Jugement du : 20 Mars 2026

N° RG n° N° RG 24/01282 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JJQC

Minute n° 26/00063

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] – OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]

RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [X] [I], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 Décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]), a donné à bail à Monsieur [G] [M] l’appartement n°0623, immeuble 6 sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 276,96 euros et d’une provision sur charges de 127,60 euros.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, par acte de Commissaire de justice du 12 mars 2024, fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme principale de 1 327,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2024. Il lui a également été demandé d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 6 novembre 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait assigner son locataire devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [G] [M] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

– ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [G] [M] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– condamner Monsieur [G] [M] au paiement des loyers dus et provisions sur charges selon décompte du 23 mai 2024, soit la somme de 1 306,86 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

– condamner Monsieur [G] [M] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

– dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

– ordonner la production d’assurance contre les risques locatifs de Monsieur [G] [M] et à défaut de respecter ladite injonction, de résilier ledit bail,

– condamner Monsieur [G] [M] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire.

À l’audience du 19 décembre 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3], valablement représenté par Madame [X] [I], salariée, a actualisé sa créance à 1 045,71 euros et maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que le dernier versement effectué par le locataire a été rejeté pour défaut de provision.

Monsieur [G] [M], valablement cité par acte de [Etablissement 1] signifié à Étude, n’était ni présent, ni représenté, et l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de son locataire le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 décembre 2025.

Par conséquent, les demandes de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] seront déclarées recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 31 janvier 2023, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 12 mars 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait commandement à Monsieur [G] [M] de payer la somme de 1 327,03 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte. De plus, la décision de recevabilité rendue par la Commission de surendettement le 28 mai 2024 n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat de bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 13 mai 2024 à 24 h 00, le 12 mai 2024 étant un dimanche.

Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte édité le 19 décembre 2025 qui fait état d’un arriéré locatif de 1 045,71 euros comprenant les loyers et indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Le décompte présenté par l’OPH de [Localité 2] à [Localité 3] étant manifestement fondé et Monsieur [G] [M], absent à l’audience, ne l’ayant pas contesté, il sera condamné à payer au demandeur la somme de 1 045,71 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation, mois de novembre 2025 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, VI, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

2° (…) Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces versées en procédure que Monsieur [G] [M] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 28 mai 2024. Le 12 novembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a décidé de mesures imposées, à savoir la suspension d’exigibilité des dettes de Monsieur [G] [M] pour une durée de 24 mois pour permettre à l’intéressé de retrouver une activité professionnelle. La Commission a précisé que le débiteur devait continuer à régler à échéance ses charges courantes. La dette de Monsieur [G] [M] à l’égard de l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] s’élevait alors à 1 180,33 euros.

Il résulte du décompte produit par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] que Monsieur [G] [M] a repris le paiement de son loyer résiduel depuis le mois de septembre 2025, par prélèvement automatique, bien que le prélèvement effectué le 12 décembre 2025 ait été rejeté.

L’audience a eu lieu le 19 décembre 2025 et l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] n’a pas justifié avoir mis Monsieur [M] en demeure d’exécuter ses obligations.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et l’exigibilité de la dette de Monsieur [G] [M] jusqu’au 12 février 2027 (soit durant deux ans et trois mois à compter du 12 novembre 2025).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [G] [M] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En cas de paiement par Monsieur [G] [M] du loyer et des charges pendant le délai de deux ans et trois mois précité, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [M] et à celle de tous occupants du logement loué, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, sous réserve du respect des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui qui aurait été dû au titre des loyers et des charges si le bail s’était poursuivi, due jusqu’à la libération parfaite des lieux.

Cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’autorisera,

Sur la demande de résiliation du bail en cas de non-production d’une attestation d’assurance :

Compte tenu des éléments qui précèdent, il y a lieu de dire que Monsieur [G] [M] devra justifier auprès de son bailleur d’une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à libération des lieux.

En revanche, la demande de résiliation de bail en cas de non transmission de l’attestation d’assurance, qui demeure à ce stade purement hypothétique, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable les demandes de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] A [Localité 3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le31 janvier 2023 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] A [Localité 3], d’une part, et Monsieur [G] [M], d’autre part, portant sur l’appartement n°0623, immeuble 6 sis [Adresse 4] à [Localité 5], sont réunies à la date du 14 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 1 045,71 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONSTATE que Monsieur [G] [M] a bénéficié le 12 novembre 2025 d’une décision de suspension de l’exigibilité de ses dettes durant une période de vingt-quatre mois rendue par la Commission de surendettement de Meurthe-et-Moselle ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit et de ll’exigibilité de la dette de Monsieur [G] [M] envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] A [Localité 3] pendant un délai de deux ans et trois mois à partir de la date de la décision de suspension de l’exigibilité de ses dettes, soit jusqu ‘au 12 février 2027 ;

DIT que si Monsieur [G] [M] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans de trois mois courant à compter du 12 novembre 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans et trois mois courant à compter du 12 novembre 2025, la clause résolutoire reprendra ses effets et il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Monsieur [G] [M] et de tous occupants de l’appartement n°0623, immeuble 6 sis [Adresse 4] à [Localité 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELLE que si, dans ce délai de deux ans et trois mois courant à compter du 12 novembre 2025,, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT qu’à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans et trois mois courant à compter du 12 novembre 2025, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement sera clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, Monsieur [G] [M] sera tenu au paiement, en deniers ou quittance, de la somme de 1 045,71 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, due à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement, conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que Monsieur [G] [M] devra justifier auprès de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] d’une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à libération des lieux ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] A [Localité 3] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection