TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Octobre 2025

N° R.G. : 20/09404 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WHPJ

N° Minute :

AFFAIRE

[V] [H], [C] [N] épouse [H]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1429

Madame [C] [N] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1429

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Syndic : société SYNDICEO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI,.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [V] [H] et Madame [C] [N] épouse [H] (les époux [H]) sont propriétaires depuis le 21 juin 2019 des lots n°118, 188 et 275, correspondant à une cave, un emplacement de parking et un appartement situé au rez-de-chaussée. Ils bénéficient en outre de la jouissance privative de deux jardins.

Les époux [H] ont procédé aux remplacements des clôtures de ces deux jardins en décembre 2019 et à la pose d’un portail du côté du bâtiment B.

Aux termes d’un courrier du 20 décembre 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires leur a demandé de procéder à une remise en état antérieur des clôtures et des végétaux, au motif notamment que les clôtures sont communes et que leur changement contrevient en outre à l’harmonie générale de l’immeuble. Les époux [H] ont opposé un refus par la voie de leur conseil, par courrier du 13 février 2020.

Au cours de l’assemblée générale du 29 septembre 2020, trois résolutions (n°17, 23 et 24) relatives aux clôtures des époux [H], et de celles de la copropriété pour les résolutions n°23 et 24, ont été adoptées.

Aux termes de la résolution n°17, l’assemblée générale a habilité le syndic à agir en justice à l’encontre des époux [H] « au titre des aménagements réalisés dans leur jardin, lequel constitue une partie commune à jouissance privative » afin de « solliciter devant le Tribunal compétent la dépose, et ce sous astreinte, des éléments irréguliers ainsi que la remise en état initiale de parties communes et/ou de tout aménagement privatif participant à l’harmonie générale de la copropriété ».

Selon la résolution n°23, le syndicat des copropriétaires a approuvé la réalisation de travaux de plantations de haies végétales dans les jardins à jouissance privative, financés en charges générales.

Suivant résolution n°24, l’assemblée générale a voté les travaux de remplacement des grilles des jardins, travaux également financés en charges générales.

Par acte du 4 décembre 2020, les époux [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité des résolutions n°17, 23 et 24 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2023, les époux [H] demandent au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— Dire les époux [H] recevables et bien fondés en leur action ;

— Dire que la résolution n°17 de l’Assemblée Générale du 29 septembre 2020 est constitutive d’un abus de majorité ;

— Dire que les résolutions n°23 et 24 qui consistent à mettre à la charge commune de tous les

copropriétaires des travaux privatifs, sont illégales,

— En conséquence, annuler les résolution n°17, 23 et 24 de l’Assemblée Générale du 29 septembre 2020 ;

A titre principal, concernant les demandes reconventionnelles formulées par le Syndicat des Copropriétaires, dire le Syndicat des Copropriétaires irrecevable en ces demandes tendant à:

— Demander la condamnation des époux [H] à déposer les clôtures de leur jardin et à les reposer à hauteur de 150 cm, à l’intérieur du jardin de sorte qu’elles soient cachées par la végétation ;

— Demander à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard,

— Demander la condamnation des époux [H] à verser au Syndicat des Copropriétaires une somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout hypothèse :

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser aux époux [H] la somme de 3.000 Euros au titre de dommages et intérêts ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser aux époux [H] la somme de 6.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dispenser les époux [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie Laure FOUCHÉ conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— DEBOUTER Monsieur [H] et Madame [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur [H] et Madame [N] à déposer les clôtures des jardins ABCD et A’B'C’D'E’F' et à les reposer dans le respect de l’harmonie générale de

l’immeuble, savoir :

— Hauteur des clôtures de 150 cm ;

— Des clôtures derrières les végétaux, de sorte qu’elles soient cachées par la végétation. – ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [H] et Madame [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [H] et Madame [N] d’avoir à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Xavier GUITTON, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire bien-fondé » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci, à l’exception de celle relative à l’exécution provisoire, qui constitue une véritable prétention.

En outre, il ne sera pas statué sur la demande des époux [H] tendant à les recevoir en leur action, cette recevabilité n’étant pas contestée en défense.

I°/ Sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Les époux [H] sollicitent qu’à titre principal, les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires, tendant à leur condamnation à déposer les clôtures de leur jardin et à les reposer à hauteur de 150 cm, à l’intérieur du jardin de sorte qu’elles soient cachées par la végétation assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et au versement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, soient déclarées irrecevables.

Ils soutiennent que ces demandes reconventionnelles tendant à la dépose des clôtures sous astreinte et à l’allocation de dommages et intérêts ne sont pas une simple défense, mais tendent bien à l’obtention d’un avantage distinct, à savoir la remise en état. Ils invoquent la jurisprudence selon laquelle la demande reconventionnelle formulée sans que l’assemblée générale ait habilité le syndic, est irrecevable si elle tend non pas à s’opposer aux prétentions adverses, mais à obtenir un avantage distinct (Cass. Civ. 17 janvier 1996, n°93-19.407 et 93-19.679 ; Cass. Civ. 1, 13 novembre 1996 ; n°93-17.919 ; Cass. Civ. 3, 4 décembre 2002, n°01-00.425).

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de l’ensemble des demandes des époux [H] aux termes du dispositif de ses écritures.

*

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir."

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il est relevé que cette fin de non-recevoir, qui n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture, n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, de sorte que les époux [H] ne peuvent plus invoquer ce moyen de défense devant le tribunal.

En conséquence, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires sont recevables.

II°/ Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020

Les époux [H] poursuivent l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale réunie le 29 septembre 2020 arguant d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité de traitement avec les autres copropriétaires. Ils considèrent que la décision prise par le syndicat des copropriétaires, consistant à habiliter le syndic à agir contre eux constitue une décision absurde prise par la majorité hors de l’intérêt de la copropriété, manifestement dans la volonté de leur nuire. Ils soutiennent que les clôtures des jardins communs à jouissance privative n’avaient au moment de leurs travaux, et au moment de l’introduction de l’instance, aucune harmonie, chaque clôture étant entièrement différente des autres. Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires a toléré cette situation de très longue date sans pour autant demander aux copropriétaires concernés de procéder à une remise en état.

Ils expliquent qu’ils ont pris le soin de mettre en œuvre une clôture d’un modèle commun et de bonne qualité, de couleur verte qui va se fondre dans les haies une fois qu’elles auront poussé, au surplus déjà installées au moment de leurs travaux dans deux jardins de la copropriété et dans un troisième jardin depuis. Ils mettent également en exergue que la copropriété a pris la décision de refaire à neuf toutes les grilles clôturant les jardins à usage privatif, sachant que le devis MANU’L, annexé à l’ordre du jour de la même assemblée générale, prévoit la mise en œuvre du même modèle de grillage que celui qu’ils ont mis en place, à savoir du NYLOFOR 3D à hauteur d’homme.

Ils considèrent que leur modèle est conforme à l’harmonie de l’immeuble et que procéder à une remise en état reviendrait à les contraindre de retirer à leurs frais leur grille neuve pour mettre en place une autre grille strictement identique.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en soulignant que la copropriété est légitime à habiliter son syndic à agir en justice dans la mesure où des travaux rompant l’harmonie de l’immeuble ont été effectués sans aucune autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Il soutient que cette décision ne favorise en aucun cas les intérêts personnels des autres copropriétaires qui n’en retirent aucun avantage. Il en conclut que les conditions fixées par la jurisprudence pour caractériser un abus de majorité ne sont pas remplies.

*

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec intention de nuire.

Relève ainsi de l’abus de majorité la décision étrangère à l’intérêt collectif qui est prise sans motif sérieux et légitime ou qui crée une rupture d’égalité entre copropriétaires.

Il est de droit que le principe d’égalité de traitement tend uniquement à voir traiter de manière identique des personnes placées dans une situation identique.

En vertu de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte.

Par ailleurs, conformément à l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives sont en principe énoncées dans un règlement de copropriété qui a valeur contractuelle et qui est opposable aux copropriétaires.

Aux termes de l’article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020 est rédigée ainsi :

«  17- Habilitation à agir en justice à l’encontre de Monsieur [H] et de Madame [N]

1- Majorité simple (article 24)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, habilite son syndic à agir judiciairement conformément aux dispositions de l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 à l’encontre de Monsieur [H] et de Madame [N], propriétaires du lot 275, au titre des aménagements réalisés dans leur jardin, lequel constitue une partie commune à jouissance privative.

Les faits sont les suivants :

Monsieur [H] et de Madame [N] ont posé un portail du côté du bâtiment B de l’immeuble sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires.

En outre, ils ont procédé, en limite séparative de leur jardin, à la dépose des clôtures et végétaux existants, puis à la pose d’une clôture différente de l’ancienne, de par sa taille, et sa nature sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, l’assemblée générale habilite son syndic à solliciter devant le tribunal compétent la dépose, et ce sous astreinte, des éléments irréguliers ainsi que la remise en état initial des parties communes et/ou de tout aménagement privatif participant à l’harmonie générale de la copropriété.

L’assemblée générale habilite également le syndic à solliciter des dommages-intérêts ainsi que le remboursement de l’ensemble des frais engagés dans le cadre de la procédure.

L’assemblée générale habilite enfin son syndic à faire liquider toute astreinte qui pourrait être prononcée dans le cadre de cette procédure judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires vote un budget de 3.000€ TTC qui sera appelé en charges communes générales au 1er janvier 2021.

Votes Pour 3093 tantièmes

Votes [Localité 5] […] 301 tantièmes

Votes Abstention […] 1097 tantièmes

Absents 2511 tantièmes

Soit un total de 7002 tantièmes

La résolution est adoptée ".

Une clause d’harmonie est insérée au sein du règlement de copropriété de l’immeuble (page 60) dans les termes suivants :

«  HARMONIE DE L’IMMEUBLE

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, clôtures séparatives entre jardins et terrasses, même la peinture et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il sera dit plus loin.[…]

Le tout devra être entretenu en bon état aux frais de chacun des copropriétaires. "

Ce même règlement stipule au sujet de l’aspect extérieur (page 59) :

« Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera, les dispositions intérieures de son local, mais pour la bonne harmonie de l’immeuble, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci, les portes d’entrée, les fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons, devront garder leurs formes et couleurs primitives. ».

En outre, les dispositions dudit règlement concernant les jardins à jouissance privative (page 59-60) sont les suivantes:

«  JARDINS PRIVES

Les copropriétaires des lots auxquels est attaché un droit de jouissance d’un jardin, ne pourront en changer la nature, ni la destination sous aucun prétexte, notamment, ils ne pourront utiliser ce jardin pour y entreposer des objets quels qu’ils soient et devront obligatoirement à la terminaison de la construction obtenir l’accord du syndic sur les plans des jardins projetés. L’entretien de ces jardins sera à la charge exclusive et personnel de chacun des copropriétaires bénéficiaires du droit de jouissance. En cas de carence, les travaux pourront être commandés à leur frais par le syndic. "

Les termes clairs et précis du règlement de copropriété, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date de sa signature.

Une décision n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie les intérêts d’un copropriétaire et il n’appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d’un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

Or, les demandeurs ont entrepris de travaux portant sur les clôtures des deux jardins à jouissance privative et la modification de l’emplacement de leur portail côté bâtiment B.

Conformément à la clause d’harmonie du règlement de copropriété, les époux [H] ne pouvaient entreprendre de modifier ces clôtures et l’emplacement de leur portail sans avoir sollicité d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le tribunal ne peut en effet s’immiscer dans la gestion de la copropriété et n’a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l’espèce non caractérisé.

Les époux [H], qui ne caractérisent aucun abus de majorité ou d’atteinte au principe d’égalité, sont par conséquent déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°17.

III°/ Sur la demande d’annulation des résolutions n°23 et 24 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020

Les époux [H] poursuivent l’annulation des résolutions n°23 et 24 de l’assemblée générale réunie le 29 septembre 2020 arguant qu’elles sont illégales et contraires au règlement de copropriété.

Les résolutions n°23 et 24 ont pour objet de faire procéder à des travaux de réfection des « haies végétales des jardins privatifs » et des « grillages des jardins privatifs ». Ils font grief à la résolution de prévoir que ces travaux feront l’objet d’appels en charges générales alors que ces éléments privatifs ne peuvent être entretenus ou changés qu’aux frais des copropriétaires concernés. Ils rappellent que le règlement de copropriété prévoit que l’entretien de ces jardins sera à la charge exclusive et personnelle de chacun des copropriétaires bénéficiaires du droit de jouissance. Ils mettent en exergue le fait que le règlement intérieur de la copropriété dispose que les jardins à jouissance privative doivent être soigneusement entretenus en harmonie avec le jardin collectif et que la hauteur des haies ou plantations séparatives ne devra pas excéder 1,80 mètre.

Ils soulignent que ce n’est qu’en cas de carence que le syndic peut, selon les dispositions du règlement de copropriété, commander des travaux d’entretien aux frais des copropriétaires concernés, le règlement intérieur prévoyant des dispositions similaires.

Sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ils font valoir que les copropriétaires ne peuvent participer qu’aux charges concernant les parties communes, et non les parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de ces demandes d’annulation.

Concernant la résolution n°23 relative à des travaux de plantation des haies végétales des jardins privatifs en remplacement de celles existantes, il souligne que l’assemblée générale a pris la décision de faire voter des travaux de remplacement des haies végétales pour tous les jardins à jouissance privative afin de conserver une harmonie à l’ensemble de ces parties communes affectées à l’usage privatif.

S’agissant de la résolution n°24 relative à des travaux de remplacement des grillages en remplacement de ceux existants, il fait valoir qu’à l’instar de la résolution n°23, elle a été votée afin de garantir l’harmonie générale de l’immeuble et souligne que les végétaux étaient vieillissants, voire fanés et les clôtures étaient en mauvais état.

*

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2023, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il est constant que les modalités de répartition du coût des travaux sur les parties communes prévues par l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’imposent pas lorsque les travaux portent sur des parties privatives.

En l’espèce, la résolution n°23 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 prévoit que :

«  23- Décision à prendre concernant les travaux de plantation des haies végétales (parties communes) des jardins privatifs

[Liste des devis présentés]

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’effectuer les travaux de plantation des haies végétales des jardins privatifs dans un budget maximum de 30.000€. L’assemblée générale donne mandat au conseil syndical de choisir l’entreprise qui réalisera les travaux. Honoraires du syndic à 5%.

Ces travaux seront financés par le fonds travaux en charges générales.

Votes Pour 3499 tantièmes

Votes [Localité 5] […] 892 tantièmes

Votes Abstention […] 100 tantièmes

Absents 2511 tantièmes

Soit un total de 7002 tantièmes

La résolution est adoptée "

La résolution n°24 de cette même assemblée dispose que :

«  24- Décision à prendre concernant les travaux de remplacement des grillages (parties privatives) des jardins privatifs

[Liste des devis présentés]

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’effectuer les travaux de remplacement des grillages des jardins privatifs dans un budget maximum de 30.000€. L’assemblée générale donne mandat au conseil syndical de choisir l’entreprise qui réalisera les travaux. Honoraires du syndic à 5%.

Ces travaux seront financés par le fonds travaux en charges générales.

—  1 appel de fonds de 100% au 1er janvier 2021.

Votes Pour 2710 tantièmes

Votes [Localité 5] […]1373 tantièmes

Votes Abstention […] 408 tantièmes

Absents 2511 tantièmes

Soit un total de 7002 tantièmes

La résolution est adoptée "

Pour rappel, la clause d’harmonie est ainsi rédigée au sein du règlement de copropriété (page 60) :

«  HARMONIE DE L’IMMEUBLE

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, clôtures séparatives entre jardins et terrasses, même la peinture et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il sera dit plus loin. "

En outre, les dispositions dudit règlement concernant les jardins à jouissance privative (page 59-60) sont les suivantes:

«  JARDINS PRIVES

Les copropriétaires des lots auxquels est attaché un droit de jouissance d’un jardin, ne pourront en changer la nature, ni la destination sous aucun prétexte, notamment, ils ne pourront utiliser ce jardin pour y entreposer des objets quels qu’ils soient et devront obligatoirement à la terminaison de la construction obtenir l’accord du syndic sur les plans des jardins projetés. L’entretien de ces jardins sera à la charge exclusive et personnel de chacun des copropriétaires bénéficiaires du droit de jouissance. En cas de carence, les travaux pourront être commandés à leur frais par le syndic. "

Les termes clairs et précis du règlement de copropriété, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date de sa signature.

En vertu de la clause d’harmonie, « les clôtures séparatives entre jardins et terrasses » sont la propriété exclusive des copropriétaires bénéficiant d’un jardin à jouissance privative et donc des parties privatives.

Il convient d’en conclure que l’assemblée générale ne peut voter le changement des végétaux, ni le remplacement des clôtures dans des conditions contraires aux stipulations du règlement intérieur dont la clause d’harmonie et la clause sur les jardins à jouissance privative, en l’absence d’unanimité des copropriétaires.

Dès lors, ces travaux ne portant pas sur des parties communes et l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant donc pas applicable, les résolutions n°23 et 24 ne pouvaient les mettre à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Ces deux résolutions seront donc annulées de ce chef.

IV°/ Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice moral subi par les époux [H]

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires fait preuve de mauvaise foi dans le seul but de les forcer à déplacer leur clôture afin de subir une diminution de la surface de leur jardin à jouissance privative, prétendument pour permettre que les haies, dont l’entretien incombe exclusivement aux époux [H], puissent être taillées par le jardinier de la copropriété et ce alors même qu’ils estiment respecter parfaitement l’harmonie actuelle de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de l’ensemble des demandes des époux [H] aux termes du dispositif de ses écritures.

*

En application de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, les époux [H] ne précisent pas dans ses écritures de moyen au soutien de leur prétention.

A titre surabondant, ils ne caractérisent pas le préjudice dont ils prétendent à l’indemnisation.

Leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

V°/ Sur la demande de condamnation des époux [H] à déposer les clôtures installées sans autorisation et à reposer de nouvelles clôtures de 150 cm placées derrière les végétaux

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [H] soient condamnés à déposer les clôtures des jardins ABCD et A’B'C’D'E’F' et à les reposer dans le respect de l’harmonie générale de l’immeuble, à savoir à une hauteur des clôtures de 150 cm ainsi que des clôtures derrières les végétaux, de sorte qu’elles soient cachées par la végétation. Il demande que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il soutient que les époux [H] ont modifié sans autorisation préalable de l’assemblée générale la clôture entourant le jardin ABCD et en violation de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 la clôture entourant le jardin A’B'C’D'E’F' et le portail côté bâtiment B.

Il estime que ces travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la clause d’harmonie et la clause sur l’aspect extérieur du règlement de copropriété. Il considère qu’il ressort des clichés photographiques du procès-verbal de constat d’huissier établi en date du 21 octobre 2022, un principe général d’harmonie des clôtures extérieures des jardins à jouissance privative de cet ensemble immobilier, à savoir que les clôtures de tous les jardins avant et arrières ont une hauteur de 150 cm et sont positionnées derrières les végétaux de façon à ne pas les voir et à permettre également la taille de ceux-ci dans leur face donnant sur les espaces communs de la copropriété par le prestataire en charge de l’entretien des espaces verts. Il reproche aux clôtures installées par les époux [H] d’avoir une hauteur de 185 cm et d’être positionnées devant les végétaux, les rendant visibles, ce qu’il estime disgracieux et impropre à permettre l’entretien.

Il considère que la résistance de Monsieur et Madame [H] apparaît particulièrement infondée puisque le coût de la repose des végétaux et grillages est prévu dans le cadre des travaux votés lors de l’assemblée générale litigieuse.

Les époux [H] concluent au débouté de cette demande en fournissant des photos récentes prises sur place démontrant que l’harmonie et le standing de l’immeuble sont parfaitement respectés. Ils soulignent que les haies plantées par leurs soins en 2020 ont poussé et se mêlent à la clôture, donnant un résultat parfaitement homogène et esthétiquement satisfaisant. Ils considèrent que la clôture [H] est identique à celle qui a été mise en œuvre pour les autres jardins après l’engagement de la présente instance, comme l’établissent les photographies des clôtures des autres jardins et que pour le petit jardin arrière, il n’y a d’ailleurs aucune différence entre la clôture des époux [H] et celle des jardins voisins. Ils arguent qu’ils n’ont fait que réaliser plus tôt des travaux similaires à ceux réalisés ensuite à l’initiative du syndicat. Ils soutiennent que le souhait du syndicat des copropriétaires que les clôtures soient peu visibles (souhait qui ne résulte selon les époux [H] d’aucune obligation résultant au règlement de copropriété et qui ne s’impose donc pas à eux) est donc atteint. Ils estiment que les dispositions sur le règlement de copropriété relatives à l’aspect extérieur ne s’appliquent pas aux clôtures de jardin.

Ils affirment qu’au moment des travaux, il n’y avait pas d’harmonie générale de l’immeuble et donc qu’il est erroné de soutenir que ces travaux ont rompu cette harmonie.

Par ailleurs, ils font valoir qu’aucune clause du règlement de copropriété n’impose que les clôtures aient une hauteur maximale de 150 cm de haut et que le constat d’huissier de 2020 démontre que nombre de clôtures, souvent doublées de bâches plastiques brises vues, étaient plus hautes que cette hauteur de 150 cm. Ils opposent que les haies séparatives peuvent monter jusqu’à 180 cm selon le règlement intérieur et qu’il n’existe aucune raison que les clôtures soient d’une hauteur inférieure. Ils affirment que cette exigence d’une hauteur de 150 cm constitue une atteinte à leurs droits sur leurs parties privatives non justifiée et qui ne peut leur être opposée, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que c’est également à tort que le syndicat des copropriétaires prétend qu’ils auraient dû obtenir une autorisation de travaux sur le fondement de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, car ces aménagements ne remplissent pas les conditions édictées par l’article 25 b, ainsi, leurs travaux ne concernent nullement « l’immeuble », c’est-à-dire le bâtiment, dont l’aspect extérieur n’est pas modifié, et concernent des clôtures parties privatives de sorte que les parties communes ne sont pas davantage affectées.

*

L’alinéa 1 de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l’espèce, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La sanction des travaux non autorisés est la remise des lieux dans leur état antérieur (Civ.3, 18 mars 1980, JCP G 1980, IV, n°214), et ce, sous astreinte (Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre B, 7 juin 2001, Loyers et copropriété 2001, com. n°303).

En l’espèce, il convient de noter que le syndicat des copropriétaires demande dans la partie motivation que le portail déplacé sur le jardin A’B'C’D'E’F' soit repositionné à son emplacement initial. Or, cette demande n’est pas formulée dans le dispositif de ses écritures de sorte que le tribunal ne saurait y faire droit.

La clause d’harmonie insérée dans le règlement de copropriété prévoit la modification des clôtures séparatives entre jardins et terrasses, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant.

Il sera relevé d’une part que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que les clôtures installées par les époux [H] contreviennent à l’harmonie de l’immeuble. Les différents constats d’huissier produits aux débats démontrent au contraire qu’il n’existe pas au moment des travaux des époux [H] d’harmonie entre les différentes clôtures de jardins à jouissance privative mais bien une variété de clôture tant quant à leur forme, leur couleur, leur hauteur et leur positionnement par rapport aux haies végétales.

D’autre part, si les époux [H] n’ont pas sollicité d’autorisation de l’assemblée générale quant au remplacement de ses clôtures et ce en violation de la clause d’harmonie du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne demande pas une remise en état antérieur mais une dépose des clôtures avec une repose selon des critères dont il ne justifie pas le fondement juridique, la clause d’harmonie du règlement de copropriété restant taisante sur ce sujet.

En effet, le syndicat des copropriétaires demande en l’espèce que la dépose des clôtures litigieuses s’accompagne de la repose d’une clôture à une hauteur de 150 cm. Or, cette hauteur n’est mentionnée dans aucune disposition du règlement de copropriété. Les constats d’huissier produits ne per-mettent pas de constater que l’ensemble des autres jardins à jouissance privative dispose de clôture à une hauteur de 150 cm et de démontrer que cette hauteur soit conforme à la clause d’harmonie du règlement de copropriété. Il ne prouve pas davantage que les clôtures doivent être placées derrières les végétaux, de sorte qu’elles soient cachées par la végétation selon le règlement de copropriété.

Au surplus, le règlement intérieur de la copropriété dispose que les haies végétales ne doivent pas dépasser les 180 cm mais sans mentionner expressément les clôtures séparatives. Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les clôtures actuelles installées par les époux [H] excèdent cette limite étant relevé que les deux constats d’huissier se contredisent, le premier en date du 17 février 2020 estimant les clôtures litigieuses à 185 cm et le second en date du 21 octobre 2022 à 180 cm.

Dans ce contexte, la demande de dépôt des clôtures et de repose de nouvelles clôtures à hauteur de 150 cm et derrière les végétations ainsi que la demande d’astreinte afférente seront donc rejetées.

VI°/ Sur la demande de condamnation des époux [H] pour résistance abusive

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [H] à lui verser la somme de 3.000 euros pour résistance abusive.

Les époux [H] concluent au débouté de cette demande.

*

En application de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de preuve à l’appui de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et, particulièrement, aucun élément relatif aux préjudices subis par les autres copropriétaires.

Au surplus, le tribunal accueillant ainsi partiellement les demandes des époux [H] exclut que leur action puisse être qualifiée d’abusive.

Cette demande sera donc rejetée.

VII°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant principalement à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Marie Laure FOUCHÉ, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [H] la somme de 2.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de dispense à la dépense commune

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les époux [H] voyant certaines de leurs prétentions principales accueillies par le tribunal, ils seront dispensés de participer aux frais de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic,

ANNULE les résolutions n°23 et 24 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7],

DEBOUTE Monsieur [V] [H] et Madame [C] [N] épouse [H] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

ORDONNE que Monsieur [V] [H] et Madame [C] [N] épouse [H] seront dispensés de participer aux frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Marie Laure FOUCHÉ, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic, à payer Monsieur [V] [H] et Madame [C] [N] épouse [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge, par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,