TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Mars 2025

N° RG 22/04933 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XPUZ

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. BOUCHERIE DU LAC

C/

[H] [Y], S.A. SOCIÉTÉ VALLÉE SUD DÉVELOPPEMENT Représentée par son Président en exercice demeurant en cette qualité audit siège

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BOUCHERIE DU LAC

4, Place du Panorama

92140 CLAMART

représentée par Maître Nafissa BENAISSA de la SELASU NB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1884

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Y]

chez Mme [B],

16 rue d’Ile de France

92140 CLAMART

représenté par M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93

S.A. SOCIÉTÉ VALLÉE SUD DÉVELOPPEMENT Représentée par son Président en exercice demeurant en cette qualité audit siège

28 Rue de la Redoute

92260 FONTENAY AUX ROSES

représentée par Maître Marie LHÉRITIER de la SELEURL Cabinet LHERITIER Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0594

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 27 juillet 2020, la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris a donné à bail commercial à M. [H] [Y], pour une durée de neuf ans à compter de la prise de possession du local constatée par l’état des lieux, un local n°1 d’une surface de 131,6 m², correspondant au lot n°1B volume n°14 d’un immeuble situé ZAC du Panorama – 4, place du Panorama à CLAMART (92140), à usage de boucherie traditionnelle / charcuterie / traiteur. Le loyer annuel, payable trimestriellement et d’avance par virement, a été fixé à la somme de 26.232 euros en principal. Une franchise de quatre mois de loyer a été consentie au preneur à compter de la date de prise d’effet du bail, les accessoires restant dus.

Ce bail a été conclu sous condition suspensive de l’obtention par le preneur d’un prêt bancaire d’un montant de 350.000 euros pour la réalisation des travaux d’aménagement des locaux avant le 30 septembre 2020. M. [Y] s’est en outre vu accorder la possibilité de se substituer une personne morale créée postérieurement à sa signature et au plus tard à la date de prise d’effet du bail.

L’état des lieux d’entrée a été signé le 9 octobre 2020.

Suivant acte authentique du 14 décembre 2020, la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris a vendu l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT.

Les loyers et accessoires dus en exécution du bail n’ont pas été réglés à compter de la prise de possession des lieux.

Par courrier recommandé en date du 30 juin 2021, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT a demandé à M. [Y] de régulariser le solde débiteur de son compte, d’un montant de 14.277,51 euros arrêté au 30 juin 2021.

La société ADVENIS, gestionnaire de la bailleresse, a ensuite envoyé à M. [Y] :

— une lettre de relance le 13 juillet 2021 faisant état d’un solde locatif débiteur d’un montant de 22.816,03 euros et lui demandant de procéder au règlement de cette somme dans les meilleurs délais,

— une mise en demeure en date du 29 juillet 2021 tendant à obtenir le paiement de la somme de 28.816,03 euros dans un délai de huit jours.

Le 7 septembre 2021, la SELARL VALERIE GONDARD, avocat au Barreau de PARIS, a adressé à la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris, un courrier dans les termes suivants :

« Nous vous confirmons que Monsieur [H] [Y] a usé de la faculté qui lui était offerte, conformément aux termes du bail consenti en date à CLAMART du 27 juillet 2020, relatif aux locaux ci-dessus référencés, de se substituer, la société dénommée « BOUCHERIE DU LAC » (…) dont nous sommes les conseils et dont vous trouverez ci-joint, l’extrait K bis, et les statuts.

Nous vous précisons que Monsieur [Y] est Co-Gérant et associé de ladite société avec Monsieur [U] [X] et que les formalités d’immatriculation de ladite Société auprès de la Chambre des métiers sont toujours en cours.

En conséquence, nous vous remercions de bien vouloir désormais, libeller les avis d’échéance et quittances au nom de la société BOUCHERIE DU LAC, laquelle reprend en son nom tous les droits et obligations convenus aux termes du bail précité. »

Par courrier recommandé en date du 20 septembre 2021, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT a répondu à la SELARL [Z] [L] que M. [Y] demeurait seul titulaire du bail, qui prévoyait une possibilité de substitution « à condition que cette demande soit réalisée dans les 8 jours suivant la date d’immatriculation de la société. Or il apparaît que celle-ci a été immatriculée le 2 octobre 2020. Cette condition n’a donc pas été respectée, votre demande ayant été formulée le 7 septembre 2021, soit près d’un an plus tard.

Par ailleurs, la demande substitution n’émane pas du signataire initial du bail à savoir M. [Y]. »

Après envoi par sa gestionnaire à M. [Y] d’une nouvelle lettre de relance le 11 octobre 2021 et d’une mise en demeure en date du 27 octobre 2021, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme totale de 24.354,55 euros arrêtée au 15 novembre 2021, augmentée des intérêts et des frais de délivrance de l’acte par voie d’huissier, le 24 novembre 2021 à son domicile, et le 29 novembre 2021 à l’adresse des lieux loués.

Par exploit d’huissier du 20 décembre 2021, M. [Y] a attrait la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE pour l’audience du 15 mars 2022, aux fins de voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, de se voir accorder vingt-quatre mois de délais de paiement pour régler les sommes dues au bailleur une fois celui-ci clairement identifié.

Alors que la procédure était pendante devant le juge des référés (RG : 22/00027), la société BOUCHERIE DU LAC a fait assigner la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT et M. [Y] devant ce tribunal par actes des 13 et 19 mai 2022 aux fins essentiellement de se voir reconnaître titulaire du bail commercial compte tenu de la faculté de substitution autorisée par celui-ci, de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 29 novembre 2021 à M. [Y] et de se voir accorder les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative.

Cette procédure a été enrôlée sous le RG :22/04933.

La société BOUCHERIE DU LAC est parallèlement intervenue volontairement à la procédure initiée devant le juge des référés qui, par ordonnance en date du 15 septembre 2022, a renvoyé « l’affaire sur l’audience de mise en état de la huitième chambre du tribunal judiciaire de Nanterre du 21 octobre 2022 », les dépens étant réservés.

La procédure ainsi renvoyée devant le juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal a été enrôlée sous le RG : 22/08112.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la société BOUCHERIE DU LAC demande au tribunal, de :

DECLARER la société BOUCHERIE DU LAC recevable en toutes ses demandes, fins et prétentions,

JUGER que le bail comporte une « faculté de substitution » qui a régulièrement été mise en œuvre par le preneur ;

JUGER que la substitution de la société BOUCHERIE DU LAC est intervenue dans des conditions opposables au bailleur, à la date d’effet du bail ;

JUGER en toutes hypothèses que le bailleur a dument été informé de la substitution et qu’il ne s’y est pas opposé, ce qui ressort à l’évidence de l’état des lieux d’entrée réalisé avec la société BOUCHERIE DU LAC ;

EN CONSEQUENCE :

JUGER que la société BOUCHERIE DU LAC est seule locataire en titre dans le cadre du bail du 27 juillet 2020 ;

DECLARER le commandement délivré le 29 novembre 2021 à Monsieur [H] [Y], nul et de nul effet ;

OCTROYER les plus larges délais pour l’apurement de la dette conformément à l’article 1343-5 du Code civil ;

DEBOUTER la société VALLEE SUD DEVELOPPENT de toutes ses demandes, fins et conclusions, principales et subsidiaires ;

CONDAMNER toute partie succombant à régler à la société BOUCHERIE DU LAC la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER toute partie succombant aux entiers dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT demande au tribunal, de :

CONSTATER qu’il est prévu une simple faculté de substitution au bail au profit d’une société au sein de laquelle M. [Y] demeurerait obligatoirement mandataire social ;

CONSTATER que la faculté de substitution devrait être effectuée par LRAR dans les 8 jours de l’immatriculation de la Société ;

CONSTATER que M. [Y] a quitté les locaux donnés à bail et n’y exploite aucun fonds de commerce ;

DIRE ET JUGER que la substitution intervenue est irrégulière en ce qu’elle a été effectuée en méconnaissance des stipulations déterminantes et essentielles du bail commercial ;

DIRE ET JUGER que la substitution n’est pas opposable à la société VSD bailleresse ;

EN CONSEQUENCE & A TITRE RECONVENTIONNEL SUR LA RESILIATION DU BAIL

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la Société Vallée Sud Développement recevable et bien fondée en ses demandes et l’y accueillant ;

CONSTATER la parfaite régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 24 et 27 novembre 2021 à M. [Y] ;

CONSTATER DIRE ET JUGER M. [Y] et la SARL BOUCHERIE DU LAC de mauvaise foi;

CONSTATER qu’à la date du 15 novembre 2021, M. [Y] doit 24.354.55 euros au titre des arriérés de loyers en méconnaissance de l’article 5 du bail ;

CONSTATER que le commandement de payer dans le délai d’un mois visant la clause résolutoire et signifié le 29 novembre 2021 est demeuré infructueux ;

CONSTATER l’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 19 du bail au terme du délai d’un mois susvisé, soit depuis le 29 décembre 2021 ;

PRONONCER la résiliation du bail commercial à compter du 29 décembre 2021 ;

CONDAMNER M. [Y] à payer à la Société Vallée Sud Développement, sans délai, la somme totale due correspondant à l’ensemble des arriérés de loyer à la date du prononcé du jugement (production n°21) en méconnaissance de l’article 5 du bail, assorti des intérêts au taux légal calculés à compter du 29 novembre 2021 date de signification du commandement de payer ;

CONDAMNER M. [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

DECLARER la Société Vallée Sud Développement recevable et bien fondée en ses demandes et l’y accueillant ;

CONSTATER les manquements suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial compte tenu de l’absence de paiement des loyers, de l’absence de l’opposabilité de la substitution et de l’absence de d’autorisation préfectorale pendant une année quant au respect des normes sanitaires permettant l’exercice de l’activité de boucherie/charcuterie ;

DIRE ET JUGER bien fondée la résiliation du bail commercial à compter du 29 décembre 2021;

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 29 décembre 2021

CONDAMNER solidairement M. [Y] et la SARL BOUCHERIE DU LAC à payer à la Société Vallée Sud Développement, sans délai, la somme due correspondant à l’ensemble des arriérés de loyer à la date du prononcé du jugement du 5 octobre 2022 (production n°21), en méconnaissance de l’article 5 du bail, assorti des intérêts au taux légal calculés à compter du 29 novembre 2021 date de signification du commandement de payer ;

EN CONSEQUENCE & A TITRE RECONVENTIONNEL SUR L’EXPULSION DE LA SARL BOUCHERIE DU LAC

CONSTATER DIRE ET JUGER que la SARL BOUCHERIE DU LAC est de mauvaise foi ;

DIRE ET JUGER que la SARL BOUCHERIE DU LAC est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL BOUCHERIE DU LAC et de tous autres occupants de son chef, sans droit ni titre, des locaux donnés à bail, avec l’intervention d’un huissier de justice, et de tout autre professionnel dont il estimerait nécessaire de s’adjoindre les compétences, et au besoin du concours de la force publique dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DESIGNER Maître [P] [C], huissier de justice, de la SELARL ATLAS JUSTICE, près le tribunal judiciaire de Nantes, titulaire d’un office à Puteaux La Défense (92800), 14 Terrasse Bellini et son bureau annexe à Antony (92160), 3 avenue de la Division Leclerc, d’un office à Nanterre (92000), 589 Terrasses de l’Arche et d’une office à SURESNES (92150), 38 Avenue de Verdun ;

CONDAMNER la SARL BOUCHERIE DU LAC à verser à la Société Vallée Sud Développement la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 avril 2023 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le RG : 22/04933 et notifiées par voie électronique le 20 mars 2023 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le RG : 22/08112, M. [Y] demande au tribunal, de :

ANNULER le commandement de payer et d’exécuter visant la clause résolutoire délivré par la SELARL ATLAS JURIS huissiers de justice à Nanterre le 29 novembre 2021 à Monsieur [H] [Y] à la requête de la SA d’économie mixte VALLEE SUD DEVELOPPEMENT,

JUGER la Boucherie du Lac s’est valablement substituée à Monsieur [H] [Y] conformément aux clauses et conditions du bail initial conclu le 27 juillet 2020,

DEBOUTER la Boucherie du Lac ainsi que la SA d’économie mixte local VALLEE SUD DEVELOPPEMENT de toutes leurs demandes, fins ou conclusions,

CONDAMNER la SA d’économie mixte VALLEE SUD DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [Y] 8.000 € pour frais irrépétibles au visa de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SA d’économie mixte VALLEE SUD DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée respectivement le 23 juin 2023 (RG n°22/4933) et le 12 mai 2023 (RG n°22/8112).

MOTIFS

A titre préalable

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger », « constater », « dire et juger », « déclarer bien fondée » et « constater dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile en ce qu’en dehors des cas limitativement prévus par la loi elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions correspondant à la redite des moyens invoqués, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Celle tendant à voir « constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail », expressément prévue par la loi, correspond quant à elle à une véritable prétention, sur laquelle il sera donc statué.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société BOUCHERIE DU LAC et de la société SUD VALLEE DEVELOPPEMENT, qui n’est pas contestée.

Il convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal statue uniquement sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, et non sur celles mentionnées uniquement dans la partie « discussion » de leurs écritures.

I- Sur la jonction des procédures enrôlées sous les RG : 22/04933 et RG : 22/08112

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Aux termes de son ordonnance en date du 15 septembre 2022, le juge des référés a renvoyé l’instance (RG :22/00027) introduite devant lui par M. [Y] le 20 décembre 2021 afin de voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 novembre 2021 et, subsidiairement, de se voir accorder des délais de paiement « sur l’audience de mise en état de la huitième chambre du tribunal judiciaire de Nanterre du 21 octobre 2022 », les dépens étant réservés.

Ce renvoi est motivé par le fait qu’il existe « une contestation très sérieuse sur la qualité de locataire de M. [Y] et en conséquence sur la validité du commandement de payer.

La huitième chambre du tribunal est saisie d’une demande de la société Boucherie du Lac de voir constater sa qualité de locataire, de déclarer nul le commandement et de lui accorder des délais (RG n°22/4933).

Il convient donc de renvoyer la présente affaire au fond devant la huitième chambre et il appartiendra au juge du fond de joindre les deux affaires si cela est possible, ou à tout le moins de les examiner ensemble. »

Le tribunal relève que :

— seul Maître GRESY, conseil de M. [Y], s’est constitué dans l’intérêt de son client dans le cadre de la procédure ainsi renvoyée, qui a été enregistrée sous le RG : 22/08112,

— les conclusions notifiées dans l’intérêt de M. [Y] le 20 mars 2023, dans le cadre de la procédure de renvoi enrôlée sous le RG : 22/08112, correspondent en tous points à celles notifiées pour lui le 12 avril 2023 dans le cadre de l’instance principale introduite par la société BOUCHERIE DU LAC notamment afin de se voir reconnaître titulaire du bail et voir déclarer le commandement de payer signifié le 29 novembre 2021 nul et de nul effet, enrôlée sous le RG :22/04933,

— aucune partie n’a sollicité la jonction des deux dossiers devant le juge de la mise en état.

Compte tenu de ce qui précède, il apparaît d’une bonne administration de la justice de prononcer, d’office, la jonction de la procédure de renvoi enrôlée sous le RG : 22/08112 avec celle, initiale, enrôlée sous le RG : 22/04933 qui ont toutes deux trait à la contestation du commandement de payer signifié le 29 novembre 2021 à M. [Y] au motif que la société LA BOUCHERIE DU LAC se serait substituée à lui.

II- Sur la contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 29 novembre 2021 à M. [Y]

La société BOUCHERIE DU LAC demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé le 27 juillet 2020. A l’appui de cette prétention, elle soutient que ledit commandement ne lui a pas été délivré alors qu’elle est seule preneur à bail. Elle expose que le bail autorisait expressément M. [Y] à se substituer une personne morale créée postérieurement à sa signature et au plus tard à la date de sa prise d’effet du bail, faculté qui a été mise en œuvre à son profit.

Après avoir évoqué l’article 1216 du code civil relatif à l’autorisation par anticipation de la cession à un tiers d’un contrat, les articles 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 ainsi que 1843 du code civil et L210-6 du code de commerce qui prévoient la reprise des actes effectués pour le compte de la société en formation, elle affirme que les conditions de la substitution automatique stipulées au bail ont été remplies puisque (1) son immatriculation au registre du commerce et des sociétés en date du 02 octobre 2020 est intervenue avant la date d’effet du bail en date du 09 octobre 2020, (2) M. [Y], signataire du bail commercial du 27 juillet 2020, a été désigné co-gérant dans les statuts constitutifs même s’il a été ultérieurement révoqué le 15 septembre 2021 et (3) que le bail a été repris de plein droit à compter de son immatriculation en application de l’article 30 de ses statuts qui donnait expressément pouvoir à M. [X] et M. [Y] à l’effet d’engager la société BOUCHERIE DU LAC en attendant son immatriculation notamment en prenant à bail les locaux commerciaux situés 4, place du Panorama à CLAMART afin de solliciter l’octroi d’un prêt, ladite immatriculation emportant « de plein droit, reprise par elle desdits engagements ». Elle souligne que le bail ne prévoit pas que la bailleresse doive donner son accord sur la substitution après son immatriculation.

Elle déclare que la dernière condition, relative à la notification de la substitution à la bailleresse en lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de huit jours de l’immatriculation de la société substituée, est une simple formalité d’usage, « prescrite à peine d’opposabilité ». Selon elle, la bailleresse peut être informée de la substitution opérée par tout moyen et l’absence de notification a pour seul effet que le signataire du bail demeure seul débiteur des obligations souscrites aux termes du bail. Elle considère que l’information de la bailleresse résulte de l’état des lieux établi le 09 octobre 2020 entre la propriétaire de l’époque représentée par la société ADVENIS, gestionnaire, et la société BOUCHERIE DU LAC. Elle soutient que l’absence de contestation de son intervention à l’acte par la bailleresse s’analyse en une renonciation de sa part au formalisme prescrit par le bail. Elle en déduit qu’elle a valablement été substituée à M. [Y] en qualité de preneur à bail à effet du 02 octobre 2020, soit avant même la vente des lieux loués par la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris à la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT en date du 14 décembre 2020.

Elle ajoute que la stipulation d’une clause de substitution dans le bail démontre que la bailleresse savait que la société BOUCHERIE DU LAC était en cours de constitution à la date de signature du bail et devait se substituer à M. [Y], d’autant que celui-ci n’avait pas les qualifications requises pour l’exercice de l’activité autorisée. Elle tire également argument du fait que le bail prévoyait à l’article 10.6 que la bailleresse devait exécuter des travaux pour un montant de 100.000 euros HT dont la facture a finalement été établie au nom de la société BOUCHERIE DU LAC, qui est également le souscripteur du prêt bancaire d’un montant de 350.000 euros objet de la condition suspensive régularisé le 11 décembre 2020 par le CREDIT LYONNAIS. Elle rappelle aussi que les lieux loués sont exploités sous l’enseigne « BOUCHERIE DU LAC ». Enfin, elle soutient s’être comportée en unique preneur consécutivement à son immatriculation en exploitant les lieux où elle a fait réaliser des travaux, mais aussi en tentant de régler les loyers courants et d’apurer l’arriéré locatif avant même la délivrance du commandement litigieux. Elle évoque la remise d’un premier chèque en date du 02 septembre 2020 à la gestionnaire et d’un second le 10 novembre 2020. Elle se prévaut d’une jurisprudence (Pourvoi n°17-28127), rendue selon elle dans les mêmes circonstances, pour conclure à la validité de la substitution opérée et à l’annulation du commandement critiqué, délivré à une autre personne que le preneur. Elle argue en outre que la clause résolutoire a, au vu de ces circonstances, nécessairement été mise en œuvre de mauvaise foi par la bailleresse qui a curieusement attendu plus d’un an avant d’agir, en réalité au motif que son gérant actuel, M. [X] est considéré comme personne « non grata ».

M. [Y] s’associe à la demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 29 novembre 2021. Selon lui, la délivrance du commandement à son nom permettait à la bailleresse de ne pas dénoncer la situation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, à savoir principalement la société LIXXBAIL. Il soutient que la nullité du commandement est ainsi encourue en application de l’article L143-2 du code de commerce.

Il ajoute qu’il a contracté avec la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris et que la cession des lieux loués à la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT ne lui a pas été notifiée, ce qui témoigne d’une absence de considération de la nouvelle bailleresse à l’égard du preneur et du fait qu’elle est à l’origine de l’impossibilité d’échanger entre les parties. Il déclare aussi que le commandement litigieux tend au paiement de la somme de 21.737,05 euros au titre de loyers dus au 15 novembre 2021 ainsi que la somme de 2.617,50 euros au titre des provisions de charges dues à la même date mais sans fournir aucun détail relativement aux sommes réclamées, à l’exception d’un relevé d’opérations de la société AVENTIS qui ne tient pas compte de la franchise de quatre mois de loyers à compter de la date de prise d’effet du bail prévue à l’article 5.7. Il relève par ailleurs que les règlements transmis par la société BOUCHERIE DU LAC ont été refusés par la gestionnaire de la bailleresse, ceux débités, lui ayant ensuite été remboursés pour créer une position débitrice de son compte et provoquer la résiliation d’un bail afin de récupérer des locaux totalement aménagés au prix d’investissements lourds réalisés grâce à un prêt bancaire d’un montant de 350.000 euros, alors qu’ils ont été loués bruts de décoffrage.

Il insiste en outre sur le fait que le bail prévoyait expressément la faculté de se substituer toute personne morale créée ultérieurement à sa signature intervenue le 27 juillet 2020 et ce, au plus tard à la date de prise d’effet du bail. Il déclare que la bailleresse initiale avait été tenue informée de ladite substitution autorisée par le bail, ce qui se déduit du fait que sa gestionnaire, la société ADVENIS, a établi un état des lieux le 09 octobre 2020 au contradictoire de la société BOUCHERIE DU LAC dont le siège social a été fixé dans les lieux loués situés 4, place du Panorama à CLAMART (92140) lors de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE.

La société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT s’oppose à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié à M. [Y] le 29 novembre 2021. Elle explique qu’elle a acquis les lieux loués auprès de la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris par acte authentique du 14 décembre 2020. Elle affirme que, contrairement aux allégations de M. [Y], l’absence de notification de la vente est sans effet sur la régularité du commandement contesté car elle n’avait pas à notifier cette cession au signataire du bail en vertu de l’article 12 du bail aux termes duquel le preneur a, par anticipation, accepté qu’en cas de transfert de propriété des locaux, la qualité de partie au bail serait de plein droit cédée au cessionnaire qui recueillerait les droits et obligations du cédant résultant du bail à la date dudit transfert.

Elle invoque les dispositions de l’article 1104 du code civil et la jurisprudence (Pourvoi n°11-16069 et n°11-10057) pour soutenir qu’elle a valablement délivré le commandement contesté à M. [Y] demeuré seul titulaire du bail, dans la mesure où le bail n’a pas été conclu au profit de la société BOUCHERIE DU LAC en cours de formation, même si celle-ci entendait reprendre l’acte à son compte à compter de son immatriculation. Elle déclare que les arrêts cités par la demanderesse, qui ont statué sur la reprise des actes accomplis par une société en cours de constitution au bénéfice de laquelle le bail avait été contracté, ne sont pas transposables. Elle affirme que les termes du bail, qui expriment la commune intention des parties, ont force obligatoire entre elles, et que n’ayant pas notifié à la bailleresse la mise en œuvre de la clause de substitution en lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de huit jours de son immatriculation, tel qu’exigé par la convention, celle-ci lui est inopposable (Pourvoi n°21-23735).

Elle souligne que la mise en œuvre de la clause de substitution n’est intervenue que par courrier en date du 07 septembre 2021, soit postérieurement à l’expiration du délai de huit jours à compter de l’immatriculation de la demanderesse intervenue le 02 octobre 2020. Elle en déduit qu’elle a valablement refusé d’accepter la substitution invoquée tardivement et les règlements adressés concomitamment ce, en réponse aux mises en demeure adressées au preneur. Elle précise que le délai de huit jours avait été prévu pour s’assurer que M. [Y] aurait la qualité de dirigeant social de la société substituée, condition essentielle et déterminante pour la bailleresse qui avait consenti le bail intuitu personnae, alors qu’il a été évincé de ses fonctions le 15 septembre 2021 ce, au profit de M. [X] qui avait postulé en qualité de preneur mais n’avait pas été retenu en raison de son différend avec la Commune de CLAMART. Elle estime que l’ensemble de ces éléments caractérisent la volonté de la société BOUCHERIE DU LAC de passer outre la volonté des parties.

Elle conteste également avoir accepté la substitution automatique de la société BOUCHERIE DU LAC au preneur. Elle réitère que les parties n’ont pas prévu, dès la signature du bail, que la société BOUCHERIE DU LAC se substituerait à M. [Y], unique preneur mentionné, de sorte qu’aucune substitution n’a pu résulter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Elle se prévaut de différentes jurisprudences selon lesquelles la mention du nom de la société invoquant la substitution sur l’état des lieux ne saurait valoir renonciation du bailleur au bénéfice des termes fixés par la clause de substitution, ni acceptation non-équivoque de la société constituée à la place du preneur initialement désigné (Cour d’appel de DOUAI RG : 15/07221 et Pourvoi n°18-10057) ; que le fait que les statuts constitutifs de la société aient pu comporter en annexe le bail et la cession des licences prévus pour être repris après immatriculation est insuffisant à modifier le titulaire du bail, aucune novation ne pouvant avoir lieu sans accord exprès du bailleur (Cour d’appel de DOUAI RG : 12/06740 et Pourvoi n°15-29377) ; qu’une reprise des engagements par la société en formation puis constituée ne peut être implicite (Cour d’appel de VERSAILLES RG : 21/01783 par analogie). Elle insiste sur le fait que l’état des lieux, s’il mentionne le nom de la société BOUCHERIE DU LAC, n’évoque pas de substitution, de sorte qu’il ne peut en être déduit une substitution tacitement acceptée. Elle estime que celle-ci n’est pas davantage caractérisée par la transmission à la bailleresse d’une facture valant versement d’un premier acompte pour travaux en date du 29 juillet 2020, libellée au nom de « BOUCHERIE DU LAC » qui correspond simplement à l’enseigne, d’autant que les statuts de la demanderesse n’ont été rédigés qu’ultérieurement le 02 septembre 2020, ni par la souscription de l’emprunt auprès du CREDIT LYONNAIS qui n’a pas été portée à sa connaissance.

A l’inverse, elle demande au tribunal de tirer toutes les conséquences de ce que la défenderesse n’a pas réglé les loyers et accessoires contractuels durant près d’une année, qu’elle n’a adressé deux règlements qu’après mise en demeure du preneur et ce, au moment où elle a pour la première fois voulu faire jouer la clause de substitution en respectant à cette occasion le formalisme requis par le bail, mais hors délai. Elle relève encore qu’alors que l’exercice de l’activité de boucherie requiert une autorisation préfectorale, celle-ci n’a été demandée que le 22 septembre 2021 dans le prolongement de sa notification de la clause de substitution. Elle titre enfin argument du fait que les statuts de la société BOUCHERIE DU LAC ont été établis le 02 septembre 2020, soit après la signature du bail commercial en date du 27 juillet 2020 et qu’elle ne justifie pas de sa reprise.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée.

Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

De même, il est constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable jusqu’à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque, étant précisé que la déloyauté alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, le 29 novembre 2021, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT, qui établit être venue aux droits et obligations de la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris le 14 décembre 2020, a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer la somme totale de 24.354,55 euros au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2021, augmentée des intérêts et des frais d’huissier, visant la clause résolutoire stipulée à l’article 19-1 du bail.

Ce commandement précise que conformément à l’article L145-41 du code de commerce, à défaut de paiement de la somme réclamée dans le délai d’un mois de sa délivrance, « le Bailleur se prévaudra, si bon lui semble, de la clause résolutoire » qu’il reproduit.

Il n’est pas contesté que pour être régulier, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail doit être délivré au preneur.

Or, le bail commercial signé le 27 juillet 2020 consenti par la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris au profit de M. [Y] contient sous le nom du preneur, une faculté de substitution ainsi rédigée :

« Il est convenu que M. [H] [D] conserve la possibilité de se substituer toute personne morale créée ultérieurement à la signature du présent bail et ce, au plus tard à la date de prise d’effet du bail.

Dans ce cas, il devra être notifié au BAILLEUR, dans un délai de 8 jours suivant la date d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ladite substitution par lettre recommandée avec avis de réception et lui justifiera :(sic)

— De l’immatriculation au Registre du Commerce de ladite société,

— Que M. [H] [D] dispose de la qualité de mandataire social de la société immatriculée,

— Que la société a bien repris en son nom tous les droits, actions et obligations convenus aux présentes, qui seront alors réputés avoir été contractés dès l’origine par la société elle-même.

En cas de non immatriculation de ladite société ou à défaut de notification au BAILLEUR de ladite substitution dans le délai susvisé, les mêmes droits, actions et obligations se trouveront avoir été contractés au nom personnel de M. [H] [D] lequel sera tenu à toutes les obligations et bénéficiera de tous les droits attachés au présent acte et ses annexes sans qu’il y ait novation ».

La société BOUCHERIE DU LAC, qui revendique le bénéfice de la clause de substitution, a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE le 02 octobre 2020.

Il n’est pas démontré que la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris, alors propriétaire des lieux loués, se serait vue notifier la mise en œuvre de la faculté de substitution à son profit dans les conditions précitées, soit en lettre recommandée avec avis de réception, dans le délai de huit jours de son immatriculation, ni qu’il lui aurait été justifié de ladite immatriculation, de la qualité de mandataire social assurée par M. [Y] et de la reprise du bail ab initio par la société BOUCHERIE DU LAC.

Celle-ci prétend toutefois que la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris connaissait son existence et avait renoncé au formalisme prescrit par le bail, de sorte qu’elle s’est valablement substituée à M. [Y], ce que la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT conteste.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, il est constant que la renonciation à un droit, à la supposer possible, doit être expresse et non-équivoque.

En l’espèce, aucun document émanant de la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris n’établit qu’elle connaissait l’existence de la société BOUCHERIE DU LAC et qu’elle avait accepté expressément et de manière non-équivoque qu’elle se substitue à M. [Y] en qualité de preneur à bail à effet du 09 octobre 2020.

La société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT verse aux débats l’acte authentique de vente en date du 14 décembre 2020, aux termes duquel elle a acquis l’immeuble dont dépendent les lieux loués. Celui-ci contient un article 20-2 « GARANTIE DE JOUISSANCE – SITUATION LOCATIVE » qui liste de manière exhaustive les baux consentis en précisant pour chacun : le type de bail, le lieu de situation du local, le commerce autorisé et l’identité du preneur, la date d’entrée dans les lieux, la durée du bail, le montant du loyer et le montant du dépôt de garantie.

En page 29, est expressément visé le bail objet du présent litige, en ces termes :

« Type de bail : bail commercial

Commerce occupé : Commerce 1B

Identification du preneur : Boucherie – M. [Y]

Date d’entrée dans les lieux : 09 octobre 2020

Durée du bail : 9 ans

Loyer annuel actuel HT : 26.232,00 €

Dépôt de garantie : 6.558,00 € ».

Il en résulte qu’à la date de la vente, la société SPLA PANORAMA Vallée Sud Grand Paris considérait M. [Y] comme seul preneur à bail.

Les éléments invoqués par la société BOUCHERIE DU LAC sont insuffisants à contrebalancer les termes de cet acte authentique, d’autant qu’il n’est produit aucun appel de loyers au nom de la société BOUCHERIE DU LAC, que les lettres de relance et de mise en demeure ont été adressées à M. [Y].

L’absence de mise e œuvre de la faculté de substitution à l’automne 2020 et de renonciation tacite de la bailleresse initiale au formalisme prévu par le bail de ce chef est enfin confortée par le courrier du conseil de la société BOUCHERIE DU LAC en date 07 septembre 2021, qui répond aux exigences contractuelles en ce qu’il a été adressé en lettre recommandée avec avis de réception, qu’il fait état de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE, qu’il précise que M. [Y] est associé et co-gérant et qu’il demande de bien vouloir « désormais, libeller les avis d’échéance et quittances de loyers au nom de la société BOUCHERIE DU LAC, laquelle reprend en son nom tous les droits et obligations convenus aux termes du bail précité ».

Dans ces conditions, il est indifférent que :

— l’état des lieux d’entrée dressé le 09 octobre 2020, par la gestionnaire de la bailleresse initiale mentionne la société BOUCHERIE DU LAC ce, sans indiquer qu’elle se serait substituée à M. [Y],

— ait été réglé le 29 juillet 2020 un premier acompte à valoir sur la facture relative aux travaux d’aménagement prévus dans les lieux loués libellée au nom de « BOUCHERIE DU LAC » qui correspond à l’enseigne du fonds de commerce,

— M. [Y] ait été mandaté pour la signature d’un bail commercial par les statuts constitutifs de la société BOUCHERIE DU LAC, ceux-ci en date du 02 septembre 2020, étant d’ailleurs postérieurs à la signature du bail du 27 juillet 2020 qui n’indique pas qu’il agirait pour le compte d’une société en cours de formation.

A titre surabondant, il doit aussi être tenu compte de ce que la demanderesse n’a pas justifié de la reprise du bail non plus que des travaux après son immatriculation et il n’est pas davantage démontré que l’emprunt destiné à financer les travaux et installations, souscrit au mois de novembre 2020 auprès du CREDIT LYONNAIS, aurait été porté à la connaissance de la bailleresse initiale.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la demanderesse ne démontre pas avoir valablement mis en œuvre la faculté de substitution et que M. [Y] est demeuré unique preneur à bail.

En conséquence, la société BOUCHERIE DU LAC sera déboutée de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 29 novembre 2021 au motif qu’il a été signifié à M. [Y] et de celle subsidiaire tendant à l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette.

Par ailleurs, M. [Y] invoque la nullité du commandement querellé au motif que le quantum des sommes y réclamées ne tient pas compte de la franchise de loyer stipulée au bail.

L’article 5 du bail stipule que le loyer annuel est fixé à la somme de 26.232 euros en principal, qu’il est payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, par virement et qu’il sera indexé automatiquement à chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Il prévoit in fine « une franchise exceptionnelle de loyer d’une durée de 4 mois à compter de la prise d’effet du Bail (…) portant exclusivement sur le loyer principal hors charges et hors taxes, de telle sorte que les charges et taxes seront exigibles dans les conditions prévues infra articles 8 et 9 ».

Il est acquis que le bail a pris effet le 09 octobre 2020, date de l’état des lieux d’entrée.

Il s’en déduit que le preneur bénéficiait d’une franchise de loyer pour la période du 09 octobre 2020 au 09 février 2021 inclus, les accessoires (taxes et charges) restant dus.

L’analyse de l’extrait de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2021, annexé au commandement contesté, permet de constater, d’une part, qu’a été portée au débit du compte de M. [Y] une somme de 6.558 euros en principal au titre de l’échéance de loyer de janvier 2021 correspondant au loyer du premier trimestre 2020, sans tenir compte de la franchise de loyer dont il bénéficiait jusqu’au 09 février 2021 et, d’autre part, qu’un avoir au titre de la franchise de loyer a conduit, au mois de juin suivant, à créditer son compte de la somme de 2.841,90 euros en principal.

En tout état de cause, alors que le commandement tend au paiement de la somme totale de 24.354,55 euros au titre des loyers et accessoires dus du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2021, le tribunal relève que l’omission de la déduction du montant de la franchise jusqu’au 09 février 2021 ne suffisait pas 0 éteindre l’arriéré locatif.

Or, ainsi que rappelé plus avant, un commandement de payer qui porte sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible.

Le commandement signifié le 29 novembre 2021 n’encourait donc pas la nullité au motif qu’il omettrait la franchise de loyer en principal convenue jusqu’au 09 février 2021.

Enfin, M. [Y] ne caractérise pas la mauvaise foi alléguée de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail.

En effet, contrairement à ce que soutient M. [Y], la bailleresse était fondée à rejeter les paiements adressés par la société BOUCHERIE DU LAC à l’été 2021, en réponse aux mises en demeures notifiées au preneur.

En tout état de cause, à supposer la mauvaise foi de la bailleresse établie, celle-ci aurait eu pour conséquence de paralyser les effets de la clause résolutoire et non pas d’entrainer l’annulation du commandement signifié le 29 novembre 2021 demandée.

La demande d’annulation de ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail sera donc rejetée.

III- Sur les demandes reconventionnelles formées par la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT

La bailleresse poursuit reconventionnellement la constatation de la résolution de plein droit du bail à effet du 29 décembre 2021 du fait des effets de la clause résolutoire stipulée au bail et reproduite au commandement, en application des articles 1224, 1225 et 1228 du code civil ainsi que L145-41 du code de commerce et de la jurisprudence. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme totale correspondant à l’ensemble des arriérés de loyer à la date du prononcé du jugement conformément à sa pièce n°21, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter du 29 novembre 2021 date de signification du commandement de payer conformément au bail et à l’article 1104 du code civil. Elle s’oppose à tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire arguant, d’une part, que M. [Y], qui n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux et, d’autre part, qu’il ne justifie d’aucun plan d’apurement sérieux.

M. [Y] conclut au rejet des prétentions formées à son encontre, sans développer aucun moyen en droit ou en fait dans la partie « discussion » de ses conclusions.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code ajoute que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit, quant à lui, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 29 novembre 2021 tendait à obtenir paiement de la somme totale de 24.354,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2021, correspondant aux loyers dus à hauteur de 21.737,05 euros et aux charges à hauteur de 2.617,50 euros , outre les intérêts au taux légal à compter de sa délivrance et le coût de l’acte.

Ledit commandement reproduit la clause résolutoire stipulée à l’article 19.1 du bail qui stipule qu’ « à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte, ou de toute somme due au titre d’une révision de loyer ou d’un renouvellement du Bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du Bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter visant la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus ».

M. [Y] ne démontre pas ni n’allègue avoir acquitté les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois de sa délivrance.

La bailleresse est dès lors fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à l’échéance du délai d’un mois, étant relevé que ledit commandement reproduit aussi les termes de l’article L145-41 du code de commerce.

Partant, il convient, ainsi que le demande la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 30 décembre 2021.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1104 du code civil précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT demande que M. [Y] soit condamné à lui payer l’arriéré locatif mentionné dans sa pièce n°21, soit la somme de 68.891,03 euros due au 28 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal calculés à compter du 29 novembre 2021, date de signification du commandement de payer.

L’article 5 du bail stipule que le loyer annuel est fixé à la somme de 26.232 euros en principal, qu’il est payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, par virement et qu’il sera indexé automatiquement à chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Il prévoit in fine une franchise de loyer d’une durée de quatre mois à compter de la prise d’effet du bail portant exclusivement sur le loyer principal hors charges et hors taxes, les charges et taxes demeurant exigibles.

En application des articles 8 et 9 du bail, le preneur est notamment redevable de la TVA au taux en vigueur, de la taxe foncière et de la taxe sur les locaux commerciaux. L’article 9 du bail, relatif aux charges, précise que le montant de la provision pour charges due par le preneur au titre de la première année est de 2.229,72 euros.

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

M. [Y] ne démontre pas ni n’allègue avoir réglé les sommes mises à la charge du preneur par le bail.

Néanmoins, le tribunal relève que la bailleresse ne sollicite pas aux termes du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, que M. [Y], devenu occupant sans droit ni titre à compter de l’a résolution du bail résultant de la constatation des effets de la clause résolutoire du bail, soit condamné à lui verser une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient d’accueillir la demande de condamnation formulée par la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT à son encontre uniquement, pour la somme de 24.354,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2021, quatrième trimestre 2021 inclus.

La bailleresse demande que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 29 novembre 2021.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En application de ces dispositions, il sera fait droit à la demande de la bailleresse.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, M. [Y] sera condamné à payer à la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT la somme de 24.354,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2021, quatrième trimestre 2021 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion de M. [Y], devenu occupant sans droit ni titre, ou de tous occupants de son chef, cette demande évoquée dans la partie « discussion » des conclusions de la bailleresse n’étant pas reprise au dispositif qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

IV- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [Y] et la société BOUCHERIE DU LAC, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2021, ainsi que le demande la bailleresse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le tribunal relève que la bailleresse ne formule aucune demande de condamnation sur le fondement de ce texte à l’encontre de M. [Y] dans le dispositif de ses écritures qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les circonstances d’équité justifient de laisser à la charge de la société BOUCHERIE DU LAC, partie qui succombe également, les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE d’office, la jonction de la procédure enrôlée sous le RG : 22/08112 avec celle, initiale, enrôlée sous le RG : 22/04933,

DEBOUTE la société BOUCHERIE DU LAC et M. [H] [Y] de leur demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 29 novembre 2021 à M. [H] [Y],

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 30 décembre 2021, suite à la signification en date du 29 novembre 2021 du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du 27 juillet 2020,

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la société VALLEE SUD DEVELOPPEMENT la somme de 24.354,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2021, quatrième trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021,

CONDAMNE M. [H] [Y] et la société BOUCHERIE DU LAC aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2021,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT