Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26 Place Rosa Parks – BP 83618

44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [H] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [B] [O] [I]

1 rue de Suisse

Appartement 182 Etage 5

44000 NANTES

comparant en personne le 24 mai, et non comparant le 05 septembre 2024

Madame [P] [I]

1 rue de Suisse

Appartement 182 Etage 5

44000 NANTES

comparant en personne le 24 mai, et non comparante le 05 septembre 2024

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01038 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4TN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [J] [B] [O] [I]

CCC à Madame [P] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 juin 2022, pour une durée d’un an renouvelable, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] un local à usage d’habitation numéro 182 au cinquième étage, sis 1 rue de Suisse à Nantes (44000) avec ses accessoires, en particulier une cave numéro 182, moyennant le paiement d’un loyer de 390.51 euros, outre une provision de charges de 162.29 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 390 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 30 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a assigné Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

—  2 874.27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 401.87 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 19 septembre 2023 et ce, jusqu’à la restitution des clés et la reprise effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner in solidum les locataires à lui payer 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mai 2024 et renvoyée contradictoirement au 5 septembre 2024, dans l’attente des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

La partie demanderesse, représentée par Madame [H] [C], dûment habilitée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance, qui est en baisse, s’élève désormais à la somme de 1 553.73 euros. Elle a également précisé que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé un rééchelonnement des dettes. La mensualité s’élève à la somme de 421.57 euros pendant 7 mois, la créance ayant été fixée à la somme de 2 951.02 euros. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à étude, Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, la partie présente étant avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 mai 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 19 octobre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 [O] de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 18 juillet 2023, la demanderesse a fait délivrer à Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 642.04 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 juillet 2023.

Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte du 2 septembre 2024, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 septembre 2023, Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer, à compter de cette date, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire sur la situation maritale de Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I], les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il ressort du décompte daté du 2 septembre 2024 que Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] sont redevables de la somme de 1 785.50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’août 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant les frais de contentieux (231,77 euros), le coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (30,25 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (60.96 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 1 462,52 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] au paiement de cette somme, selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire sur la situation maritale de Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I].

Sur la demande de délai de paiement sollicité par les locataires

L’article V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable au litige, prévoit que « Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article VI de cette même loi dispose quant à lui que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…) 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) »

1L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, qui a fixé la créance de Nantes Métropole Habitat à la somme de 2 951.02 euros au 22 juillet 2024 euros, a imposé au profit du défendeur des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir un rééchelonnement des dettes d’une durée de 64 mois au taux 0%, dont le bailleur a été avisé. Ces mesures entrent en application au 22 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours ni que le paiement des loyers a repris.

Le décompte versé aux débats laisse par ailleurs apparaître que les locataires s’efforcent de régler leur dette locative, le paiement des loyers ayant repris ; que sur l’échéance d’août 2024, ils ont versé la somme prévue au plan de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique et le montant de leur loyer, charges comprises.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser les défendeurs à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 421.57 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour les défendeurs de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, les défendeurs seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale tel qu’indiqué ci-dessus.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 juin 2022 entre Nantes Métropole Habitat et Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] portant sur un local à usage d’habitation au cinquième étage, sis 1 rue de Suisse, logement n°182, à Nantes (44000) avec ses accessoires, en particulier une cave numéro 182, sont réunies à compter du 19 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 462,52 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;

AUTORISE Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] à se libérer de leur dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 421.57 euros, en sus du loyer courant, selon les modalités prévues par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique soit durant sept mois à compter de la mise en œuvre du plan ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non-versement d’une seule mensualité à son échéance ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [I] et Monsieur [J] [B] [O] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA