COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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1

N° : N° RG 24/01091 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OXMG

Pôle Civil section 1

Date : 10 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro., [Adresse 1] à, [Localité 1], immatriculé sous le numero AF6-646-806 , pris en la personne de son syndic en exercice la SARL 136 GESTION située, [Adresse 2] à, [Localité 2],

représenté par M^e Jean luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame, [M], [B] veuve, [J]

née le 10 Mai 1955 à, [Localité 3] (ALGERIE), demeurant, [Adresse 3]

Monsieur, [E], [J]

né le 13 Février 1996 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 4], [Adresse 5]

représentés par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 12 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 10 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 mars 1999,, [M], [J], née, [B] a fait l’acquisition du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 1], ledit lot étant composé de six appartements de type studio à raison de deux appartements par niveau, représentant 166/1.000èmes des parties communes générales.

Le 11 août 2023, il a été procédé à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, les lots n° 44 à 49 ont remplacé le lot n°1, dans les suites d’une donation en vifs effectuée par, [M], [J], née, [B] au profit de son fils,, [E], [J] des lots 44 et 45.

Par exploits de commissaire de justice en date du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 8] à Montpellier, pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner, [M], [J], née, [B], et, [E], [J] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1353 du code civil, de :

— ordonner en accord avec les défendeurs le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,

— condamner, [M], [J], née, [B] à lui payer la somme de 22.397,01€ avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de distribution de la mise en demeure du 6 avril 2023 sur la somme de 4.462,89 € et à compter de la date de la délivrance de l’assignation de la présente instance,

— condamner, [E], [J] à lui payer la somme de 5.514.32 € avec intérêts au taux légal à compter du| 15 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure du 8 décembre 2023 sur la somme de 690,04 € et à compter de la date de la délivrance de l’assignation de la présente instance,

— ordonner la capitalisation de toutes les sommes par application de l’article 1343-1 du code civil,

— condamner, [M], [J], née, [B] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance,

condamner, [E], [J] à lui verser la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance,

— condamner, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

— depuis des années,, [M], [J], née, [B] ne s’acquitte pas des charges de copropriété, de sorte qu’au 13 février 2024, elle restait redevable de la somme de 18.996,36 € à ce titre,

— il justifie par la production des procès-verbaux d’assemblée générale et du relevé valant décompte de la situation des sommes réclamées au titre des charges,

— , [E], [J] reste quant à lui devoir la somme de 1.373,71 € au titre des charges pour les lots n° 44 et 45,

— le règlement de copropriété mentionne un immeuble unique avec pour parties communes, l’ensemble du sol des parties construites, des cours et des jardins, les murs de façade, les murs mitoyens et toutes les terrasses,

— le lot n°1 a été scindé en 6 lots de la seule initiative de, [M], [J], née, [B],

— celle-ci reconnaît avoir payé des charges, puis avoir cessé de le faire,

— sa demande de désolidarisation du lot n° 1 lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2019 n’a pas prospéré,

— l’élaboration d’un projet de scission décidée lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2023 n’a pas plus abouti,

— ni le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 1985, ni l’acte de vente ne peuvent suffire à démontrer la scission alléguée par les défendeurs pour s’exonérer du paiement des charges,

— depuis l’assignation le montant des charges impayés par les défendeurs a augmenté.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 21 décembre 2025,, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] demandent au tribunal de:

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 19 décembre 2025,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— juger que l’ancien lot n°1, aujourd’hui composé des lots 44 à 49, n’est redevable d’aucune charge de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à, [M], [J], née, [B] la somme de 5.000 € pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à, [E], [J] la somme de 5.000€ pour procédure abusive,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler aux consorts, [J] la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

— la division du lot n°1 a été réalisée en toute légalité,

— ce lot n°1 n’a ni entrée, ni cage d’escalier, ni façade, ni toiture, ni compteurs d’eau et d’électricité en commun avec la copropriété, il ne bénéficie par ailleurs d’aucun service collectif,

— depuis l’assemblée générale du 9 mars 1985, le lot n°1 est désolidarisé du reste de la copropriété, la résolution ayant validé cette désolidarisation est devenue définitive,

— , [M], [J], née, [B] a souscrit pour le lot n°1 une assurance propriétaire non occupant et le lot possède un compteur d’eau individuel depuis des années,

— son acte de vente stipule que son lot ne participe pas aux charges,

— pendant plus de vingt années,, [M], [J], née, [B] n’a été destinataire d’aucun appel de fonds,

La clôture de la procédure a été différée au 19 décembre 2025. A l’issue de l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

➢ Sur le rabat de clôture

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée 19 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires ayant conclu le 6 janvier 2026 postérieurement à la clôture, en l’état de l’accord des parties sur ce point, dans le souci du respect du principe du contradictoire, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et de clôturer la procédure au jour de l’audience pour accueillir les conclusions tardives de la demanderesse.

II . SUR LE FOND

➢Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En application de l’article 3 de la même loi sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le sol, les cours, les parcs, les jardins et voies d’accès.

Aux termes de l’article 8 du même texte, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiées qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Au visa des articles précités, le syndicat des copropriétaires expose que l’acte modificatif évoqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 1985 n’a jamais été rédigé ni soumis au vote des copropriétaires, de sorte que la résolution n°1 de l’assemblée générale du 9 décembre 1985 ne trouve pas application.

Il ajoute que la copropriété n’est pas susceptible de faire l’objet d’une scission, les conditions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’existence de plusieurs bâtiments ne sont pas remplies, dès lors que l’ensemble des actes notariés concernant la copropriété fait état d’un immeuble unique et que les mentions manuscrites d’un bâtiment A et d’un bâtiment B sur le plan présenté par les défendeurs résultent de leur propre fait.

Il rappelle que conformément aux dispositions du règlement de copropriété, sont notamment parties communes, propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires, la totalité du sol des parties construites, des cours des jardins, les gros murs de façade, murs mitoyens ou non, couvertures et terrasses.

Il demande donc de condamner, [M], [J], née, [B] au paiement de la somme de 23.205,12 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2025 et de condamner, [E], [J] au paiement de la somme de 5.514.32 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2025.

Pour justifier du principe et du montant de sa créance au titre des charges, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété en date du 23 janvier 1981 décrivant ainsi la copropriété «une maison d’habitation élevée d’une partie de deux étages, d’une partie de trois étages et d’une partie de quatre étages sur rez-de-chaussée… L’immeuble sera divisé en 26 lots figurants sur cinq plans (rez-de-chaussée, premier étage, deuxième étage, troisième étage et quatrième étage»,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 1985, contenant la résolution n° 1 adoptée à l’unanimité ainsi rédigée: «Monsieur, [N], propriétaire du lot 1 (166 millièmes) désire se désolidariser de l’ensemble de la copropriété. Pour se faire, il propose de prendre à sa charge exclusive toutes les réparations de toiture au-dessus de son lot, ainsi que l’entretien des parties communes afférentes à ce lot. (façade donnant sur la cour) M., [N] ne participera qu’à l’entretien de l’égout sur la cour intérieure, il devra fournir un devis pour la répartition de cet égout et les travaux ne pourront être effectués qu’après acceptation du devis par le syndic. Les frais notariaux relatifs à cette modification du règlement de copropriété seront à la charge exclusive de M., [N]».

— deux actes de vente en date des 11 février et 4 juin 1987 décrivant la copropriété dans les termes suivants «une maison d’habitation élevée en partie de deux étages, en partie de trois étages et en partie de quatre étages sur rez-de-chaussée »,

— deux modificatifs de l’état descriptif de division en date des 22 mai 1992 et 19 janvier 1996 mentionnant un immeuble en copropriété,

— l’acte de vente du lot n°1 rédigé le 30 mars 1999 entre, [D], [S] et, [M], [J], née, [B] faisant notamment référence au règlement de copropriété précité et décrivant le lot n°1 objet de la cession dans les termes suivants : «lot n°1 ledit lot composé de six appartements savoir : au rez-de-chaussée, deux appartements de type studio, au premier étage : deux appartements de type studio, au deuxième étage : deux appartements de type studio et les tantièmes suivants : CENT SOIXANTE SIX,:[Localité 5] (166/1.000èmes) des parties communes générales»,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 octobre 2019, 13 octobre 2020, 22 juillet 2021, 20 juin 2022, 5 juillet 2023, 28 mai 2024 et 28 juillet 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2016 à 2024 et le budget prévisionnel 2026 ainsi que les travaux pour les périodes concernées,

— l’acte de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété réalisée le 11 août 2023 à la requête de, [M], [J], née, [B] remplaçant le lot n°1 en 6 lots distincts numérotés de 44 à 49,

— la notification de transfert de propriété des lots n°44 et 49 réalisé le 11 août 2023 au profit de, [E], [J],

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 avril 2023 mettant en demeure, [M], [J], née, [B] de payer la somme de 14.533,47 € au titre des charges impayées au 1er avril 2023,

— un relevé de compte adressé à, [M], [J], née, [B], le 13 février 2024 mentionnant un solde débiteur de 18.996,36 € au titre des charges impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024,

— un relevé de compte adressé à, [M], [J], née, [B], le 30 octobre 2025 mentionnant un solde débiteur de 23.205,12 € au titre des charges impayées sur la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025,

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 décembre 2023 mettant en demeure, [E], [J], de payer la somme de 690,04 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2023,

— un courrier de, [E], [J], en date du 30 décembre 2023 contestant les sommes réclamées au titre des charges de copropriété sur le fondement de la désolidarisation du lot depuis 1985 et rappelant le projet de scission voté lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 n’ayant pas été suivi d’effet,

— un relevé de compte adressé à, [E], [J], le 15 février 2024 mentionnant un solde débiteur de 1.363,71 € au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2024,

— un relevé de compte adressé à, [E], [J], le 4 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 5.514,32 € au titre des charges impayées sur la période du 1er janvier au 1er octobre 2025.

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[M], [J], née, [B] et, [E], [J], qui contestent être redevables de charges de copropriété, invoquent la résolution n° 1 prise lors de l’assemblée générale du 9 décembre 1985, actant la désolidarisation de leur lot à la copropriété. Ils font également valoir l’acte de vente du 30 mars 1999 indiquant expressément que le lot n°1 ne participe pas aux charges de la copropriété et le courrier du CABINET, [Localité 6], syndic, précisant que par application de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 décembre 1985, le lot n°1 puisqu’il reste copropriétaire, participera à certaines charges générales, (charges d’administration, assurance multirisques habitation des parties communes sauf si le propriétaire du lot n°1 contracte une assurance à titre personnel, entretien de l’égout de la cour intérieure et de tout autre équipement s’il s’avérait que son lot en bénéficiait) et que le syndicat des copropriétaires ne participera pas aux charges des parties communes du lot n°1 telles que décrites dans le règlement de copropriété notamment façades sur cour et sur rue, toiture et planchers, murs réseaux.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats et des explications des parties que comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, la résolution n° 1 prise lors de l’assemblée générale du 9 décembre 1985 accordant au propriétaire du lot 1 la désolidarisation de son lot de l’ensemble de la copropriété n’a fait l’objet d’aucune modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Il est par ailleurs admis que seul le règlement de copropriété définit les droits et obligations des parties au sein de la copropriété, de sorte que les actes de vente ne sont que des contrats conclus entre l’acquéreur et son vendeur, sur la base d’informations transmises au notaire par ces derniers, si bien que la mention selon laquelle le lot n°1 ne participe pas aux charges de la copropriété et la retranscription du courrier du CABINET, [Localité 6] faisant état de la contribution du lot n°1 dans les suites de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 décembre 1985, ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires.

Il ressort en outre de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété réalisé le 11 août 2023 à la requête de, [M], [J], née, [B] que le lot n°1 remplacé par les 6 lots numérotés de 44 à 49 représentent 166 millièmes des parties communes générales,, [M], [J], née, [B] possédant les lots n°45, 46, 47 et 48 et, [E], [J] les lots 44 et 49 à la suite de la donation entre vifs effectuée par, [M], [J], née, [B] au profit de son fils le 11 août 2023.

Dans ces conditions,, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] sont tenus en leur qualité de propriétaires des lots de 44 à 49 de contribuer aux charges communes à proportion du total des tantièmes, soit de 166 millièmes, étant relevé qu’aucune des pièces versées par les défendeurs ne démontrent la possibilité d’une scission de la copropriété.

Tenant les décomptes de charges produits par le syndicat des copropriétaires, il convient de condamner

— , [M], [J], née, [B] au paiement de la somme de 10.885,43€ au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er octobre 2025, déduction faite de la somme de 12.319,69 € mentionnée dans le décompte du 6 avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de distribution de la mise en demeure du 6 avril 2023,

— , [E], [J] au paiement de la somme de 5.514,32 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure du 8 décembre 2023 sur la somme de 690,04 € et à compter de la date de la délivrance de l’assignation de la présente instance.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée.

Le visa de l’article 1343-2 du même code sous-entend une demande de capitalisation des intérêts qui sera accueillie.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation de, [M], [J] au paiement de la somme de 2.000€ et celle de, [E], [J] au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ne justifie ni de la mauvaise foi des défendeurs, ni d’un préjudice indépendant de ce retard.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

➢Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ou d’un appel ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute et l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, au regard de la décision rendue, l’exercice de l’action en justice du syndicat des copropriétaires ne saurait être jugée abusive.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

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[M], [J], née, [B] et, [E], [J] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 19 décembre 2025 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 12 janvier 2026 ;

DÉCLARE recevables les écritures signifiées le 6 janvier 2026 par le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 8] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice ;

CONDAMNE, [M], [J], née, [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 8] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.885,43€ au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er octobre 2025, comprenant l’appel de fonds du quatrième trimestre 2025,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter à compter du 21 avril 2023, date de distribution de la mise en demeure du 6 avril 2023,

CONDAMNE, [E], [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 8] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.514,32 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er octobre 2025, comprenant l’appel de fonds du quatrième trimestre 2025,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter 15 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure du 8 décembre 2023 sur la somme de 690,04 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

REJETTE le surplus des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 8] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice,

DEBOUTE, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, [M], [J], née, [B] et, [E], [J] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.