TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Novembre 2025

N° RG 21/06285 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2L6

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [A] épouse [Y], [P] [Y], [J] [Y], [F] [Y]

C/

S.D.C. SDC 6 R. DE L’EST ET 74/74BIS AV. VICTOR HUGO Représenté par son syndic, le cabinet [G], dont le siège social sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., S.A. GENERALI IARD, en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 7] [Adresse 12]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [I] [A] épouse [Y]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par M^e Rabah HACHED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0700

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représenté par M^e Rabah HACHED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0700

Madame [J] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par M^e Rabah HACHED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0700

Madame [F] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par M^e Rabah HACHED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0700

DEFENDERESSES

S.D.C. SDC 6 R. DE L’EST ET 74/74BIS AV. VICTOR HUGO Représenté par son syndic, le cabinet [G], dont le siège social sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 9] [Adresse 20]

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

S.A. GENERALI IARD, en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R061

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic est la S.A. CABINET [G].

Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A] épouse [Y], Madame [J] [Y] et Madame [F] [Y] (ci-après les consorts [Y]) sont propriétaires indivis des lots n°76, 72, 90 et 45, constitués de deux appartements réunis situés au 2ème étage de l’immeuble (lots n°45 et 90) et de deux caves situées au sous-sol (lots n°76 et n°72).

L’appartement des demandeurs bénéficie de la jouissance privative d’une terrasse ayant une partie jardin, une partie terrasse et une partie composée d’une véranda.

Le 29 septembre 2014, les consorts [Y] ont constaté l’apparition de désordres dans leur appartement dont des cloquages de peinture, décollements et soulèvements des parquets, apparition de salpêtre et moisissures à divers endroits et notamment dans le salon, la cuisine, les couloirs et la buanderie.

Les consorts [Y] ont alors informé le syndic de cette situation qui a fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société GENERALI IARD (Police n°1174 AA 304857/1). Ils ont concurremment régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la société LES ASSURANCES CREDIT MUTUEL, au titre de leur contrat multirisques habitation (références IM 66114129).

Des investigations ont été, à la requête du syndic, menées les 12 et 18 décembre 2014 par les établissements ORIAD Île-de-France, aux fins de déterminer la (ou des) cause(s) des désordres précités.

L’assureur des consorts [Y] a désigné le cabinet d’expertise MARTET et associés pour procéder à une expertise préliminaire.

Corrélativement, les établissements DELTA FUITES, mandatés par le syndic, aux fins de rechercher également les causes et origines desdites fuites, ont établi un rapport le 28 mai 2015 concluant au décollement des relevés d’étanchéité de la terrasse de Mme [C], située au 4ème étage au-dessus de la terrasse des demandeurs permettant par temps pluvieux à l’eau de s’infiltrer sous l’étanchéité et de ruisseler dans la gaine technique

Le courtier en assurance IMMOPLUS par courrier du 5 avril 2016 mentionne que le cabinet EUREXO CIFEX 75 a déposé un rapport en concluant que « des infiltrations par l’étanchéité au sol de la toiture-terrasse végétalisée (au droit du logement de Mr [C]) ont occasionné des dommages immobiliers et aux embellissements chez M. et Mme [Y] ». Il mentionne que « les dommages aux embellissements seront pris en charge par l’assureur personnel de M. et Mme [Y] qui exercera par la suite un recours à l’encontre de leur assureur, d’un montant de 1.689,6 euros. […] et qu’au vu du chiffrage arrêté par l’expert, le règlement de ce sinistre s’établit comme suit :

INDEMNITE IMMEDIATE – VALEUR VETUSTE DEDUITE

Remplacement du parquet du séjour de chez Mme [Y] 10.662,43Franchise à déduire 145Indemnité immédiate due 10.517,43».

Le 4 juillet 2016, la S.A. CABINET [G] es-qualité a adressé aux époux [Y] un virement d’un montant de 10.517 euros versé par l’assureur du syndicat des copropriétaires via le courtier IMMOPLUS dans le cadre de la garantie CID-COP pour les indemniser des dommages au plancher de leur appartement.

Par acte extra-judiciaire du 25 octobre 2016, les consorts [Y] ont fait d’assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 11] [Localité 17], le syndic – la S.A. CABINET [G] – à titre personnel ainsi que l’assureur de la copropriété – la SA GENERALI IARD – afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre du 23 décembre 2016, Monsieur [N] [U] [L] dit [E] a été désigné en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise se sont tenues entre le mois de mars 2017 et le mois d’octobre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2019.

Des travaux sur l’étanchéité des terrasses des demandeurs ont été entrepris à l’automne 2020 et achevés au mois de janvier 2021.

Aux termes de leur assignation du 29 juin 2021, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SA. [G], son syndic à titre personnel, à payer in solidum aux demandeurs la somme de 51.983 euros pour les indemniser de leur préjudice matériel à raison des réparations dans l’appartement ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SA. [G], son syndic à titre personnel, à payer in solidum aux demandeurs la somme de 174.824 euros pour les indemniser de leur trouble de jouissance au titre de la privation d’usage dans l’appartement ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SA. [G], son syndic à titre personnel, à payer in solidum aux demandeurs la somme de 3.172 euros pour les indemniser des frais de déménagement/garde-meuble ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SA. [G], son syndic à titre personnel, à payer in solidum aux demandeurs la somme de 14.897 euros pour les indemniser de leur préjudice matériel à raison de la remise en état dans la véranda ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SA. [G], son syndic à titre personnel, à payer in solidum aux demandeurs la somme de 4.599 euros pour les indemniser de leur trouble de jouissance au titre de la privation d’usage de la véranda ;Condamner le syndic, la SA Cabinet [G], à contribuer à titre personnel à hauteur de 50% au paiement de l’ensemble des condamnations du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; étant précisé que pour les 1.700 euros – correspondant aux travaux d’étanchéité sous véranda – seul le syndicat des copropriétaires précité les supportera ; Condamner, la SA. GENERALI, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à garantir celui-là de l’ensemble des sommes qui sont couvertes par sa garantie contractuelle ; Condamner in solidum tous les défendeurs aux frais de recouvrement qui s’avéreront nécessaires pour exécuter le jugement à intervenir ; Condamner in solidum le SDC & son syndic au paiement de la somme de 15.000 euros TTC au titre des frais irrépétibles pour les procédures de référé, de fond & l’expertise;Condamner in solidum le SDC & son syndic aux entiers dépens au titre de la présente instance & de celle de référé ainsi pour les frais/émoluments de l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2022 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A], Mademoiselle [J] [Y] et Mademoiselle [F] [Y], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A], Mademoiselle [J] [Y] et Mademoiselle [F] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 16] (92) la somme , sauf à parfaire, de 22.500€ au titre de dommages et intérêts consécutifs à leur défaut d’entretien et à leurs percements de relevés d’étanchéité au droit de leur véranda, non visibles avant la dépose de cette dernière Subsidiairement

RAMENER les demandes Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A], Mademoiselle [J] [Y], Mademoiselle [F] [Y] aux strictes conséquences dommageables telles que retenues par l’expert dans son rapport du 30 octobre 2019 CONDAMNER la compagne d’assurances GENERALI IARD à garantir et relever le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 16] (92) de toutes sommes qui viendraient à être mises à sa charge au profit des demandeurs par la décision à intervenir,CONDAMNER toute partie succombant à l’instance à la somme de 15.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 13] à [Localité 16] (92). CONDAMNER toute partie succombant à l’instance aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et DIRE que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022 par voie électronique, la société GENERALI IARD demande au tribunal de :

A titre principal :

DÉBOUTER purement et simplement les consorts [Y] ainsi que toute partie de leur demande de condamnation à l’encontre de la compagnie GENERALI IARD ;A titre subsidiaire :

RAMENER les demandes indemnitaires formées par les consorts [Y] aux strictes conséquences dommageables ; DEBOUTER les consorts [Y] pour le surplus ; En tout état de cause :

CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture de la présente instance a été rendue le 14 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I °/ Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre du Cabinet [G]

Il convient de noter qu’en dépit de demandes formulées par les demandeurs à son encontre dans l’assignation du 29 juin 2021, le cabinet [G] n’était pas destinataire de celle-ci (placée sous le RG 21/06285) mais uniquement le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, par exploit en date du 13 juin 2022, les consorts [Y] ont assigné en intervention forcée le cabinet [G] en sollicitant la jonction de cette affaire (RG 22/08185 devenue RG 23/03896) avec la présente affaire. Une ordonnance de caducité en date du 12 mai 2023 est venue frapper d’office cette assignation en raison de son placement tardif.

Par exploit en date du 20 octobre 2023, les consorts [Y] ont de nouveau assigné en intervention forcée le cabinet [G] devant la présente juridiction en formulant les mêmes demandes outre la jonction avec la présente instance (RG 21/06285). Cette affaire est enregistrée sous le RG 23/08556, actuellement au stade de la mise en état.

La jonction entre les deux procédures n’a pas été prononcée du fait de la clôture déjà prononcée le 14 avril 2023 dans le cadre de la présente instance (RG 21/06285).

Dans ce contexte, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées par les demandeurs à l’encontre du cabinet [G] dans l’assignation des demandeurs du 29 juin 2021.

II°/ Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Par conclusions notifiées par voie électronique du 04 mars 2025, la société GENERALI IARD a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et compte tenu des évènements intervenus depuis la clôture. Elle fait valoir que ladite révocation va permettre la jonction de la présente affaire avec l’affaire enregistrée au RG 23/08556 utile dès lors que les consorts [Y] formulent les exactes mêmes demandes à l’égard des mêmes parties, un éventuel appel en garantie par les codéfendeurs du cabinet [G], assigné tardivement en intervention forcée et à l’ensemble des parties de répliquer aux dernières conclusions régularisées récemment par le Cabinet [G] (février 2025) et par les consorts [Y] (décembre 2024) dans la procédure RG 23/05556.

Les autres parties n’ont pas répliqué à cette demande.

*

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société GENERALI IARD ne précise pas dans la partie disccusion de ses conclusions quels évènements intervenus depuis le 14 avril 2023 constitueraient une cause grave permettant de révoquer l’ordonnance de clôture.

Sa demande sera donc rejetée.

III°/ Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 51.983 euros au titre de leur préjudice matériel à raison des réparations dans l’appartement, 174.824 euros au titre de préjudice de jouissance, 3.172 euros au titre de frais de déménagement/garde-meuble et 14.897 euros au titre de préjudice matériel à raison de la remise en état dans la véranda et 4.599 euros pour les indemniser de leur trouble de jouissance au titre de la privation d’usage de la véranda.

Ils font valoir que tous les sinistres n’ont qu’une seule et unique cause qui n’est autre que l’étanchéité défaillante de l’immeuble, que la présence anormale d’eau en tout point du complexe d’étanchéité de l’immeuble sous la membrane extérieure, donc dans la couverture d’étanchéité elle-même, a été constatée au plus tôt dès mi-octobre 2010 par la société SER ÉTANCHE et que les différents sondages effectués depuis ont révélé que l’isolant était détrempé non seulement sur la terrasse, sur le jardin-terrasse mais également sous la véranda.

Ils soulignent que des travaux de réfection de l’étanchéité de l’ensemble des terrasses de l’immeuble (leur terrasse ainsi que celles d’autres copropriétaires à savoir les [S], [W] et [H]) ont dû être réalisés depuis 2014.

Ils indiquent que les investigations ont mis en évidence l’existence d’un réseau important de racines d’un arbre de grande taille (plus d’une dizaine de mètres) qui s’étendait sur plusieurs mètres carrés sous les dalles pour incruster le complexe d’étanchéité. Ils considèrent qu’en vertu de la théorie de l’accession conformément aux articles 551 à 553 du code civil, l’arbre dont le tronc mesurait plus de 20 centimètres de diamètre, planté avant l’achat de leur appartement, appartient au syndicat des copropriétés et constitue une partie commune.

Ils mettent en exergue le fait que l’entretien qui leur incombe exclusivement est strictement limité aux dalles superficielles sur plots qui constituent le sol de la terrasse qu’ils occupent mais qu’il exclut la couverture d’étanchéité sous-jacente à laquelle ils n’ont d’ailleurs pas accès et qui doit être entretenue par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires résiste à ces prétentions. Il oppose que les demandeurs sont eux-mêmes à l’origine des préjudices qu’ils indiquent avoir subis et sont doublement fautifs par leur manque absolu d’entretien de leurs terrasses à jouissance privative du percement du complexe d’étanchéité ainsi que des décollements des relevés dans les jardinières situées sur celles-ci et contenant leurs plantes.

Il fait valoir qu’en vertu de l’article 15 du règlement de copropriété, les terrasses à jouissance exclusive doivent être entretenues par les copropriétaires qui en bénéficient et qu’il est évident que les systèmes racinaires des diverses plantes, arbustes et arbres situés dans les jardinières se trouvant sur les terrasses à jouissance exclusive des consorts [Y] ont perforé à divers endroits le complexe d’étanchéité et ont participé activement à son usure prématurée.

Il souligne que l’entretien des terrasses accessibles et de leurs accessoires incombe de par les dispositions expresses du règlement de copropriété aux copropriétaires qui en bénéficient quand bien même il s’agit de parties communes (mais à jouissance exclusive) et qu’à aucun moment les demandeurs ne justifient avoir sollicité des interventions de la part du syndicat et, bien au contraire, dans le cadre des multiples recherches de fuites, ils se sont même opposés à ce que des investigations sous le sol de leur véranda soient réalisées et que si les exutoires, gouttières et autres trop pleins se sont retrouvés engorgés par des résidus de terre et des débris de végétaux cela est uniquement le fait des plantations en nombre très important des consorts [Y].

Il considère qu’en vertu de l’article 5 du règlement de copropriété, l’entretien du revêtement superficiel de leurs terrasses accessibles est mis expressément à la charge des consorts [Y].

Il soutient qu’à aucun moment le règlement de copropriété ne prévoit que des végétaux ou biens des plantations soient des parties communes mais au contraire que les aménagements, plantations et installations quelconques se trouvant des terrasses à jouissance privative sont de la responsabilité des copropriétaires qui en bénéficient et il n’est fait mention à aucun moment dans ledit règlement de charges communes qui comprendraient l’entretien de végétaux quelconques. Il considère donc que les plantations et végétaux appartiennent aux consorts [Y]. Il rejette tout argument fondé sur la théorie de l’accession en arguant que nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes. Il ajoute que la nature commune ou privative des plantes importe au demeurant assez peu en l’espèce puisque les demandeurs ayant à leur charge l’entretien du revêtement superficiel des terrasses dont ils bénéficient de la jouissance exclusive il leur incombait, dans tous les cas, de pourvoir à cet entretien superficiel qui s’il avait été effectué leur aurait permis de se rendre compte de la situation sous leurs dalles sur plots.

Enfin il fait valoir que si les consorts [Y] se sont empressés de financer eux-mêmes la remise en état du complexe d’étanchéité sous leur véranda c’est qu’ils savaient pertinemment qu’ils l’avaient dégradé en faisant passer deux tuyaux de chauffage sous leur porte fenêtre en perçant à deux reprises le complexe d’étanchéité et que le syndicat était sur le point de solliciter un complément d’expertise à ce sujet et qu’ils n’ont jamais produit à l’expert les documents techniques d’installation de la véranda.

Il estime qu’en perçant, à deux reprises, le relevé d’étanchéité au droit de leur appartement pour installer du chauffage dans leur véranda, les consorts [Y] ont commis une faute dans la mesure où ils ont porté atteinte au complexe d’étanchéité dans les relevés sont partie intégrante et engagé leur responsabilité en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

La société GENERALI IARD conclut au débouté des demandes des consorts [Y] sur le fondement de l’article 15 du règlement de copropriété puisqu’aucun travaux d’entretien n’a été réalisés par les demandeurs depuis l’achat de leur bien en 1999, qu’ils ont laissé prospérer les plantations de façon importante, s’agissant d’arbre dont le diamètre du tronc atteint 20 cm, conduisant à la perforation de la terrasse par l’action des racines. Selon elle, ils ont largement contribué à l’aggravation de leur sinistre en contribuant à l’allongement des opérations d’expertise en empêchant au syndic l’accès à leur terrasse pour réaliser les recherches de fuite d’une part et en tardant à communiquer les pièces demandées par l’expert judiciaire d’autre part ainsi qu’en entreprenant aucune mesure conservatoire en près de 8 années de procédure laissant ainsi sciemment aggraver leur préjudice. Elle considère donc que les consorts [Y] sont intégralement responsables des désordres qu’ils prétendent avoir subi et seront donc déboutés de leur action à son encontre.

Sur les désordres

Monsieur [U] [L], dans son rapport du 30 octobre 2019, retient concernant l’appartement des demandeurs que « les désordres consistent en la présence d’humidité, constatée dès septembre 2014 affectant la partie basse du mur de refend, la cloison séparative séjour/cuisine ; les revêtements sont profondément détériorés occasionnant la déformation et soulèvement du parquet (posé en septembre 2011) dans le séjour et le couloir devant la cuisine ».

La preuve de la matérialité des désordres est donc rapportée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

En application de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de cette loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 I de ladite loi ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, en vigueur à la date de conclusion du règlement de copropriété, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Pourvoi n°18-13.670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure. (Pourvoi n°19-12.871).

En l’espèce, l’expert mentionne que : « il s’avère que tous ces désordres ont en toute certitude une cause principale : celle de la détérioration de l’étanchéité des jardinières et de la terrasse [Y] au R+2.

Cette détérioration résulte :

par les racines des plantations de la perforation de l’étanchéité en partie courante et du soulèvement des relevés, par l’absence d’entretien du décollement des relevés. Une cause secondaire qui proviendrait des installations intérieures au logement de M. [Y] reste possible.»

Il ajoute que : « Les investigations entreprises et rapport établis ont souligné la nécessité d’assurer l’entretien des ouvrages.

Ni l’entretien de l’étanchéité, ni l’entretien des plantations n’a été entrepris.

Ont concouru à l’apparition du désordre :

— le Syndic qui n’a pas fait entretenir les terrasses conformément à ce que préconise le DTU 43.1 comme développé en page 46 de la présente Note,

— les consorts [Y] qui ont laissé prospérer les plantations de façon importante, s’agissant d’arbre dont le diamètre du tronc atteint 20 cm.»

Il mentionne également qu'« il doit être souligné que la construction de l’immeuble datant de 1991, en 2019, l’étanchéité a 28 ans. On peut considérer que l’étanchéité a atteint l’âge de son remplacement, que depuis 28 ans, la copropriété a fait l’économie des frais d’un entretien annuel.».

Concernant le piquage pour la véranda, l’expert constate que « le radiateur de la véranda a été alimenté par deux piquages sur les arrivées et retour de celui du séjour. Les piquages ne paraissent pas être source de fuites, ni pour les canalisations, ni pour les traversées de paroi sous la porte-fenêtre ».

La société EPAVE en charge du projet de réfection de l’étanchéité de la terrasse accessible a souligné dans son compte-rendu de chantier du 16 novembre 2020 que « sur les bases de réalisation de ces travaux, il sera demandé aux époux [Y] de prévoir la dépose des pénétrations de tubes de chauffage à travers les relevés d’étanchéités comme présent ce jour ».

L’article 15 du règlement de copropriété prévoit que :

« les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc., provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectué. Ils supporteront, en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.»

L’article 5 du même règlement mentionne également que sont des parties communes spéciales du bâtiment B « les charpentes, les couvertures, toutes les terrasses accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l’étanchéité et du complexe d’isolation, pour celles qui sont affectées à l’usage exclusif de certains copropriétaires ».

Il ressort des développements précédents que les désordres affectant l’appartement des demandeurs ont une double origine tenant d’une part aux végétaux implantés sur leurs terrasses dont le système racinaire a perforé l’étanchéité et d’autre part à l’absence de réfection de ladite étanchéité pourtant nécessaire après trente années.

Le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’avoir entretenu le gros œuvre des terrasses, comprenant les complexes d’étanchéité et/ou d’isolation depuis la construction de l’immeuble en 1991, sa responsabilité est engagée du fait de la vétusté de l’étanchéité.

Les consorts [Y] sont donc fondés à obtenir du syndicat des copropriétaires la réparation des préjudices en découlant.

Sur la garantie par la société GENERALI IARD

Les demandeurs sollicitent que la société GENERALI IARD, es-qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], soit condamnée à garantir celui-là de l’ensemble des sommes qui sont couvertes par sa garantie contractuelle.

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L’article L113-1 du Code des assurances prévoit que : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

En application de l’article L124-3 du code des assurances, celui qui subit des désordres dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur qui garantit la responsabilité civile de l’auteur des désordres.

Le contrat fait la loi entre les parties en application de l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le syndicat des copropriétaires a contracté auprès de la société GENERALI IARD une assurance multirisque avec prise d’effet au 1er décembre 2009 (contrat n° Police n°1174 AA 304857/1).

Par conséquent, la société GENERALI IARD sera tenue de garantir son assuré d’indemniser les dommages subis par les consorts [Y].

Sur les préjudices des consorts [Y]

Sur le préjudice matériel

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 51.983 euros au titre de leur préjudice matériel à raison des réparations dans l’appartement. Ils soulignent que l’expert (rapport d’expertise, p. 115) a retenu une estimation des réparations de ce fait minimisée à hauteur de 17.565 euros HT – soit 19.322 euros TTC – qui n’est pas acceptable parce qu’elle se fonde sur l’exclusion du principe de réparation intégrale du préjudice qui implique la restauration de la victime dans un état antérieur au sinistre sans amélioration mais sans aggravation non plus du fait de la survenance de celui-ci.

Concernant les peintures, ils arguent qu’une reprise des peintures d’un mur ne saurait être envisagée sans celle de l’ensemble des autres murs composant une même pièce dans l’appartement ainsi que la réfaction de l’ensemble du parquet car il est conçu comme un parquet unique filant dans toutes les pièces de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires oppose que dans leur assignation les consorts [Y] sollicitent 51.983 euros alors que l’expert ne retient que la somme de 17.565 euros de laquelle il convient de déduire les 10.517 euros déjà perçus de l’assurance de l’immeuble.

La société GENERALI IARD oppose que les consorts [Y] sont infondés à exiger la réfection totale des sols, des plinthes et des peintures ainsi que la dépose de toutes les installations de chauffage. Cela constituerait autrement un enrichissement sans cause.

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Le principe de réparation intégrale du préjudice implique que l’indemnisation répare tout le dommage mais rien que le dommage sans qu’en résulte pour la victime ni perte ni profit.

Le point de départ des créances indemnitaires est fixé de plein droit par l’article 1231-7 du code civil, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, au prononcé du jugement, sauf si le juge en décide autrement.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [Y] font état la nécessité de remplacer l’ensemble du parquet parce que la fourniture du parquet posé ne se retrouve pas et qu’il est posé en continuité dans l’ensemble de l’appartement. Or, d’une part, ils ne justifient pas que le parquet soit présent dans tout l’appartement puisque l’expert mentionne un carrelage dans le séjour, le couloir, la cuisine et les salles de bains. D’autre part, le fait de remplacer un parquet dans l’ensemble de l’appartement alors que seul le parquet du séjour a été impacté par les infiltrations n’est pas justifié et constituerait une amélioration.

Concernant la peinture, les consorts [Y] ne justifient pas qu’il soit nécessaire de repeindre l’ensemble de l’appartement au demeurant peint en blanc.

En revanche, la peinture des plafonds dans les pièces concernées par les infiltrations à savoir le salon, la cuisine, l’entrée et le dégagement se justifie.

L’expert a retenu un chiffrage ajusté de 17.565 euros HT selon le devis SAB du 12 septembre 2019 sans peinture des plafonds. Dans la mesure où la reprise des peintures du plafond des pièces concernées apparait justifiée d’un point de vue esthétique, il convient d’y ajouter la peinture des plafonds des pièces précitées pour la somme de 2.160 euros HT aux termes de ce même devis, soit une somme totale de (17.565 + 2.160) 19.725 euros HT soit 21.697,5 euros TTC. Toutefois, les consorts [Y] ont déjà été indemnisés pour la réfection du parquet à hauteur de 10.517 euros en juillet 2016 qu’il convient de déduire, le préjudice matériel se chiffre à la somme de 11.180,5 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser les consorts [Y] à hauteur de 11.180,5 euros au titre de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 174.824 euros à titre de préjudice de jouissance.

Ils font valoir que compte tenu de l’ampleur des dégradations qui ont affecté l’ensemble de l’appartement, à l’exception des chambres et salles-de-bains, la perte en jouissance de leur bien est estimée à hauteur de 50 % ; 54 m² de l’appartement se trouvant endommagés sur une superficie totale de 107 m². Ils estiment que la valeur locative de leur bien avec charges correspond ainsi à 4.316,66 euros par mois hors impôts locaux et que l’indisponibilité partielle de l’appartement a duré 81 mois pendant laquelle leur jouissance a été troublée et que par conséquent l’indemnité pour perte de celle-là s’établit à la somme de : 50% *4 316 € 66 x 81 = 174.824,73 euros.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les consorts [Y] n’ont, selon les conclusions de l’expert, jamais subi la moindre privation de jouissance. Il fait valoir qu’hormis le sol du salon sur lequel manquent deux lames de parquet et le mur de la cuisine dégradé au niveau de la peinture en partie base il n’y a pas de dégradations si importantes qu’elles justifieraient une « quasi impossibilité » de résider dans les lieux.

La société GENERALI IARD oppose qu’au cours des opérations d’expertises, l’expert judiciaire ainsi que les parties ont pu constater que les dommages subis étaient minimes et circonscrits essentiellement au salon. Elle estime qu’il est parfaitement contradictoire d’alléguer un prétendu trouble de jouissance à hauteur de la somme de plus de 2.000 euros par mois, ce qui correspond à un trouble grave, et dans le même temps, de n’effectuer aucune diligence et de faire preuve d’un manque de coopération dans la gestion du sinistre ce que n’a d’ailleurs pas manqué de souligner l’expert judiciaire dans son rapport.

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En l’espèce, comme précisé par l’expert, les consorts [Y] ont toujours pu demeurer dans leur appartement ainsi qu’utiliser le séjour et la véranda. Ces derniers n’établissent pas la réalité de leur trouble de jouissance ni que la dégradation du parquet et des peintures dans la cuisine et le salon les ont empêché de recevoir quiconque et d’y séjourner.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais de déménagement et garde-meuble

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 3.172 euros au titre de frais de déménagement/garde-meuble. Ils font valoir que cette mise en garde meuble est justifiée par l’ampleur des réparations dans l’appartement à raison de la durée du sinistre affectant l’ensemble des pièces.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’y a que de l’enduit et de la peinture à appliquer sur les murs dégradés ce qui ne nécessite nullement de déménager les meubles des demandeurs.

La société GENERALI IARD conclut au débouté de cette demande.

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En l’espèce, comme jugé précédemment, seule la réfaction du parquet et des peintures dans les pièces précitées apparait nécessaire, dès lors les frais de déménagement et garde-meuble pendant la durée des travaux n’apparaissent pas justifiés.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur le préjudice matériel relatif à la remise en état dans la véranda

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 14.897 euros à titre de préjudice matériel à raison de la remise en état dans la véranda. Ils font valoir qu’en octobre 2020, au commencement des travaux de réfaction totale de l’étanchéité extérieure de la terrasse, les demandeurs avaient été requis par le syndicat des copropriétaires de démanteler leur véranda puis de la laisser sine die en l’état après arrêt prématuré des travaux. Ils considèrent que cela aurait non seulement propagé les dommages causés par la continuation des infiltrations au travers l’ancienne étanchéité défectueuse, parce que fuyarde, conservée sous véranda mais encore aggravé le trouble de jouissance de cet espace restant durablement indisponible sans raison plus que de nécessaire. Ils estiment avoir été exposés à engager inutilement le coût de désinstallations et démolitions requises initialement en pure perte puisqu’il s’est rétrospectivement avéré mi-janvier qu’aucuns travaux d’étanchéité ne seraient réalisés à cet endroit par la copropriété, ce au mépris de la résolution d’assemblée générale qui les avait décidés. Ils expliquent que notamment le déshabillage par découpe du doublage intérieur, les déposes des radiateurs, plinthes, lignes/prises électriques qui n’étaient demandées que pour accéder et défaire les becquets constituaient des exigences à l’évidence inutiles puisque lesdits becquets, qui sont des éléments de protection contre le ruissellement des murs dans la couverture d’étanchéité sous-jacente, n’avaient pas à être refaits, non seulement parce que d’abord ils n’étaient pas défectueux mais surtout qu’en présence de la véranda cette dernière, assurant le clos et le couvert, il n’y avait aucun écoulement à partir des murs.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il est constant, dès lors qu’un équipement privatif se trouve sur une partie commune à jouissance exclusive comme c’est le cas en l’espèce avec la véranda des consorts [Y] que cet équipement doit être déposé si une intervention sur la partie commune en objet est nécessaire. Il ajoute que si les consorts [Y] se sont empressés de financer eux-mêmes la remise en état du complexe d’étanchéité sous leur véranda c’est qu’ils savaient pertinemment qu’ils l’avaient dégradé et que le syndicat était sur le point de solliciter un complément d’expertise à ce sujet.

Il indique que par lettre du 24 novembre 2020, il a indiqué aux demandeurs que les percements des relevés d’étanchéité réalisés pour le passage des conduits de chauffage de leur véranda installée et ce contrairement aux règles des DTU et sans accord de la copropriété, constituent une cause potentielle évidente des infiltrations dans leur salon, sujet de l’expertise judiciaire. Dans ce contexte, le syndicat dans cette même lettre a demandé l’arrêt du traitement de cette zone au cabinet EPAE, architecte, ainsi qu’à la société SOCATEB afin de demander un complément d’expertise.

La société GENERALI IARD conclut au débouté de cette demande.

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En l’espèce, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2019, les travaux de remplacement de l’étanchéité de la terrasse des demandeurs ont été adoptées. Il est précisé que « la réalisation des travaux d’étanchéité nécessitera la dépose de la véranda des consorts [Y] ainsi que l’ensemble des végétaux présents sur le complexe d’étanchéité. »

En outre, l’expert souligne dans son rapport que la dépose de la véranda des consorts [Y], à leur frais, pour effectuer la réfection du complexé d’étanchéité de la terrasse partie commune à jouissance privative est indispensable.

Il est établi que les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des demandeurs ont été réalisés fin 2020 pour la partie jardin et la partie terrasse mais pas sous la véranda.

Au vu des constatations de la société EPAE du 16 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a pu légitimement envisager de demander un complément d’expertise afin de déterminer si le percement des relevés d’étanchéité entre le mur du séjour et de la véranda a pu une cause dans les désordres précités. Les consorts [Y] ne démontrent pas que le syndicat ait opposé un refus de procéder aux travaux votés en assemblée générale mais uniquement une suspension des travaux.

Dès lors le choix des demandeurs de diligenter des travaux d’étanchéité sous leur véranda par eux-mêmes a été délibéré.

Il convient de relever que la dépose de la véranda pour effectuer ses travaux était nécessaire. Dès lors, toute demande au titre de cette dépose et repose de celle-ci par les demandeurs est injustifiée et sera rejetée.

En outre, les documents produits à l’appui de cette prétention ne démontrent pas que les demandeurs aient dépensé 14.897 euros pour ces travaux comme ils l’allèguent et ne précisent pas la date des travaux.

Enfin, la somme de 1.700 euros au titre de remise à neuf de l’étanchéité sous véranda mentionnée dans l’assignation n’est justifiée par aucune pièce.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur le préjudice de jouissance au titre de la privation d’usage de la véranda

Les consorts [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser à hauteur de 4.599 euros pour trouble de jouissance au titre de la privation d’usage de la véranda.

Ils font valoir que jusqu’à l’engagement des travaux d’étanchéité par le syndicat des copropriétaires, la véranda était l’unique pièce à vivre qui n’était pas affectée par les infiltrations et l’unique pièce salubre permettant de prendre les repas. Ils ajoutent qu’à fin octobre 2020, ils ont perdu l’usage total des 19 m² de leur véranda sur la période des travaux de novembre 2020 à avril 2021. Ils chiffrent cette perte de jouissance en prenant la valeur locative dont charges pour ce bien étant de 4.316,66 euros mensuellement, la privation de l’usage de la véranda correspond à une perte en jouissance représentant : 766,50 euros par mois – soit : 4 316,66 euros X 17,757% X 6 mois.

Les défendeurs concluent au débouté de cette demande.

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En l’espèce, comme jugé précédemment, les désordres causés dans l’appartement n’ont pas privé de jouissance les demandeurs de sorte qu’ils ne peuvent alléguer que la véranda était l’unique pièce à vivre.

En outre, il est démontré que la réfection des étanchéités et la dépose subséquente de la véranda étaient toutes deux nécessaires. Dès lors, la perte d’usage temporaire de la véranda était justifiée et ne saurait ouvrir droit à indemnisation.

Par ailleurs, les demandeurs ne démontrent pas la date des travaux qu’ils ont fait diligenter sur leur véranda, de sorte qu’il n’est pas prouvé que la véranda ne pouvait être utilisée pendant 6 mois jusqu’en avril 2021.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

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Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser les consorts [Y] à hauteur de 11.180,5 euros au titre de leur préjudice matériel.

IV°/ Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts à l’encontre des consorts [Y]

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [Y] soient condamnés au paiement de la somme de 22.500 euros TTC soit 50% du montant des travaux que le syndicat a dû réaliser sur des complexes d’étanchéité dégradés par le défaut d’entretien des demandeurs d’une part et par leurs atteintes aux relevés d’étanchéité parties communes d’autre part.

Il considère qu’il est démontré que les consorts [Y] ont porté atteinte à l’intégrité du complexe d’étanchéité des terrasses à jouissance exclusive dont ils bénéficient il semble normal qu’une partie des frais exposés (dont leurs défaillances sont à l’origine) soit prise en charge par les responsables. Il fait valoir que dans son rapport l’expert évalue les sommes exposées par le syndicat comme suit (page 123/129 : installations communes 6 720.60 euros HT, réfection terrasse accessible 37 920.35 euros HT, réfection terrasse jardin 18 117 .63 euros HT – tva 5.5 en sus valeur mai 2019, soit un coût de (37.920,35 + 6.720,60 x 37.920,35/56.037,98) x1.055 = 44.803,86 euros TTC valeur mai 2019 s’agissant de la terrasse accessible et qu’à cette somme doivent venir s’ajouter les frais annexes tels que la souscription d’une assurance Dommages-ouvrage d’une part (3% du marché) et les honoraires du maître d’œuvre d’autre part.(12% en moyenne). Il précise que toutes causes confondues la dépense du syndicat peut être évaluée à la somme de 55.000 euros TTC.

Les consorts [Y] et la société GENERALI IARD ne concluent pas sur cette demande.

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En application de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Au surplus, sa responsabilité ayant été retenue ci-avant, sa demande ne peut être accueillie.

Elle sera par conséquent rejetée.

V°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur seront condamnés in solidum au paiement des dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire.

Les frais de recouvrement d’exécution du présent jugement étant hypothétiques à ce stade, la demande afférente des consorts [Y] sera donc rejetée.

Les demandeurs ne fournissant pas l’ordonnance de référé relative à l’expertise judiciaire, leur demande de voir les dépens de l’instance de référé supportés par les défendeurs sera également rejetée.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

VI°/ Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur

Dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes des consorts [Y], le syndicat des copropriétaires demande de condamner la société GENERALI IARD à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcée à son encontre au titre d’un contrat multirisques immeuble selon police n° AA304857 qui couvre les dégâts des eaux, les pertes de loyer et les troubles de jouissance. Il considère qu’il n’y a pas eu en l’espèce de défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires qui justifie qu’il soit fait application d’une cause d’exclusion de garantie.

Il rappelle également que la compagnie GENERALI, assureur de l‘immeuble a déjà accepté de prendre en charge le sinistre des consorts [Y] et qu’elle n’a pas évoqué à l’époque un quelconque défaut d’entretien de la part du syndicat.

La société GENERALI IARD oppose que suivant la police d’assurance multirisques n°AA304857 souscrite pour l’immeuble du [Adresse 5] par le Syndic de copropriété, sa garantie n’a pas vocation s’appliquer du fait des différentes exclusions stipulées visant précisément les griefs reprochés au syndicat des copropriétaires comme il ressort expressément des conditions générales : « Les dommages provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien et d’un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité. »

Elle fait valoir et dès l’année 2016, qu’elle avait averti son assuré de ce que tout sinistre ultérieur ne pourrait pas faire l’objet d’une couverture en l’absence de travaux de réparation de l’étanchéité litigieuse.

Elle considère que dans la mesure où c’est précisément un défaut d’entretien permanent qui est reproché, si on reprend les faits dénoncés et les conclusions de l’expert judiciaire. Elle argue que

cela est parfaitement logique car l’incurie de l’assuré dans le maintien en bon état des biens assurés revient à ôter au contrat d’assurance son caractère aléatoire.

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L’article L113-1 du Code des assurances prévoit que : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

En application de l’article L124-3 du code des assurances, celui qui subit des désordres dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur qui garantit la responsabilité civile de l’auteur des désordres.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, en vigueur à la date de conclusion du contrat d’assurance, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le syndicat des copropriétaires a contracté auprès de la société GENERALI IARD une assurance multirisque avec prise d’effet au 1er décembre 2009 (contrat n° Police n°1174 AA 304857/1).

Cette assurance couvre les dégâts des eaux. Les termes de l’exclusion de garantie repris dans les conclusions de la société GENERALI IARD ne sont pas mentionnés dans les conditions particulières et générales versés aux débats.

En outre, la société GENERALI IARD a déjà indemnisé les consorts [Y] en 2016 au titre de ce même sinistre. Dès lors, elle ne saurait se prévaloir d’une exclusion de garantie.

Par conséquent, la société GENERALI IARD sera tenue de garantir son assuré d’indemniser les dommages subis par les consorts [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre du Cabinet [G] qui n’est pas partie à la procédure,

DEBOUTE la société GENERALI IARD de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 14 avril 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] représenté par son syndic à verser à Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A] épouse [Y], Madame [J] [Y] et Madame [F] [Y] la somme de 11.180,5 euros au titre de leur préjudice matériel,

DEBOUTE Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A] épouse [Y], Madame [J] [Y] et Madame [F] [Y] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] représenté par son syndic de sa demande reconventionnelle au paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] représenté par son syndic et son assureur la société GENERALI IARD aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] représenté par son syndic et son assureur la société GENERALI IARD à verser à Monsieur [P] [Y], Madame [I] [A] épouse [Y], Madame [J] [Y] et Madame [F] [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GENERALI IARD à garantir et relever indemne le le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 18] représenté par son syndic de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de celui-ci,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT