N° RG 24/02485 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL75

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [I]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEFENDEUR A L’OPPOSITION:

S.A.S.U. -KABANE [I] OPCO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mehdi BENAMEUR, avocat au barreau de [I]

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEMANDEUR A L’OPPOSITION:

Monsieur [S] [O] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e KUPFERBERG, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de [I]

Madame [Q] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e KUPFERBERG, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Février 2026

JUGEMENT :

rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Mehdi BENAMEUR

M^e KUPFERBERG

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 17 août 2021, la SASU KABANE [I] OPCO a donné à bail à Monsieur [S] [O] [J] un logement meublé pour étudiant portant sur une chambre privée en coliving au sein de la résidence [I] situé [Adresse 4] et ce, moyennant un loyer de 490 €.

Madame [Q] [Y] s’est portée caution solidaire par acte du même jour.

Monsieur [S] [O] [J] a quitté le logement le 8 mars 2023 et un état des lieux sortant a été réalisé.

Estimant que Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] étaient redevables de diverses sommes au titre des dégradations du logement, la SASU KABANE [I] OPCO a déposé le 22 novembre 2023 une requête en injonction de payer afin de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 526,50 €.

Selon ordonnance portant injonction de payer en date du 12 septembre 2024, le magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Montpellier a fait droit à cette demande et a enjoint à Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] de payer solidairement la somme de 526,50 €.

Par courrier reçu le 13 novembre 2024 au greffe du tribunal, Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] ont formé opposition à ladite injonction de payer.

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 28 avril 2025. En l’absence de Madame [Q] [Y], la SASU KABANE [I] OPCO a été invitée à faire citer cette dernière à l’audience du 2 juin 2025, ce qui a été réalisé par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2025.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, la SASU KABANE [I] OPCO, représentée par son avocat, demande :

Vu l’article 7c) et 22 de la Loi du 06 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987,

Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 74, 377 et 378 de même code,

Rejeter la demande infondée de la partie adverse ordonnance le tribunal judiciaire de Montpellier de surseoir à statuer

Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [Q] [Y] à payer à la SASU KABANE [I] OPCO la somme de 526,50 euros au titre de la refacturation des travaux locatifs ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [Q] [Y] à payer à la SASU KABANE [I] OPCO la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [Q] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

En défense, Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y], également représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu les articles 3-2, 7 (d) et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code civil

Vu les articles 74 et s. du Code de procédure civile ensemble les articles 377 et 378 du même Code;

Vu les articles 299 et s. du Code de procédure civile ensemble les articles 287 à 295 du même Code ;

Vu les articles 699 et 700 du même Code ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

IN LIMINE LITIS

I – SURSEOIS A STATUER jusqu’au jugement sur le faux devant être rendu par la juge répressif et ce conformément aux termes des articles 74 et s. du Code de procédure civile ensemble les articles 377 et 378 du même Code.

II- A défaut, STATUER sur l’incident de faux et considérer conformément à la procédure de vérification d’écriture des articles 299 et s. du Code de procédure civile renvoyant aux articles 287 à 295, et CONSTATER que l’état de lieux d’entrée est constitutif d’un faux.

En conséquence:

CONDAMNER la SASU KABANE [I] OPCO à une amende civile, ainsi qu’au versement d’une indemnité de 10.000 euros aux demandeurs.

SUR LE FOND

III) A titre principal

— Débouter la SASU KABANE [I] OPCO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la déclarer mal fondée, par application des articles 3-2 et 7 (d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

IV) A titre reconventionnel

— Déclarer recevables et bien fondés les demandeurs en leurs demandes,

— Dire et juger, que la SASU KABANE [I] OPCO a manqué à ses obligations de restitution du dép6t de garantie et d’exécution de bonne foi du contrat de bail

En conséquence :

— Condamner en conséquence la SASU KABANE [I] OPCO à restituer au demandeur l’intégralité du dép6t de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2023, et d’une indemnité égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard

— Condamner la SASU KABANE [I] OPCO à verser aux demandeurs la somme de 5.000 euros sauf a parfaire, au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— Dire et juger que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2023 date de la mise en demeure et ce jusqu’au complet paiement du prix,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

V) Condamner la SASU KABANE [I] OPCO au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SASU KABANE [I] OPCO aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Christian KUPFERBERG, conformément à l’article 699 du Code

de procédure civile,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de l’opposition

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile , l’opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne , ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée le 10 octobre 2024 à étude.

Dès lors, l’opposition formée par Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] 13 novembre 2024 apparaît recevable.

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer « suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».

Il est de jurisprudence constante que cette décision relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, sauf à ce que le sursis soit prévu par la loi.

Or l’article 4 du code de procédure pénale dispose que l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] concluent au sursis à statuer à titre principal dans l’attente d’une décision éventuelle du tribunal correctionnel relativement aux plaintes qui ont été réalisées auprès de Monsieur le Procureur du tribunal judiciaire de Montpellier le 26 août 2025 ainsi que de leur plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d’instruction du tribunal judiciaire de Montpellier, et ce pour faux. En effet, ils indiquent contester avoir signé l’état des lieux d’entrée alors même que la SASU KABANE [I] OPCO verse aux débats cet état des lieux signé soi-disant par eux.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté des faits ainsi que de la possibilité de procéder à une vérification de signature, la demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande de vérification de signature

En application des articles 287 et suivants du code de procédure civile, si une partie dénie son écriture, le Juge procède à la vérification au vu des éléments dont il dispose en enjoignant le cas échéant aux parties de produire les documents utiles à la comparaison et en obtenant de leur part des échantillons d’écritures.

Le Juge des contentieux de la protection ne peut pas statuer en passant outre la contestation, la signature contestée.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] contestent avoir signé l’état des lieux d’entrée. Ils relèvent notamment que la signature de la caution sur l’état des lieux d’entrée ne correspond pas à la signature de l’acte de cautionnement et que la signature de Monsieur [S] [O] [J] sur cet état des lieux ne correspond pas à celle sur l’état des lieux de sortie. De son côté, la SASU KABANE [I] OPCO estime que s’agissant de signatures réalisées sur une tablette, elles sont nécessairement différentes.

Si effectivement il convient de relever que les signatures effectuées sur tablette peuvent s’avérer différentes de celles effectuées manuscritement à l’aide d’un stylo, il n’en demeure pas moins que la comparaison des signatures faites sur tablette dans l’acte de cautionnement et dans l’état des lieux d’entrée s’agissant de Madame [Q] [Y] apparaissent différentes. En effet, sur l’état des lieux d’entrée, il s’agit d’une signature ronde et circulaire alors que celle sur l’acte de cautionnement la signature apparaît plus saillante sans aucun arrondie. De même, s’agissant de Monsieur [S] [O] [J], la signature effectuée sur l’état des lieux de sortie, d’une part, et celle sur l’avenant et la convention de sortie ou encore l’état des lieux de sortie, d’autre part, apparaissent différentes. Sur ces derniers documents, la signature montre clairement des traits horizontaux en forme de S inexistants sur celle de l’état des lieux d’entrée.

Dans ces conditions, il convient de déclarer cet état des lieux d’entrée inopposable au locataire et à la caution et de rejeter la demande tendant à voir constater l’existence d’un faux qui ne relève pas de la compétence du juge saisi en l’état.

Sur les demandes au titre des dégradations

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Par ailleurs en vertu de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil, limitée aux seules réparations locatives, est une présomption simple qui peut être détruite par la preuve contraire. Celle-ci peut être établie par témoignages comme par toute autre moyen.

La SASU KABANE [I] OPCO réclame le paiement par Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] de la somme de 526,50 € déduction faite du dépôt de garantie retenue d’un montant de 350 €. Elle verse aux débats une facture d’un montant de 739 € au titre de la réfection des peintures réalisées par la société AZ services ainsi que des frais de ménage justifié au titre d’une facture établie par [T] [L] pour un montant de 215 €.

Toutefois, l’état des lieux de sortie qui ne mentionne que des murs mal nettoyés ne justifie pas de la réfection de la peinture en deux couches, ce d’autant que les photographies ne corroborent pas cette nécessité. Néanmoins, la facture au titre du nettoyage et du remplacement de 2 couettes, oreillers et alèse, dont le montant n’est manifestement pas excessif, sera retenue à hauteur de 183,50 euros, représentant le montant de la facture de 215 euros déduction faite de la prestation ménage de la chambre de 31,50 euros qui a été déduite par la SASU KABANE [I] OPCO elle-même dans son décompte. A cette somme de 183,50 euros, il convient d’y ajouter la somme de 150 euros au titre des frais de ménage des murs.

Ainsi Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] sont redevables solidairement de la somme de 333,50 euros au titre des dégradations.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration

En vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Cependant, Si l’article précité prévoit dans son alinéa 7 qu’à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie au locataire la sanction encourue est sa majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette sanction trouve à s’appliquer sous réserve que des dégradations ne soient pas constatées dans l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, au regard des dégradations constatées, il convient de constater que la SASU KABANE [I] OPCO, qui a conservé le dépôt de garantie de 350 euros, est donc redevable de cette somme et, après imputations des sommes dues a titre des dégradations, elle sera donc condamnée à verser à Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] la somme de 16,50 euros et ce sans majoration possible et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation .

Sur la demande de la SASU KABANE [I] OPCO au titre de l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, au regard des dégradations, il est clair que Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] ne justifie absolument pas d’une faute de la part de la SASU KABANE [I] OPCO PASSERELLES. Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Ainsi l’article 1219 prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si l’inexécution est suffisamment grave.

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1353 de ce même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

N’incombant pas au juge saisi en l’état de qualifier un document de faux et au regard des dégradations mentionnées, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU KABANE [I] OPCO, partie perdante, sera condamnée aux dépens

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SASU KABANE [I] OPCO sera condamnée à verser à Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer datée du 12 septembre 2024 par Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] et en conséquence MET A NEANT ladite ordonnance ;

DEBOUTE Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] de leur demande de sursis à statuer, de leur demande tendant à constater que l’état des lieux d’entrée est constitutif d’un faux et au titre de l’amende civile ;

CONSTATE que la la SASU KABANE [I] OPCO a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 350 € ;

CONSTATE que Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] sont redevables solidairement de la somme de 333,50 euros au titre des dégradations ;

CONDAMNE en conséquence la SASU KABANE [I] OPCO à verser à Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] la somme de 16,50 euros et ce sans majoration possible au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des dégradations relevées, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation ;

DEBOUTE Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] de leur demande tendant à voir restituer l’intégralité du dépôt de garantie et ce avec indemnité égale à 10 % du montant du loyer mensuel par période concernée ;

DEBOUTE Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU KABANE [I] OPCO à verser à Monsieur [S] [O] [J] et Madame [Q] [Y] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SASU KABANE [I] OPCO aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par la juge et la greffière

La greffière la juge