Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LOGI OUEST

13 boulevard des Deux-Croix

49000 ANGERS

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K] [B]

Logement 412

5 Avenue de Smyrne

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02689 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHDX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Monsieur [P] [K] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 3 décembre 2019, prenant effet le 17 décembre 2019, pour une durée d’un mois renouvelable, la société LOGI-OUEST a donné à bail à Monsieur [P] [K] [B] un local à usage d’habitation numéro 412 au premier étage sis 5 avenue de Smyrne à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 352.19 euros, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par avenant du même jour, le locataire a adhéré à un contrat multiservices « multi-entretien habitat » pour un montant mensuel de 8.75 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 2 juin 2022, la société LOGI-OUEST lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la société LOGI-OUEST a assigné Monsieur [P] [K] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue le 2 août 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour :

— défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de septembre 2021,

— défaut d’assurance contre les risques locatifs,

— ordonner la libération des lieux de Monsieur [P] [K] [B] et de tout occupant de son chef ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] [B], ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, jusqu’à la libération complète des lieux y compris des meubles meublants;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Monsieur [P] [K] [B] à lui payer :

— une somme de 2 261.85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 31 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date du commandement de payer,

— une somme de 61.20 euros au titre du commandement de payer délivré le 2 juin 2022 ;

— à compter du 2 août 2022, une indemnité d’occupation mensuelle due, jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, subsidiairement fixer ladite indemnité,

— la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la société LOGI-OUEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 3 948.63 euros au jour de l’audience.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [K] [B] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [P] [K] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [P] [K] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 30 novembre 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] [B] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [P] [K] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 948.63 euros au 7 janvier 2025.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (167.64 euros), les frais de procédure ne relevant pas de l’arriéré locatif mais des dépens lorsque cela est justifié (217.23 euros) et enfin des frais de rejet de prélèvement non justifiés par le bailleur (5.52 euros)

La créance étant justifiée à hauteur de 3 558.24 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [K] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 286.61 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 261.85 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [K] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 286.61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2022.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers sollicitée à titre principal étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [K] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 3 août 2022, Monsieur [P] [K] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 3 août 2022, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [P] [K] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [P] [K] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la société LOGI-OUEST afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [P] [K] [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 3 décembre 2019 entre la société LOGI-OUEST et Monsieur [P] [K] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 412 au premier étage sis 5 avenue de Smyrne à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 3 août 2022 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [K] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [K] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] [B] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] [B] à payer à la société LOGI-OUEST la somme de 3 558.24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 7 janvier 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payé sur la somme de 286.61 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 261.85 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

RAPPELLE au défendeur ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et celle de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] [B] à verser à une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA