TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01839 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMLM

Section 1

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL – SA HLM, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [K]

né le 18 Janvier 1970 à [Localité 2] (HAUT RHIN), Centre pénitentiaire de [Localité 3], [Adresse 5]

— comparant à l’audience du 07.11.2025

Madame [Y] [W] épouse [K] demeurant [Adresse 6], assistée de son curateur, l’Association APROMA, [Adresse 7],

née le 20 Décembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

— représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 20 juillet 2022, la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM a donné bail à Madame [Y] [W] épouse [K], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 356,32 euros, outre les provisions sur charges d’un montant de 58,79 euros.

En date du 17 mars 2025, la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM a fait délivrer à Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1796.44 euros, au titre des loyers et des charges échus et impayés à la date du 13 mars 2025.

Par exploits séparés de commissaire de justice la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM a assigné le 2 juillet 2025, Madame [Y] [W] épouse [K], le 8 juillet 2025 Monsieur [J] [K] et le 9 juillet 2025 l’association pour la protection des majeurs (APROMA), agissant en qualité de curateur renforcé de Madame [Y] [W] épouse [K], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 7 novembre 2025, puis renvoyée et retenue à l’audience du 6 février 2026.

La CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM, représentée par son conseil a repris le bénéfice de son assignation et demande au tribunal :

— A titre principal,

Constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 18/05/2025;- A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] du logement situé [Adresse 9] à [Localité 5], ainsi que tout occupant de leur chef et avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] au paiement :de la somme de 2707.04 euros au titre de l’arriéré locatif d’un montant arrêté à la date du 30 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer délivré à Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] soit 134.99 euros ;de la somme de 75.96 euros au titre du coût du commandement de payer délivré à l’association APROMA ;de la somme de 25.01 euros au titre du coût de la saisine de la CCAPEX ; – Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] au paiement des loyers et des charges ou indemnités d’occupations égales au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, soit 455,30 euros au jour de la rédaction de la présente assignation ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] aux entiers frais et dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision d’intervenir, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La CDC HABITAT SOCIAL -SAHLM rappelle que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement de leur loyer qui s’élève au montant de 455, 30 euros par mois. Dans ce contexte la CDC HABITAT SOCIAL à fait délivrer un commandement de payer, lequel est demeuré infructueux de sorte que les locataires restent redevables de la somme de 1796, 44 euros au titre des loyers et des charges impayés. Par conséquent la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM sollicite la résiliation du bail ainsi que l’expulsion des locataires.

A l’audience, Madame [Y] [W] épouse [K] représentée par son conseil a repris le bénéfice de ses conclusions du 5 février 2026 et demande au tribunal :

A titre principal,Lui accorder ainsi qu’à Monsieur [J] [K] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette locative ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, Lui accorder des plus larges délais d’évacuation.

Madame [Y] [W] épouse [K] reconnait l’existence de la créance à l’égard de la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM. Cependant, Madame [Y] [W] épouse [K] précise faire l’objet d’une obligation de quitter le territoire qui a eu pour conséquence de la priver de ses droits auprès de la caisse d’allocations familiales, de sorte qu’elle se trouve dans l’impossibilité de s’acquitter des sommes demandées par le bailleur. Dans ce contexte, elle sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Monsieur [J] [K], n’était ni présent, ni représenté, ce dernier étant incarcéré à la date de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM justifie de la notification de la copie de l’assignation au préfet le 15 juillet 2025, ainsi que de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 28 mars 2025, soit dans les délais légaux. Dès lors, il y a lieu de déclarer régulière et recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-68 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] le 17 mars 2025, ainsi qu’à l’association pour la protection des majeurs (APROMA), agissant en qualité de curateur renforcé de Madame [Y] [W], en date du 27 mars 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 1796,44 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire contenue dans le bail dans son article 7, étaient réunies à la date du 18 mai 2025.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM verse au débat le bail d’habitation ainsi que le décompte des loyers et des charges impayés, d’un solde de 1796.44 euros, arrêté au 13 mars 2025.

A l’audience il n’a pas été produit de décompte actualisé.

Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne justifient d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne contestent d’ailleurs pas le montant de la dette.

Il convient en conséquence de les condamner à payer à la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM, la somme de 1796, 44 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, avances sur charges, arrêté au 13 mars 2025.Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, le loyer actuel augmenté des charges ou provision sur charge s’élève à 455, 30 euros par mois.

Il convient de condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 18 mai 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 455, 30 euros, conformément à la demande.

Sur la demande sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM sollicite le versement de la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts. Il convient de relever que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice indépendamment du retard de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] n’ont pas repris le règlement intégral du loyer et des charges. Au contraire, aucun versement n’a été réalisé depuis le commandement de payer.

S’agissant de leur situation personnelle, si Monsieur [J] [K] fait l’objet d’une détention force est cependant de constater que Madame [Y] [W] épouse [K] ne justifie d’aucun revenu.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’absence totale de reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, de l’absence de revenus de Madame [Y] [W] épouse [K], il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [Y] [W] épouse [K] sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux et indique se trouver en situation irrégulière, faisant notamment l’objet d’une obligation de quitter le territoire suivant un arrêté du 27 septembre 2024.

Pour justifier de sa situation, Madame [Y] [W] épouse [K] produit une ordonnance du juge des référés rendue le 2 décembre 2024, lequel l’a débouté de sa demande de suspension de l’exécution de l’arrêté du 27 septembre 2024.

Dans ces conditions, et dès lors que Madame [Y] [W] épouse [K] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM depuis déjà près de dix mois, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Madame [Y] [W] épouse [K] sera donc déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sont solidairement condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de ne pas faire application de s dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM est en conséquence déboutée de sa demande.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 20 juillet 2022 s’est trouvé de plein droit résilié le 17 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 455.30 euros par mois ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM la somme de 1796.44 euros selon décompte du 13 mars 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2025, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM de sa demande de paiement à titre des dommages et intérêts.

DEBOUTE Madame [Y] [W] épouse [K] de sa demande reconventionnelle de délai de paiement ;

DEBOUTE Madame [Y] [W] épouse [K] de sa demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] épouse [K] et Monsieur [J] [K] aux entiers dépens y compris de la somme de 134,99 euros au titre du commandement de payer ;

DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL-SAHLM du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 mars 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,