Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [W], [G]

63 Rue Préfet Bonnefoy

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/03985 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFRD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur, [W], [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2022, Monsieur, [L], [H] a donné à bail à Monsieur, [G], [W], un logement situé 63 rue du Préfet Bonnefoy NANTES (44000), pour un loyer mensuel de 480 euros.

Le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES avaient au préalable signé un contrat de cautionnement VISALE le 17 mars 2022.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur, [G], [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 30 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur, [G], [W], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [G], [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

condamner Monsieur, [G], [W] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2213,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 960 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 31 octobre 2025 à la préfecture.

À l’audience du 12 février 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2920,00 euros arrêtée selon décompte du 6 février 2026.

Monsieur, [G], [W], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Le juge a invité la partie présente à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [G], [W], assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer de manière réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé possède son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2308 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le bailleur à l’encontre de Monsieur, [G], [W] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 31 octobre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la caution a fait délivrer à Monsieur, [G], [W] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 960,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 mars 2022 à compter du 20 novembre 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [G], [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 mars 2022, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de la dette locative.

Aucune explication sur les conditions de la dette ou sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Monsieur, [G], [W]. Par ailleurs, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur, [G], [W].

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 2920 euros arrêté au 6 février 2026, échéance du mois de janvier incluse.

La créance étant justifiée pour ce montant de 2920 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [G], [W] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 novembre 2024, Monsieur, [G], [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, soit la somme de 480 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’à l’échéance de janvier 2026 incluse. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet pour l’échéance de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [G], [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2024, d’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés afin de recouvrer les sommes dues. Il convient ainsi de condamner Monsieur, [G], [W] à verser à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mars 2022 entre Monsieur, [L], [H] d’une part, et Monsieur, [G], [W] d’autre part, concernant les locaux situés 63 rue du Préfet Bonnefoy NANTES (44000), sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [G], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [W] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2920 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 février 2026, échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [W] à verser à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 480 euros par mois, augmentée des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur, dans les limites que celle-ci aura payée à ce titre au bailleur et sur quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2024, d’assignation et de notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [W] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU