corporel en lien avec le présent litige.

Les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur le préjudice de Madame [A]

Madame [A] sollicite la condamnation de Maître [W] à l’indemniser du préjudice subi suite à la commission par celle-ci d’une faute professionnelle.

Néanmoins, sa demande sera rejetée au motif que, d’une part, elle n’établit la réalité d’aucun préjudice et que, d’autre part, sa propre responsabilité est également engagée pour manquement à son obligation d’information.

3.Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Maître [V] [W] et Madame [D] [A], parties succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Maître [V] [W] et Madame [D] [A] à payer à Madame [R] [I] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

De même, l’équité commande de condamner Madame [D] [A] à payer à la société Aktif Transac la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [A] et Maître [V] [W] à régler à Madame [R] [I] la somme de 9794 euros (NEUF MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS) à titre de dommages et intérêts ,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [A] et Maître [V] [W] à payer à Madame [R] [I] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [A] à payer à la société Aktif Transac la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [A] et Maître [V] [W] aux entiers dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE