TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Janvier 2025

N° RG 23/07413 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YWXB

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble numéros 42 à 46 boulevard Charles de Gaulle 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE représenté par son syndic :

C/

[F] [P], [V] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble numéros 42 à 46 boulevard Charles de Gaulle 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE représenté par son syndic :

SERGIC

6 rue Konrad Adenauer

59290 WASQUEHAL

représentée par M^e Marie-yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

DEFENDEURS

Monsieur [F] [P]

42, boulevard Charles de Gaulle

92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE

défaillant

Madame [V] [P]

42, boulevard Charles de Gaulle

92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 42 à 46, boulevard Charles de Gaulle à VILLENEUVE-LA-GARENNE (92390) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [F] [P] et de Mme [V] [P] dans le règlement des charges dont ils sont redevables malgré une précédente condamnation prononcée par la cour d’appel de VERSAILLES le 6 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société SERGIC les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 septembre 2023, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [V] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble numéros 42 à 46 Boulevard Charles de Gaulle à Villeneuve-la- Garenne représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC, une somme de 18.443,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023,

Les CONDAMNER solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble numéros 42 à 46 Boulevard Charles de Gaulle à Villeneuve-la-Garenne représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [V] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble numéros 42 à 46 Boulevard Charles de Gaulle à Villeneuve-la Garenne représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC, représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONSTATER qu’en vertu de l’article 514-3 du Code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

M. [F] [P] et Mme [V] [P], ci-après les consorts [P], assignés par actes délivrés en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas, hormis les cas limitativement définis par la loi, de droit à la partie qui les requiert, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 18.443,93 euros au titre des charges, travaux et frais arrêtés au 22 août 2023. Le syndicat des copropriétaires explique que cette somme de 18.443,93 euros correspond :

— à hauteur de la somme de 15.745,15 euros, aux charges, travaux et frais dus depuis l’appel de pro-vision sur charges du 1er trimestre 2020, après imputation du virement en date du 22 août 2023 pour un montant de 28.000 euros,

— à hauteur de la somme de 2.698,78 euros, au commandement de payer signifié le 21 janvier 2015, à l’appel de fonds 4ème trimestre 2014, à l’appel de fonds du 1er trimestre 2015, à l’appel de fonds tra-vaux n°2 votés par l’assemblée générale du 23 juin 2014, aux charges, travaux et frais dus du 1er octobre 2009 au 3ème trimestre 2014 qui n’avaient pas été retenus par la cour d’appel de VER-SAILLES dans son arrêt confirmation de ce chef en date du 6 juillet 2022.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 18.058,05 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 385,88 euros (193,88 euros au titre du commandement de payer en date du 21 janvier 2015 et 192 euros au titre des frais de « renvoi du dossier en procédure »), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 18.058,05 euros au titre des charges arrêtées au 22 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte pour la période du 1er trimestre 2020 au 22 août 2023, et une situation de compte adressée à Monsieur [F] [P] présentant un historique du 1er janvier 2006 au 22 décembre 2016,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 février 2021, 1er février 2022, 28 juin 2021, 29 septembre 2022, et 26 juin 2023,

— différents appels de charges et fonds de travaux,

— une mise en demeure d’avocat en date du 24 juillet 2023 tendant à obtenir le paiement de la somme de 43.709,22 euros (accusé de réception produit),

— un arrêt de la cour d’appel de VERSAILLES en date du 6 juillet 2022 ayant confirmé le jugement de ce tribunal en date du 15 juillet 2019 qui avait condamné M. et Mme [P] à payer au syndi-cat des copropriétaires la somme de 12.066,94 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2018, appel provisionnel pour le quatrième trimestre 2018 inclus, augmentée des inté-rêts au taux légal à compter du 31 décembre 2018, la somme de 52,18 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts, mais aussi la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, ajoutant une condamnation au paiement de la somme de 642,18 euros au titre de charges impayées pour l’année 2019, la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil et la condamnation aux dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les consorts [P] sont propriétaires des lots n°14 et 89 de l’état descriptif de division.

Pour la période antérieure aux causes de l’arrêt du 6 juillet 2022, faute de produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les budgets objet des appel de fonds du 4ème trimestre 2014, du 1er trimestre 2015, des fonds travaux n°2 et autres charges et travaux pour la période du 1er octobre 2009 au 3ème trimestre 2014, la demande de paiement de ces chefs formée par le syndicat des copropriétaires sera de nouveau rejetée. En effet, compte tenu des termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci ne peut se contenter de produire des relevés de compte et appels de fonds pour justifier du bien-fondé de sa créance.

Pour la période postérieure, soit du 1er janvier 2020 au 22 août 2023, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 février 2021, 28 juin 2021, 1er février 2022, 29 septembre 2022 et 26 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, il apparaît cependant que les sommes portées au crédit sont en réalité de 29.302,98 euros et 797,96 euros, aboutissant à un montant total de charges dues pour cette période de 15.008,59 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 15.008,59 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2020 au 22 août 2023, appel de provision du 1er aout 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, l’article 1256 du code civil précise que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 24 juillet 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 45.709,22 euros.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de ladite mise en demeure d’avocat.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes allouées au titre des charges à compter de l’assignation actualisant le quantum des sommes dues, laquelle vaut mise en demeure.

En conséquence de ce qui précède, les consorts [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.008,59 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 22 août 2023, appel de provision du 1er aout 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires étant débouté du surplus de ses demandes au titre des charges et travaux.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 385,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte des consorts [P] pour la période du 1er trimestre 2020 au 22 août 2023,

— une situation de compte au nom de M. [F] [P] pour la période du 1er janvier 2006 au 22 décembre 2016,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 et/ou 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

—  193,88 euros au titre du commandement de payer en date du 21 janvier 2015 dès lors que cette pièce n’est pas produite accompagnée de la facture afférente, les situations de compte mentionnant ce poste de frais au dépit du compte de M. [P] (pièces n°14 et 18) étant insuffisantes à établir la réalité et le caractère nécessaire de cette dépense,

-192 euros au titre des frais de « renvoi du dossier en procédure », ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de la totalité de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 385,88 euros débitée sans fondement, sur le compte des défendeurs. Sa demande au titre des intérêts au taux légal sur les frais nécessaires au recouvrement de sa créance ne peut, dans ces conditions, être davantage accueillie.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des consorts [P] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 6 juillet 2022 (au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2019).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, que les consorts [P] seront condamnés à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2015 qui ne relève pas des dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile, n’étant pas exigé par la loi, et qui a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les consorts [P] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges, des dommages et intérêts ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière, étant rappelé qu’en application de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [P] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la soli-darité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [F] [P] et de Mme [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42 à 46, boulevard Charles de gaulle à VILLENEUVE-LA-GARENNE (92390) représenté par son syndic :

— la somme de 15.008,59 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus pour la période du 1er janvier 2020 au 22 août 2023, appel de provision du 1er aout 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023,

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal sur les sommes allouées au titre des charges, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (385,88 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [F] [P] et de Mme [V] [P],

CONDAMNE in solidum M. [F] [P] et de Mme [V] [P] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2015,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT