TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ……..Aurélien MARAUX………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05392 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MLC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AYACH IMMO VENANT AUX DROITS DE LA SCI BATIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélien MARAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 1er novembre 1996 entre la SCI BATIM et Madame [X] [G], relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 2 200 francs outre 400 francs de provision sur charges.

La SCI AYACH IMMO est devenue propriétaire du bien susvisé, le 6 décembre 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AYACH IMMO a fait signifier à Madame [X] [G], le 31 octobre 2023, une sommation de payer la somme de 1 141,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI AYACH IMMO a fait assigner Madame [X] [G] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 18 novembre 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024.

La demande est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1714, 1719, 1720, 1728, 1730, 1732 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 6, 7 a) et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

La SCI AYACH IMMO sollicite, aux termes de ses dernières écritures communiquées contradictoirement, le prononcé de la résiliation judiciaire des baux la liant à Madame [X] [G] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles.

Elle verse notamment aux débats le contrat de bail, une sommation de payer ainsi que des décomptes des loyers et charges.

Il ressort des pièces produites que Madame [X] [G] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux ; qu’une sommation de payer a été délivrée à Madame [X] [G] le 31 octobre 2023 ; qu’au 23 mai 2024 la dette locative de Madame [X] [G] n’était pas soldée (2 268,77 euros) ; qu’au 1er mars 2025, cette dette s’élève à 3 695,57 euros (déduction faite des frais de contentieux).

En parallèle, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par la SCI AYACH IMMO.

Sont communiqués, concernant l’état du bien litigieux :

plusieurs photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;

une lettre du 25 octobre 2019 adressée par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille à la SCI AYACH IMMO, constatant des infractions au règlement sanitaire départemental et la mettant en demeure de rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations dans l’ensemble du logement, de ventiler régulièrement l’appartement, de faire procéder à la réfection de la baignoire, d’assurer le bon fonctionnement et l’étanchéité du cumulus électrique, d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique, de faire procéder à la réfection des fenêtres du salon et de la chambre, de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer un chauffage suffisant ;

un arrêté de mise en sécurité concernant l’ensemble immobilier comprenant le logement litigieux, en date du 5 août 2024 : « la cage d’escalier avec paliers parallèles à la traverse côté [Adresse 4] ; les caves de l’immeuble et la façade sur le [Adresse 3] ; le plancher haut du rez-de-chaussée du commerce (côté [Adresse 3]) » ;

A ce sujet, la SCI AYACH IMMO transmet des factures attestant de la réalisation de travaux au sein du logement donné à bail à Madame [X] [G] :

des factures du 28 septembre 2020 concernant : dépose d’une baignoire, de WC et d’un meuble SDB ; dépose d’une cloison et d’une porte dans la cuisine ; pose d’un carrelage au sol ; pose d’une faïence dans la salle de bains ; pose d’un bac de douche avec paroi et robinetterie ; pose d’un WC ; poste de 2 portes, d’une cuisine équipée et de portes placard avec étagères ; peinture des murs et plafonds ; installation du tableau électrique pour toutes les pièces ; remplacement du chauffe-eau ; remplacement des WC ; poste d’une baignoire ; remplacement des fenêtres ; pose d’un meuble évier dans la salle de bains ; remplacement de portes dans la salle de bains et le salon ; pose d’un tableau de répartition.

une facture du 19 février 2024 concernant le remplacement d’un tronçon d’évacuation privative dans la cuisine et la réparation d’une fuite sur l’arrivée d’eau.

Au vu de ces éléments, et en conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable (un arriéré locatif existant au 31 octobre 2023 avant d’être soldé et persistant depuis le 14 novembre 2023, et l’immeuble sis [Adresse 1] n’étant pas interdit d’occupation aux termes de l’arrêté municipal du 5 août 2024), il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [X] [G], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [X] [G] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 493 euros) à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par Madame [X] [G].

Il ressort du décompte joint à l’assignation qu’au 23 mai 2024, la dette locative de Madame [X] [G] s’élève à la somme de 2 367,63 euros.

Vu le décompte actualisé au 9 septembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 3 695,57 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Il convient de condamner Madame [X] [G] au paiement de la somme de 3 695,57 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SCI AYACH IMMO ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

La SCI AYACH IMMO sera donc déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par la SCI AYACH IMMO ainsi qu’au sein de l’immeuble dans lequel ce dernier se situe.

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, l’ampleur, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Madame [X] [G].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Madame [X] [G] a pu souffrir de désordres dans l’appartement loué par la SCI AYACH IMMO, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Madame [X] [G], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de l’existence d’un préjudice subi, ni celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Madame [X] [G] sera déboutée de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte, de suspension du paiement des loyers et de paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AYACH IMMO, Madame [X] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 1996 entre les parties, concernant le logement sis au [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AYACH IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à verser à la SCI AYACH IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 493 euros ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à verser à la SCI AYACH IMMO la somme de 3 695,57 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 9 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI AYACH IMMO de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [X] [G] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à verser à la SCI AYACH IMMO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,