Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [K]

Logement 16 Etage 4

2 Rue de Suisse

44000 NANTES

comparant en personne

Madame [Z] [G] [F] [J]

Logement 16 Etage 4

2 Rue de Suisse

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03270 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK3W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [S] [K] + Madame [Z] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 février 2016, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] un local à usage d’habitation numéro 16 au quatrième étage sis 2 rue de Suisse à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 419.50 euros pour le logement et 17.21 euros pour les annexes, outre une provision sur charges de 146.76 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal au montant du loyer du logement et des annexes.

Des loyers restant impayés, par acte du 7 juin 2024, la SA CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la SA CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a assigné Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

A titre principal, constater à compter du 7 juillet 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 19 juillet 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 10 février 2016 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] au paiement :

— de la somme de 3 044.33 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 août 2024 avec intérêts de droit à compter du 7 juin 2024 ou à compter du jugement à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 juillet 2024 ou du 19 juillet 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération complète des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de droit depuis le 19 juillet 2024,Le solde deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai des défendeurs et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin ave l’assistance de la force publique,Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner solidairement les locataires au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile ;L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et s’est désistée de sa demande fondée sur le défaut d’assurance. Elle a précisé que sa créance s’élève à la somme de 1 825.94 euros arrêtée au 25 février 2025, que le montant du loyer est de 674.43 euros et que les locataires ne bénéficient pas d’une allocation logement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [J] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [K] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 300 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 2 000 euros au titre d’un emploi en intérim.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [Z] [J] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [S] [K] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 825.94 euros au 25 février 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 322.11 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 22.86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 480.97 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J], en vertu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 2 186.67 euros, à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 3 044.33 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 186.67 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 août 2024, Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] à son paiement.

En l’absence de clause prévoyant expressément la solidarité pour les indemnités d’occupation, la solidarité ne sera pas prononcée. Toutefois, il convient de rendre cette obligation indivisible et de condamner les locataires in solidum.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 300 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur indique ne pas y être opposé.

Il ressort du décompte que depuis décembre 2024, Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] n’ont pas repris le paiement de leurs loyers, les derniers paiements ayant été rejetés.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [K] déclare percevoir environ 2 000 euros au titre d’un emploi en intérim.

Au vu de ces éléments, en l’absence d’accord exprès du bailleur et compte tenu du défaut de reprise des paiements, Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] ne remplissent pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA CDC HABITAT SOCIAL afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 10 février 2016 entre la SA DES MARCHES DE L’OUEST et Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] portant sur un local à usage d’habitation numéro 16 au quatrième étage sis 2 rue de Suisse à Nantes (4400), et ses accessoires sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, et CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 480.97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 25 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 2 186.67 euros, à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 3 044.33 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [J] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA