TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Octobre 2024

N° RG 22/06815 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XPUI

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “LEONARD DE VINCI” sis 109-119 avenue Edouard Herriot – 2 rue Blaise Pascal – 92350 LE PLESSIS-ROBINSON représenté par son syndic :

C/

[V] [Y], Société FONCIA IMMOBILIAS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “LEONARD DE VINCI” sis 109-119 avenue Edouard Herriot – 2 rue Blaise Pascal – 92350 LE PLESSIS-ROBINSON représenté par son syndic :

Cabinet HOMELAND

7 rue du Progrès

93100 MONTREUIL

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Y]

2 rue Blaise Pascal

92350 LE-PLESSIS-ROBINSON

défaillant

Société FONCIA IMMOBILIAS

Agence FONCIA COLBERT-LIBERTE

2 avenue Léon BLUM

92350 LE PLESSIS-ROBINSON

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant Elsa CARRA, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance persistante de Monsieur [V] [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable et de la carence de son ancien syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS, dans la transmission des éléments nécessaires au recouvrement desdites charges, par actes d’huissier de justice du 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son nouveau syndic, la société HOMELAND, les a fait assigner devant ce tribunal.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal :

— Condamner Monsieur [V] [Y] au paiement d’une somme de 7.141,72 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2022 incluse),

— Condamner Monsieur [V] [Y] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [V] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier « Leonard de Vinci » sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot- 2 rue Blaise Pascal – 92350 Le-Plessis-Robinson une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Subsidiairement :

— Condamner la société FONCIA IMMOBILIAS au paiement de la somme de 4.127,51 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par la copropriété du fait de son manquement à ses obligations professionnelles,

En tout état de cause :

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Monsieur [V] [Y] et la société FONCIA IMMOBILIAS n’ont pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 décembre 2023.

Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge unique à l’audience du 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 7 141,72 euros au titre des charges de copropriété.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte communiqué, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 7 054,72 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 87 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels relèvent de dispositions légales distinctes.

Ainsi, les charges, d’un montant de 7 054,72 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 87 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 7 054,72 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 1er trimestre 2022 incluse.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte, distinguant les charges et les frais, couvrant la période du 26 novembre 2020 au 1er janvier 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2018, 18 mars 2019, 26 novembre 2020 et 7 octobre 2021, qui ont notamment approuvé les comptes de l’exercice 2019/2020 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022,

— une attestation de non-recours relative à ces assemblées générales,

— des appels de fonds.

Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [V] [Y] est propriétaire des lots n°740, 743 et 1123 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier.

Par ailleurs, concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 7 054,72 euros au 1er janvier 2022, déduction faite des frais de recouvrement.

Il convient toutefois d’en déduire la reprise de solde débiteur antérieur, d’un montant de 4 127,51 euros, dont il n’est pas justifié.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 2 927,21 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.

En conséquence, Monsieur [V] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 927,21 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 inclus.

III – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 87 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais afférents aux mises en demeure des 15 juin 2021, 26 août 2021 et 8 décembre 2021, d’un montant total de 87 euros, ne peuvent être retenus, lesdites mises en demeure n’étant pas communiquées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 et devra recréditer la somme de 87 euros sur le compte du défendeur.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [V] [Y]

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de ce dernier l’a contraint à faire l’avance des sommes dues.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de relever que le défendeur a déjà été condamné en raison de charges impayées, ce par jugement du tribunal d’instance d’ANTONY en date du 16 août 2019.

Aussi, ses manquements répétés et injustifiés à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

V – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société FONCIA IMMOBILIAS

Subsidiairement, si tout ou partie de ses demandes étaient rejetées au motif que sa créance n’est pas suffisamment justifiée, le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société FONCIA IMMOBILIAS au paiement de la somme de 4 127,51 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que cette dernière, ancien syndic de l’immeuble, ne lui a pas transmis un décompte de la dette du défendeur portant sur la période du 15 février 2019 à la fin de son mandat de syndic, ni l’ensemble des appels de fonds, de travaux et de régularisation de charges intervenus sur cette période.

Selon l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à la cause, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas sollicité, en application du dernier alinéa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la remise sous astreinte des pièces comptables permettant de justifier du solde débiteur antérieur de Monsieur [V] [Y], ne communique aucun élément de nature à établir le montant de ce solde débiteur antérieur et ainsi le quantum du préjudice qu’il aurait subi.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société FONCIA IMMOBILIAS.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

VII – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, la somme de 2 927,21 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022 inclus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [V] [Y] (87 euros) doivent être recrédités sur son compte,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société FONCIA IMMOBILIAS,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LEONARD DE VINCI sis 109 – 119 avenue Edouard Herriot et 2 rue Blaise Pascal à LE-PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT