Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [S] [R] [I] [H]

133 Rue de la Croix des Fosses

44115 BASSE-GOULAINE

Madame [F] [X] [A] [Y] épouse [H]

133 Rue de la Croix des Fosses

44115 BASSE-GOULAINE

représentés par Madame [T] [H], leur fille, munies d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [Z] [U]

127 Rue de la Croix des Fosses

44115 BASSE-GOULAINE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 24/03471 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL35

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC aux consorts [H]

CCC à Madame [D] [Z] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er septembre 2017, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] ont donné à bail à Madame [D] [Z] [U] un local à usage d’habitation meublé sis 127 rue de la Croix des Fosses à Basse-Goulaine (44 115) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros et un dépôt de garantie égal au montant du loyer. Le contrat de bail s’est ensuite renouvelé tacitement par période d’une année.

Par exploit d’huissier du 13 mai 2024, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] ont fait délivrer à Madame [D] [Z] [U] un congé pour reprise, à effet du 31 août 2024.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a également été délivré à Madame [D] [Z] [U] le 9 août 2024.

A la suite d’un procès-verbal de constat d’occupation des lieux dressé par Maître [K] [W], commissaire de Justice, le 3 septembre 2024, Madame [D] [Z] [U] a été sommée de quitter les lieux par acte du 20 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date 23 octobre 2024, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] ont fait assigner Madame [D] [Z] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

Constater que Madame [D] [Z] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024 ; Valider le congé donné par Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 à Madame [D] [Z] [U] ; Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [D] [Z] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamner Madame [D] [Z] [U] au paiement :de la somme de 1 420 euros correspondant au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges impayés, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus, qui sera actualisée au jour de l’audience ; d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par ces derniers, soit à la somme de 430 euros, indemnité d’occupation qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ; d’une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; des entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H], représentés par leur fille, Madame [T] [H], munie de pouvoirs réguliers à cet effet, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont également actualisé leur créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 3 400 euros, arrêtée au 20 mars 2025.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [D] [Z] [U] n’a pas comparu et personne n’était présente pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La défenderesse n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’existence du bail d’habitation

En application des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] font valoir qu’ils ont consenti à Madame [D] [Z] [U] un bail d’habitation le 1er septembre 2017, prenant effet le même jour, portant sur un logement meublé sis 127 rue de la Croix des Fosses à Basse-Goulaine (44 115). Les propriétaires versent aux débats un exemplaire du contrat de bail qui n’a été signé ni par la locataire ni par l’un des deux bailleurs.

Si Madame [D] [Z] [U] n’a pas comparu devant le tribunal, l’assignation lui a pourtant été signifiée à personne par Maître [V] [E], commissaire de Justice, qui l’a rencontrée à cet effet à son domicile sis 127 rue de la Croix des Fosses à Basse-Goulaine (44 115).

En outre, il ressort du procès-verbal de constat d’occupation des lieux dressé par Maître [K] [W], commissaire de Justice, le 3 septembre 2024 que Madame [D] [Z] [U] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Il résulte également des décomptes produits que Madame [D] [Z] [U] réside dans le logement susvisé contre versement d’un loyer.

Il convient donc, en conséquence, de constater que la réalité du contrat de bail verbal liant les parties n’est pas remise en cause.

Sur la demande de résiliation du bail pour congé délivré pour reprise du logement

Il ressort des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés loués à titre de résidence principale, que le bailleur peut, trois mois avant l’expiration du bail, délivrer au locataire un congé des lieux loués pour reprise, suivant des modalités précises de notification.

Le congé doit mentionner, à peine de nullité, le motif allégué ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur ou une personne limitativement énumérée. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail a été consenti à Madame [D] [Z] [U] à compter du 1er septembre 2017 pour une durée d’un an renouvelable. Ledit bail, en l’absence de congé, s’est successivement renouvelé depuis cette date et pour la dernière fois, le 1er septembre 2023, pour expirer le 31 août 2024 à minuit.

Le congé pour reprise a été délivré par acte d’huissier et signifié le 13 mai 2024, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail précité.

De surcroit, le congé indique que les bailleurs entendent reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par leur petit-fils, Monsieur [B] [P], demeurant au 13 rue des Cèdres à Grandchamp-des-Fontaines (44 119), qui souhaite prendre son indépendance vis-à-vis de sa résidence familiale et s’y installer. Le bénéficiaire de la reprise étant l’un des descendants des bailleurs, le congé comporte les mentions requises à peine de nullité et remplit les conditions posées par l’article 25-8 précité.

Ainsi, le congé ayant été régulièrement délivré, dans les délais et formes imposés par les textes susvisés et pour un motif réel et sérieux, il y a lieu de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Madame [D] [Z] [U] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Il n’est évoqué aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois qui suivra le commandement de quitter les lieux en vue de l’expulsion, de sorte que la demande d’expulsion sans délai doit être rejetée.

Faute de départ volontaire par Madame [D] [Z] [U], le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 alinéa 2 de cette même loi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [D] [Z] [U] ne s’est pas présentée devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces versées que Madame [D] [Z] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 440 euros, somme arrêtée au 20 mars 2025, terme de mars inclus.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [D] [Z] [U] au paiement de ladite somme, selon les modalités fixées dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Madame [D] [Z] [U] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [D] [Z] [U] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à partir de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [D] [Z] [U] qui succombe supportera les dépens de l’instance, à savoir : le coût du congé pour reprise, du commandement de payer les loyers, de la sommation de payer et de quitter les lieux, du procès-verbal de constat d’occupation des lieux, de l’assignation et de la signification de la présente décision, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [H] et de Madame [F] [Y], épouse [H], la totalité des frais que ces derniers ont dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. Madame [D] [Z] [U] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé délivré le 13 mai 2024, à effet au 31 août 2024 ;

DIT Madame [D] [Z] [U] déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et occupante sans droit ni titre du logement meublé sis 127 rue de la Croix des Fosses à Basse-Goulaine (44 115) avec ses accessoires, depuis le 1er septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [D] [Z] [U] et de tout occupant de son chef des lieux susvisés, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de suppression du délai légal précédent l’expulsion, de sorte que celle-ci interviendra passé le délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] à verser à Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H] la somme de 3 440 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 20 mars 2025, terme de mars inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] aux dépens de l’instance, à savoir : le coût du congé pour reprise, du commandement de payer les loyers, de la sommation de payer et de quitter les lieux, du procès-verbal de constat d’occupation des lieux, de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] à verser à Monsieur [C] [H] et Madame [F] [Y], épouse [H], une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA