COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [L] c/ S.D.C. [Adresse 4]

N°25/438

Du 11 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/04442 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NZ6Q

Grosse délivrée à:M^e Benoît NORDMANN

expédition délivrée à:

M^e Jean-louis SOURNY

le 11/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [P] [L]

[Adresse 4],

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-louis SOURNY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.D.C. [Adresse 4], sis [Adresse 4], représenté par sosn syndic en exercice, la SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS – CENTURY 21, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 23 novembre 2021, Mme [P] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS – CENTURY 21, devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement du 21 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Nice a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties n’ayant pas souhaité entrer dans un processus de médiation, la procédure a repris son cours.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2022, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [P] [L] demande au Tribunal, au visa des articles 143, 144 et 789 5° du code de procédure civile, 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

dire les demandes de Mme [P] [L] recevables et bien fondées ;nommer tel expert qu’il plaira à Monsieur le Président de la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Nice avec la mission suivante :se rendre sur place ;se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les lieux ;examiner les désordres subis, en matière d’isolation de la toiture, par l’appartement dont Mme [L] est propriétaire, sis [Adresse 4], et en déterminer l’origine et les causes ;fournir tous éléments techniques, préconiser les travaux de réparation nécessaires relatifs aux causes de désordres dont s’agit ;dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 623 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe du tribunal dans les trois mois de sa saisine ;dire qu’il en sera référé en cas de difficultés et que l’expert saisira le juge qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir et faire supporter cette provision par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en raison de la carence inadmissible de ce dernier pour tenter de solutionner les problèmes auxquels est confrontée M. [L] depuis de nombreux mois ;condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à faire exécuter d’urgence les travaux préconisés par l’expert judiciaire [M] [Y] dans son rapport d’expertise judiciaire du 9 juillet 2021 et dans le rapport d’expertise complémentaire à intervenir, savoir notamment :prévoir à court terme une révision de la toiture et faire remplacer tous les éléments de raccordement entre les parties courantes du toit et les différentes émergences du toit y compris les bandes de plomb et solins en mitoyenneté (partie communes) ; que la réfection complète des tuiles faîtières est nécessaire ainsi que la bande de plomb du faîtage dont le closoir ventilé (parties communes) ;que l’isolation de la toiture (partie commune) soit refaite selon les règles de l’art ;ordonner que les travaux préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire du 9 juillet 2021 et dans le rapport d’expertise complémentaire à intervenir seront exécutés par le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification à partie de la décision de justice à intervenir, et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Mme [P] [L] la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Louis SOURNY, avocat au barreau de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 août 2022, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS, enseigne CENTURY 21, demande au Tribunal, au visa des articles 789 5°, 146 al 2 du code de procédure civile, de :

juger que la formation de jugement au fond n’est pas compétente pour ordonner une mesure d’instruction ;juger que Madame [L] ne dispose d’aucun intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter une nouvelle mesure d’instruction qui porterait sur l’isolation de la toiture de l’immeuble « [Adresse 4] » ;la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à ce titre ;Sur le fond :

débouter Madame [L] [P] de l’ensemble de ses demandes au fond, fins et conclusions ;condamner Madame [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens, en ce compris les frais de la mesure d’expertise confiée à Monsieur [M] [Y].

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 janvier 2025 par ordonnance du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’expertise complémentaire

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, Mme [L] sollicite une expertise complémentaire. Cette demande n’était pas formulée dans l’acte introductif d’instance et a été formulée par conclusions notifiées le 17 mai 2022. Elle entre par conséquent dans le cadre de l’application de l’article 789 précité, puisqu’elle a été formulée alors que le juge de la mise en état était déjà saisi. Or conformément à ce texte, ce magistrat est seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toute mesure d’instruction, telle qu’une mesure d’expertise complémentaire.

En conséquence, cette demande est irrecevable devant la juridiction appelée à statuer au fond.

Sur la demande relative aux travaux

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Mme [L] expose que son appartement a subi des désordres trouvant leur cause dans un défaut d’étanchéité du toit, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. A la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, elle sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à faire exécuter d’urgence des travaux préconisés par l’expert dans son rapport.

L’expert judiciaire relève que l’assignation en référé mentionne d’importantes infiltrations d’eau chaque fois qu’il pleut, toutefois les désordres observés sont de type décollements et écaillements de peinture dans les pièces situées sous toiture, principalement à proximité des velux.

Dans le salon sous toiture, les désordres se situent au pourtour d’un des velux avec cloques et décollement des peintures sur les murs et sur le châssis du velux. L’expert relève encore que Mme [L] mentionne que le plafond subit régulièrement des coulées d’eaux, mais que cette zone ne présentait aucun désordre le jour du premier accedit et que les peintures étaient en parfait état.

Les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence que la seule zone fuyarde du logement se trouve contre la poutre, la partie humide s’étendant sur une zone très limitée, inférieure à 20 cm de long, 2 mètres en contrebas d’une souche de cheminée.

Lors de l’inspection de la toiture, l’expert a par ailleurs relevé la présence d’un solin décollé du pignon le long du pan de toiture sud-ouest, précisant que ce solin est à réparer rapidement mais qu’il ne se situe pas à l’aplomb d’une zone sinistrée dans le logement de Mme [L]. Il est également observé que 4 m² de tuiles ont été remplacées très récemment à l’emplacement où la demanderesse indique avoir subi des infiltrations d’eau régulières par temps de pluie.

Il ne sera pas fait état des désordres relevant de la vétusté des fenêtres, celles-ci étant considérées comme parties privatives donc ne faisant pas l’objet du présent litige.

L’expert conclut que certaines parties du toit sont vétustes et nécessitent des reprises complètes et non des réparations de fortune. Il ajoute qu’il s’avère nécessaire de faire réaliser à court terme des reprises qualitatives par une entreprise qualifiée comme le justifie l’infiltration d’eau près de la poutre du séjour supérieur de l’appartement de Mme [L]. Il est également conclu que les désordres anciens observés et l’évolution de l’infiltration d’eau située près de la poutre du séjour sont liés à la vétusté de certaines parties du toit et plus précisément au droit des raccordements des tuiles avec le faîtage, au pourtour des émergences et au-dessus des solins qui assurent la protection des bandes de plomb en mitoyenneté des deux pignons voisins.

En conclusion, s’agissant des travaux à réaliser, l’expert indique que pour supprimer les infiltrations d’eau près de la poutre, il faut refaire l’abergement en plomb autour de la souche de cheminée, avec pose d’un solin. Pour préserver les peintures des plafonds de Mme [L] et la charpente du toit, il faut remplacer totalement les éléments d’étanchéité au pourtour des émergences du toit. Le faîtage est à refaire en totalité, y compris les bandes de plomb et solins qui assurent les relevés d’étanchéité du toit en mitoyenneté.

C’est ainsi à ce titre que Mme [L] demande la mise en œuvre des travaux suivants :

prévoir à court terme une révision de la toiture et faire remplacer tous les éléments de raccordement entre les parties courantes du toit et les différentes émergences du toit y compris les bandes de plomb et solins en mitoyenneté ;que la réfection complète des tuiles faîtières est nécessaire ainsi que la bande de plomb du faîtage dont le closoir ventilé ;que l’isolation de la toiture soit refaite selon les règles de l’art.

S’agissant de ce troisième point relatif à l’isolation à refaire selon les règles de l’art, aucun élément ne le démontre. L’expertise judiciaire ne le mentionne pas. Mme [L] elle-même relève que cela ne ressort pas du rapport d’expertise mais uniquement de propos que l’expert aurait tenu oralement. Aucun élément ne démontrant cette nécessité, cette demande sera rejetée.

S’agissant des deux premiers points, le syndicat des copropriétaires expose avoir d’ores et déjà fait réaliser ces travaux, produisant une facture du 10 mai 2022, correspondant aux travaux suivants :

dépose et évacuation du faîtage existant ; fourniture et pose de closoir ventilé d’étanchéité metalroll sur support bois en sapin traité avec tuiles canales fixées collées ; dépose de rive contre mur existante et évacuation ; fourniture et réalisation de rive adossée en plomb et zinc naturel contre mur comprenant bande porte-solin engravée et double joint mastic d’étanchéité (totalité des rives concernées) ; contrôle de souche de cheminée et reprise des défauts constatés.

Il apparaît ainsi que les travaux ont été réalisés. Le syndicat des copropriétaires a produit cette facture et conclu sur ce point dans ses conclusions notifiées le 3 août 2022, sans que Mme [L] ne réponde sur cet élément, étant précisé que la clôture n’est intervenue que le 24 janvier 2025.

En conséquence, Mme [L] ne démontre pas la nécessité de réaliser les travaux qu’elle sollicite, alors que des travaux sont déjà intervenus pour résoudre le problème des infiltrations conformément aux conclusions de l’expert.

Les demandes formulées par Mme [L] seront ainsi rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. En revanche, le coût de l’expertise judiciaire ne sera pas mis à la charge de Mme [L] mais à la charge du syndicat des copropriétaires. En effet cette expertise a été nécessaire pour résoudre la difficulté relative aux infiltrations d’eau, c’est sur la base de ce rapport que les travaux ont pu être réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Il convient à ce titre de préciser qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires demandeurs qui, à l’issue de l’instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires, ont vu leurs prétentions déclarées fondées, seront dispensés, même en l’absence de demande de leur part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le rapport d’expertise de M. [Y] a été déposé le 9 juillet 2021. Le syndicat des copropriétaires démontre avoir sollicité un devis tenant compte de ses conclusions dès le 20 juillet 2021. Les travaux ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 9 décembre 2021 et ont été mis en œuvre à la suite du mandat donné au conseil syndical pour retenir le devis le mieux disant. Il sera rappelé que Mme [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires le 23 novembre 2021. Dès lors, les travaux n’étaient pas encore réalisés lorsqu’elle a fait assigner le défendeur, néanmoins elle a maintenu ses demandes malgré leur mise en œuvre.

En conséquence de ce qui précède, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande formulée par Mme [P] [L] aux fins d’expertise complémentaire ;

REJETTE les demandes relatives aux travaux formulées par Mme [P] [L] ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût de l’expertise judiciaire qui sera à la charge du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS, enseigne CENTURY 21 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [P] [L] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT