TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e BAUDOUIN et Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BELLAICHE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/05952 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. RL [Localité 3] ET [Q], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. EBD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

S.A.S. AMI [Localité 1] (anciennement dénommée AGIA), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0751

S.A. GENERALI IARD, en qualité d’assureur de la S.A.S. AMI [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION BELDEV, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0061

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été administré par la SAS Ami [Localité 1] (anciennement dénommée Agia) ès qualités de syndic jusqu’à l’assemblée générale du 4 octobre 2021, qui a désigné la société RL [Localité 3] et [Q] en ses lieu et place.

La société Ami [Localité 1] est assurée au titre de sa responsabilité civile auprès de la société Generali IARD.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

Lors de l’assemblée générale réunie le 09 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a voté la réalisation de travaux de rénovation de la cage d’escalier suivant devis établi par la société EBD d’un montant de 30.500 euros, financé au moyen de quatre appels de fonds s’étalant du 1er septembre 2019 au 1er mars 2020.

Le syndic a procédé au versement d’un premier acompte de

12.187,97 euros suivant facture du 10 mars 2020, puis d’un deuxième acompte de 9.140,98 euros suivant facture du 28 novembre 2020.

La société EBD a été radiée le 25 septembre 2020.

Au cours de l’assemblée générale du 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de réfection de la cage d’escalier et de réfection du hall, suivant devis établi par la société KNS Renov pour un montant de 30.159,25 euros, et pris acte de l’engagement du cabinet Agia de se substituer financièrement dans les appels de fonds demandés par l’entreprise choisie.

Après avoir démarré les travaux le 03 avril 2021, cette dernière a abandonné le chantier le 28 mai 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2021, le conseil syndical a mis en demeure la société Agia de respecter les engagements pris lors de l’assemblée générale du 29 mars 2021 en réglant sans délai les factures de la société KNS Renov, afin qu’elle puisse redémarrer et achever le chantier, et de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

La société EBD ayant été de nouveau inscrite au registre du commerce et des sociétés, la société Ami [Localité 1] l’a mise en demeure de rembourser les acomptes versés par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 15 juillet 2021 puis sommation de payer signifiée le 18 août 2021.

Lors de l’assemblée générale réunie le 04 octobre 2021, les copropriétaires ont voté un appel de fonds complémentaire d’un montant de 23.400 euros en vue de l’achèvement des travaux de rénovation de l’escalier et du hall de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Agia de lui régler une indemnité d’un montant de 23.400 euros en réparation de son préjudice suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 décembre 2021.

*

Par exploit de commissaire de justice en date des 10 et 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] a assigné devant la présente juridiction la société Ami [Localité 1] et son assureur, la compagnie Generali IARD, aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Par exploit du 14 février 2024, la société Ami [Localité 1] a appelé la SARL EBD en intervention forcée et garantie.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 05 mars 2024.

*

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 8ème arrondissement demande au tribunal, au visa des articles 1992 et suivants du code civil, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] A [Localité 8] recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit,

CONDAMNER in solidum le cabinet AMI [Localité 1] et son assureur, la compagnie GENERALI, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] A [Localité 8] la somme totale de 43.650 euros décomposée comme suit :

—  23.400 euros au titre du préjudice subi correspondant aux appels de fonds complémentaires que les copropriétaires ont dû régler en vue de l’achèvement des travaux de rénovation de la cage d’escalier ;

—  10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  10.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  250 euros au titre des frais exposés pour établir le procès-verbal de constat du 22 juin 2021.

CONDAMNER in solidum le cabinet AMI [Localité 1] et son assureur, la compagnie GENERALI, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] A [Localité 8] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le cabinet AMI [Localité 1] et son assureur, la compagnie GENERALI, aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 mars 2024, la SAS Ami [Localité 1] demande au tribunal, au visa des articles 331 à 338, 367 du code de procédure civile, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil, 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1192 et suivants du code civil, 122 et suivants du code de procédure civile, 1240 et 1792 du code civil, et 124-3 du code des assurances, de :

In limine litis et en tout état de cause ,

ORDONNER la jonction entre la présente affaire revenant à l’audience de mise en état du 5 mars 2024 à 10h10 et l’affaire enregistrée sous le n° de RG 24/02506 sur l’assignation en intervention forcée de la société EBD ,

CONSTATER l’absence de qualité et intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux fins d’obtention de réparation du préjudice moral et préjudice de jouissance des copropriétaires à hauteur de 20.000 euros,

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

DECLARER IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du cabinet Ami [Localité 1] à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral et de jouissance des copropriétaires ,

PUIS,

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du cabinet AMI [Localité 1]

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum la société EBD et la société GENERALI IARD ès qualité d’assureur responsabilité civile du cabinet AMI [Localité 1], à garantir le cabinet AMI [Localité 1] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

A TITRE RECONVENTIONNEL ET EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société EBD à régler au cabinet Ami [Localité 1] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société Generali IARD demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1991 à 1997 du code civil, 9 du code de procédure civile et L. 112-6 du code des assurances, de :

A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD;

En conséquence,

DEBOUTER la société AMI [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD en ce qu’elles sont sans objet ;

A titre subsidiaire,

FAIRE APPLICATION des clauses d’exclusions et de la franchise contractuelle d’un montant de 10% du montant des dommages, avec un seuil de 1 000 euros et un plafond de 7 500 euros;

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9] de sa demande de condamnation in solidum avec la société AMI [Localité 1] au titre de l’absence d’exécution par cette dernière de son engament pris de payer les travaux sur ses fonds propres;

Décision du 10 Février 2026

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DEBOUTER la société AMI [Localité 1] de sa demande de garantie au titre de son absence d’exécution de son engagement de payer les travaux sur ses fonds propres ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9] de sa demande de condamnation in solidum avec la société AMI [Localité 1] au titre de préjudices en lien causal avec de prétendus mensonges de cette dernière ;

DEBOUTER la société AMI [Localité 1] de sa demande de garantie au titre des demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9] au titre de prétendus mensonges ;

CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie GENERALI IARD la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement entre les mains de son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code.

*

Citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), la société EBD n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 04 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries le 15 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 prorogé au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande de jonction

La demande de jonction avec l’affaire enregistrée sous le n° de RG 24/02506 (assignation en intervention forcée et garantie de la SARL EBD) est sans objet puisque celle-ci a été prononcée par mention au dossier le 05 mars 2024.

2- Sur la fin de non recevoir tirée du défaut du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires

Au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, la société Ami [Localité 1] soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande d’indemnisation des préjudices de jouissance et moral subis à titre individuel par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il dispose d’un intérêt à agir lorsque le trouble présente un caractère collectif et que tel est le cas en l’espèce puisque tous les copropriétaires ont été impactés par les travaux sur des parties communes dont ils ont la jouissance.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Décision du 10 Février 2026

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Par ailleurs, en vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

La recevabilité de son action indemnitaire est subordonnée au caractère collectif du préjudice invoqué.

Le syndicat sollicite en l’espèce la réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires en ce qu’ils auraient été contraints de vivre durant plusieurs mois dans un immeuble aux parties communes dégradées, ainsi que du préjudice moral provoqué par l’attitude de la société Ami [Localité 1] qui aurait délibérément menti aux copropriétaires en leur indiquant qu’elle était sur le point de recouvrer les sommes dues par la société EBD et leur aurait conseillé de mandater une nouvelle entreprise alors qu’elle n’envisageait pas de régler l’acompte comme elle s’y était engagée.

Habilité pour exercer les actions collectives en vue de la sauvegarde des intérêts communs de la copropriété, notamment les actions qui se rapportent aux conditions de jouissance, par les copropriétaires, des parties communes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] est recevable à demander réparation des préjudices immatériels uniformément éprouvés par chacun des copropriétaires utilisant la cage d’escalier, partie commune de l’immeuble.

La fin de non recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

3- Sur la responsabilité de la société Ami [Localité 1]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Ami [Localité 1] a réglé à la société EBD un premier acompte sans ordre de service ; qu’elle a réglé un second acompte alors que les travaux n’avaient pas commencé et que la société avait été radiée du registre du commerce et des sociétés ; que le syndic doit vérifier le montant des règlements demandés par les entreprises de sorte que le paiement erroné ou abusif de factures pour des travaux non exécutés constitue une faute de sa part de nature à engager sa responsabilité ; que la société Ami [Localité 1] ne peut s’exonérer de celle-ci au motif qu’elle se serait contentée de mettre en œuvre les travaux votés par l’assemblée ; qu’elle a d’ailleurs reconnu avoir commis une erreur puisqu’elle a proposé à la copropriété de prendre à sa charge le différentiel du coût des travaux réalisés par l’entreprise mandatée en lieu et place de la société EBD.

Il ajoute que la société Ami [Localité 1] n’a pas respecté l’engagement pris auprès des copropriétaires puisqu’elle a lancé les travaux de réfection de la cage d’escalier sans régler à la société KNS Renov l’acompte demandé de sorte que celle-ci a abandonné le chantier ; qu’elle n’a pas non plus hésité à les tromper en leur affirmant qu’elle était en pourparlers avec la société EBD pour obtenir le remboursement des sommes versées et qu’un protocole avait été convenu alors qu’il n’en était rien ; que le syndic est responsable de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, y compris celles qui sont dues à son imprudence ou à sa négligence.

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que commet une faute de nature à engager sa responsabilité le syndic qui commande des travaux alors qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires à cet effet ; que la société Ami [Localité 1] a en l’espèce mandaté l’entreprise KNS Renov alors qu’elle savait que le syndicat des copropriétaires ne disposait pas des fonds pour la régler et qu’elle ne respecterait pas son engagement de se substituer à lui pour ce faire ; que s’il n’est pas contesté que la société EBD a commis une faute en ne réalisant pas les travaux pour lesquels elle a été payée, aucune action en recouvrement ne saurait prospérer à son encontre puisqu’elle est radiée du registre du commerce et des sociétés ; que cela ne saurait en outre exonérer la société Ami [Localité 1] de sa propre responsabilité ; que cette dernière s’est enfin abstenue de transmettre à la copropriété le courrier qui lui a été adressé par la Ville de [Localité 1] le 17 novembre 2020 l’informant de la nécessité de procéder au ravalement de l’immeuble ; que celle-ci l’a enjoint le 4 avril 2023 de réaliser les travaux dans un délai de 6 mois ; que cette négligence constitue un nouveau manquement engageant la responsabilité de la société Ami [Localité 1] à son égard.

Cette dernière fait valoir que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale ; que les travaux de rénovation de la cage d’escalier ont été votés par l’assemblée générale du 09 juillet 2019 pour un montant de 30.500 euros suivant devis de la société EBD ; que conformément à ce devis et suivant facture du 10 mars 2020, elle a été tenue de verser un premier acompte de 12.187,97 euros seulement 6 jours avant le 1er confinement national qui a mis à l’arrêt tous les chantiers ; que le 2ème acompte a été versé selon facture du 18 novembre 2020 ; que le conseil syndical ne l’a informée que le 12 février 2021 de la radiation de la société EBD intervenue le 25 septembre 2020.

Elle ajoute que cette dernière est seule responsable des dommages subis par le demandeur ; qu’elle a en effet délibérément trompé le syndicat des copropriétaires et son syndic en sollicitant un 2ème acompte postérieurement à sa radiation ; qu’elle n’a jamais démarré les travaux malgré le versement de deux acomptes ; qu’elle n’a donné aucune suite à la mise en demeure et à la sommation de payer d’avoir à les rembourser ; qu’il est d’ailleurs curieux que le syndicat des copropriétaires ne l’ait pas assignée alors qu’elle a été réinscrite au registre du commerce et des sociétés.

La société Generali IARD oppose que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute de gestion de la société Ami [Localité 1]; qu’en payant les acomptes dus à la société EBD, le syndic n’a fait qu’exécuter, pour le compte du syndicat des copropriétaires dont elle était le mandataire, le contrat passé conformément à l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale du 9 juillet 2019 ; qu’aucun autre grief tiré d’une faute dans l’exercice de son mandat n’est invoqué; que les prétendus mensonges et l’absence d’exécution de l’engagement, qu’aurait pris la société Ami de payer les travaux de la société KNS Renov en lieu et place du syndicat des copropriétaires, excèdent en effet le champ de la faute dans l’exercice de son mandat ; que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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Sur ce,

En droit, l’alinéa 1er de l’article 1991 du code civil dispose que : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 du même code, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion».

La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires s’apprécie selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit par ailleurs que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir la faute du syndic, étant précisé qu’il s’agit d’une obligation de moyen et que ce dernier doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d’un professionnel averti.

Tenu de pourvoir au mieux les intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu, le syndic doit notamment faire toute diligence pour recouvrer les créances du syndicat comme pour en payer les dettes, sous peine de commettre une faute. Dans tous les cas, il doit vérifier le montant des règlements demandés par les entreprises, le paiement erroné ou abusif de factures à des tiers pour des travaux non exécutés constituant une faute de sa part.

Au cours de l’assemblée générale réunie le 09 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de rénovation de la cage d’escalier suivant devis de la société EBD d’un montant de

30.500 euros, payable en quatre appels de fonds émis les 1er septembre 2019, 1er novembre 2019, 1er janvier 2020 et 1er mars 2020.

Aucune des parties ne communique ledit devis dans le cadre de la présente procédure, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’en examiner les conditions de mise en oeuvre.

Il est en revanche établi que la société Agia, devenue Ami [Localité 1], a procédé, le 16 juin 2020, au règlement d’une somme de 12.187,97 euros correspondant à un acompte de 40% pour le démarrage des travaux, selon facture établie le 06 juin 2020 par la SARL EBD.

Le seul fait d’avoir réglé ce premier acompte, dont le montant n’est pas inhabituel pour ce type de travaux, sans établissement d’un ordre de service, ne suffit toutefois pas à caractériser une faute de nature à engager la responsabilité du syndic, chargé de l’exécution de la décision de l’assemblée générale et donc tenu à ce titre de conclure le marché de travaux et de verser l’acompte selon les modalités prévues au devis afin de permettre le démarrage du chantier.

Faute de s’être assurée que la société EBD avait bien démarré les travaux devisés et était donc légitime à réclamer un acompte supplémentaire correspondant à 30% du marché, la société Ami [Localité 1] a en revanche incontestablement commis une faute en réglant, le 23 novembre 2020, la facture du 16 novembre 2020 d’un montant de 9.140,98 euros au titre d’un “acompte 2 pour avancement des travaux selon devis en référence”, dès lors qu’il est établi et non contesté que les travaux n’avaient pas débuté.

Alors même qu’il lui incombait de vérifier que les travaux étaient exécutés conformément au marché, de prendre toutes mesures utiles pour leur bonne exécution et, dans le cas contraire, de prendre toutes mesures conservatoires pour réserver les droits du syndicat, il est en outre démontré que la société Ami [Localité 1] ne s’est pas inquiétée de cette défaillance de la société EBD dont les copropriétaires n’ont pas eu de mal à découvrir qu’elle avait été radiée du registre du commerce et des sociétés le 25 septembre 2020.

Il est enfin établi qu’au cours de l’assemblée générale du 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a adopté la résolution n°11 approuvant les travaux de réfection de la cage d’escalier dans les termes suivants (sic) :

“ Financement :

Dans le cadre de la réfection de la cage d’escalier, pas d’appel de fonds supplémentaires demandés aux copropriétaires.

Le différentiel de coût devra être pris en charge de la société Agia, dans le cas contraire, le montant différentiel sera crédité à l’ensemble des copropriétaires.

L’assemblée générale prend acte de l’engagement du syndic Agia de se substituer financièrement dans les appels de fonds qui seront demandés par l’entreprise choisie.

L’assemblée générale demande au syndic que la société EBD défaillante accepte la renonciation à ce marché de travaux de la cage d’escalier.

L’assemblée générale prend acte de l’engagement du syndic Agia de faire son affaire de toutes conséquences de la défaillance de la société EBD afin que le syndicat des copropriétaires n’ait pas à subir de préjudice supplémentaire.

Société :

L’assemblée générale approuve le devis de la société KNS RENOV d’un montant de 30 159.25 € TTC.

Le syndic devra effectuer très rapidement un rendez-vous avec la société afin de répondre aux différentes interrogations notamment la date réel des travaux ainsi que la confirmation du non-cantonnement et de la sécurité des ouvriers lors des travaux.”

En dépit de cet engagement, la société Ami [Localité 1] a ordonné le démarrage des travaux en avril 2021 sans régler la première facture d’acompte de la société KNS Renov d’un montant de 16.587,89 euros, alors même qu’elle savait que le syndicat des copropriétaires ne disposait pas des fonds pour les payer.

Ces différentes fautes dans l’exécution de son mandat de gestion engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires pour les préjudices en résultant.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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4- Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires soutient que les copropriétaires ont été contraints de régler des appels de fonds complémentaires pour pouvoir payer les travaux de la société KNS Renov à hauteur de 23.400 euros; qu’ils ont subi un préjudice de jouissance puisqu’ils ont été contraints de vivre pendant de nombreux mois dans la poussière avec des travaux non achevés ; que les copropriétaires ont également subi collectivement un préjudice moral en raison de l’attitude adoptée par la société Ami [Localité 1] qui leur a menti en indiquant qu’elle était sur le point de recouvrer les sommes dues par la société EBD et en leur conseillant de mandater une nouvelle entreprise pour réaliser les travaux alors qu’elle n’envisageait pas de régler l’acompte comme elle s’y était engagée ; que le conseil syndical a enfin dû consacrer un temps très important à la gestion des travaux de réfection de la cage d’escalier puisque c’est lui qui s’est aperçu que la société EBD avait été radiée du registre du commerce et des sociétés et qu’il a dû relancer l’ancien syndic à de très nombreuses reprises pour qu’il traite la situation.

La société Ami [Localité 1] oppose qu’il n’est pas démontré que les appels de fonds complémentaires ont été versés à la société KNS Renov pour achever les travaux ; que le préjudice de jouissance n’est pas établi par le procès-verbal de constat établi le 22 juin 2021, soit un mois seulement après l’abandon du chantier, et relève en réalité d’un préjudice esthétique eu égard à la présence de bâches au sol ; qu’aucun préjudice moral n’est enfin démontré.

La société Generali IARD fait valoir que le préjudice de jouissance n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant ; qu’un tel préjudice ne peut en effet résulter de la présence d’installations nécessaires à la réalisation des travaux que le syndicat des copropriétaires a lui-même commandés ; que le quantum est fixé discrétionnairement sans la moindre démonstration ; que le préjudice moral n’est pas davantage justifié ; qu’à supposer la faute de gestion établie, celle-ci ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de recouvrer l’acompte versé par la société Ami [Localité 1] postérieurement à la radiation de la société initialement mandatée par les travaux ; qu’en l’espèce, cette perte de chance n’est pas démontrée puisque la société EBD a été mise dans la cause par la société Ami [Localité 1], afin de pallier l’inertie du syndicat des copropriétaires qui, par facilité, s’est contenté de rechercher la responsabilité de son syndic.

Sur ce,

Le coût des travaux de rénovation de la cage d’escalier n’est pas en soi un préjudice indemnisable.

Lors de l’assemblée générale réunie le 09 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a voté la réalisation de travaux de rénovation de la cage d’escalier suivant devis de la société EBD pour un montant de 30.500 euros, financé au moyen de quatre appels de fonds s’étalant du 1er septembre 2019 au 1er mars 2020.

Le syndic a procédé au versement d’un premier acompte de

12.187,97 euros suivant facture du 10 mars 2020, puis un deuxième acompte de 9.140,98 euros suivant facture du 28 novembre 2020.

Les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] ont donc réglé à la société EBD une somme totale de 21.328,95 euros sur un marché d’un montant total de 30.500 euros, qui n’a pas été honoré. Une somme de 9.171,05 euros (30.500 – 21.328,95 euros) provisionnée n’a donc pas été dépensée.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

Au cours de l’assemblée générale du 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de réfection de la cage d’escalier et de réfection du hall, suivant devis établi par la société KNS Renov pour un montant de 30.159,25 euros, et pris acte de l’engagement du cabinet Agia de se substituer financièrement dans les appels de fonds qui seront demandés par l’entreprise choisie.

La société Agia s’est donc engagée à régler personnellement la somme de 20.988,20 euros (30.159,25 – 9.171,05 euros), reconnaissant en cela à tout le moins sa négligence dans le suivi des travaux confiés à la SARL EBD.

Il n’est pas justifié du mode de calcul de la somme de 23.400 euros aujourd’hui réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des appels de fonds complémentaires alors que l’extrait du livre comptable de l’immeuble démontre que ces derniers ont porté sur un montant total de 22.842,43 euros, arrêté au 06 octobre 2022, au titre de prestations qu’il n’est pas possible de vérifier puisqu’aucun devis n’est produit, étant précisé que l’assemblée générale du 04 octobre 2021 a ajouté, aux prestations initialement prévues, des travaux de rénovation du hall de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, le seul préjudice financier établi comme résultant directement de la faute du syndic est constitué de la perte de chance de recouvrer la somme de 20.988,20 euros, cette perte de chance étant en l’espèce totale au regard de la situation de la société EBD qui a de nouveau été radiée du registre du commerce et des sociétés.

La société Ami [Localité 1] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

Alors qu’elle était tenue de surveiller le déroulement des travaux et de prendre toutes mesures utiles pour leur bonne exécution, les erreurs, négligences et omissions fautives de la société Ami [Localité 1] sont en outre à l’origine d’un préjudice de jouissance pour la copropriété qui a dû attendre plus de deux ans pour que les travaux de réfection de la cage d’escalier soient réalisés et subir quotidiennement, d’avril 2021 à octobre 2022, les nuisances d’un chantier qui devait durer au maximum 45 jours.

Celles-ci ont été précisément décrites par le procès-verbal établi le 22 juin 2021 par la SCP [I]-maudens, huissiers de justice, qui relève la présence de bâches de protection, la dépose au sol du bloc de boîtes aux lettres collectives, la présence d’adhésifs collés sur les pourtours des vitres entraînant des traces de salissures ainsi que des marches et paliers de l’escalier bruts, en attente de la pose de la moquette, sauf au rez-de-chaussée où le carrelage est recouvert d’une bâche de protection.

En réparation de ce préjudice collectivement ressenti par l’ensemble des copropriétaires, la société Ami [Localité 1] sera condamnée au paiement d’une somme de 3.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice moral, qui ne peut être résulter des seules interventions du conseil syndical suite aux fautes de gestion du syndic.

Il apparaît en revanche justifié en sa demande en paiement de la somme 250 euros au titre des frais de constat d’huissier exposés.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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5- Sur la garantie de la société Generali IARD

La société Generali IARD conteste sa garantie en faisant valoir que l’assureur ne couvre pas l’inexécution par l’assuré de ses engagements contractuels. Subsidiairement, elle revendique l’application d’une franchise de 10% du montant des dommages avec un seuil de

1.000 euros et un plafond de 7.500 euros.

La société Ami [Localité 1] oppose que les demandes du syndicat des copropriétaires sont exclusivement fondées sur la faute de gestion et la responsabilité en découlant au visa des articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la garantie de la société Generali IARD est bien due.

Sur ce,

La société Agia nouvellement dénommée Ami [Localité 1] a souscrit auprès de la société Generali IARD une police d’assurance de responsabilité civile garantissant l’assurée “contre les conséquences de la responsabilité civile qui peut lui incomber quel qu’en soit le fondement juridique, dans tous les cas où elle viendrait à être recherchée, en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels causés au tiers du fait de l’exercice de son activité professionnelle telle qu’elle est définie aux conditions particulières et résultant :

a) soit de fautes, d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même, ses préposés ou toute personne habilitée par l’assuré titulaire de la carte professionnelle dans les conditions fixées par l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (…).”

L’article 3.1.18 des conditions générales de la police excluent effectivement “les conséquences d’engagements contractuels dans la mesure où les obligations qui en résultent excèdent celles auxquelles l’assuré est tenu en vertu des textes légaux sur la responsabilité (…).”

Il résulte de ces dispositions que l’assureur ne garantit que les dommages résultant des fautes, erreurs, omissions ou négligences commises par la société Ami [Localité 1] dans l’exercice de ses fonctions de syndic.

La société Generali IARD sera par conséquent condamnée in solidum avec son assurée au paiement de :

— la somme de 9.140,98 euros correspondant à l’acompte réglé à la SARL EBD suivant facture du 28 novembre 2020, en réparation du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, le surplus des dommages et intérêts alloués correspondant à l’engagement pris par la société Ami [Localité 1] de régler les acomptes de la société KNS Renov.

— la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

— la somme 250 euros au titre des frais de constat d’huissier exposés.

— outre les frais irrépétibles et dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à garantir la société Ami [Localité 1] du paiement desdites condamnations.

En l’absence de communication des conditions particulières de la police souscrite par la société Ami [Localité 1], il n’y a en revanche pas lieu de déduire la franchise contractuelle revendiquée par l’assureur.

Décision du 10 Février 2026

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6- Sur la garantie de la société EBD

La société Ami [Localité 1] soutient que la société EBD est à l’origine des dommages subis par le syndicat des copropriétaires ; qu’elle l’a en effet délibérément trompée en sollicitant un 2ème acompte postérieurement à sa radiation le 25 septembre 2020 ; qu’elle n’a jamais honoré les termes du contrat ni démarré les travaux ; qu’elle n’a donné aucune suite aux mise en demeure et sommation de payer d’avoir à rembourser les acomptes ; que sa responsabilité est donc avérée de même que le lien de causalité entre sa faute et le dommage résultant du versement d’acomptes sans contrepartie.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Tenue d’exécuter le marché de travaux conformément aux prévisions contractuelles, la société EBD engage en l’espèce sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SAS Ami [Localité 1] qui subit un préjudice du fait de sa défaillance à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Elle sera par conséquent condamnée à garantir la société Ami [Localité 1] du paiement de la somme de 20.988,20 euros en principal.

La société Ami [Localité 1] sera en revanche déboutée du surplus de son appel en garantie en l’absence de toute démonstration d’une faute de la société EBD en lien avec le préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires du fait du retard pris dans la réalisation des travaux de la société KNS Renov

7- Sur les demandes accessoires

La SAS Ami [Localité 1], la société Generali IARD et la SARL EBD, succombant principalement à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas [U] [L] [Y], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenus aux dépens, la SAS Ami [Localité 1] et la société Generali IARD seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] la somme équitable de

4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et seront déboutés de leur demande à ce titre.

La nature des condamnations prononcées et l’absence de demande en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3TQ

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE sans objet la demande de jonction avec l’affaire enregistrée sous le n° de RG 24/02506.

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1].

CONDAMNE in solidum la SAS Ami [Localité 1] et la société Generali IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] :

— la somme de 9.140,98 euros en réparation de son préjudice financier.

— la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

— la somme de 250 euros au titre des frais de constat d’huissier exposés.

— la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Generali IARD à garantir la SAS Ami [Localité 1] du paiement de ces condamnations et des dépens.

CONDAMNE la SAS Ami [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 11.847,22 euros (soit 20.988,20 – 9.140,98 euros) en réparation de son préjudice financier.

CONDAMNE la SARL EBD à garantir la société Ami [Localité 1] du paiement de la somme de 20.988,20 euros, des frais irrépétibles et des dépens.

CONDAMNE in solidum la SAS Ami [Localité 1], la société Generali IARD et la SARL EBD aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas [U] [L] [Y], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

La Greffière La Présidente