COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [I], [C] [M], [W] [H], [N] [P], [B] [R], [L] [D], [S] [U], [A] [V] c/ Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

N°

Du 02 Juillet 2024

4ème Chambre civile

N° RG 21/00553 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NJDH

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

expédition délivrée à

la SELARL DAVID JACQUEMIN

le 02 Juillet 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Juillet deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Monsieur [C] [M]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Madame [W] [H]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Monsieur [N] [P]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Madame [B] [R]

[Adresse 12]

[Localité 11] – ISRAEL

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Madame [L] [D]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Madame [S] [U]

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

Monsieur [A] [V]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par son syndic en exercice, la société OLIVIER BRUN IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 9], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] sont propriétaires dans un immeuble en copropriété situé au [Adresse 6] à [Localité 10].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] s’est réunie le 4 janvier 2021.

Par acte du 9 février 2021, Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Faggiana, aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2021 et, subsidiairement, des résolutions n° 1 à 7 et 9 à 11 adoptées au cours de celle-ci.

Par conclusions d’incident notifiées le 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a sollicité que la demande en annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 soit déclarée irrecevable sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 122 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a notifié des conclusions de désistement d’incident le 24 mai 2023, désistement accepté par Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] et constaté le 2 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 27 mars 2024, Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] sollicitent :

principalement, le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2021,subsidiairement, le prononcé de l’annulation des résolutions n° 1 à 7 et 9 à 11 adoptée au cours de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, en tout état de cause, leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la condamnation du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière sise [Adresse 6] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des requérants ainsi que les dépens.

Ils font valoir que le syndic n’a pas inscrit à l’ordre du jour des résolutions obligatoires issues des dispositions suivantes : le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la proposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble prévue par l’article 18 de ladite loi, le rapport du conseil syndical et le compte rendu de mission prévus par les articles 11 à 22 du décret du 17 mars 1967, l’audit et la mise en conformité du règlement de copropriété prévus par l’article 6-4 de la loi susvisée, le transfert des colonnes montantes électriques à Enedis prévu par l’article L. 346-2 du code de l’énergie modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018, l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires sur le vote par visioconférence et les garanties d’identification prévues aux articles 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 13-1 du décret susvisé.

Ils affirment que des irrégularités affectent la feuille de présence au mépris de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en ce qu’elle ne contient pas le domicile de chaque copropriétaire, la mention de la date de réception du formulaire par le syndic, le nom et le domicile du mandataire de Mme [G] [Y] et les heures de connexion tardive et de déconnexion anticipée pour les copropriétaires présents en visioconférence.

Ils contestent en outre les votes par correspondance et l’élection du bureau. Ils précisent que MM. [J], [F], [E] et [Z] ont voté au moyen du formulaire par correspondance. Ils affirment que pour chaque vote, les mentions « [O] », « [F] », « Syndic » et « Cabinet Faggiana » ont été ajoutées par le syndic et qu’il s’agit donc de faux. Ils soutiennent que certains votes, dont celui de M. [F] n’avaient pas répondu aux résolutions n° 1 à 3 qui n’étaient pas cochées et qu’elles l’ont été par le syndic. Ils estiment que cela a modifié le sens des votes en ce que Mme [O], M. [F] et le syndic Faggiana n’auraient pas dû être élus respectivement président de séance, scrutateur et secrétaire de séance. Ils ajoutent, concernant le vote pour l’élection du scrutateur, que le formulaire de vote de M. [F] montre qu’il a coché la case « abstention » et que le nom « [F] » a été ajouté.

Ils indiquent avoir voté pour d’autres copropriétaires en qualité de président de séance, de scrutateur et de secrétaire de séance et qu’ils auraient recueilli la majorité des voix, avec 4.960 tantièmes, si les irrégularités qu’ils allèguent n’avaient pas été commises.

Ils exposent que lors de l’assemblée par visioconférence, le syndic a désigné comme scrutateur le copropriétaire M. [DK] en l’absence de vote, avant de le modifier par le nom de M. [F].

Ils considèrent que les votes de M. [E] et de M. [F] n’auraient pas dû être pris en compte car le premier n’est ni paraphé ni signé, et le second n’est pas signé en dernière page.

Ils expliquent que Mme [G] [Y], copropriétaire, est décédée le 20 décembre 2020 et que le syndic affirme que le 25 décembre suivant, Mme [JS] s’est présentée comme étant héritière et a donné pouvoir en vue de l’assemblée générale du 4 janvier 2021. Ils relèvent que rien ne démontre qu’elle est bien héritière et que l’écriture du pouvoir ressemble à celle de M. [F]. Ils demandent la communication, par le syndic, de toute pièce utile justifiant la qualité de copropriétaire de Mme [JS]. Ils précisent que ce vote est déterminant notamment s’agissant de la réélection du syndic.

Ils ajoutent que le syndic a refusé de leur communiquer les justificatifs de convocations à l’assemblée générale du 4 janvier 2021, l’original du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, l’enregistrement vidéo de celle-ci via zoom.

Ils sollicitent enfin et subsidiairement l’annulation des résolutions n° 1 à 7 et 9 à 11 sur ces mêmes fondements.

Dans ses dernières écritures notifiées le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière situé [Adresse 6] à [Localité 10], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation in solidum et solidairement des demandeurs à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient d’une part que le contenu de l’ordre du jour n’est pas de nature à vicier l’assemblée générale en son entier, d’autre part, qu’il n’est pas invoqué de vice substantiel affectant la régularité de l’assemblée et, enfin, que ce moyen manque en droit et en fait.

Il affirme que le contenu et le degré de précisions de la feuille de présence n’est pas de nature à affecter la régularité de l’assemblée en son entier.

Il expose que les demandeurs ne démontrent pas que les formulaires de vote par correspondance seraient des faux.

Il fait valoir en outre que l’élection des membres du conseil syndical n’est pas de nature à affecter la régularité de l’assemblée en son entier et que les demandeurs ne prouvent pas que le sens du vote des résolutions aurait pu être différent.

Il ajoute que les copropriétaires demandeurs ne démontrent pas que l’ancien syndic aurait rempli le formulaire de vote de certains copropriétaires.

Il considère que malgré les doutes exprimés par les demandeurs sur le pouvoir de Mme [JS] à assurer la représentation de Mme [Y], ces derniers n’étayent pas leurs allégations.

Il souligne enfin que les demandes visant à obtenir la nullité de certaines résolutions ne sont pas motivées.

La clôture de l’affaire est intervenue le 2 avril2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de nullité de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 en son entier.

Sur l’ordre du jour

Les demandeurs font valoir que plusieurs dispositions n’ont pas fait l’objet de résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 janvier 2021.

Sur le montant des marchés et des contrats entrainant obligatoirement la consultation du conseil syndical

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que ces dispositions n’ont pas fait l’objet de résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 janvier 2021.

Il convient de relever d’une part que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne mentionne aucune fréquence quant au respect de cette obligation et, d’autre part, que les requérants ne démontrent pas que le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire n’a pas été arrêté lors d’une précédente assemblée.

Le fait que cette question n’ait pas été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 est sans incidence sur la validité de cette assemblée.

Par conséquent, il y a lieu de les débouter de leur demande de ce chef.

Sur l’accès en ligne sécurité aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés

L’article 18 de ladite loi dispose que le syndic professionnel est notamment chargé de proposer, à compter du 1er janvier 2015, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

Si le syndic n’exécute pas ces dispositions et si les membres du syndicat ou du conseil syndical ne sont pas suffisamment informés, la responsabilité du syndic peut être engagée dans la mesure du préjudice causé, étant précisé que la sanction de l’annulation de la totalité des résolutions d’une assemblée générale tenue en l’absence de proposition d’accès en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble n’est pas prévue par la loi.

Les demandeurs n’excipent pas d’un quelconque préjudice et ne démontrent pas que cette disposition n’a pas été respectée lors d’une assemblée générale antérieure à celle du 4 janvier 2021.

Il y a lieu dès lors de les débouter de leur demande d’annulation de l’assemblée générale sur ce fondement.

Sur le rapport et le compte rendu de mission du conseil syndical

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son alinéa 2 que le conseil syndical rend compte à l’assemblée chaque année de l’exécution de sa mission.

L’article 7 du décret du 20 avril 2010 a apporté des précisions à cette obligation, lesquelles ont été intégrées au quatrièmement du II de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I – Pour la validité de la décision (…)

II – Pour l’information des copropriétaires (…)

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le compte-rendu doit être notifié en même temps que l’ordre du jour et doit être porté à la connaissance de tous les copropriétaires avant l’assemblée générale.

Etant destiné à informer les copropriétaires, le défaut du rapport pourrait être considéré comme viciant les décisions prises en ce que les copropriétaires auraient été insuffisamment éclairés.

Toutefois, les textes excluent expressément une sanction affectant la validité des décisions.

En effet, l’article 11 qui renvoie en son II 4° à l’article 22, scinde les informations en deux groupes, celles nécessaires à la validité de la décision et celles destinées à l’information des copropriétaires. Les informations prévues au paragraphe II ne sont pas une condition de validité de la décision.

D’ailleurs, l’article 13 du décret est explicite en disposant que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 et non 11-2.

En conséquence, le défaut de rapport du conseil syndical n’affecte pas la validité de l’assemblée générale ou des décisions prises.

Sur la mise en conformité du règlement de copropriété

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, les demandeurs citent cette disposition au titre de celles qui devraient faire l’objet de résolutions obligatoires et visent « audit / mise en conformité du règlement de copropriété ».

Toutefois, ils ne produisent pas le règlement de copropriété de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est d’une part avérée et, d’autre part, mentionnée par le règlement.

Il y a lieu dès lors de rejeter également ce moyen.

Sur le transfert des colonnes montantes électriques à Enedis

En vertu de l’article L. 346-2 du code de l’énergie, les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.

Le premier alinéa entre en vigueur à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi du 23 novembre 2018. Dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages peuvent :

1° Notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification. Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ;

2° Revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité.

En l’espèce, les demandeurs se limitent à citer cette disposition sans expliquer quelle pourrait être son incidence sur l’assemblée générale du 4 janvier 2021 ou sur l’une de ses résolutions, si bien que ce moyen sera écarté.

Sur l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires sur le vote par visioconférence

Il résulte de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

L’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 précise que, pour l’application de l’article 17-1 A susvisé, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant.

En l’espèce, les demandeurs invoquent ces dispositions sans démontrer que le principe d’une assemblée générale par visioconférence n’a pas été votée auparavant lors d’une précédente assemblée générale, ni que le système ne permettait pas d’identifier de manière certaine les participants.

En définitive, l’ensemble des irrégularités invoquées, tirées de l’absence d’inscription de questions à l’ordre du jour, ne peut fonder l’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 ou de ses résolutions.

Sur la feuille de présence

Il résulte des dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 que, lors de l’assemblée générale, il est tenu une feuille de présence qui indique les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou associé présent physiquement ou représenté, participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique, ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne le nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Il convient de préciser que la feuille de présence est régulièrement tenue lorsqu’elle contient les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui ont assisté à l’assemblée générale ou ceux qui ont été représentés.

L’article 17 du même décret dispose qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs (…). Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal. La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

L’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, il est incontestable que le domicile de chaque copropriétaire, la mention de la date de réception par le syndic du formulaire de vote par correspondance, le nom et le domicile du mandataire de Mme [G] [Y] ainsi que les heures de connexion tardive ou de déconnexion anticipée pour les copropriétaires présents en visioconférence n’apparaissent pas sur la feuille de présence.

En toute hypothèse, la feuille de présence étant un document établi en « appui » au procès-verbal afin de permettre d’éventuelles reconstitutions de votes, seule son absence est susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale et non de simples irrégularités.

Une irrégularité affectant la feuille de présence n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale en son entier dès lors que l’identité des copropriétaires présents/représentés, absents et participants en visioconférence est précisément indiquée, de sorte que le sens des votes ne souffre pas de contestations possibles.

L’absence d’adresse, de date de réception par le syndic du formulaire de vote par correspondance, le nom et l’adresse du mandataire de Mme [Y] ainsi que des heures de connexion des copropriétaires en visioconférence constituent des irrégularités formelles qui peuvent être rétablies et au demeurant sans incidence sur la validité du document et donc de l’assemblée générale dans la mesure où la feuille de présence fait preuve de la présence à l’assemblée des copropriétaires.

D’ailleurs, les demandeurs n’allèguent pas d’un quelconque préjudice causé par ces omissions.

Il y a lieu dès lors de débouter Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale de ce chef.

Sur les votes par correspondance

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50, alinéa 1er, du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que l’élection du bureau est irrégulière en ce que les votes par correspondance seraient des faux. Ils affirment que pour chaque vote des mentions ont été ajoutées par le syndic et que cela a eu une incidence sur le sens du vote.

Ces déclarations ne sont corroborées par aucun élément de preuve et constituent donc de simples allégations.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale.

Sur la désignation du scrutateur

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 alinéa 1er du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que, lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, le syndic a désigné comme scrutateur M. [DK] en l’absence de vote puis qu’il l’a ensuite modifié unilatéralement en inscrivant le nom de M. [F] à la place.

Ils versent aux débats deux attestations en ce sens émanant de Mme [K] [I] et de Mme [X] [T].

A l’inverse, le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 mentionne :

« 2. Election d’un scrutateur de séance (art. 24)

A la majorité de 5240° / 10200°, les copropriétaires nomment M. [F] scrutateur de séance ;

Seuls votent contre Mesdames Messieurs [I] 675° [M] 614° [H] 672° [P] 802° [R] 358° [D] 637° [U] 402° [V] 800° totalisant 4960° »

En tout état de cause, l’élection d’un ou plusieurs scrutateurs est facultative, sauf si le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale en dispose autrement, auquel cas son omission pourra entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

Les demandeurs ne produisent pas le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale prévoyant l’élection obligatoire d’un ou plusieurs scrutateurs.

Il en résulte que l’élection d’un scrutateur n’est pas une formalité substantielle puisqu’il n’est désigné que « le cas échéant ».

Les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice qui résulterait de la désignation unilatérale par le syndic, au demeurant non démontrée, de M. [DK] remplacé par M. [F].

Il y a lieu dès lors de les débouter de leur demande d’annulation de l’assemblée générale de ce chef.

Sur l’absence de signature des formulaires de vote par correspondance

En vertu de l’article 17-1 A, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020.

Il résulte des articles 9 et 9 bis de ladite loi que le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation à l’assemblée générale et que, pour être pris en compte, il doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

En l’espèce, le formulaire de vote renvoyé au syndic par M. [F] ne comporte que trois pages sur les quatre pages prévues initialement c’est-à-dire qu’il n’a pas renvoyé la page comprenant le rappel des dispositions légales et réglementaires afférentes au vote par correspondance.

Toutefois, la première page intitulée « formulaire de vote par correspondance » qui mentionne notamment son identité et son adresse est signée et paraphée et les pages suivantes sont paraphées.

De même, le formulaire de vote par correspondance renvoyé au syndic par M. [E] comporte les quatre pages prévues mais il n’a signé que la première page, les suivantes n’étant ni paraphées ni signées.

Seule la dernière page reprenant les dispositions légales applicables n’a pas été signée par MM. [F] et [E], et les pages n’ont pas été paraphées par M. [E], de sorte que ce vote reste valable et que sa force probante n’est pas affaiblit.

Il est vrai, comme le souligne les demandeurs, que le document vise le nom de « Mr [E] » et que la signature mentionne « [E] » ce qui est curieux.

Toutefois, à défaut d’élément probant qui accréditerait la thèse selon laquelle le syndic a signé lui-même le formulaire et en l’absence d’attestation de M. [E], qui ne fait d’ailleurs pas partie des demandeurs à l’action, qui contesterait ledit formulaire, celui-ci doit être considéré comme régulier.

En conséquence, ce moyen sera rejeté.

Sur l’absence de communication des justificatifs de convocation, du procès-verbal de l’assemblée générale et de l’enregistrement vidéo de celle-ci

En application de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré.

L’article 33 du même décret dispose que le syndic délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

Il résulte de ces dispositions que les copropriétaires peuvent réclamer au syndic la copie des pièces justificatives des charges de copropriété, du carnet d’entretien de l’immeuble, des diagnostics techniques, des procès-verbaux, de la feuille de présence, des formulaires de vote et des mandats de pouvoir.

En vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

L’article 26, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 précise qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés à l’article 21 susvisé.

En l’espèce, les demandeurs reprochent au syndicat des copropriétaires l’absence de communication des justificatifs de convocation à l’assemblée générale du 4 janvier 2021, l’original du procès-verbal de celle-ci et l’enregistrement vidéo de l’assemblée générale via zoom.

Ils ont en revanche obtenu, conformément aux dispositions légales, communication de la copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, des formulaires de votes par correspondance, des pouvoirs et de la feuille de présence.

Toutefois, aucune disposition légale n’oblige le syndic à leur communiquer l’original du procès-verbal de l’assemblée générale, les justificatifs de convocation à l’assemblée générale du 4 janvier 2021 et l’enregistrement vidéo de celle-ci.

Si un membre du conseil syndical est habilité à demander tous les documents relatifs à la copropriété, aucun des demandeurs n’excipe de cette qualité.

Dès lors, il convient de relever que le syndic a respecté son obligation de communication et que les documents qui n’ont pas été communiqués ne faisaient pas l’objet de dispositions légales lui imposant une telle communication.

Sur la qualité de copropriétaire de Mme [JS]

En application de l’article 22, alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes et peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Lorsque des pouvoirs présentés à une assemblée sont irréguliers, l’assemblée est nulle dans son entier sans qu’il soit besoin de rechercher si les votent correspondants pouvaient ou non modifier le sens des résolutions adoptées.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la qualité de copropriétaire de Mme [JS], qui se serait revendiquée comme étant héritière de Mme [Y] cinq jours après son décès, n’est pas démontrée.

En effet, le syndicat des copropriétaires, qui ne verse aucune pièce aux débats, ne rapporte pas la preuve de la qualité de Mme [JS] d’héritière de Mme [Y] titulaire d’un droit de vote.

S’il résulte de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution, une telle notification n’est pas versée au dossier, pas plus que la désignation d’un mandataire.

La qualité de copropriétaire de Mme [JS] n’étant nullement démontrée, cela affecte le mandat qu’elle a donné qui est par conséquent irrégulier.

Il convient de préciser que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale, et non pas seulement les copropriétaires représentés par ce pouvoir, et que la participation irrégulière d’un tiers aux décisions collectives entraine leur nullité sans qu’il y ait lieu de rechercher si son vote a eu ou non une incidence sur la majorité requise par la loi.

Le pouvoir remis à Mme [O] ou M. [F] par Mme [JS] étant irrégulier à défaut de preuve que la mandante avait la qualité d’héritière d’une copropriétaire décédée cinq jours avant l’assemblée générale, il convient en conséquence de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 dans son entier.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] la somme totale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], situé au [Adresse 6] à [Localité 10], du 4 janvier 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], situé au [Adresse 6] à [Localité 10], à payer à Mme [K] [I], M. [C] [M], Mme [W] [H], M. [N] [P], Mme [B] [R], Mme [L] [D], Mme [S] [U] et M. [A] [V] la somme totale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT