Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

16, rue Henri Barbusse

37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D] [S]

Appartement 101 Rez de Chaussée

58 Boulevard Victor Hugo

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 25/00393 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSFC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Doris SIEURIN,

CCC à Monsieur [K] [D] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 25 février 2020, prenant effet le 27 février 2020, pour une durée de trois mois renouvelable, la société anonyme ICF Atlantique (ci-après la SA ICF Atlantique) a donné à bail à Monsieur [K] [D] [S], un local à usage d’habitation numéro 101 au rez-de-chaussée sis 58 boulevard Victor Hugo à Nantes (44 200), moyennant un loyer mensuel révisable de 357.21 euros, outre une provision sur charges de 101.75 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 357 euros.

Par avenant en date du 6 avril 2021, la SA ICF Atlantique a donné à bail à Monsieur [K] [D] [S], un emplacement de stationnement numéro 14, moyennant un loyer mensuel révisable de 20.70 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 23 mai 2024, la SA ICF Atlantique lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la SA ICF Atlantique a assigné Monsieur [K] [D] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 25 février 2020 entre les parties à compter du 24 juillet 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et le dire sans droit ni titre d’occupation ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause resolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [K] [D] [S] à payer :

— la somme de 3 173.52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil;

— au visa de l’article 1760 du code civil, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 357.21 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— la condamner au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 mai 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA ICF Atlantique, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5 121.93 euros arrêtée au 1er février 2025, terme de janvier inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [D] [S] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Juge a sollicité la bailleresse aux fins de voir produire le contrat du bail d’habitation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [K] [D] [S] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 5 121.93 euros au 1er février 2025, terme de janvier inclus et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 1 083.52 euros à compter de l’échéance de janvier 2025.

Toutefois, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure ci-dessus exigée. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de cette somme, laquelle sera déduite de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [K] [D] [S] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [K] [D] [S] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5 121.93 euros au 1er février 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 361.86 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 1 083.52 euros au titre du supplément de loyer de solidarité indûment perçu par le bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 676.55 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [D] [S] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter la signification de la présente.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 9, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [D] [S] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 007.50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le stationnement, accessoire du local à usage d’habitation, suivra le même sort.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [D] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 juillet 2024, Monsieur [K] [D] [S] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [K] [D] [S] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA ICF Atlantique ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, la SA ICF Atlantique sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [D] [S], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 mai 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA ICF Atlantique afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [K] [D] [S] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme ICF Atlantique aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 février 2020 entre la société anonyme ICF Atlantique et Monsieur [K] [D] [S] portant sur un local à usage d’habitation numéro 101 au rez-de-chaussée sis 58 boulevard Victor Hugo à Nantes (44 200) et ses accessoires notamment l’emplacement de stationnement numéro 14, sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [D] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [D] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] [S] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] [S] à payer à la SA ICF Atlantique la somme de 3 676.55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 1er février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la société anonyme ICF Atlantique de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] [S] à verser à la société anonyme ICF Atlantique une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 mai 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA