Tribunal Judiciaire de Nancy, 12 mars 2021, n° 16/04173

TJ Nancy 12 mars 2021

CA Nancy
Infirmation 9 janvier 2023

Arguments

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Accepté
Existence d'un mandat exclusif de vente
La cour a jugé que l'agence avait effectivement fait visiter le bien à Monsieur X et que, malgré la vente directe, elle avait droit à sa commission en vertu du mandat exclusif.
Accepté
Mauvaise foi des époux X
La cour a constaté que les époux X avaient effectivement agi de manière abusive en contournant le mandat de l'agence, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Faute des notaires et avocats
La cour a jugé que les notaires et avocats avaient effectivement commis une faute, justifiant la garantie des condamnations prononcées à l'encontre de Madame G Y.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nancy, 12 mars 2021, n° 16/04173
Numéro(s) :	16/04173

Sur les parties

Avocat(s) :	Yann BENOITJérémy GENY LA ROCCAWilfrid FOURNIERSylvia FERRARI-BLOSCHAnnie SCHAF-CODOGNETBertrand BECKERXavier IOCHUMFrédéric VERRAGrégoire NIANGO
Cabinet(s) :	ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FREDERIC VERRA , AVOCATS A LA COURSCP IOCHUM-GUISO-HURAULTSCP ORIENS AVOCATSSCP BERTRAND BECKER, BLANCHE SZTUREMSKI, ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE
Parties :	S.A.R.L. COTE EST IMMOBILIER

Texte intégral

MINUTE NE : DOSSIER NE : N° RG 16/04173 – N° Portalis DBZE-W-B7A-GFQ6 JUGEMENT DU : 12 Mars 2021 AFFAIRE : S.A.R.L. COTE EST IMMOBILIER C/ D X, E F épouse X, G Y, H A veuve Y, I Y, J Y, K Z, N B-C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. Pierre CASTELLI, 1 vice présidenter

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, vice présidente M. L M, juge

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COTE EST IMMOBILIER, immatriculée au RCS de METZ sous le numéro 477 555 361 prise en la personne de son gérant pour ce domicilié audit siège dont le siège social est sis […] représentée par Maître R S-T de la SCP R S-T ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 40, M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, vestiaire :

DEFENDEURS

Monsieur D X, demeurant […]) représenté par M^e Grégoire NIANGO, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 12

Madame E F épouse X, demeurant […]) représentée par M^e Grégoire NIANGO, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 12

Madame G Y née le […] à […], demeurant […] représentée par Maître Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 16

Madame H A veuve Y née le […] à […], demeurant […]

LORRY LES METZ représentée par Maître Xavier IOCHUM de la SCP IOCHUM & GUISO, avocats au barreau de METZ, vestiaire :, M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 158

Madame I Y née le […] à […], demeurant […] représentée par Maître Xavier IOCHUM de la SCP IOCHUM & GUISO, avocats au barreau de METZ, vestiaire :, M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 158

Monsieur J Y né le […] à […], demeurant […] représenté par Maître Xavier IOCHUM de la SCP IOCHUM & GUISO, avocats au barreau de METZ, vestiaire :, M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 158

INTERVENANT FORCÉ

Maître K Z, demeurant […] représenté par M^e Amandine THIRY, avocat postulant au barreau de NANCY, vestiaire : 167 M^e Bertrand BECKER de la SCP BECKER SZTUREMSKI VAUTHIER KLEIN- DESSERRE avocat au barreau de METZ avocat plaidant

INTERVENANT FORCÉ

Maître N B-C, demeurant […] représenté par M^e Amandine THIRY, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 167 M^e Bertrand BECKER de la SCP BECKER SZTUREMSKI VAUTHIER KLEIN- DESSERRE avocat au barreau de METZ avocat plaidant

Clôture prononcée le : 14 février 2020 Débats tenus à l’audience du : 02 Novembre 2020 Date de délibéré indiquée par le Président : 02 février 2021 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 Mars 2021, nouvelle date indiquée par le Président.

Le : Copie+grosse+retour dossier : Copie+retour dossier :

EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur P Q Y, époux de Madame H A est décédé le […].

Par décision rendue le 16 mars 2009, le tribunal d’instance de METZ a ordonné le partage judiciaire tant de la communauté de biens ayant existé entre les époux Y-A que de la succession de M. P Q Y et il a commis Maître Z, notaire à ARS SUR MOSELLE et Maîtres BONICHOT ET GIRARD, notaires associés à METZ, pour procéder aux opérations de partage.

A la suite du décès de M. P Q Y, Madame G Y, Monsieur J Y, Madame H A veuve Y et Madame I Y (ci-après « les consorts Y ») sont devenus propriétaires indivis d’un terrain constructible situé sur la commune de LORRY-LES-METZ (57050), route de Vigneulles cadastré section 1 n° b/47 12a 27 ca.

Le 4 décembre 2011, la société COTE EST IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 a reçu mandat exclusif de Madame G Y pour le compte de l’indivision Y de rechercher un acquéreur pour ce terrain.

Les 2 juillet et le 9 octobre 2012, l’agence immobilière a établi deux compromis de vente avec l’EURL CA2P auxquels les consorts Y n’ont pas donné suite.

Le 8 octobre 2012, Maître Z, notaire à ARS SUR MOSELLE a fait signer un compromis de vente pour le même terrain par les époux X qui ont offert de verser un prix net vendeur de 165 000 euros.

Par lettres en date du 16 octobre 2012, la société COTE EST IMMOBILIER par l’intermédiaire de son avocat a fait valoir son droit à commission auprès de Maître Z, des époux X et du conseil de M^me G Y, Maître B-C.

***

Par actes d’huissier délivrés les 27 mars et 11 avril 2013, la société COTE EST IMMOBILIER a assigné les consorts Y ainsi que les époux X devant le tribunal de grande instance de METZ pour obtenir réparation pour la perte de sa commission outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par actes délivrés les 19 et le 26 août 2014, Madame G Y a appelé en garantie Maître K Z, notaire et Maître N B-C, son avocate.

Suivant ordonnance rendue le 13 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Suivant ordonnance rendue le 16 septembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Metz a, sur le fondement de l’article 47 du Code de procédure civile, renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de NANCY.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2019, la société COTE EST IMMOBILIER au visa des articles 1134, 1147 et suivants,

et 1382 anciens du Code civil demande au tribunal de :

-déclarer l’action de la SARL COTE EST IMMOBILIER – CENTURY 21 recevable, et sa demande bien fondée,

-condamner in solidum Madame E F et Monsieur D X sur le fondement délictuel, et Madame G Y, Madame H A veuve Y, Madame I Y et Monsieur J Y sur le fondement contractuel, à régler à la SARL COTE EST IMMOBILIER – CENTURY 21 les sommes suivantes :

-15 000 euros à titre d’indemnisation pour perte de sa commission,

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-outre les entiers frais et dépens de la présente instance, et de toutes ses suites,

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

À l’appui de ses écritures, l’agence expose qu’elle bénéficiait d’un mandat de vente exclusif et qu’elle a fait visiter le bien à M. X le 2 mai 2012, de telle sorte que conformément aux clauses figurant au mandat, la vente est réputée avoir été faite par son intermédiaire, ce qui lui ouvre droit au paiement de sa commission de la part des consorts Y ainsi qu’au versement de dommages et intérêts de la part des époux X.

À titre subsidiaire, l’agence fait valoir que si le droit au paiement de sa commission ne lui était pas reconnu elle serait alors fondée à solliciter la condamnation des consorts Y à lui payer des dommages et intérêts d’un même montant au titre de la clause pénale figurant au mandat.

*** Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2019, Monsieur et Madame X demandent au tribunal de :

-débouter la société COTE EST IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

-la condamner à verser à Monsieur et Madame X la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-la condamner à verser les entiers dépens de procédure.

À l’appui de leurs écritures, les époux X nient toute responsabilité. Ils soutiennent qu’il n’existe aucune preuve que M. X aurait visité le bien par l’intermédiaire de l’agence immobilière en l’absence de bon de visite.

*** Dans leurs dernières conclusions écrites notifiées le 9 octobre 2015, Madame H A veuve Y, Madame I Y et Monsieur J Y demandent au tribunal de :

-dire et juger la demande de la SARL COTE EST IMMOBILIER contre Madame A veuve Y, Madame Y et Monsieur Y irrecevable et en tout cas mal fondée,

-débouter la SARL COTE EST IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

Reconventionnellement,

-condamner la SARL COTE EST IMMOBILIER à payer à Madame A veuve Y, Madame Y et Monsieur Y la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner la demanderesse en tous les frais et dépens,

Subsidiairement,

-dire n’y avoir lieu à quelque condamnation in solidum de Madame A veuve Y, Madame Y et Monsieur Y avec les consorts X,

Subsidiairement,

-condamner Madame G Y à garantir Madame A veuve Y, Madame Y et Monsieur Y de toute condamnation éventuelle en principal, intérêts et frais à leur encontre.

Au soutien de leurs écritures, les consorts Y déclarent que la société COTE EST IMMOBILIER avait l’obligation de vérifier l’existence et l’étendue des pouvoirs détenus par Madame G Y. Ils expliquent que conformément au procès- verbal de partage judiciaire en date du 18 novembre 2011, Madame G Y détenait tout pouvoir pour conclure un mandat de vente relatif à la parcelle de terrain litigieuse jusqu’au 1 mars 2012. Un nouveau procès-verbal de partage en date duer

26 mars 2012 ayant néanmoins constaté qu’aucun compromis n’avait été signé, un délai supplémentaire jusqu’au 31 mai 2012 avait été accordé à M^me G Y. Celle-ci n’ayant pas trouvé d’acquéreur à cette date, les défendeurs considèrent être déchargés de toute responsabilité dans la mesure où le mandat dont disposait Madame G Y ne produisait plus aucun effet.

*** Dans ses dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique le 10 novembre 2017, Madame G Y au visa des articles 1152 et 1382 anciens du Code civil, demande au tribunal de :

-recevoir Madame Y en son action en intervention forcée dirigée contre Maître B-C, avocat au barreau de METZ et contre Maître Z, notaire à ARS SUR MOSELLE et la déclarer bien fondée, A titre principal,

-débouter la SARL COTE EST IMMOBILIER de sa demande de règlement de sa commission,

-condamner la SARL COTE EST IMMOBILIER à verser à Madame Y une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-la condamner en tous les frais et dépens de la procédure,

À titre subsidiaire, si le tribunal estimait devoir faire droit aux demandes présentées par la SARL COTE EST IMMOBILIER sur le fondement de la clause pénale,

-réduire la somme accordée à titre de clause pénale à de plus justes proportions,

-débouter la SARL COTE EST IMMOBILIER de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-condamner in solidum Maître Z et Maître B-C à devoir garantir Madame Y de toutes les sommes et condamnations qui pourraient être mises à sa charge au profit de la la SARL COTE EST IMMOBILIER,

-condamner in solidum Maître Z et Maître B-C à verser à Madame Y une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-les condamner en tous les frais et dépens de la procédure.

À l’appui de ses écritures, Madame Y expose qu’il convient de rejeter les demandes de l’agence immobilière puisqu’elle n’est pas en mesure de justifier qu’une visite a effctivement eu lieu notamment par la production d’un bon de visite. Elle rappelle qu’en tout état de cause, le mandat de vente mettait la commission de l’agence à la charge des acquéreurs, et non à sa charge. Elle précise également que les deux compromis de vente signés par l’agence immobilière avec l’EURL CA2P n’ont pu aboutir en raison de l’absence d’accord entre les coïndivisaires, et qu’elle n’avait plus le pouvoir de représenter l’indivision lorsqu’ils ont été conclus.

S’agissant de la demande formée à titre subsidiaire par l’agence immobilière visant à faire application de la clause pénale figurant au mandat, Madame Y entend rappeler que le juge peut en vertu de l’article 1152 ancien du Code civil modifier son montant et le réduire à de plus justes proportions.

Enfin, elle explique avoir appelé en garantie le notaire et son avocat au motif qu’elle avait attiré leur attention dès le 3 octobre 2012 sur l’existence du compromis de vente précédemment signé par l’agence immobilière avec l’EURL CA2P, ainsi que sur les conséquences en résultant relativement à la commission qui lui était due.

***

Dans leurs dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique le 10 octobre 2019, Maîtres Z et B-C demandent au tribunal de :

-dire et juger sans objet l’appel en garantie,

-dire et juger la demande tant irrecevable que mal fondée,

-débouter purement et simplement Madame Y de son appel en intervention forcée et garantie, A titre reconventionnel :

-condamner Madame Y à payer à M^e Z et à M^e B-C la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

-condamner Madame Y à payer à M^e Z et à M^e B-C la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner Madame Y en tous les frais et dépens.

Au soutien de leurs écritures, les défendeurs avancent qu’aucune faute ne peut leur être reprochée. Maître B-C ajoute que M^me G Y ne peut lui faire grief de ne pas lui avoir conseillé de résilier le mandat de vente avec l’agence immobilère, dès lors que Maître Z a accompli cette formalité le 21 juin 2012.

Ils indiquent également que l’agence immobilière échoue à rapporter la preuve de ce qu’elle a fait visiter le bien à Monsieur X en mai 2012, à défaut de produire un bon de visite.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2020 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 2 novembre 2020.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions écrites mentionnées ci-dessus.

Vu les articles 1134, 1147 et 1382 anciens du Code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un procès-verbal de partage judiciaire en date du 18 novembre 2011, M^me H Y, M^me I Y et M. J Y ont donné tous pouvoirs à M^me G Y pour conclure un mandat de vente avec une agence immobilière. Ils ont précisé que les pouvoirs de M^me G Y devaient cesser le premier mars 2012 et qu’un compromis de vente devait avoir été conclu au plus tard à cette date avec l’acquéreur.

En application de ce procès-verbal de partage judiciaire, M^me G Y a conclu avec la société COTE EST IMMOBILIER le 12 décembre 2011 un mandat exclusif de vente pour la recherche d’un acquéreur pour le terrain à bâtir situé à LORRY-LES-METZ.

Aux termes d’un nouveau procès-verbal de partage judiciaire en date du 26 mars 2012, les coïndivisaires ont donné leur accord à la prorogation du mandat exclusif de vente donnée à la société COTE EST IMMOBILIER par M^me G Y jusqu’au 31 mai 2012.

Contrairement à ce que soutiennent les époux X et nonobstant l’absence de bon de visite, il résulte de l’extrait du fichier client produit par la société COTE EST IMMOBILIER duquel il ressort que M. X a appelé le 4 mai 2012 l’agence immobilière en indiquant qu’il n’avait pas reçu les informations sur le terrain de Lorry suite à la visite et du courriel en réponse que lui a adressé le même jour l’agence immobilière dans lequel elle précisait qu’elle lui envoyait le dossier dont elle disposait en agence pour le terrain de Lorry-Les-Metz, que la société COTE EST IMMOBILIER a fait visiter le 2 mai 2012, comme elle l’affirme, le terrain à bâtir à M. X.

A cette date, conformément à ce qui avait été décidé lors des opérations de partage judiciaire ayant eu lieu devant notaire le 26 mars 2012 entre les coïndivisaires, la société COTE EST IMMOBILIER était régulièrement investie d’un mandat exclusif de vente pour rechercher un acquéreur pour le terrain à bâtir situé à Lorry-les-Metz. M^me H A, M^me I Y et M. J Y ne peuvent donc prétendre sur ce point que M^me G Y avait outrepassé ses pouvoirs et leur action dirigée contre elle ne peut ainsi aboutir.

En dépit de l’existence de ce mandat de vente exclusif, le terrain à bâtir a en définitive été vendu directement sans le concours de la société COTE EST IMMOBILIER par les consorts Y aux époux X suivant compromis de vente établi par Maître Z en date du 8 octobre 2012 réitéré par acte authentique le 4 février 2013 .

Toutefois, la société COTE EST IMMOBILIER ayant fait visiter le bien à M. X, l’opération est réputée avoir été conclue au moyen de son entremise de sorte que l’agent immobilier a droit au paiement de la commission qui avait été convenue entre les parties, son montant s’élevant en l’occurrence à 15 000 €.

Les consorts Y seront donc condamnés à payer la somme de 15 000 € à la société COTE EST IMMOBILIER. En l’absence d’insertion d’une clause de solidarité dans le mandat de vente, la condamnation au paiement de la somme de 15000 € sera uniquement conjointe.

A l’évidence en affirmant de manière erronée que M. X n’avait pas visité le bien et en contractant directement avec les consorts Y alors qu’ils avaient connaissance de l’existence du mandat exclusif de vente dont cette société était titulaire pour en avoir été informés par le conseil de la société COTE EST IMMOBILIER par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2012 ( accusé de réception signé le 30 octobre 2012), les époux X ont entendu échapper au paiement de la commission due à l’agence immobilière. Ce faisant, ils ont commis une faute et ils engagent ainsi leur responsabilité délictuelle.

Ils seront dès lors tenus in solidum entre eux et in solidum avec les consorts Y à verser la somme de 15 000 € à la société COTE EST IMMOBILIER en réparation du préjudice qu’ils lui ont occasionné.

Leur mauvaise foi étant caractérisée par les éléments évoqués ci-dessus et leur résistance à l’action engagée par la société COTE EST IMMOBILIER étant donc

abusive, ils seront également condamnés in solidum à lui verser la somme de 2000

€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle a subi.

Par ailleurs, après qu’elle ait indiqué à son avocate,Maître B -C par courriel en date du 25 octobre 2012 qu’elle n’entendait pas signer le compromis de vente conclu directement avec les époux X sans que la société COTE EST IMMOBILIER ne soit indemnisée pour le préjudice qu’elle subissait, M^me G Y a reçu un courriel comminatoire de la part du notaire, Maître Z, le 19 novembre 2012 lui enjoignant de consentir à la vente . M^me G Y n’a donc été pour le moins ni dissuadée ni par le notaire, Maître Z, ni par son avocate, Maître B-C, de conclure la vente directement avec les époux X et elle n’a pas plus été informée des conséquences qui pouvaient s’ensuivre si elle y consentait et ce alors même que ces deux professionnels avaient été avisés par télécopies en date du 16 octobre 2012 adressées par le conseil de la société COTE EST IMMOBILIER de ce que l’agent immobilier entendait réclamer le paiement de sa commission.

Maître Z et Maître B-C ont donc commis une faute. En réparation du préjudice qu’ils ont causé à M^me G Y, ils seront condamnés in solidum à la garantir pour toutes les condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu’en intérêts et frais.

Les dépens seront répartis conformément aux énonciations du dispositif du présent jugement.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au seul profit de la société COTE EST IMMOBILIER et de M^me G Y dans les conditions qui seront fixées également dans le dispositif du présent jugement.

Enfin, au vu de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise

à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. D X et M^me E X in solidum avec M^me G Y, M^me H A veuve Y, Mme

I Y et M. J Y à payer à la société COTE EST

IMMOBILIER la somme de 15 000 € au titre de la commission due en vertu du mandat exclusif de vente en date du 12 décembre 2011 outre la somme de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE en outre in solidum M. D X et M^me E X à payer à la société COTE EST IMMOBILIER la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Maître K Z et Maître N B- C à garantir M^me G Y de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre tant en principal, qu’en intérêts et frais ainsi qu’ à lui payer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. D X et M^me E X in solidum avec M^me G Y, M^me H A veuve Y, M^me I Y et M. J Y aux dépens de l’instance principale et condamne in solidum Maître K Z et Maître N B-

C aux dépens de l’instance en garantie,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres prétentions plus amples ou contraires.

Le greffier Le président