TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Octobre 2024

N° RG 22/08427 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X3H4

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[D] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

FONCIA SEINE OUEST

9-11 rue du Débarcadère

92700 COLOMBES

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DEFENDEUR

Monsieur [D] [O]

4 avenue des Tuyas

92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant Elsa CARRA, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [D] [O] dans le règlement des charges dont il est redevable, par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, l’a fait assigner devant ce tribunal.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES SUR SEINE recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Constater que Monsieur [O] [D] n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont il est redevable au 4ème trimestre 2022, à savoir la somme de 8 394,76 €,

En conséquence :

Condamner Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 8 394,76 euros, correspondant aux charges dues, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 578,70 euros à compter du commandement de payer en date du 8 juillet 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus,

Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 3 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamner Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas 92600 ASNIERES SUR SEINE, la somme 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [O] [D] aux entiers dépens.

Monsieur [D] [O] n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 mai 2023.

Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge unique à l’audience du 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger bien fondé » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

I – Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 8 394,76 euros au titre des charges de copropriété.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte communiqué, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 7 242,15 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 1 152,61 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels relèvent de dispositions légales distinctes.

Ainsi, les charges, d’un montant de 7 242,15 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1 152,61 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 7 242,15 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 578,70 euros à compter du commandement de payer du 8 juillet 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte, distinguant les charges et les frais, couvrant la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 février 2020, 18 mai 2021 et 29 novembre 2021, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2021/2022 et 2022/2023,

— une attestation de non-recours relative à ces assemblées générales,

— des appels de fonds.

Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [D] [O] est propriétaire des lots n°39 et 52 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 7 242,15 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal sur la somme de 1 578,70 euros à compter du commandement de payer du 8 juillet 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne distingue pas les charges de copropriété des frais de recouvrement.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter du 4 octobre 2022, date de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des charges réclamées et vaut mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [D] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 242,15 euros au titre des charges dues sur la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022.

III – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 1 152,61 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 578,70 euros à compter du commandement de payer du 8 juillet 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 872 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Il en va de même des frais intitulés « Intérêts de retard », d’un montant total de 1,66 euros, dont il n’est pas justifié.

Seront en revanche retenus les frais relatifs aux mises en demeure avec avis de réception, aux relances et au commandement de payer, d’un montant total de 278,95 euros, ces éléments, qui mentionnent leur coût, étant communiqués.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal sur la somme de 1 578,70 euros à compter du commandement de payer du 8 juillet 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Selon l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne distingue pas les charges de copropriété des frais de recouvrement.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter du 4 octobre 2022, date de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des frais réclamés et vaut mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [D] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 278,95 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022.

Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 873,66 euros sur le compte du défendeur.

IV – Sur la demande tendant à l’application de l’article 1343-2 du code civil

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

L’article 768 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, le demandeur ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa prétention, qui est en outre imprécise.

Celle-ci sera en conséquence rejetée.

V – Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de ce dernier trouble le fonctionnement de la copropriété.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [O], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 7 242,15 euros au titre des charges dues sur la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 278,95 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 30 juin 2020 au 1er octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [D] [O] (873,66 euros) doivent être recrédités sur son compte,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, de sa demande tendant à l’application de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2/4 avenue des Tuyas à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT