COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n° 25/55

S.A. ERILIA c/ [S], [E]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/01296 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSF2

— Exécutoire :

à [D] [T]

— copie certifiée conforme :

à Monsieur [F] [S]

à [J] [K]

DEMANDERESSE:

S.A. ERILIA

Agissant poursuites et diligences de par son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Rep/Assistant : Philippe DAN, avocat au barreau de Grasse

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [S]

né le 19 Avril 1983 à

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [L] [E] épouse [S]

née le 05 Mai 1987 à

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/Assistant : Mireille DAMIANO, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ERILIA a, selon acte sous seing privé du 7 mai 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [S] et Madame [L] [E], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel indexé de 586,56 euros et une provision mensuelle sur charges de 61,63 euros, soit un total mensuel de 648,19 euros, actualisé à 690,78 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 1er mars 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 4 mars 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.A. ERILIA a fait assigner Monsieur [F] [S] et Madame [L] [E], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 10 juin 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 9 septembre 2024 à 10h30,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 21 octobre 2024 à 10h30,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 10h30,

Vu les conclusions en réponse de Madame [L] [E] déposées à l’audience du 25 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions et aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de délais de paiement,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, la S.A. ERILIA représentée déclare se désister de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [S] mais maintenir l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation formulées à l’encontre de Madame [L] [E], excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elle modifie à la hausse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 31 octobre 2024, à la somme de 6 114,86 euros.

Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Monsieur [F] [S] accepte le désistement de la S.A. ERILIA. Il expose avoir donné congé par lettre RAR le 1er septembre 2022 et avoir divorcé de Madame [L] [E] en janvier 2024.

Madame [L] [E] soutient avoir repris les paiements.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes à l’encontre de Monsieur [F] [S]

Les articles 394 et 395 de ce code énoncent qu’en toute matière, le demandeur peut se désister de sa demande et que si le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune demande au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, la S.A. ERILIA déclare se désister de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [S] qui sont devenues sans objet en raison de son départ des lieux. Monsieur [F] [S] accepte ce désistement.

Le tribunal prend acte de ce désistement.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CAF (service des impayés de logement) le 14 septembre 2023 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 28 septembre 2023 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 4 mars 2024 l’assignation en expulsion locative du 1er mars 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 10 juin 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article IX une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse sociale à Madame [L] [E] par acte du commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 2 293,28 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’août 2023 et le coût de l’acte pour 139,60 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 novembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à la S.A. ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 690,78 euros à compter du 29 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [L] [E] resterait devoir la somme de 6 114,86 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif duquel il y a lieu de déduire les frais de non réponse à l’enquête sociale comptabilisés au débit du compte de la locataire pour 7,62 euros aux mois de janvier, février, mars et avril 2024 sérieusement contestables pour la somme totale de 30,48 euros dès lors que la bailleresse ne justifie pas avoir envoyé l’enquête supplément de loyer de solidarité à la locataire.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 6 084,38 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 6 084,38 euros, il convient de condamner Madame [L] [E] à payer à la S.A. ERILIA cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels la bailleresse n’est pas opposée.

Elle explique que l’impayé locatif a pour origine son divorce de Monsieur [F] [S] ainsi que la charge de son enfant porteur d’un lourd handicap, qui ont engendré chez elle un état dépressif.

Elle ajoute disposer d’un congé de présence parentale pour lequel elle perçoit un salaire à taux plein et avoir repris le paiement de son loyer en mettant en place un ordre de virement mensuel d’un montant de 605,00 euros.

Le tribunal observe en effet à l’examen du relevé de compte locatif que la locataire a repris le paiement de son loyer à la date de l’audience.

Au regard des éléments sus-énoncés, Madame [L] [E] est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [L] [E], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et sera condamnée à payer à la S.A. ERILIA une somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la S.A. ERILIA recevable,

CONSTATONS le désistement de la S.A. ERILIA quant à l’intégralité de ses demandes formulées à l’égard de Monsieur [F] [S],

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 7 mai 2019 à effet au 28 novembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [L] [E] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 4], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [L] [E] à payer à la S.A. ERILIA indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 690,78 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Madame [L] [E] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 6 084,38 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDONS à Madame [L] [E] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 6 084,38 euros selon 34 mensualités de 172,00 euros chacune, la dernière la 35ème étant augmentée du solde de celle-ci (64,38 euros), soit 236,38 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

DISONS que si la débitrice respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

REJETONS le surplus des demandes de la S.A. ERILIA,

CONDAMNONS Madame [L] [E] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [L] [E] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,