SG

LE 06 MAI 2025

Minute n°

N° RG 21/04566 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LG7S

[S] [O]

[J] [R] épouse [O]

C/

[P] [N]

Demande relative à un droit de passage

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELAS AVOGAMA – 71

la SCP ESTUAIRE AVOCATS

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 FEVRIER 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 24 AVRIL 2025 prorogé au 06 MAI 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [J] [R] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Mathilde LOHEAC de la SELAS AVOGAMA, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 02 août 1995, Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] (ci-après les époux [O]) ont acquis une maison d’habitation sise [Adresse 12] à [Localité 17]), cadastrée BA n° [Cadastre 4].

Selon acte notarié du 28 février 2008, les époux [O], après avoir divisé leur parcelle en deux sous les numéros de cadastre BA n°[Cadastre 7] (Lot A) et BA n°[Cadastre 8] (Lot B), ont vendu la première parcelle à Monsieur et Madame [A] et sont restés propriétaires de la seconde. Une convention de prêt à usage a été conclue entre les époux [O] et Monsieur et Madame [A] portant sur la jouissance gratuite de la parcelle BA n°[Cadastre 8] moyennant son entretien par les acquéreurs.

Par acte du 12 décembre 2018, Madame [P] [L] épouse [N] (ci-après Madame [N]) a fait l’acquisition auprès des époux [A] de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 7].

Les époux [O] ont contacté Madame [N] afin de fixer le sort de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 8].

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2020, les époux [O] ont assigné Madame [N] en référé aux fins notamment de voir constater la servitude de passage attachée à la propriété de cette dernière.

Par une ordonnance de référé, rendue le 19 mars 2020, le Tribunal judiciaire de NANTES a débouté les demandeurs de leurs prétentions.

Le 09 avril 2020, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 19 janvier 2021, la Cour d’appel de RENNES, a confirmé l’ordonnance du Tribunal judiciaire de Nantes.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2021, les époux [O] ont fait assigner Madame [N] devant le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de constatation de la servitude de passage attachée à la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 7] et pour condamnation pour occupation et usage illégitime de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 8].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025 prorogé au 06 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant ses dernières écritures notifiées le 12 avril 2023 par voie électronique, Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] demandent au tribunal de :

Constater l’existence de la servitude de passage attachée au lot numéroté antérieurement BA [Cadastre 4] – Lot A (cadastrée BA n° [Cadastre 7]) pour accès au lot BA [Cadastre 4] – Lot B (cadastré BA n° [Cadastre 8]) ;Condamner Madame [N] à leur laisser libre accès au Lot B (cadastré BA n° [Cadastre 8]), sans aucune entrave ;Établir par la décision à intervenir la servitude de passage attachée au lot numéroté antérieurement BA [Cadastre 4] – Lot A (cadastrée BA n° [Cadastre 7]) pour accès au lot BA [Cadastre 4] – Lot B (cadastré BA n° [Cadastre 8]) dans les termes ci-avant et qui sera publié au fichier immobilier ;Condamner Madame [N] à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral ;Condamner Madame [N] à leur verser la somme de 2 000 euros pour l’occupation et l’usage illégitime de leur parcelle ;Condamner Madame [N] à leur verser la somme de 4 200 euros hors taxe au titre des frais de remise en état de leur parcelle ;Débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes ; Condamner Madame [N] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande de constatation de la servitude de passage au profit de leur fonds, au visa des articles 637 et 693 du code civil, les époux [O] exposent à titre principal et, en premier lieu, que l’acte de vente du 28 février 2008 mentionne la division cadastrale de leur bien en deux lots ainsi que la servitude de passage entre les deux fonds ainsi divisés. Ils précisent que l’acte fait en effet référence en page 6 à une annexe 4 comprenant le procès-verbal de délimitation, le plan parcellaire portant mention de la servitude attachée au lot A et le certificat d’urbanisme, chacune de ces pièces étant signée par les parties et le notaire. Ils expliquent que le plan parcellaire, constitué à l’origine d’une feuille A3, a bien été paraphé par le notaire à cette date et a été réduit lors de sa numérisation pour être annexé à l’acte authentique de 2008 en deux feuilles. Ils ajoutent en outre que le paraphe de Maître [U], situé à gauche du plan parcellaire, a été collecté en mars 2021 afin qu’il confirme que les deux feuilles jointes correspondent à une même feuille A3 pliée constituant le plan original annexé et paraphé par le notaire à l’acte authentique en 2008.

Ils soulignent que Maître [U] l’a confirmé par mail du 14 mars 2021 et par attestation produits aux débats et font enfin observer que la cour d’appel de [Localité 18] s’est fondée sur une copie tronquée de l’acte de vente pour rejeter leurs demandes.

En réponse au moyen de Madame [N] selon lequel les époux [O] auraient produit un faux en écriture, ces derniers lui opposent qu’ils n’ont jamais indiqué que la pièce datée de 2021 était celle datée de 2008 et précisent qu’ils se sont engagés dans un contentieux judiciaire contre les vendeurs de leur précédent bien immobilier et ont obtenu 34 décisions de condamnations dont la quasi-totalité pour dol commis par leur vendeur, de multiples arrêts de la cour d’appel de [Localité 18] et d'[Localité 10] et un arrêt de cassation reconnaissant ce dol.

En deuxième lieu, les époux [O] soulèvent qu’ils ne peuvent être tenus responsable de l’oubli des époux [A] de ne pas avoir fait figurer la servitude de passage dans l’acte de vente de 2019 entre eux et Madame [N], ces derniers y étant étrangers. Ils opposent à Madame [N] qu’il lui appartient de se retourner contre ses vendeurs qui ont commis une faute contractuelle.

Enfin, ils ajoutent qu’il résulte de l’insertion du plan parcellaire mentionnant la servitude en annexe de leur acte de vente, leur intention de créer et de reconnaître l’existence de cette servitude.

Au soutien de leur même demande, les époux [O], sur le fondement des articles 682, 684 et 701 du code civil, font valoir, à titre subsidiaire, que la parcelle leur appartenant est enclavée en ce qu’elle est entourée d’habitations et située en bordure d’un espace vert inaccessible qui constitue une zone naturelle fermée sous forme de vallée encaissée dont une partie est classée Nns et fait obstacle à toute construction ou aménagements futurs. Ils expliquent que la parcelle est inaccessible par le [Adresse 11] en raison de la présence d’un dénivelé de plusieurs mètres outre un trottoir piétons et une haie arbustive faisant obstacles à tout accès notamment de véhicules pour l’entretien de ladite parcelle, ce qui a été constaté par les services municipaux dans des courriers, de sorte qu’ils ne disposent pas d’autre accès à la voie publique qu’en traversant la parcelle de Madame [N]. Ils précisent qu’il est indifférent que des propriétaires voisins aient pu installer un portail donnant sur la zone classée, en ce que la situation sur une parcelle voisine ne peut être considérée comme une règle de droit applicable aux autres parcelles et que l’endroit de la parcelle où le portail a été implanté n’est pas classée en zone Nns. Ils ajoutent qu’il s’agit d’un simple portail à vantaux ne permettant pas de laisser passer des engins d’entretien ou d’accéder au [Adresse 11]. Ils affirment qu’ils se sont vu refuser la création d’un passage à travers la zone Nns par les services de l’urbanisme de la commune d'[Localité 16] et par [Localité 15] Métropole, y compris pour l’entretien de la parcelle. Ils font également observer que la pollution visuelle qu’a soulevée Madame [N] et qu’a relevée l’expert paysagiste montre que leur parcelle est bien inaccessible.

Enfin ils lui opposent que l’enclavement ne résulte pas de leur volonté puisqu’ils ont divisé leur terrain en 2008 pour que les époux [A], qui ne souhaitaient pas investir un tel budget pour leur résidence principale, puissent acheter le bien et que Madame [N] échoue à rapporter la preuve du caractère volontaire de l’enclave.

À l’appui de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, les époux [O] exposent avoir subi une atteinte inacceptable à leur honneur en raison des moyens de Madame [N] qui sous-entend qu’ils auraient produits un faux en écriture. Ils prétendent ainsi que leur honnêteté n’a jamais été remise en cause et que l’authenticité des documents qu’ils ont produits a été confirmée par toutes les juridictions ayant eu à connaître de leur difficulté.

En réponse au moyen de Madame [N] selon lequel il existerait un obstacle à l’établissement d’une telle servitude, les époux [O] soulèvent que le passage sur la parcelle de Madame [N] n’est pas dangereux et qu’il existe déjà une allée d’une largeur de 4 mètres permettant le passage de véhicules, camions d’entretien et tondeuses professionnelles. Ils précisent que cette allée, qui dessert actuellement le garage de Madame [N], permet au paysagiste d’entretenir la totalité de la parcelle en ce compris celle appartenant aux époux [O], comme cela a été fait entre 1992 et 2008, puis par les époux [A] pendant dix ans et par Madame [N] depuis l’achat de la parcelle.

En réplique à la demande d’indemnité de passage de Madame [N], les époux [O] démentent que le passage d’un jardinier pour entretenir la parcelle déprécierait la valeur de sa propriété et affirment qu’elle ne subirait pas davantage de gêne que lors du passage de ses propres jardiniers.

Au soutien de leur demande de condamnation pour usage et occupation illégitime, les époux [O] arguent que Madame [N] occupe sans droit ni titre leur parcelle en en faisant usage, depuis février 2019, sans avoir défini avec eux les modalités d’usage et d’entretien de leur terrain et en se prévalant d’un prêt à usage accordé aux anciens propriétaires et leur a ainsi causé un préjudice en les privant de leur droit de propriété.

À l’appui de leur demande de remise en état du terrain, les époux [O] estiment être bien fondés à solliciter une telle condamnation de Madame [N], en ce que le terrain n’a pas été entretenu durant plusieurs années, faute pour eux de pouvoir y accéder et que la remise en état des lieux nécessite un coût certain.

En réplique aux demandes reconventionnelles de Madame [N], s’agissant d’abord de sa demande de condamnation à l’entretien de leur terrain, les époux [O] affirment que la faute incombe à Madame [N] qui leur a interdit tout accès à leur parcelle.

S’agissant ensuite de sa demande de remboursement des factures liées à l’entretien de la parcelle, ils mentionnent que rien ne permet de rattacher les factures produites à l’entretien de leur parcelle et qu’il peut s’agir de l’entretien de la sienne, celle-ci ayant indiqué qu’elle a choisi de ne plus entretenir celle des époux [O]. Il sera ici précisé que les factures font état de coupes de bordures et désherbages des allées, alors que la parcelle des époux [O] ne comporte aucune allée ni bordure.

Ils soulèvent également, au visa de l’article 1302-2 du code civil, que si elle a engagé des frais quant à cet entretien, il s’agit d’un règlement volontaire et non d’une erreur puisqu’elle savait ne pas être tenue à ce paiement, n’étant pas propriétaire de la parcelle. Ils expliquent qu’alors qu’elle détenait les plans et le cadastre des parcelles lors de sa rencontre avec les époux [O] en septembre 2019, elle s’est gardée de prendre attache avec eux pour évoquer son usage.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de Madame [N], les époux [O] expliquent qu’elles ne sont pas fondées et ont été écartées par les précédentes instances et qu’il ne saurait exister un abus de droit d’agir en justice. Ils ajoutent que la procédure n’a pas pour objectif de la contraindre à acheter la parcelle litigieuse mais bien à faire reconnaître l’existence d’une servitude, mentionnée dans l’acte authentique de 2008.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2023, Madame [N] sollicite du tribunal :

A titre principal, le rejet des demandes les époux [O] ;

A titre subsidiaire, la condamnation des époux [O] au versement d’une indemnité de passage de 100 000 €, sauf à parfaire ;En tout état de cause : La condamnation in solidum des époux [O] à entretenir la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8], en procédant à la tonte de la pelouse et la taille des haies, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;La condamnation in solidum des époux [O] à lui payer la somme de 1.633,10 € au titre des frais d’entretien de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8] ;La condamnation in solidum des époux [O] à payer à Madame [N] la somme de

5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;Le rejet des demandes des époux [O] ;La condamnation in solidum des époux [O] aux dépens ainsi qu’à lui à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande des époux [O] de constater l’existence d’une servitude de passage au profit de leur fonds, Madame [N] soulève, en premier lieu et au visa de l’article 691 du code civil, que les époux [O] ne possèdent pas de titre reconnaissant l’existence d’une servitude de passage entre les parcelles n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 8]. À ce titre, elle souligne que les époux [O] ne produisent aucune pièce prouvant que le plan parcellaire constitue effectivement une annexe à l’acte de 2008 et produisent l’acte de 2008 avec ce plan, alors que la pièce ne comporte pas le cachet du notaire « annexé à un acte reçu (…) » contrairement au certificat d’urbanisme produit en annexe 4 de l’acte. Elle ajoute que le plan, établi en 1992, n’a pas été annexé à l’acte de l’époque comme le précise la case cochée « plan à ne pas annexer » et que le plan cadastral qui comporte le cachet du notaire et a été annexé à l’acte de vente de 2008 ne mentionne lui aucune servitude de passage. Elle estime que le projet de division matérialisé sur l’acte de 1992 n’est pas celui qui a été finalement appliqué en 2008, l’acte de vente indiquant que la division résulte d’un document d’arpentage annexé à l’acte et correspondant ainsi au plan cadastral. Elle précise que le juge des référés a d’ailleurs retenu que le plan annexé n’était pas celui relatif à la division et ne pouvait constituer qu’un projet et non un titre, ce qui a été confirmé par la cour d’appel de [Localité 18].

En réponse aux moyens soulevés par les époux [O] et pour soutenir que le plan parcellaire de 1992 n’a jamais été annexé à l’acte de vente de 2008, Madame [N] oppose que les époux [O] restent silencieux s’agissant de l’apparition soudaine d’un paraphe de Maître [U], sur le plan parcellaire de 1992, alors qu’il n’en comprenait pas dans le cadre de la procédure de référé et que ce document ne comporte pas le même tampon que l’intégralité des autres documents, annexés à ce même acte au même moment et que la société de notaires en question ne s’est installée à l’adresse mentionnée au tampon, qu’en 2020. Elle estime qu’en expliquant que le tampon du notaire a été apposé en 2021, les époux [O] ont avoué avoir annexé le plan parcellaire en parfaite violation des principes fondamentaux du droit des contrats, de sorte que le document n’a pas de valeur juridique.

Elle ajoute que l’attestation du notaire produite par les époux [O] n’est pas conforme aux prescriptions édictées à l’article 202 du code de procédure civile en raison de l’absence des mentions obligatoires et de la pièce d’identité de l’auteur. Elle met en doute l’authenticité de leur pièce 6, estimant qu’ils reconnaissent qu’elle constitue un faux. Elle précise que la question de l’authenticité d’un document semble se poser régulièrement dans d’autres procédures judiciaires dans lesquelles Monsieur [O] est attrait et que les 6 arrêts rendus entre 2014 et 2019 sont insuffisants à valider l’insertion unilatérale et rétroactive du plan à l’annexe de l’acte par les époux [O].

Madame [N] souligne également l’absence de valeur du plan parcellaire en ce que les actes du 28 février 2008 et du 12 décembre 2018 ne font pas mention d’une servitude de passage entre les deux parcelles.

En réponse aux moyens soulevés par les époux [O], Madame [N] leur oppose qu’ils ne peuvent soutenir l’opposabilité d’un plan parcellaire faisant état d’un projet de division de leur parcelle en deux lots distincts, établi en 1992, alors que la parcelle a finalement été divisée 16 ans plus tard et dans des conditions différentes.

Au soutien de cette même demande et, en second lieu, Madame [N] expose, d’une part, que l’enclave revendiquée par les époux [O] résulte de leur propre volonté, excluant la reconnaissance d’une servitude de passage pour y remédier. Elle précise que l’arrêt cité par les demandeurs concerne une tolérance de passage non contestée sur l’une des parcelles qui n’existe pas dans le présent dossier.

Elle oppose, d’autre part, que la parcelle des époux [O] n’est pas enclavée en ce qu’elle dispose d’un accès à la voie publique, cet accès étant suffisant pour son entretien, qui constitue l’exploitation normale d’une telle parcelle. Elle estime que leur parcelle est située en zone NS du PLU de [Localité 15] Métropole avec une partie identifiée comme étant un espace boisé classé dont le règlement n’autorise pas l’édification de construction et limite leur jouissance à l’entretien de leur parcelle. Elle précise que la création d’une ouverture pour leur permettre d’y accéder constituerait un aménagement nécessaire à l’entretien du terrain, existant à la date d’approbation du PLUM intervenue par délibération du Conseil métropolitain de [Localité 15] du 5 avril 2019 et qu’il existe un portail permettant d’accéder à la parcelle voisine par le chemin en question, elle aussi classée en zone NS. Elle ajoute que l’implantation d’un portail serait compatible puisqu’il ne compromettrait pas la conservation, la protection ou la création de boisement, de sorte qu’ils seraient autorisés à créer une ouverture en limite de l’espace boisé classé au droit du chemin situé à l’arrière de la parcelle leur permettant d’accéder à leur parcelle pour l’entretenir.

Elle oppose également qu’ils ont trompé les services de l’urbanisme et de la mairie, en ce qu’ils ont sollicité de [Localité 15] Métropole qu’elle confirme qu’un accès n’existe pas et qu’ils se sont gardés de produire les décisions rendues par le juge des référés et par la cour d’appel de [Localité 18] constatant l’absence de servitude de passage entre les deux parcelles. Elle ajoute que les services municipaux n’ont pas le pouvoir de reconnaître l’existence d’une servitude.

Enfin, elle considère que le terrain dispose d’un chemin large et dégagé en arrière de la parcelle que les photos aériennes ne peuvent laisser entrevoir en ce qu’il est couvert par les arbres, que le chemin ouvert au public et non privatif permet d’accéder à la parcelle pour un usage exclusif d’entretien des espaces verts. Elle ajoute que l’utilisation de la parcelle étant restreinte à son entretien, elle ne nécessite pas le passage d’un véhicule et que le chemin permet bien la circulation d’une tondeuse ou d’autres outils nécessaires à son entretien.

En outre, elle argue que l’entrée du chemin situé à l’arrière de la parcelle ne se situe pas en zone Ns mais en zone Umd1 du PLUM de [Localité 15] Métropole, zone dans laquelle l’accès au chemin serait parfaitement réalisable au regard des règles d’urbanisme applicables dans cette zone.

Elle leur oppose enfin que le rapport rendu par le cabinet d’expertise qu’ils ont sollicité doit être écarté dans la mesure où l’expertise est non contradictoire et se fonde exclusivement sur le plan parcellaire fourni par les époux [O], l’expert partant du postulat que la servitude de passage existe et qu’il a été réalisé en 2021, soit il y a plus de deux années et ne reflétant pas l’état actuel du chemin qui longe la parcelle à l’ouest, désormais intégralement débroussaillé, sans aucune restriction d’accès. Enfin, elle ajoute qu’il ne tient pas compte des règles de l’urbanisme et ne semble pas avoir pris connaissance du PLUM, évoquant la mise en place d’un grillage et de poteaux métalliques sur une parcelle classée NS alors qu’elle est interdite.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande de dommages et intérêts des époux [O], Madame [N] expose, au visa de l’article 9 du code civil et de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, que leur préjudice n’est pas démontré, ces derniers n’invoquant aucun fondement textuel et ne prouvant aucun élément matériel. Elle leur oppose que ses propos qu’ils considèrent comme particulièrement diffamatoires et gratuits sont couverts par l’immunité d’audience. Elle fait valoir qu’ils ont engagé l’action judiciaire à son encontre, après avoir été débouté en référé en première instance et en appel et qu’ils ont produit une pièce présentée une page tamponnée de l’annexe 4 de l’acte de vente en 2008 alors que le tampon notarial a été réclamé auprès de leur notaire et à son insu, 13 années après la régularisation de l’acte, de sorte qu’elle estime être victime de l’acharnement et de leur mauvaise foi depuis plus de trois années.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’indemnité de passage, sur le fondement de l’article 682 du code civil, elle expose qu’elle subirait un préjudice du fait de la reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage sur son terrain résultant du passage régulier des époux [O]. Elle ajoute que l’aménagement nécessaire au passage paraît impossible compte tenu de la configuration des lieux en raison d’absence de route et d’accès et de la déclivité du terrain, de sorte que sa propriété subirait une dépréciation certaine compte tenu des nuisances générées par l’utilisation de la servitude. Elle précise que le passage impliquerait un accès direct à sa propriété portant atteint à son intimité et soulèverait des problématiques en termes de sécurité.

En réponse aux moyens des époux [O], elle fait observer qu’ils l’ont eux-mêmes informée des effets dommageables de cette servitude sur la valeur de sa propriété.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande indemnitaire des époux [O] pour usage et occupation illégitime de leur parcelle, au visa de l’article 1240 du code civil, Madame [N] expose qu’il ne peut lui être reproché d’avoir entretenu les arbres et tondu la pelouse et qu’il ne peut en résulter un préjudice, en ce que les demandeurs habitent à plus de 60 km d'[Localité 16] et avaient conclu avec les époux [A] une convention d’occupation.

A l’appui de sa demande de rejet de la demande de remise en état des époux [O], Madame [N], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, soulève qu’ils ne peuvent lui reprocher l’absence d’entretien et d’avoir entretenu leur parcelle sans autorisation.

Elle ajoute que l’expert judicaire ayant signé le rapport d’expertise qu’ils produisent ne figure pas sur les listes des experts judiciaires assermentés en 2021, étant précisé que son tampon n’indique pas sa cour d’appel de rattachement et que deux numéros de SIRET distincts y sont inscrit, de sorte que la pièce ne peut qu’être écartée des débats.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, s’agissant de sa demande de condamnation des époux [O] à entretenir leur parcelle, sur le fondement des articles L. 2213-45 du code général des collectivités territoriales et 1241 du code civil, elle prétend subir une pollution visuelle en raison de la parcelle n°[Cadastre 8] qui constitue son fond de jardin laissée à l’abandon, ayant cessé de l’entretenir eu égard aux véhémences des époux [O] depuis la procédure de référé. Elle ajoute qu’il lui est impossible de se protéger contre les nuisibles qui pourraient se développer dans ces hautes herbes et qu’en période estivale le risque d’incendie est significativement augmenté, en raison du défaut d’entretien de la parcelle par les époux [O]. De plus, elle explique qu’elle a dû entretenir à ses frais la parcelle, ayant fait appel à des entreprises de jardinerie pour l’entretien de son jardin et de la parcelle n°[Cadastre 8], à savoir la tonte de la pelouse, la taille des haies, de sorte que la moitié des factures correspondent à la taille des haies de la seule parcelle n°[Cadastre 8], bordée de haies arbustives qu’il convient de tailler massif par massif en rond. Elle précise que les factures correspondent à la période au cours de laquelle les époux [O] savaient pertinemment que Madame [N] avait fait procéder à l’entretien de leur parcelle.

S’agissant de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, elle affirme que les époux [O] font preuve d’une particulière mauvaise foi et d’un acharnement à son encontre et que la présente procédure s’apparente à un chantage, initiée dans le seul but de la pousser à l’acquisition de la parcelle n°[Cadastre 8] à un prix tout à fait déraisonnable. Elle détaille à ce titre que le prix proposé par les époux [O] est totalement déconnecté du prix du marché en région Pays de la [Localité 13], où 1 hectare de terrain naturel est estimé à 3 154 euros. Elle ajoute qu’ils font fi de la motivation du juge des référés et de la cour d’appel et multiplient les procédures, et se fondant avec malhonnêteté sur des échanges avec des organismes publics et un rapport d’expertise amiable, en ce qu’ils sont en contradiction totale avec les décisions déjà rendues puisqu’ils leur ont indiqué qu’une servitude de passage existait entre les deux parcelles. Elle précise que les demandeurs ont fait soudainement apparaître sur le plan parcellaire de 1992 des signatures et tampons dont l’authenticité est sérieusement remise en cause, alors qu’ils n’existaient pas dans le cadre des procédures de référé. Elle ajoute enfin qu’ils l’ont assignée sans avoir exécuté la décision rendue par la cour d’appel de [Localité 18] et notamment l’indemnité de 2 000 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de constatation de la servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8]

Sur la servitude conventionnelleAux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

La preuve d’une servitude conventionnelle de passage ne peut résulter que de la production d’un acte constitutif par lequel le propriétaire du fonds qui supporte la servitude a exprimé son accord, pour qu’un droit de cette nature soit concédé au propriétaire du fonds bénéficiaire.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] invoquent avoir un titre établissant une servitude de passage entre leur parcelle cadastrée n°[Cadastre 8], fonds dominant, et la parcelle n° [Cadastre 7] dont Madame [N] est propriétaire, fonds servant, en vertu du plan parcellaire annexé à l’acte de vente du 28 février 2008 qui mentionne une telle servitude. Il résulte pourtant de la lecture des pièces apportées par les demandeurs que le plan parcellaire visé par les demandeurs ne comporte pas la mention « ANNEXE à un acte reçu par le notaire associé soussigné le 28/02/08 » et n’est pas signé par le notaire de l’acte, Maître [K] [U], à la différence de l’ensemble des autres pièces contenues dans l’annexe n°4, à savoir le procès-verbal de délimitation, le dossier de certificat d’urbanisme et un extrait du plan cadastral informatisé.

Si les époux [O] produisent un tel plan parcellaire annoté d’une mention manuscrite de Maître [K] [U], il y a lieu de relever que cette mention ne constitue pas une preuve suffisante permettant d’établir l’existence d’une servitude conventionnelle, en ce que les pièces apportées ne permettent pas de savoir selon quelles modalités la mention manuscrite a été apposée.

En outre les documents d’arpentage excipés par les demandeurs, ne constituant pas un titre de propriété, ils ne peuvent être de nature à établir l’existence de la servitude de passage alléguée.

Or, le plan dont il n’est même pas établi qu’il était bien annexé à l’acte de vente de 2008, constitue la seule pièce mentionnant une telle servitude. En effet, il résulte de la page 23 de l’acte de vente et plus précisément du paragraphe 3° intitulé « Sur les servitudes », qu’il n’a été créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu et qu’il n’en existe aucune autre hormis les deux servitudes de tréfonds pour l’évacuation des eaux usées et eaux fluviales, ayant pour objet la canalisation souterraine d’eaux usées et pluviales. Le plan parcellaire dont se prévalent les époux [O] entre ainsi en contradiction avec le corps de l’acte de vente, dont chacune des pages a été paraphée par l’ensemble des parties à l’acte et par le notaire, de sorte que si une servitude conventionnelle avait existé, elle aurait dû faire l’objet d’une mention dans le paragraphe relatif aux servitudes pour éviter d’être en contradiction formelle avec le reste de l’acte.

En outre, il ressort des courriers envoyés par Monsieur [O] à Madame [N], les 16, 25, 28 octobre ainsi que le 29 novembre 2019, que ce dernier n’a jamais fait mention, avant son courrier du 18 décembre 2019, de l’existence d’une servitude conventionnelle figurant dans l’acte de vente du 28 février 2008, ce dernier mentionnant à son interlocutrice l’existence d’une servitude de passage légale.

Qui plus est, la lecture du plan parcellaire permet de constater non seulement que le document ne mentionne pas les bons numéros des parcelles issues de la division mais aussi et surtout qu’il porte une mention en bas à gauche indiquant « dressée par B. [T] géomètre expert le 16 novembre 1994 », soit bien avant la vente de l’immeuble aux époux [A]. Or il y a lieu de relever que les époux [O] ont toujours affirmé avoir procédé à la division de la parcelle juste avant la vente, en 2008, afin que les acquéreurs aient les moyens d’acheter leur maison d’habitation. Il en résulte ainsi nécessairement que ce plan ne correspond pas au plan finalement retenu par les époux [O] et les époux [A], en ce que la modification parcellaire dont ils se prévalent a été réalisée, comme ils le prétendent eux-mêmes, par Monsieur [I] [M], géomètre expert, dont le document d’arpentage est bien annexé à l’acte de vente de 2008 et contient la mention « ANNEXE à un acte reçu par le notaire associé soussigné le 28/02/08 ». Par ailleurs, ce dernier plan, dont la date correspond à la date de division de leur parcelle, comprend également la bonne numérotation de cadastre.

Enfin, si les époux [O] invoquent que le plan parcellaire constituait une feuille A3 et a été réduit lors de sa numérisation pour être annexé à l’acte de 2008, il y a lieu de constater que seul le certificat d’urbanisme présente un pli, de sorte qu’il ne peut être déduit que le plan parcellaire de 1994 invoqué y était nécessairement relié.

En l’absence d’un titre constitutif faisant état d’une servitude de passage établie sur la parcelle [Cadastre 14], fonds servant, dont Madame [N] est désormais propriétaire, au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8], le fonds dominant, appartenant aux époux [O], la servitude conventionnelle ne peut être retenue.

B) Sur la servitude légale

En vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 684 du code civil dispose notamment que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

En l’espèce, il ressort des pièces apportées en procédure par les parties et notamment de l’extrait du plan cadastral de Monsieur [M] annexé à l’acte de vente du 28 février 2008 et du plan géoportail de l’urbanisme, que la parcelle n°[Cadastre 8] appartenant aux époux [O] est entourée d’une parcelle voisine cadastrée n°[Cadastre 5] au nord, d’une parcelle voisine cadastrée [Cadastre 3] au sud, de la parcelle n°[Cadastre 7] appartenant à Madame [N] à l’est, et d’un chemin débouchant au nord sur le [Adresse 11] à l’ouest.

S’agissant de l’accès à l’ouest, seul endroit permettant de définir l’état d’enclave de la servitude, il y a lieu de relever que les époux [O], qui ont sollicité de la mairie l’autorisation de poser un portail deux vantaux en bas de leur parcelle pour y accéder afin d’entretenir leur jardin, par déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire, se sont vu opposer un refus selon arrêté municipal en date du 08 juillet 2021. La parcelle ne peut être accessible depuis le [Adresse 11], en raison de la présence d’un dénivelé de plusieurs mètres outre un trottoir piétons et une haie arbustive.

De plus, il résulte des courriers de la mairie que l’accès à la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8] n’est pas possible à l’ouest, ce qui est également corroboré par les différents courriers du Pôle Erdre et Cens de la Métropole de [Localité 15], lesquels indiquent que le chemin bordant le terrain à l’ouest n’est pas accessible au public et ne permet pas l’accès à la parcelle, en ce que la parcelle est concernée par des Espaces Boisés Classés à conservatoire ou à créer dans sa partie Ouest.

Si Madame [N] oppose que la parcelle des époux [O] dispose d’un accès à la voie publique suffisant pour son entretien, il résulte de ce qui précède que l’accès est impossible et il y a lieu de souligner que les photographies produites par Madame [N] ne permettent pas d’établir qu’il s’agit d’un passage existant aux abords de la parcelle des demandeurs. Cette dernière n’apporte pas non plus la preuve que l’accès qu’elle invoque est débroussaillé et sans restriction d’accès. Quant à l’implantation d’un portail, il résulte des courriers échangés avec les services municipaux que les époux [O] ont bien réalisé une telle démarche, laquelle leur a été refusée, faute d’accès permis au public à l’espace jouxtant la parcelle à l’ouest, peu important l’existence d’une servitude ou non à l’origine.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des pièces que l’accès à la parcelle appartenant aux époux [O] est impossible à l’ouest au regard de la particularité de l’espace qui l’entoure. Si aucun accès pédestre n’a été envisagé, un accès par engin motorisé, nécessaire pour l’entretien de la parcelle, qui constitue le seul but de la nécessité d’y accéder, apparaît impossible sans passer sur les parcelles jouxtant leur parcelle, de sorte que la parcelle n°[Cadastre 8] est bien enclavée. La présence d’un portail en limite de propriété de la parcelle n°[Cadastre 8] avec un autre fonds, basée sur des photographies dont l’origine ne peut être établie, ne suffit pas à démontrer l’absence d’enclave.

L’enclavement résultant de la division de la parcelle anciennement cadastrée BA n°[Cadastre 4] en deux parcelles cadastrées n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], le passage ne peut être demandé que sur le terrain appartenant à Madame [N], en ce qu’il résulte de la division ainsi réalisée. Même si la servitude de passage aurait dû accompagner cette division foncière, afin de d’assurer l’accès à la parcelle n°[Cadastre 8], cet argument ne peut s’opposer à sa création sur la parcelle n°[Cadastre 7].

Par conséquent, l’état d’enclave du fonds des époux [O] étant constaté, une servitude passage est créée sur le fonds BA n°[Cadastre 7][Adresse 1], propriété de Madame [P] [L] épouse [N], au profit de la parcelle BA n°[Cadastre 8], propriété de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O]. Cette servitude s’exercera sur l’emprise de l’allée déjà présente sur le fonds servant. Elle est limitée dans son usage, à l’accès au fonds dominant pour l’entretien ponctuel des espaces verts.

Il convient de publier la présente décision au service de la publicité foncière concernée aux frais des époux [O], dès lors qu’ils ont procédé à la division foncière à l’origine de l’état d’enclave.

C) Sur l’indemnité de désenclavement

L’article 682 du code civil précédemment cité dispose que le propriétaire du fonds servant peut solliciter une indemnité proportionnée au dommage occasionné par la servitude de passage au profit du fonds dominant.

En l’espèce, s’il résulte de la configuration de la servitude de passage sur le fonds de Madame [N] que cette dernière subit un préjudice en raison du passage des demandeurs sur son fonds afin d’entretenir leur parcelle enclavée, il y a lieu de relever que la somme demandée est disproportionnée au regard du dommage occasionné par la servitude. En effet, le passage sur le fonds de la défenderesse étant seulement destiné à permettre l’entretien de la parcelle n°[Cadastre 8], en ce qu’elle n’est pas constructible, il ne sera pas aussi régulier que s’il impliquait un accès à une maison d’habitation. De plus, il résulte des pièces produites par les demandeurs, qu’une allée permettant un accès à la parcelle [Cadastre 8] via la parcelle [Cadastre 7] existe déjà, de sorte qu’il n’y aura pas nécessité de créer une voie d’accès qui aura pour effet de modifier le fonds servant.

Partant, il y a lieu de condamner les époux [O] à verser une indemnité d’occupation à Madame [N] à hauteur de 5.000 euros.

II. Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [O]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile délictuelle peut être engagée en présence d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice.

En l’espèce, s’agissant de la demande de dommages et intérêts des époux [O] en réparation de leur préjudice moral, il y a lieu de relever que les demandeurs n’établissent aucune faute commise par Madame [N]. En effet, les moyens avancés par Madame [N] au soutien de ses prétentions ne peuvent constituer une faute, dès lors qu’ils n’entrent pas en contradiction avec la loi. En remettant en cause l’existence du plan parcellaire au sein de l’annexe 4 de l’acte de vente du 28 février 2008, Madame [N] a ainsi exercé de son droit de réplique à un moyen des demandeurs.

Dès lors la demande de dommages et intérêts des époux [O] au titre de leur préjudice moral sera rejetée.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts des époux [O] pour occupation et usage illégitime de leur parcelle, il convient de souligner qu’il résulte des pièces produites et des déclarations des deux parties que l’occupation de la parcelle des demandeurs par Madame [N] a consisté en son entretien. En effet, les époux [O] ne démontrent pas que Madame [N] a occupé leur parcelle autrement que pour l’entretenir.

S’ils allèguent avoir été privés de leur droit de propriété par Madame [N], il y a lieu de souligner que ces derniers ont toujours indiqué que l’accès à leur parcelle n’avait que pour objet son entretien, de sorte qu’ils n’ont pas été privés de ce droit lorsque la défenderesse y a procédé.

Qui plus est, au-delà de l’absence de faute, les époux [O] n’ont subi aucun préjudice résultant de l’entretien par la défenderesse de leur parcelle.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des époux [O] sera rejetée.

III. Sur la demande des époux [O] de condamnation de Madame [N] aux frais de remise en état de la parcelle

En l’espèce, les époux [O] sollicitent la condamnation de Madame [N] aux frais de remise en état de leur parcelle en ce qu’elle n’a pas entretenu le terrain durant plusieurs années. Or, les époux [O] n’invoquent aucun fondement juridique susceptible de justifier leur demande. En outre, il résulte des échanges entre les parties et apportées en procédure, que ces derniers ont interdits à Madame [N] l’accès à leur parcelle, de sorte qu’ils ne sauraient lui reprocher de ne pas l’avoir entretenue.

Ainsi, leur demande sera rejetée.

IV. Sur la demande de Madame [N] de condamnation des époux [O] à l’entretien de la parcelle

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, Madame [N] fait valoir que le défaut d’entretien de leur parcelle par les époux [O] a généré une pollution visuelle.

Or les photographies produites qui ne sont pas identifiables ne suffisent pas à démontrer tant le défaut d’entretien, que les préjudices subis par Madame [N] en lien avec un telle faute.

Par ailleurs, si Madame [N] sollicite la condamnation les époux [O] à entretenir leur parcelle, il y a lieu de relever qu’une telle prérogative appartient au propriétaire du bien, lequel ne peut se voir imposer de l’entretenir.

En outre, l’article L. 2213-25 du code général des collectivités territoriales cité par la défenderesse permet au maire de notifier à un propriétaire l’obligation d’exécution des travaux de remise en état, de sorte qu’il n’a pas vocation à s’appliquer ici, le juge civil ne pouvant substituer le maire dans ses prérogatives.

Enfin, la servitude de passage reconnue par la présente décision, permettra un entretien régulier de leur fonds par les époux [O].

Dès lors, Madame [N] sera déboutée de sa demande.

V. Sur la demande de Madame [N] de remboursement des frais d’entretien

Si Madame [N] soutient avoir entretenu la parcelle des demandeurs à ses frais et sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 1633,10 euros, il y a lieu de constater qu’elle n’invoque aucun fondement permettant de justifier sa demande.

De plus, les factures fournies à l’appui de sa demande ne permettent pas d’établir qu’elle a entretenu la parcelle n°[Cadastre 8], en plus de la sienne, aucun détail ne permettant de démontrer que les travaux entrepris relèvent de l’entretien de la parcelle des demandeurs. Aucun courrier électronique ou sms envoyé par Madame [N] et produit en procédure ne permet en outre de savoir à quelle période cette dernière a entretenu la parcelle des époux [O].

Par conséquent, Madame [N] sera déboutée de sa demande de remboursement des frais d’entretien de la parcelle n°[Cadastre 8].

VI. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]

Sur le fondement de l’article 1240 précédemment cité, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, si Madame [N] expose que les époux [O] font preuve de mauvaise foi et d’acharnement à son encontre afin qu’ils lui cèdent la parcelle n°[Cadastre 8], il y a lieu de constater qu’elle n’apporte pas la preuve d’une intention de nuire dans l’action en justice intentée par les demandeurs, qui ne peut résulter du seul fait du rejet de leurs prétentions par la juridiction.

Il apparait à la lecture des conclusions et des pièces produites que les parties ont, dans un premier temps, entretenu des relations de bon voisinage, permettant aux uns, de bénéficier d’un terrain entretenu, en contrepartie, probablement d’une occupation par l’autre. La dégradation de leurs relations ne saurait justifier une indemnisation a posteriori, de cet échange de « bons et loyaux services ».

Dès lors, la demande de Madame [N] sera rejetée.

VII. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépensEn vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, il convient de partager les dépens de l’instance entre les parties.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civileEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONSTATE l’enclavement de la parcelle BA n°[Cadastre 8][Adresse 1] ;

DIT qu’une servitude de passage est créée sur le fonds BA n°[Cadastre 7][Adresse 1], propriété de Madame [P] [L] épouse [N], au profit de la parcelle BA n°[Cadastre 8], propriété de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O];

DIT que ladite servitude s’exercera sur l’emprise de l’allée déjà présente sur le fonds servant et sera limitée dans son usage, à l’entretien ponctuel des espaces verts du fonds dominant ;

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière concernée aux frais de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O];

CONDAMNE Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] à verser à Madame [P] [L] épouse [N] la somme de 5000 euros au titre de l’indemnité résultant de l’établissement de la servitude de passage attachée au lot cadastré BA n°[Cadastre 7] au profit du lot cadastré BA n°[Cadastre 8] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] en réparation de leur préjudice moral et de l’occupation de leur parcelle ;

REJETTE la demande de remise en état de la parcelle n°[Cadastre 8] formée par Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] à l’encontre de Madame [P] [L] épouse [N];

REJETTE la demande de Madame [P] [L] épouse [N] de condamnation de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] d’entretien de la parcelle n°[Cadastre 8] ;

REJETTE la demande de Madame [P] [L] épouse [N] de remboursement des frais d’entretien ;

REJETTE la demande de Madame [P] [L] épouse [N] de condamnation de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] pour procédure abusive ;

PARTAGE par moitié les dépens de l’instance entre les parties;

REJETTE les demandes de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [R] épouse [O] et de Madame [P] [L] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE