COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/03457 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZL6

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. VEDAS 34

RCS [Localité 2] 839 734 209,

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par ses co-gérants en exercice,

représentée par Maître Valérie VERNET SIBEL de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 2]

RCS MONTPELLIERE 483 591 749,

dont le siège social est sis [Adresse 3] , prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2005, la SCI Le Mille Pattes a donné à bail à la SARL [Adresse 2] un local à usage commercial d’une superficie de 1009 m2 sis [Adresse 4] à Saint-Jean-de-Védas (34430).

Ce bail est prévu pour l’exploitation l’usage exclusif « de négoce de véhicule neufs, de véhicules d’occasion à l’exception stricte de toutes activités d’entretien et de réparation y afférent et pouvant être considérés comme accessoires », pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 2005 pour se terminer le 31 juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 1 196 euros TTC.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2014, la SARL Le Parc Autos a sollicité auprès de la SCI L’Hours, venant aux droits de la SCI Le Mille Pattes, le renouvellement du bail commercial à compter du 1er août 2014.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SARL [Adresse 2] a sollicité auprès de la SCI Vedas 34, venant aux droits de la SCI L’Hours, le renouvellement du bail commercial à compter du 1er août 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2025 reçu le 7 mai 2025, la SCI Vedas 34 a notifié à la SARL [Adresse 2] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2025, la SCI Vedas 34 a fait assigner la SARL [Adresse 2] devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SCI Vedas 34 demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-2 à R145-8 du code de commerce,

DECLARER la SCI Vedas 34 recevable et bien fondée en ses demandes ;

REJETER les demandes de la SARL [Adresse 2] ;

DIRE ET JUGER que les travaux d’amélioration réalisés par la SARL LE PARC AUTOS (construction d’un local de 25 m²) relèvent du régime de l’article R145-8 du code de commerce et constituent un fondement légitime du déplafonnement du loyer au deuxième renouvellement ;

DIRE ET JUGER que l’évolution démographique et urbanistique de la commune de [Localité 3] constitue une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;

FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 30 000 euros (TRENTE MILLE EUROS) hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2023, aux clauses et conditions du bail échu ;

DIRE ET JUGER que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;

DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

S’ENTENDRE la société [Adresse 2] condamnée au paiement d’une indemnité de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

ORDONNER la désignation de tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce.

Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel à 30 000 euros HT à compter du 1er août 2023, payable mensuellement ;

RESERVER en ce cas les dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SCI Vedas 34 soutient, en s’appuyant sur un rapport d’expertise amiable, que la valeur locative doit être fixée à la somme de 30 000 euros HT par an.

Elle expose que sa demande n’est pas prescrite, le délai biennal ne commençant à courir qu’à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé.

Elle soutient que le bien, objet du bail, est un terrain nu sur lequel le preneur a fait édifier un local d’environ 25 m2. Elle sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé en raison de ces travaux d’amélioration réalisés par le preneur mais également en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité en raison de l’évolution démographique et urbanistique de la commune

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SARL [Adresse 2] demande au juge des loyers commerciaux de

Vu l’article L.145-10 et L.145-60 du code de commerce,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

REJETER l’ensemble des moyens, droits et prétentions contraires de :

A titre principal

DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

DESIGNER un expert, et lui adjoindre pour mission de constater une éventuelle modification à la baisse des facteurs la commercialité des lieux

CONDAMNER la SCI Vedas 34 au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SARL [Adresse 2] soutient la prescription de l’action, le bail ayant été renouvelé, en l’absence de réponse du bailleur, au 23 juin 2023 et l’assignation ayant été délivrée le 22 juillet 2025.

Subsidiairement, elle conteste tous travaux d’amélioration des lieux, soutenant que le local en litige étant présent depuis 2006, soit antérieurement au premier renouvellement du bail. De même, elle réfute toute modification des facteurs locaux de commercialité, critiquant l’expertise amiable produite par le bailleur qui ne fait, selon elle, état que d’une augmentation brute de la population – au demeurant moins importante que celle affichée – mais qui reste taisante sur son effet sur le commerce exercé. A l’inverse, elle soutient une dégradation des conditions d’accès à son local en raison de la modification de la voie d’accès à la parcelle et à la destruction du parking par la SCI Vedas 34.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.

Motifs :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la prescription de l’action

Conformément à l’article L 145-60 du code de commerce, l’action tendant à la fixation du montant du loyer de renouvellement est soumise à la prescription biennale.

Le juge des loyers commerciaux, qui a compétence exclusive pour fixer le prix du loyer, est juge de la recevabilité et de la régularité de la procédure dont il est saisi et a, dès lors, le pouvoir de statuer sur la prescription de l’action introduite.

Par ailleurs, la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux interrompt le délai de prescription.

En ce qui concerne le point de départ du délai de prescription, la jurisprudence procède à une distinction. Ainsi le délai de prescription court à compter de la date d’effet du nouveau bail lorsque l’acceptation du principe du renouvellement est antérieure à la prise d’effet du nouveau bail, quel que soit l’auteur de la demande en renouvellement.

Par contre, le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé à la demande du preneur se situe à la date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date

En l’espèce, le point de départ du nouveau bail doit être fixé, conformément à l’article L 145-12 du code de commerce, au 1er août 2023.

En effet, le preneur ayant notifié sa demande de renouvellement le 22 mars 2023 et le bailleur n’ayant pas explicitement apporté de réponse, il est supposé l’avoir accepté au 22 juin 2023, soit antérieurement au renouvellement du bail.

En outre, la SCI VEDAS 34 a notifié un mémoire préalable le 28 avril 2025 reçu le 7 mai 2025 et cette notification a un effet interruptif de prescription.

Dès lors, le moyen tiré de la prescription de l’action sera rejeté.

Sur l’assiette du bail renouvelé

L’article 555 du code civil, dont il convient de rappeler qu’il n’est pas d’ordre public, dispose que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

L’article R 145-8 du code de commerce prévoit quant à lui que « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

L’article R. 145-9 du même code dispose que « le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée.

Il est de jurisprudence constante que des constructions nouvelles sur un terrain nu constituent des améliorations au sens. R. 145-8 du code précité et ne peuvent dès lors être prises en considération pour la fixation du nouveau loyer que si le bailleur en a directement ou indirectement assumé la charge.

En l’espèce, il ressort du courrier du 26 avril 2025 que le local commercial donné à bail consistait en un terrain nu sur lequel le bailleur a donné l’autorisation au preneur, le 1er septembre 2005, afin d’y faire édifier « un local technique » aux fins d’y servir de bureau de réception.

En suivant, une déclaration de travaux a été déposée auprès de la mairie de [Localité 3] qui a reçu une réponse favorable le 30 juin 2005.

Dès lors, et sans contradiction avec les photographies aériennes communiquées par le preneur en date du 21 août 2006, le preneur a amélioré le bien commercial en y faisant édifier un local.

Néanmoins, pour prendre en compte les améliorations lors du premier renouvellement, le juge doit constater l’existence des ouvrages réalisés par le preneur et dont le bailleur aurait assumé la charge soit de manière directe, soit de manière indirecte et ce pendant la durée du bail à renouveler.

Or, le bailleur n’allègue pas en avoir supporté la charge financière en tout ou en partie et n’apporte aucun élément en ce sens. Au contraire, l’article 5 du contrat de bail prévoit expressément que « le preneur pourra effectuer, s’il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu’il désirera, sous réserve de l’approbation préalable du bailleur. Le coût des travaux susvisés et des honoraires sera réglé directement par le preneur aux entrepreneurs et architectes ».

Dès lors, ces améliorations n’ayant pas été assumées par le bailleur, elles ne peuvent être prises en compte dans la détermination du montant du loyer renouvelé.

Sur la demande de déplafonnement du loyer renouvelé

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Selon l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

A titre préliminaire, dans l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L 145-34 du code de commerce et détaillés à l’article R 145-6 sus visé, il convient de retenir l’intérêt de la modification des facteurs locaux de commercialité au regard du commerce considéré, à savoir le négoce de véhicules.

Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

L’expertise amiable, seul élément produit en ce sens par le bailleur, retient comme évolution notable des facteurs de commercialité l’augmentation de la population de la commune de plus de 46 %. S’il n’est pas contesté que la population de la commune de [Localité 3] a bien augmenté, il apparaît que, selon les chiffres INSEE produits par le preneur, cette augmentation est intervenue en des proportions moins importantes que celles annoncées.

Surtout, il ressort de l’expertise amiable qu’aucune précision n’est apportée sur l’augmentation relevée, notamment une éventuelle l’augmentation de la population active et travaillant en dehors de la commune qui aura besoin d’un véhicule pour ce faire et qui pourrait influer sur l’activité visée.

De même, il n’est pas précisé les lieux d’implantation des constructions nouvelles relevées sur la commune ni précisé en quoi elles pourraient influencer les facteurs de commercialité du commerce.

Pas plus, l’expert n’avance de modifications importantes dans le voisinage du local loué, la seule modification établie étant la suppression par le bailleur du parking limitrophe au local commercial, facteur apparaissant plutôt défavorable au preneur.

Dans ces circonstances, il n’est pas établi une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période de référence par le bailleur.

Il convient de rappeler qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En conséquence de quoi et à ce stade la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée.

Par conséquent, la demande de la SCI Védas 34 de voir le loyer renouvelé porté à la somme de 30 000 euros HT/HC/an sera rejetée.

Sur les autres demandes du bailleur

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que :

« les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Ainsi, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur le sort des intérêts, ce d’autant que le bailleur a été débouté de ses demandes principales et subsidiaires.

Dès lors, les demandes de la SCI Védas 34 relatives aux intérêts et anatocisme seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SCI Védas 34, partie succombante, sera condamnée aux dépens

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI Védas 34 sera condamnée à payer à la SARL [Adresse 2] la somme de 2 500 euros et verra sa propre demande à ce titre rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

REJETTE les demandes de la SARL Le Parc Autos aux fins de voir déclarer l’action prescrite,

DEBOUTE la SCI Védas 34 de sa demande de voir fixer le loyer renouvelé à la somme de 30 000 euros HT/HC/an à compter du 1er août 2023,

DEBOUTE les parties de leur demande subsidiaire de voir ordonner une expertise judiciaire,

DEBOUTE la SCI Védas 34 de sa demande relative aux intérêts légaux,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI Védas 34 aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI Védas 34 à payer à la Sarl [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI Védas 34 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.