TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01123 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJMY

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [R]

né le 21 Décembre 1957 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [H] [N] épouse [R]

née le 02 Juin 1956 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [Y]

né le 28 Mai 1982 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Juin 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 octobre 2015, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [B] [Y] un logement sis [Adresse 3] [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 510 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 21 février 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [B] [Y] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 954,75 euros en principal selon décompte arrêté au 10 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 mars 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] ont fait citer Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement du loyer à compter du 22 avril 2024 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— subsidiairement constater la résiliation du bail d’habitation pour défaut de production de l’attestation d’assurance au visa des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 ;

très subsidiairement, prononcer la résiliation du bail d’habitation en vertu des dispositions de l’article 1217 du Code civil ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Y] de corps et de biens du logement situé [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] la somme de 4 796,66 € du fait quoi arrêté au 31 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] une indemnité légale d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit 510 € au jour de la rédaction de la présente assignation ; ce montant étant indexable selon les conditions contractuelles ladite indemnité étant majoré des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— faute pour Monsieur [B] [Y] d’avoir justifié de la vérification annuelle de l’état de la chaudière individuelle gaz ni d’avoir permis l’accès à son logement pour permettre un professionnel chargé de satisfaire à l’issue du commandement qui lui en a été fait, ordonner sa condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire de 200 € visant à couvrir ses frais par le bailleur ;

— condamner Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 300 € au titre de dommages et intérêts conformément aux articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus du sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner Monsieur [B] [Y] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [B] [Y] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 juin 2025 et retenue. Monsieur [C] [R] est présent, Madame [H] [N] épouse [R] est absente. Il sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Il précise que le paiement des loyers a repris et que la dette est d’environ 6 000 euros.

Monsieur [B] [Y], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, ils justifient de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 23 février 2024.

Leur demande formée à l’encontre de Monsieur [B] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 20 octobre 2015 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 février 2024 à Monsieur [B] [Y] pour paiement d’une somme principale de 3 954,75 euros au titre de l’arriéré arrêté au 10 février 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 31 janvier 2025, dont la dette s’élève à la somme de 4 796,66 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 22 mars 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] , Monsieur [B] [Y] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 31 janvier 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 796,66 euros.

Monsieur [B] [Y], absent et défaillant à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [B] [Y], conformément à la demande, à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] la somme de 4 796,66 euros au titre du décompte arrêté à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise relative à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [B] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 510 €.

Sur l’entretien de la chaudière

L’entretien d’une chaudière individuelle incombe au locataire. Il résulte cependant du relevé de charge une facturation pour les communs et un intitulé « entretien chaudière ». Or, la rédaction de ce document et les pièces du dossier ne permettent pas de vérifier s’il s’agit d’une chaudière individuelle dont l’entretien est à la charge du locataire ou collective à l’immeuble. Dans ces conditions, en considération des pièces communiquées, la demande est rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts

Par application de l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il revient au créancier, quel que soit le fondement, d’établir par tous moyens, le préjudice dont il sollicite réparation.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice distinct du retard de paiement des loyers.

Ils sont en conséquence déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [B] [Y] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [B] [Y] est condamné à leur verser la somme de 100 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] recevables en leurs demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 20 octobre 2015 s’est trouvé de plein droit résilié le 22 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [B] [Y] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [Y] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 510 euros, sous réserve de la régularisation et de l’indexation;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] une somme de 4 796,66 euros arrêté à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et avances sur charges, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 février 2025;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] de leur demande afférente à la chaudière ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] et Madame [H] [N] épouse [R] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,