COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [Z]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/03860 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P77I

Grosse(s) délivrée(s)

à Maître Catherine GAUTHIER

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [I] [J] [X] [Z]

Le

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21 quai d’Austerlitz

75016 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Florence JEAN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [J] [X] [Z]

54 rue Maréchal Vauban

Villa Fanny

06300 NICE

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2023 à effet au 15 juillet 2023, Monsieur [B] [V] a loué à [I] [C] [X] [Z] un local à usage d’habitation situé 54 rue du Maréchal Vauban – 06300 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665 euros, outre 40 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution, si bien qu’il lui a été réglé le montant des sommes dues par la locataire, soit la somme de 4 935 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 avril 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte extra-judiciaire en date du 26 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [I] [C] [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 février 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 9 612,03 euros. Elle s’en rapporte quant à la demande relative au délai de paiement.

[I] [C] [X] [Z] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement, soulignant sa situation personnelle délicate sans pouvoir en justifier.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le demandeur produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 12 décembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui est intervenue le 08 avril 2024, la situation d’impayés ayant perduré.

Sa demande est donc recevable.

[C]. Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Monsieur [B] [V] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 18 juillet 2023 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 10 022,03 euros à Monsieur [B] [V] au titre des impayés de [I] [C] [X] [Z].

Le demandeur produit un état de la dette actualisée à 9 612,03 euros au 22 janvier 2025.

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, précise quant à lui que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, commandement de payer devant contenir à peine de nullité un certain nombre de mentions listées audit article.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 05 avril 2024 pour un arriéré locatif de 2 820 euros.

Les sommes visées au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 05 juin 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 728,27 euros), à compter du 06 juin 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur produit l’acte de bail, un commandement de payer, un décompte actualisé des loyers et charges démontrant que [I] [C] [X] [Z] devait la somme de 9 612,03 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, ainsi que plusieurs quittances subrogatives dont la dernière en date du 04 février 2024 aux termes de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme de 10 022,03 euros à Monsieur [B] [V] au titre des impayés de la locataire.

A l’audience de débat contradictoire, le demandeur produit un état de la dette actualisée à la somme de 9 612,03 euros au 22 janvier 2025, non contestée en défense.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 janvier 2025, la dette locative de [I] [C] [X] [Z] s’élevait à la somme de 9 612,03 euros (terme du mois de janvier inclus).

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en capacité de régler son arriéré locatif en sus de son loyer et de ses charges mensuelles dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement sur 18 mois, auquel la caution n’est pas opposée. Il déclare connaître des difficultés financières mais avoir récemment repris un emploi en contrat à durée indéterminée, avec des revenus à hauteur de 2 200 euros chaque mois. Il mentionne, sans en justifier, vivre seul, n’avoir pas d’autres dettes et payer une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants de 150 euros chaque mois.

En dépit du montant de la dette locative qui s’est aggravée et de l’absence de reprise du paiement des loyers et d’un premier versement volontaire, mais compte tenu de l’absence d’opposition de la caution à l’octroi de délai puis au regard de la situation financière, certes déclarée et non prouvée, de [I] [C] [X] [Z] qui tend à s’améliorer, sa demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera acceptée.

Il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette locative en 18 mois par mensualités de 534 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité d’un montant de 534,03 euros devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [I] [C] [X] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [I] [C] [X] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, il pourra être procédé à l’expulsion de [I] [C] [X] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, et [I] [C] [X] [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi. Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[I] [C] [X] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, [I] [C] [X] [Z] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2023 entre les parties, concernant le logement situé 54 rue du Maréchal Vauban – 06300 Nice, sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [I] [C] [X] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [I] [C] [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [I] [C] [X] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 612,03 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [I] [C] [X] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 728,27 euros ;

ACCORDE des délais de paiement de 18 mois à [I] [C] [X] [Z] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 9 612,03 euros et disons qu’il devra régler cette somme selon 18 mensualités de 534 euros chacune, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPEND la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que, dans le cas contraire et à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur sera en droit d’invoquer l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 05 juin 2024 minuit, l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant au besoin avec l’assistance de la force publique sera possible, [I] [C] [X] [Z] devra payer, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ; en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 728,27 euros ;

CONDAMNE [I] [C] [X] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [C] [X] [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge