Minute n° 2025 / 33

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LES AMARYLLIS

9 Avenue des Platanes

44500 LA BAULE ESCOUBLAC

représentée par Maître Camille MANDEVILLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Y]

Appartement 18 Etage 1

6 Rue des Grands Coteaux

44850 LE CELLIER

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01697 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAY5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Camille MANDEVILLE

CCC à Monsieur [K] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing-privé en date du 23 février 2018, prenant effet le 15 mars 2018, pour une durée d’un an renouvelable, la S.C.I. LES AMARYLLIS a donné à bail à Monsieur [K] [Y] un local meublé à usage d’habitation numéro 18 au premier étage sis 6 rue des Grands Coteaux à Le Cellier (44850), moyennant un loyer mensuel de 470 euros outre un provision mensuelle pour charges de 115 euros et un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 23 octobre 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la S.C.I. LES AMARYLLIS a assigné Monsieur [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger son action recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail en date du 23 février 2018 à effet au 23 décembre 2023,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 23 février 2018, à effet au 23 décembre 2023, à raison des défauts de paiement volontaire et persistant de Monsieur [K] [Y] ;

Constater que Monsieur [K] [Y] occupe sans droit ni titre, depuis le 23 décembre 2023, l’appartement objet du bail et sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement 18, 1er étage à Le Cellier (44850) ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et de tous occupants et effets de son chef du logement sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement 18, 1er étage à Le Cellier (44850), à compter du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [K] [Y] à lui payer :La somme de 13 078.63 au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er janvier 2022 au 23 décembre 2023,La somme de 3 343.66 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 24 décembre 2023 au 31 mai 2024,Une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier des loyers et charges, soit 644.95 euros par mois, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement en date du 23 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a procédé par dépôt de dossier.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [Y] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [K] [Y] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015 rappelle que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] ne s’est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 30 octobre 2024 que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 20 507.69 euros, terme de novembre 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 215.70 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour la somme de 20 291.99 euros?, il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait délivrer à Monsieur [K] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant principal de 11 986.75 euros au titre des loyers et charges arrêté au 13 octobre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 24 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [K] [Y], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 décembre 2023, Monsieur [K] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [K] [Y] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [Y], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

1Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [K] [Y] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.C.I. LES AMARYLLIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 23 février 2018 entre la S.C.I. LES AMARYLLIS, et Monsieur [K] [Y] portant sur un local à usage d’habitation numéro 18 au premier étage sis 6 rue des Grands Coteaux à Le Cellier (44850), à compter du 24 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS la somme de 20 291.99 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à verser à la S.C.I. LES AMARYLLIS une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA