TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE

DE [Localité 20]

N° RG 23/05201 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KOZS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Ordonnance sur incident plaidé le 04 Décembre 2025, rendue le 29 janvier 2026, en audience publique par Jennifer KERMARREC, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée d’Anaïs SCHOEPFER, Greffier, lors des débats et de Fabienne LEFRANC, Greffier, lors du prononcé, dans l’instance N° RG 23/05201 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KOZS ;

ENTRE :

S.C.I. BOWLING DE [Adresse 18], inscrite au RCS de [Localité 20] sous le numéro 777 735 341, représentée par la Selarl AJASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire, prise en la personne de Me [Y] [L], administrateur judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

ET

S.A.S. BOWLING ALMA LOISIRS, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 719 201 493, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [A] [X], es qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [E] [S] veuve [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat conclu à compter du 23 juillet 1971, la SCI [Adresse 9] a consenti à la société BOWLING ALMA LOISIRS, pour une durée de neuf années, un bail commercial sur un immeuble à usage de bowling café brasserie situé [Adresse 7] RENNES.

Ce bail commercial a fait l’objet de plusieurs avenants concernant notamment le loyer convenu ou l’assiette du bail.

[E] [S] veuve [G] est devenue, au décès de son époux, l’unique associée et dirigeante de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6]. Elle est décédée le 29 septembre 2017, laissant pour lui succéder ses trois fils, [J], [D] et [U] [G], héritiers chacun pour un tiers, entre lesquels existe une mésentente profonde.

Messieurs [U] et [D] [G] sont actuellement et respectivement président et directeur général de la SAS BOWLING ALMA LOISIRS.

Selon ordonnance de référé en date du 11 octobre 2018 du tribunal de grande instance de RENNES, rectifiée le 3 janvier 2019 et confirmée en appel le 25 février 2020, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [O] [M], ultérieurement remplacé par Me [Y] [L], a été désignée pour une durée de douze mois en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission, principalement, de représenter la SCI [Adresse 8] [Adresse 13] CANADA conformément à la loi, aux règlements et aux statuts.

Cette mission a depuis lors été réitérée ou prorogée par plusieurs décisions de justice rendues en première instance (ordonnances de référé) et en appel.

Par ailleurs, suivant ordonnance de référé en date du 20 décembre 2019 du tribunal de grande instance de RENNES, la SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], administrateur judiciaire, a été désignée pour une durée de vingt-quatre mois en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [E] [S] veuve [G].

Cette mission a depuis été renouvelée par plusieurs décisions du tribunal judiciaire de RENNES.

Les opérations de compte, liquidation et partage des biens dépendant de la succession de [E] [S] veuve [G] ont été ouvertes par jugement du tribunal judiciaire de RENNES en date du 12 avril 2021, confirmé pour l’essentiel par arrêt en date du 23 juillet 2024.

Maître [B] [V] a été désigné en qualité de notaire commis.

A ce jour, aucun partage n’est intervenu.

L’actif net de succession a été évalué à la somme de 10 259 968,07 euros lors de la déclaration fiscale de succession dressée le 4 septembre 2018. Cet actif se compose de plusieurs biens immobiliers et des 1000 parts sociales de la SCI [Adresse 8] [Adresse 13] CANADA, évaluées à la somme totale de 8 000 000 euros.

La SCI BOWLING DE [Adresse 18] est elle-même propriétaire de plusieurs biens immobiliers donnés en location dont celui cité en préambule.

Parmi ces biens, figure par ailleurs un local à usage d’activités de loisir situé [Adresse 21] à [Localité 19] (35) également occupé par la SAS BOWLING ALMA LOISIRS.

En juin 2023, la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6], représentée par son administrateur provisoire, a fait assigner en référé la SAS BOWLING ALMA LOISIRS aux fins d’expulsion de ce local et paiement d’une provision à valoir sur son préjudice.

La SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], ainsi que Messieurs [J], [D] et [U] [G] sont intervenus volontairement à cette instance, laquelle a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de RENNES en date du 2 octobre 2024 qui a, entre autres, annulé les assignations en référé-expulsion délivrées par la société AJASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 8] [Adresse 16], pour défaut de pouvoir et déclaré la même société irrecevable en son action pour défaut de pouvoir.

Un pourvoi en cassation est actuellement pendant à l’encontre de cet arrêt.

Parallèlement, le 11 juillet 2023, dans le cadre du bail commercial concernant le local situé [Adresse 7] RENNES, la SCI BOWLING DE [Adresse 18], représentée par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], a fait assigner la SAS BOWLING ALMA LOISIRS devant le tribunal judiciaire de RENNES en formulant les demandes suivantes :

“Vu les articles L.145-14, L.145-29 et L.145-57 du Code de commerce,

Vu l’article 144 du Code de procédure civile ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu la jurisprudence applicable :

DIRE que le bail commercial liant les parties a pris fin le 1er avril 2018 par l’effet de l’exercice du droit d’option du bailleur ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BOWLING ALMA LOISIRS à la société AJASSOCIE, es qualités d’administrateur judiciaire provisoire de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6] à compter du 1er avril 2018 jusqu’à son départ effectif des lieux, à la somme correspondant au loyer du bail expiré ;

ORDONNER une expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Entendre les parties et tout sachant ;

— Visiter et décrire le local loué par la société BOWLING ALMA LOISIRS ;

— Décrire les locaux dans leur superficie, leur consistance et leur état d’entretien en donnant toutes précisions utiles sur les commodités ou spécificités existantes ;

— Donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la société AJASSOCIE, es qualités d’administrateur judiciaire provisoire de la SCI BOWLING DE [Adresse 17] au regard de I’activité exploitée dans le fonds par la société BOWLING ALMA LOISIRS

— S’expliquer techniquement, dans les limites de sa mission, sur les dires et observations des parties ;

— S’adjoindre, en tant que de besoin, le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du Code de Procédure Civile ;

— De manière générale, foumir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la Juridiction, le cas échéant saisi, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis.

— Donner son avis sur l’indemnité d’occupation due pendant la procédure d’éviction par la société BOWLING ALMA LOISIRS

FIXER une provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIRE que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au Greffe de ce Tribunal dans un délai de cinq mois à compter de l’avis de consignation et DIRE qu’il devra, au préalable, transmettre aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dire auquel l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DESIGNER Monsieur le Magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et en cas d’empêchement de I’expert, procéder à son remplacement ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société BOWLING ALMA LOISIRS à payer à la la société AJASSOCIE, es qualités d’administrateur judiciaire provisoire de la SCI BOWLING [Adresse 11] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société BOWLING ALMA LOISIRS aux entiers dépens, dont distraction pour M^e Jean-Maurice CHAUVIN, Selarl, conformément aux dispositions de I’article 699 du Code de procédure civile”.

Il s’agit de la présente procédure.

***

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS a saisi le juge de la mise en état en invoquant, entre autres, la nullité de l’acte portant option en date du 29 juin 2023 au visa de l’article L145-57 du code de commerce et celle de l’assignation délivrée le 11 juillet 2023 par la société AJASSOCIES ès qualités.

La SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], ès qualités de mandataire successoral, est intervenue volontairement à l’instance suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024.

Elle a également saisi le juge de la mise en état des mêmes demandes de nullité suivant conclusions d’incident notifiées le 5 mars suivant.

Selon ordonnance en date du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’aux deux arrêts de la cour d’appel statuant sur le recours formé à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du 2 février 2024 (RG n°24/285) et celui formé contre le jugement du tribunal judiciaire de RENNES du 12 avril 2021 (RG n°21/5085).

Les deux décisions attendues sont intervenues respectivement les 2 octobre 2024 (en ce qui concerne le local situé [Adresse 21] à [Localité 19]) et 23 juillet 2024 (concernant l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision successorale). Il s’agit de celles citées ci-dessus.

Par ailleurs, un incendie s’est produit le 20 janvier 2025 causant des dégâts importants au local situé [Adresse 6] à [Localité 20].

Dans les suites de cet incendie, les 7 et 11 février 2025, la SCI BOWLING DE [Adresse 18], représentée par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], a fait signifier à la SAS BOWLING ALMA LOISIRS et son conseil la résiliation de plein droit du bail commercial les liant en raison de la destruction totale de la cellule commerciale louée sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

***

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 31, 54, 112 et suivants, 122 et 649 du Code de Procédure Civile,

Vu l’acte portant droit d’option,

Vu l’assignation, le bordereau de communication de pièces et les conclusions signifiées,

Vu l’acte du 11 février 2025 au visa de l’article 1722 du code Civil,

DECLARER nul et de nul effet l’acte portant exercice du droit d’option en date du 29 Juin 2023

DECLARER nulle et de nul effet l’assignation en expulsion délivrée le 11 juillet 2023

DECLARER nuls et de nul effet les communications de pièces d’AJASSOCIES et les conclusions devant le Juge de la Mise en Etat en date du 14 février 2024, ainsi que les actes de procédure subséquents

DECLARER IRRECEVABLES les demandes tendant à l’expulsion de la société BOWLING ALMA LOISIRS

DECLARER NUL la notification de résiliation de bail au visa de l’article 1722 du code Civil Notifiée le 1& février 2025

DECLARER la SELARL AJASSOCIE irrecevable en ses demandes tendant à

CONSTATER, ou à défaut PRONONCER, la résiliation du bail de plein droit à compter du 20 janvier 2025 du fait de la destruction totale de la chose louée ;

DIRE qu’en raison de la perte totale de la chose louée intervenue le 20 janvier 2025, la société BOWLING ALMA LOISIRS n’est titulaire ni d’un droit au maintien dans les lieux, ni d’un droit à indemnisation.

ORDONNER EN TANT QUE DE BESOIN l’expulsion de la société BOWLING ALMA LOISIRS ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, l’aide de la force publique ;

DIRE que la société SCI [Adresse 9] représentée par son administrateur provisoire n’est redevable d’aucune indemnité à l’égard de la société BOWLING ALMA LOISIRS.

DÉBOUTER la société BOWLING ALMA LOISIRS de l’ensemble de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DECLARER la société AJASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir

CONDAMNER la société AJASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 14] à verser à la société BOWLING ALMA LOISIRS la somme de 3000€ en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance”.

En premier lieu, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS invoque une nullité de forme sur le fondement des articles 114 et 54 3°b du code de procédure civile. Elle explique que l’acte portant exercice du droit d’option, l’assignation délivrée au visa de cet acte, ainsi que le bordereau de communication de pièces et les conclusions d’incident au nom de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6] citent la SELARL AJASSOCIES es qualités d’ “administrateur judiciaire”, alors que celle-ci a été désignée comme administrateur provisoire. Elle en déduit l’existence d’un vice de forme et soutient que celui-ci lui porte grief en ce qu’elle est présentée comme locataire d’une société économiquement fragile et placée en redressement judiciaire, alors que tel n’est pas le cas. Elle ajoute de même que se présenter comme administrateur judiciaire permet à Maître [L] de prétendre à des pouvoirs d’action et de décisions qu’il n’a pas.

En second lieu, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS invoque des nullités de fond en application des articles 117 et 649 du code de procédure civile. Elle invite ainsi le juge de la mise en état à adopter le raisonnement suivi par la cour d’appel de [Localité 20] dans le cadre de l’arrêt rendu le 2 octobre 2024 concernant la procédure portant sur le local situé [Adresse 21] à [Localité 19].

Elle soutient que la société AJASSOCIES, ès qualités d’administrateur provisoire, n’avait pas le pouvoir de délivrer l’acte d’option portant sur le non-renouvellement du bail commercial litigieux et l’assignation qui a suivi. Elle indique qu’il en va de même pour l’acte de commissaire de justice délivré le 12 février 2025, en cours de procédure, valant résiliation du bail commercial au visa de l’article 1722 du code civil et pour les conclusions du 25 février 2025 sollicitant le constat ou le prononcé de cette résiliation sur le même fondement.

Pour chacun de ces quatre actes, elle affirme que ceux-ci ne rentraient ni dans le mandat général confié à l’administrateur, ni dans les deux seuls mandats spéciaux qui lui ont été confiés par arrêt de la cour d’appel de [Localité 20] en date du 30 juin 2020. Elle ajoute que ces actes engagent la SCI BOWLING DE [Adresse 18] de manière irréversible et supposent un choix politique, ce qui excède la mission confiée à un administrateur provisoire.

La SAS BOWLING ALMA LOISIRS rappelle également la conception restrictive qu’a la jurisprudence des pouvoirs de l’administrateur provisoire. Elle insiste sur le fait que son expulsion est manifestement incompatible avec la nature provisoire et conservatoire du mandat confié à cet administrateur. Elle reprend l’ensemble des décisions rendues pour définir la mission confiée à la société AJASSOCIES, pour en déduire que les actes contestés n’en font pas partie. Elle ajoute que ces derniers ne sont pas non plus permis par les statuts de la SCI BOWLING [Adresse 12], ceux-ci prévoyant que le gérant statutaire ne peut pas donner seul l’immeuble à bail, mais seulement avec le consentement des associés donné par décision extraordinaire.

Elle fait également observer que la société AJASSOCIES s’est vu confier spécifiquement la mission de poursuivre la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui n’inclut pas le droit de refuser le renouvellement.

Pour les mêmes raisons, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS considère que l’action de la SELARL AJASSOCIES ès qualités est irrecevable pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir sur le fondement des articles 122 et 31 du code de procédure civile.

Suivant conclusions d’incident n°3 notifiées le 30 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], ès qualités, demande au juge de la mise en état de :

“Vu l’article 789 du Code de procédure civile,

— REJETER la demande de la SCI BOWLING [Adresse 6] consistant à déclarer irrecevable l’intervention à la présente instance de la SELARL [X] & Associés,

— DIRE ET JUGER recevable l’intervention volontaire de Maître [A] [X], es qualité de mandataire successoral à la succession de Madame [E] [G], dans le cadre de la procédure référencée RG 23/05201.

Vu les articles 117 et 649 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence connue définissant la mission de l’Administrateur Provisoire,

— RECEVOIR l’exception de procédure tirée de la nullité de l’acte de la société AJ ASSOCIES, es qualités, portant option en date du 29 juin 2023 et de l’assignation délivrée le 11 juillet 2023 par la société AJ ASSOCIES es qualités à l’encontre de la société BOWLING ALMA LOISIRS,

— ANNULER l’acte de Maître [Y] [L] (AJ ASSOCIES) es qualités portant option au visa de l’article L. 145-57 du Code de commerce, en date du 29 juin 2023, s’agissant du bail de la société BOWLING ALMA LOISIRS ;

— ANNULER l’assignation délivrée le 11 juillet 2023 à la diligence de Maître [Y] [L] (AJ ASSOCIES) es qualités à l’encontre de la société BOWLING ALMA LOISIRS,

Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

— DIRE FONDEE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir de la société AJ ASSOCIES, es qualités,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DIRE ET JUGER IRRECEVABLES l’ensemble des demandes de Maître [Y] [L] (AJ ASSOCIES) es qualités d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 15].”.

Au soutien de la recevabilité de son intervention volontaire, la SELARL [X] & ASSOCIES ès qualités affirme que celle-ci rentre bien dans la mission qui lui a été confiée.

Elle invoque également la nullité de fond de l’acte d’option du 29 juin 2023 et de l’assignation délivrée le 11 juillet 2023 sur le fondement des articles 117 et 649 du code de procédure civile au motif que la société AJASSOCIES n’a pas la capacité juridique d’engager la SCI bailleresse en matière de bail commercial. Elle rappelle que la nature de la mission de l’administrateur provisoire est essentiellement conservatoire, celui-ci devant s’abstenir de tout acte qui engagerait l’avenir de façon irréversible ou supposerait un choix politique qu’il ne lui appartiendrait pas de prendre. Elle en déduit que l’administrateur provisoire ne peut, sans autorisation judiciaire spéciale, décider d’actes en lien avec la législation du bail commercial. Elle ajoute qu’ester en justice ne relève pas de la gestion des affaires courantes. Elle insiste sur le fait qu’aucune autorisation judiciaire n’a été donnée à la société AJASSOCIES spécifiquement pour les actes contestés.

Pour les mêmes raisons, la SELARL [X] & ASSOCIES, ès qualités estime que la société AJASSOCIES n’a ni qualité, ni intérêt à agir à l’encontre de la SAS BOWLING ALMA LOISIRS au sens des articles 122 et 31 du code de procédure civile.

En réponse, aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI BOWLING DE [Adresse 18], représentée par la SELARL AJASSOCIES, ès qualités, demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles L.145-14, L.145-29 et L. 145-57 du Code de commerce,

Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu la jurisprudence applicable ;

DECLARER irrecevable l’intervention volontaire de Me [X] es qualités de mandataire successoral à la présente instance.

DÉBOUTER Me [X] es qualités de mandataire successoral de la succession de Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions.

DÉBOUTER la SAS BOWLING ALMA LOISIRS de l’ensemble des demandes, fins et conclusions.

RÉSERVER en l’état les dépens”.

La société conteste la recevabilité de l’intervention volontaire de la SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], pour défaut de pouvoir et d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile. Elle soutient que cette action ne constitue pas un acte d’administration de la succession et entre en conflit avec la mission d’administrateur provisoire qui lui a été confiée par le tribunal. Elle insiste sur le fait que la SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], outrepasse les limites de son mandat et interfère dans la gestion de la SCI, ce qui aggrave le conflit entre les héritiers et paralyse le fonctionnement de cette société.

La SCI BOWLING [Adresse 12] conteste de même les nullités invoquées par les parties adverses.

Sur la forme, la société considère que l’erreur de plume relevée par la SAS BOWLING ALMA LOISIRS ne lui fait nullement grief, dès lors que celle-ci ne peut pas ignorer que la SELARL AJASSOCIES intervenait ès qualités d’administrateur provisoire, et non en qualité d’administrateur judiciaire. Elle fait observer que dans le cadre d’une autre procédure, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS a elle-même employé le terme d’administrateur judiciaire dans le cadre de sa déclaration d’appel.

Sur le fond, la SCI conteste le défaut de pouvoir et d’intérêt à agir de son administrateur provisoire. La société rappelle que la désignation de la SELARL AJASSOCIES est consécutive à la situation de blocage résultant du décès de [E] [S] veuve [G], ce décès l’ayant laissée sans représentant légal, ni même associé. Elle insiste également sur la distinction à faire entre la mission du mandataire successoral et celle confiée à son administrateur provisoire désigné pour défendre son intérêt social.

La SCI BOWLING DE [Adresse 18] cite les fonctions de son gérant telles que définies par l’article 13 de ses statuts. Elle estime que l’administrateur provisoire dispose du pouvoir de prendre toutes les mesures conservatoires permettant de préserver ses intérêts, notamment en poursuivant l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre qui porte atteinte à son droit de propriété. Elle soutient dans le même sens qu’aux termes de la jurisprudence, l’administrateur provisoire possède un véritable pouvoir d’administration et de représentation, ce qui implique le pouvoir d’effectuer des actes de gestion courante, soit des actes de conservation et d’administration. Elle ajoute que l’accomplissement d’actes de disposition par l’administrateur provisoire suppose une autorisation spéciale du président du tribunal qui l’a désigné. Elle estime que dénier à l’administrateur provisoire le pouvoir d’exercer le droit d’option prévu par les textes légaux en matière de bail commercial, alors même que le juge lui a confié celui “d’exercer toutes les fonctions dévolues au gérant de cette société par la loi, le règlement et les statuts”, reviendrait à paralyser sa gestion au détriment de l’intérêt social.

Elle soutient de même qu’en raison de la destruction totale de l’immeuble survenue le 20 janvier 2025, l’administrateur provisoire se devait de signifier au locataire la résiliation du bail sans droit à indemnité d’éviction.

Pour justifier l’option exercée afin de mettre fin au bail commercial litigieux et l’assignation délivrée dans le cadre de la présente procédure, la SCI BOWLING [Adresse 12] rappelle la procédure suivie devant le juge des loyers commerciaux. Elle précise que le montant du loyer du bail renouvelé proposé par l’expert judiciaire était notablement inférieur aux propositions de location faites par des tiers intéressés. Elle en déduit que son intérêt social commandait de refuser le renouvellement du bail commercial. Elle insiste de même sur son intérêt social consistant à mettre fin au bail litigieux du fait de l’incendie survenu le 20 janvier 2025 pour ne pas être tenue d’une quelconque obligation de délivrance à l’égard de la SAS BOWLING ALMA LOISIRS, tout en détaillant les diligences accomplies dans ce cadre par son administrateur provisoire.

***

Plaidé à l’audience du 4 décembre 2025, l’incident a été mis en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 789 1° et 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

En l’occurrence, les parties soulèvent à la fois des exceptions de procédure et des fins de non-recevoir.

Dans la mesure où les exceptions de procédure soulevées portent, notamment, sur la validité de l’assignation délivrée dans le cadre de la procédure, il est impératif d’examiner en priorité cette question puisque celle-ci commande la validité même de la saisine du tribunal.

En outre, la validité de l’assignation étant intimement liée à celle de l’acte délivré le 29 juin 2023 par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], ès qualité d’administrateur provisoire de la SCI BOWLING DE [Adresse 18], portant option au visa de l’article L145-57 du code de commerce, il est nécessaire d’examiner en même temps et donc en priorité l’exception de nullité invoquée à l’égard de ces deux actes.

I – Sur la nullité de forme :

En application de l’article 54 3°b du code de procédure civile, la demande initiale qui peut être formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction mentionne, à peine de nullité, pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement.

La nullité édictée par ce texte est une nullité de forme qui suppose, pour être accueillie, la démonstration d’un grief subi par celui qui s’en prévaut conformément à l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’acte portant exercice du droit d’option et l’assignation délivrés respectivement les 29 juin et 11 juillet 2023 comportent effectivement une erreur en ce que dans leur entête, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], y est présentée comme “administrateur judiciaire” de la SCI BOWLING DE [Adresse 18] et non comme son administrateur provisoire.

Cela étant, il ne fait aucun doute que cette seule erreur de forme n’a pas pu induire la SAS BOWLING ALMA LOISIRS en erreur sur la nature de la mission exacte confiée à la SELARL AJASSOCIES, ni partant nuire à l’exercice de ses droits dans le cadre de la présente procédure.

En effet, dans le cadre de ladite procédure comme dans d’autres précédemment, la SAS BOWLING ALMA LOISIRS a bien eu communication de l’ensemble des décisions de justice rendues pour définir la mission d’administrateur provisoire de la SELARL AJASSOCIES à l’égard de la SCI [Adresse 9]. Les contours de cette mission constituent précisément le fondement de la nullité de fond que la SAS BOWLING ALMA LOISIRS invoque à l’encontre des actes litigieux.

En conséquence, il n’est pas rapporté la preuve d’un grief résultant de l’erreur relevée. Aucune nullité de forme n’est encourue.

II – Sur la nullité de fond :

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, entre autres, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, la validité des actes litigieux doit être examinée en fonction des pouvoirs confiés à la SELARL AJASSOCIES à la date de ces actes, soit en juin et juillet 2023.

Ces pouvoirs correspondent à ceux prévus par l’ordonnance rendue le 31 janvier 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de RENNES, confirmée sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel de RENNES en date du 17 janvier 2023, ces deux décisions ayant eu pour effet de proroger la mission de la SELARL AJASSOCIES “telle qu’elle est définie par l’arrêt de la cour d’appel de RENNES du 30 juin 2020".

Ledit arrêt a confié à la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la SCI BOWLING [Adresse 12] la mission :

“- d’exercer toutes les fonctions dévolues au gérant de cette société par la loi, les règlements et les statuts ;

— de saisir le juge des loyers commerciaux de la fixation du bail renouvelé dans la procédure de renouvellement du bail commercial de la SAS Bowling Alma loisirs ;

— d’entreprendre conformément à l’intérêt social les actions en recouvrement des créances recouvrables de la SCI [Adresse 14], en particulier celles présentant un risque de prescription”.

Cette mission doit s’interpréter à l’aune de la motivation retenue par la cour d’appel dans cet arrêt du 30 juin 2020.

En l’occurrence, la cour d’appel a retenu l’existence d'“un péril imminent rendant indispensable la désignation d’un administrateur provisoire chargé d’une mission générale d’administration de la société et non seulement, comme le suggèrent accessoirement les appelants, d’un mandataire ad hoc pour assurer le suivi de la procédure en fixation du loyer des locaux donnés à bail à la SAS Bowling Alma loisirs”. Pour ce faire, la cour d’appel a rappelé, principalement et en substance, que la SCI BOWLING DE [Adresse 18] était sans représentant légal, ni associé suite au décès de [E] [S] veuve [G] ; que son patrimoine nécessitait la réalisation d’actes d’administration nombreux et répétés et que les dissensions entre les héritiers menaçaient son intérêt social.

Ces éléments confirment que la mission consistant à “exercer toutes les fonctions dévolues au gérant de cette société par la loi, les règlements et les statuts” doit s’entendre comme une mission générale d’administration de la société ou, autrement dit, comme une mission de gestion courante destinée à préserver l’intérêt social et dont la finalité est purement conservatoire dans le but de répondre à une situation d’urgence (en ce sens Cass. 3ème civ., 3 mai 2007 pourvoi n°05-18.486 et 12 octobre 2017 pourvoi n°16-13.025).

Partant, cette mission générale est nécessairement limitée aux actes de conservation et d’administration qu’implique la gestion courante de la SCI BOWLING DE [Adresse 18], à l’exclusion des actes de disposition, lesquels sont traditionnellement définis comme des actes qui engagent le patrimoine de la personne concernée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire (cf en ce sens l’article 2 du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle).

Au-delà de cette mission d’ordre général, limitée à la gestion courante de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6], la SELARL AJASSOCIES s’est certes vu confier deux missions spéciales, mais celles-ci sont précisément définies dans les termes précités dépourvus d’ambiguïté et ne peuvent pas être étendues à d’autres actes que ceux qui y sont visés.

Au demeurant, les actes ainsi visés spécialement, à savoir la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé et le recouvrement des créances de la SCI [Adresse 9], ont une finalité essentiellement conservatoire.

Or, en notifiant, le 29 juin 2023, à la SAS BOWLING ALMA LOISIRS, un acte valant droit d’option sur le fondement de l’article L145-57 du code commerce pour lui refuser le renouvellement du bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction, la SELARL AJASSOCIES est allée au-delà de la mission générale et des deux missions spéciales qui lui ont été confiées.

Alors même que la procédure aux fins de fixation du prix du bail renouvelé n’est pas allée à son terme et que l’instance engagée devant le juge des loyers commerciaux a été interrompue, à compter du 10 novembre 2021, par l’effet de l’expiration du mandat judiciaire confié à la SELARL AJASSOCIES sans être ultérieurement reprise, une telle option avec refus de renouvellement constitue une décision stratégique qui implique durablement et pour l’avenir une partie du patrimoine de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 6], dans un contexte où ceux qui peuvent prétendre à des droits sur ses parts sociales sont en profond désaccord sur la détermination de son intérêt social.

La SELARL AJASSOCIES ne pouvait pas délivrer, au nom de la SCI [Adresse 8] [Adresse 13] CANADA, un tel acte d’option valant refus de renouvellement de bail sans se munir au préalable d’une autorisation judiciaire spéciale en ce sens.

Elle le pouvait d’autant moins que la conclusion d’un nouveau bail commercial au nom de la société était et reste actuellement impossible du fait d’une clause particulière de ses statuts prévoyant que “le bail des immeubles ne peut être contracté qu’avec le consentement des associés donnés par décision extraordinaire” (page 8 des statuts), alors que la société est dépourvue d’associés depuis le décès de [E] [S] veuve [G].

A fortiori et pour les mêmes raisons, la SELARL AJASSOCIES ne pouvait pas non plus délivrer une assignation à la SAS BOWLING ALMA LOISIRS afin de voir constater le non-renouvellement du bail commercial et la fixation d’une indemnité d’éviction, sans avoir au préalable obtenu par voie judiciaire une mission complémentaire en ce sens.

De tels décisions et actes engagent durablement l’avenir de la SCI BOWLING [Adresse 12] et ne rentrent pas dans la mission essentiellement conservatoire actuellement confiée à la SELARL AJASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire.

En définitive, le défaut de pouvoir allégué par la SAS BOWLING ALMA LOISIRS est établi et doit conduire à annuler les deux actes concernés, dont l’assignation délivrée le 11 juillet 2023.

Compte tenu de cette annulation, le juge de la mise en état ne peut que constater le dessaisissement du tribunal, ce qui rend sans objet toutes les autres demandes des parties, y compris la question de la recevabilité de l’intervention volontaire de la SELARL [X] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [X], sous réserve des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile examinés ci-après.

III – Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BOWLING [Adresse 12], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de l’instance.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne justifie de faire application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS BOWLING ALMA LOISIRS.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de mise en état contradictoire et en premier ressort, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

ANNULE l’acte délivré le 29 juin 2023 par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], au nom de la SCI BOWLING DE L'[Adresse 5] CANADA à la SAS BOWLING ALMA LOISIRS valant notification du droit d’option et refus de renouvellement du bail commercial sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce,

ANNULE l’assignation délivrée le 11 juillet 2023 par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [L], au nom de la SCI [Adresse 8] [Adresse 13] CANADA à la SAS BOWLING ALMA LOISIRS sur le fondement de l’acte précité,

CONSTATE, en conséquence, le dessaisissement du tribunal et l’impossibilité de statuer sur les autres demandes des parties,

LAISSE les dépens à la charge de la SCI BOWLING DE [Adresse 18],

REJETTE la demande de la SAS BOWLING ALMA LOISIRS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE LA MISE EN ETAT,