COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Avril 2026

Minute n°

[E] c/ [V]

DU 28 Avril 2026

N° RG 25/03646 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QUMQ

— Exécutoire le :

à M^e ALINOT Céline

— copie certifiée conforme le:

à M^e GORSE Sophie

DEMANDERESSE:

Madame [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e ALINOT Céline, avocat au abrreau de [Localité 3]

DEFENDERESSE:

Madame [Q] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e GORSE Sophie, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame HERRY-VERNIMONT Anne-Christine,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [E] a, par acte sous seing privé du 27 juin 2024 à effet au 1er juillet 2024, donné à bail d’habitation meublée pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, à Madame [Q] [V], un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2000,00 euros ainsi que le règlement mensuel en sus loyer des factures relatives à la consommation d’électricité et à la consommation internet du logement.

Madame [Z] [E] a envoyé à Madame [Q] [V] un premier congé pour reprise en date du 5 mars 2025 a effet au 30 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 mars 2025.

Le pli ayant été avisé et non réclamé, Madame [Z] [E] a fait délivrer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 un second congé pour reprise à effet au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, Madame [Z] [E] a fait assigner Madame [Q] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE l’audience du 26 janvier 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de constater l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse suite à la délivrance du congé pour reprise du 24 mars 2025 et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 2 mars 2026 à 9h15,

A l’audience du 2 mars 2026,

Madame [Z] [E], représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties par l’effet du congé à la date du 30 juin 2025,

— Juger que Madame [Q] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 1er juillet 2025,

— Ordonner l’expulsion pure et simple de Madame [Q] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [Q] [V] au paiement de la somme de 2000,00 euros correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, en sus de la consommation effective d’électricité sur présentation de factures jusqu’à complète et effective libération des lieux,

— Condamner Madame [Q] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 6000,00 euros correspondant aux loyers des mois de mai 2025, juin 2025 et mars 2026 impayés en sus de la consommation effective d’électricité sur présentation de factures,

— Débouter Madame [Q] [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Condamner Madame [Q] [V] au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé délivré par le commissaire de justice pour 252,20 euros.

Madame [Q] [V], représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal :

— Prononcer la nullité des congés pour reprise délivrés les 5 et 24 mars 2025,

— Débouter Madame [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion,

A titre subsidiaire :

— Lui accorder un délai de deux mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

— Fixer la créance de loyer à la somme de 4000,00 euros,

— Lui accorder de délais de paiement,

— Condamner Madame [Z] [E] à lui délivrer les quittances de loyer sous une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— Débouter Madame [Z] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [E] au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du Code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour reprise délivré par la bailleresse et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de trois mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 avril 2024 à effet au 1er juillet 2024 pour une durée d’un an renouvelable a été renouvellé tacitement pour expirer le 30 juin 2025.

Madame [Z] [E] a envoyé à Madame [Q] [V] un premier congé pour reprise en date du 5 mars 2025 a effet au 30 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 mars 2025.

Le pli ayant été avisé et non réclamé, Madame [Z] [E] a fait délivrer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 un second congé pour reprise à effet au 30 juin 2025, soit dans le délai de trois mois avant l’expiration du bail.

Madame [Z] [E] demande à la juridiction de constater la résiliation de plein droit du bail meublé par l’effet du congé du 24 mars 2025 au 30 juin 2025.

Madame [Q] [V] s’oppose à cette demande en soulevant la nullité des congés pour reprise des 5 et 24 mars 2025 pour l’absence de notice d’information jointe au premier congé du 5 mars, l’irrégularité de la notice d’information jointe au congé du 24 mars et l’absence caractère réel et sérieux du motif de reprise.

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’apprécier la nullité d’un acte laquelle requiert une analyse approfondie de celui-ci, analyse qui ne peut relever que de l’office du juge du fond, il convient donc de renvoyer Madame [Q] [V] à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera sur ses demandes en nullité des congés.

En l’espèce, en ce qui concerne en premier lieu le congé du 5 mars 2024 envoyé par lettre recommandée avec avis de réception celui-ci n’a pas produit effet auprès de la locataire puisque cette dernière n’a pas réclamé le pli comme mentionné en sus.

Madame [Q] [V] n’est donc pas justifiée à contester ce congé dont la bailleresse ne se prévaut par ailleurs aucunement dans le cadre de la procédure puisqu’elle demande à la juridiction de constater la résiliation du bail par l’effet du second congé du 24 mars 2025.

En ce qui concerne le second congé du 24 mars 2025, c’est à tort que Madame [Q] [V] conteste sa régularité formelle en énonçant que la notice d’information jointe est irrégulière. En effet, l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux baux meublés ne prévoit pas qu’une notice d’information doit être jointe au congé délivré au locataire. Cette obligation de joindre une notice d’information au congé délivré au locataire n’est prévue que par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux baux vides, or le bail du 27 juin 2024 étant un bail meublé cette disposition n’est pas applicable en l’espèce.

Il en résulte que le congé du 24 mars 2025 comprend les mentions légales requises par l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de la propriétaire elle-même, résidant actuellement à [Adresse 1] à [Localité 4].

La défenderesse conteste en outre le congé du 24 mars 2025 en soutenant que le motif de reprise des lieux pour y habiter personnellement est dénué de caractère réel et sérieux.

Elle reproche en effet à la bailleresse de ne pas avoir justifié du caractère réel et sérieux de sa volonté de reprendre le bien au moment de la délivrance du congé de sorte que le congé ne répond pas aux exigences requises par la loi.

Il est exact que Madame [Z] [E] n’a en effet pas justifié dans le congé du 24 mars 2025 des motifs de sa reprise souhaitée des lieux.

En l’espèce, l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux congés délivrés dans le cadre de baux meublés ne prévoit pas que pour être valide, le congé contient les documents justifiant du bien-fondé de la reprise. Les propriétaires sont en effet libres de reprendre leur logement, dans le respect dans les conditions légales. Il n’y a pas lieu de rajouter des conditions là où la loi ne le prévoit pas.

En tout état de cause, il sera fait observer à la défenderesse que Madame [Z] [E] justifie du motif de reprise pour elle-même dans ses écritures en déclarant vouloir habiter le logement litigieux pour y habiter avec son époux ayant été victime d’un accident vasculaire cérébral, ce logement apparaissant plus adapté à son état de santé. Elle produit en effet une lettre de liaison datée du 28 février 2025 concernant l’hospitalisation de son mari, Monsieur [L] [I] en début d’année 2025 de laquelle il ressort que ce dernier a en effet été victime en décembre 2022 d’un accident vasculaire cérébral. Le motif de reprise apparait donc être réel et sérieux.

Le congé pour reprise délivré le 24 mars 2025 n’est donc entaché d’aucune irrégularité, ne souffrant ainsi d’aucune contestation sérieuse et le bail meublé s’est donc trouvé résilié de plein droit au 30 juin 2025 par l’effet du congé.

Madame [Q] [V] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé à [Adresse 4].

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer indexé assorti de la provision sur charges soit 2000,00 euros à compter du 1er juillet 2025 ainsi qu’au règlement de ses frais d’électricité dûment justifiées par la présentation des factures de consommation pour le logement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

L’article L412-3 de ce code prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de deux mois pour quitter les lieux auxquels la bailleresse s’oppose.

Madame [Q] [V] vit avec sa fille de 6 ans et produit le bail d’habitation d’un nouveau logement qu’elle occupera à compter du 1er mai 2026 sis [Adresse 5]. Elle sollicite des délais afin de pouvoir organiser son départ du logement occupé actuellement.

La défenderesse justifiant avoir trouvé un nouveau logement qu’elle pourra intégrer à compter du 1er mai 2026, il ne sera pas fait droit à sa demande en délais pour quitter les lieux, laquelle n’apparait pas opportune. En effet, il sera fait observer à la défenderesse qu’elle bénéficiera en tout état de cause d’un délai de deux mois pour quitter les lieux à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Madame [Q] [V] sera donc déboutée de sa demande en délais pour quitter les lieux.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La bailleresse sollicite le règlement de la somme de 6 000,00 euros au titre des loyers impayés des mois de mai 2025, juin 2025 et mars 2026 ainsi que règlement des frais d’électricité mensuels sur présentation de factures.

Toutefois, elle ne produit aucun décompte locatif et aucune facture relative à la consommation électrique de la locataire au soutien de sa demande.

Dans ses conclusions, la locataire reconnait la dette de loyers à hauteur de 4 000,00 euros, correspondant à l’arriéré locatif dû pour les impayés des mois de mai 2025 et juin 2025.

Néanmoins, la locataire ne reconnait pas être redevable de sommes au titre de l’électricité et il appartenait en tout état de cause à la bailleresse qui sollicite le règlement des frais d’électricité de justifier du bien fondé inconstestable de sa demande en produisant lesdites factures.

Madame [Z] [E] sera déboutée de sa demande en paiement des frais d’électricité sur présentation de factures.

Madame [Q] [V] sera néanmoins condamnée à payer à Madame [Z] [E] la somme de 4 000,00 euros au titre des loyers impayés de mai 2025 et juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement de son arriéré locatif à hauteur de 4000,00 euros. Elle explique avoir connu des difficultés financières passagères au cours du printemps 2025.Madame [V] réclame l’octroi de des délais de paiement sur une période de 36 mois sans toutefois justifier des difficultés financières qu’elle allègue ni de revenus dont elle bénéficie Elle démontre au contraire avoir irrégulièrement réglé son loyer d’un montant élevé.

Dès lors, il ne sera pas accordé des délais de paiement à la défenderesse.

Sur la délivrance de quittance des loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. L’alinéa 4 de cet article précise qu’en cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Madame [Q] [V] demande à la juridiction de condamner Madame [Z] [E] à lui délivrer les quittances de loyer sous une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

Il est constant que le bailleur ne peut délivrer les quittances au locataire que lorsque celui-ci justifie du règlement intégral du loyer et des charges prévus au bail. En cas de règlement partiel, le bailleur est seulement tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, la locataire produit aux débats ses relevés de compte bancaires pour la période comprise entre juillet 2025 et février 2026 inclus.

Il ressort de ces relevés de compte que Madame [Q] [V] a payé à Madame [Z] [E] par virement les sommes suivantes :

—  1 000,00 euros les 15 et 18 juillet 2025,

—  1 000,00 euros les 4 et 11 août 2025,

—  1 000,00 euros les 4, 8 et 30 septembre 2025,

—  1 000,00 euros le 25 octobre 2025,

—  1 000,00 euros les 7 et 24 novembre 2025,

—  1 900,00 euros le 8 décembre 2025,

—  100,00 euros le 31 décembre 2025,

—  2 000,00 euros le 5 janvier 2026,

—  1 940,00 euros le 3 février 2026.

Madame [Q] [V] démontre ainsi avoir réglé son loyer d’un montant de 2 000,00 euros aux mois de juillet, août, novembre et décembre 2025 ainsi qu’au mois de janvier 2026 et au mois de septembre 2025 où elle a réglé la somme de 3 000,00 euros.

Cependant, dès lors qu’elle ne démontre pas avoir réglé les frais d’électricité dont le règlement mensuel sur présentation de factures est prévu au bail, il n’y a lieu de condamner la bailleresse à lui remettre les quittances, celles-ci ne pouvant être remises au locataire que lorsque celui-ci s’est acquitté de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges.

Madame [Q] [V] démontrant avoir réalisé un règlement partiel des sommes dues et ne réglant que son loyer d’un montant de 2 000,00 euros, Madame [Z] [E] sera condamnée à lui remettre les reçus pour les règlements partiels réalisés chaque mois entre juillet 2025 et février 2026 inclus dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant 30 jours.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [Q] [V], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du congé du 24 mars 2025 et sera condamnée à payer à Madame [Z] [E] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation du bail d’habitation meublée du 27 avril 2024 au 1er juillet 2025, par l’effet du congé pour reprise délivré par Madame [Z] [E] le 24 mars 2025,

Ordonnons l’expulsion de Madame [Q] [V] et celle de tout occupant de son chef, du logement situé à [Adresse 4],

Disons qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement situé à [Adresse 4] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [Q] [V] à payer à Madame [Z] [E] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges, soit 2000,00 euros à compter du 1er juillet 2025 ainsi qu’au règlement de ses frais d’électricité dûment justifiées par la présentations des factures de consommation pour le logement et jusqu’à libération effective des lieux, par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [Q] [V] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 4 000,00 euros à titre de provision sur les loyers impayés de mai et juin 2025 inclus ainsi que les frais d’électricité dûment justifiées par la présentation des factures de consommation pour le logement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboutons Madame [Q] [V] de sa demande en délais de paiement et pour quitter les lieux,

Condamnons Madame [Z] [E] a délivrer à Madame [Q] [V] les reçus pour les règlements partiels réalisés chaque mois entre juillet 2025 et février 2026 inclus dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant 30 jours,

Condamnons Madame [Q] [V] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [Z] [E] aux dépens de la présente procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du congé du 24 mars 2025,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,