Page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 40]

Expropriation

N° RG 24/00008 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZI64

Jugement du :

09 Décembre 2024

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

C/

S.A.S. EG RETAIL (FRANCE)

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 09 Décembre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 11]

[Localité 21]

représentée par Maître Anne-Claire LOUIS de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.A.S. EG RETAIL (FRANCE)

[Adresse 38]

[Adresse 4]

[Localité 30]

représentée par Maître Maxime BERTHAUD de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [V] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par le SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 49], [Localité 45] et [Localité 40] ont été déclarés d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise de 154 m² à détacher de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], d’une superficie totale de 820 m², sise [Adresse 14] et [Adresse 15] à [Localité 51], appartenant à la SAS EG RETAIL (FRANCE).

Par mémoire reçu au greffe le 22 avril 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SAS EG RETAIL (FRANCE).

Par ordonnance rendue le 29 avril 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 22 juillet 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision à la SAS EG RETAIL (FRANCE) par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 28 mai 2024, distribué le 30 mai 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 22 juillet 2024.

L’audience a été renvoyée au 09 septembre 2024.

A l’audience du 09 septembre 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le 29 juillet 2024 et demandé de :

rejeter les demandes de la SAS EG RETAIL (FRANCE) ;

fixer le montant global des indemnités dues à la SAS EG RETAIL (FRANCE) à la somme de 634 333,00 euros, se décomposant comme suit :

12 320,00 euros au titre de l’indemnité principale ;◦2 098,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

La SAS EG RETAIL (FRANCE), représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 4, déposé au greffe le jour de l’audience et entend voir :

à titre principal, surseoir à statuer dans l’attente de l’enquête parcellaire complémentaire ;

à titre subsidiaire, juger irrecevable le mémoire de saisine en ce qu’il porte sur une emprise erronée ;

à titre plus subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 85 700,00 euros, se décomposant comme suit :

77 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;8 700,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

en tout état de cause, condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Le SYTRAL MOBILITES et la SAS EG RETAIL (FRANCE) ont par ailleurs demandé qu’il leur soit donné acte de l’accord intervenu entre eux au sujet du remboursement, par le SYTRAL MOBILITES à la SAS EG RETAIL (FRANCE) et sur présentation de justificatifs, du coût des travaux de redéploiment de l’exploitation de la station-service et des pertes d’exploitation subies pendant leur réalisation.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions n° 3, transmises au greffe le 16 juillet 2024, et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SAS EG RETAIL (FRANCE) de la manière suivante :

17 710,00 euros au titre de l’indemnité principale ;2 771,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (Civ. 16 juin 1987, 85-17.200 ; Civ. 2, 24 novembre 1993, 92-16.588 ; Civ. 1, 9 mars 2004, 99-19.922 ; Civ. 2, 07 mai 2015, 14-16.552 ; Civ. 1, 12 décembre 2018, 17-25.813).

En l’espèce, la SAS EG RETAIL (FRANCE) fait valoir qu’il conviendrait de surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation d’une nouvelle enquête parcellaire, laquelle serait commandée par les faits suivants :

d’une part, l’enquête parcellaire est basée sur le plan parcellaire transmis au Préfet et l’arrêté de cessibilité ne pourrait retenir qu’un plan parcellaire identique à celui sur le fondement duquel l’enquête a été ordonnée ;

l’arrêté de cessibilité doit désigner l’immeuble tel qu’il existait avant la division et les nouveaux immeubles résultant de cette division ;

un arpentage devant précéder l’arrêté de cessibilité, l’enquête parcellaire devrait être précédée de l’arpentage, afin que l’arrêté de cessibilité puisse intégrer le plan parcellaire établi après arpentage ;

de sorte qu’au cas présent, l’enquête parcellaire, diligentée avant réalisation de l’arpentage, serait irrégulière ;

d’autre part, la surface de l’emprise projetée dans le dossier soumis au Préfet était de 172 m², alors que la demande en fixation des indemnités porte sur 154 m², de sorte qu’elle aurait été privée de la possibilité de formuler des observations pendant l’enquête parcellaire ;

la modification des caractéristiques de l’emprise, après réalisation de l’enquête parcellaire, ne pourrait avoir lieu qu’après une enquête complémentaire ;

l’emprise concernée par la demande de fixation des indemnités ne serait par déterminée au sens de l’article R. 311-4 du code de l’expropriation ;

d’une troisième part, l’incertitude quand à l’emprise concernée par l’expropriation ne permettrait pas de connaître son incidence sur l’exploitation de la parcelle, alors qu’il conviendrait de fixer, en même temps, les indemnités de dépossession et d’éviction.

Le SYTRAL MOBILITES avance que la procédure en fixation du montant des indemnités est indépendante de la procédure administrative de cessibilité et peut être engagée avant même la déclaration d’utilité publique. Il en déduit que le moyen tiré de la réalisation de l’arpentage après l’enquête parcellaire est inopérant. En outre, il considère que l’arpentage peut être établi après l’enquête, la renumérotation des parcelles après division ne signifiant pas que la parcelle n’a pas fait l’objet de l’enquête parcellaire.

*****

La présente instance porte sur la détermination de l’indemnité de dépossession et des indemnités accessoires devant revenir à la SAS EG RETAIL (FRANCE) pour une emprise de 154 m² à prélever sur sa parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], dont la localisation est justifiée par le plan de division du 14 février 2024 et l’extrait de plan cadastral du 18 mars 2024, établi d’après le document d’arpentage dressé le 12 février 2024.

Il est aussi constant que le juge de l’expropriation peut être saisi par l’expropriant aux fins de fixation des indemnités, dès l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, et que l’arrêté portant déclaration d’utilité publique a été pris le 10 octobre 2023.

Dès lors, la détermination de l’emprise et la fixation des indemnités afférentes à son expropriation ne sont pas subordonnées à la réalisation d’une enquête parcellaire complémentaire.

De surcroît, contrairement à ce que soutient l’expropriée, le préfet n’est pas tenu de déclarer cessibles toutes les parcelles mentionnées sur le plan soumis à l’enquête parcellaire, dès lors que seules certaines d’entre elles s’avèrent nécessaires à la réalisation du projet envisagé (CE, 10 novembre 1978, n° 07527), ce dont il s’ensuit qu’il peut également ne déclarer cessible qu’une partie des emprises concernées.

Le sursis sollicité n’est pas prévu par la loi et n’est pas non plus opportun pour une bonne administration de la justice.

Par conséquent, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la SAS EG RETAIL (FRANCE) argue que le mémoire de saisine serait irrecevable, en raison de l’absence de mention, dans l’offre d’indemnisation, du numéro parcellaire de l’emprise expropriée, désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 24], selon l’extrait de plan cadastral du 18 mars 2024, établi d’après le document d’arpentage du 12 février 2024.

Or, cette éventuelle imprécision de la notification du mémoire de saisine valant offres n’est pas de nature à priver le SYTRAL MOBILITES de son droit d’agir aux fins de fixation du montant des indemnités d’expropriation dues pour l’emprise litigieuse, dès lors que l’offre indemnitaire a porté sur l’exacte emprise objet de sa demande.

Par conséquent, le SYTRAL MOBILITES sera déclaré recevable en sa demande.

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle initialement cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], d’une superficie de 820 m², était sise [Adresse 14] et [Adresse 15] à [Localité 51].

Elle constituait, avec la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 19], un tènement de forme triangulaire, à l’intersection de l'[Adresse 35], de l'[Adresse 34] et de la [Adresse 43], à destination de station-service.

L’emprise expropriée, d’une superficie de 154 m², est désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 24], le reliquat de la parcelle initialement cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], d’une surface de 666 m², étant désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 23].

La parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 24], constitue une bande de terrain de faible largeur le long de la limite Sud / Ouest de la parcelle initiale, le long de l'[Adresse 34].

Elle accueille un terre-plein de faible largeur, à la limite avec le trottoir de l'[Adresse 34], une surface plane asphaltée, en bon état, pouvant servir à la circulation des véhicule, ainsi que, à son extrémité Sud, une plate-bande enherbée supportant une enseigne et une cuve de gaz liquéfié, cette dernière étant abritée par un grillage d’environ deux mètres de haut, fixé à des poteaux en béton.

Différents réseaux circulent dans le sol de l’emprise, des regards étant visibles à la surface de l’emprise.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, la parcelle BH, n° [Cadastre 20], appartenant à l’expropriée, est exploitée par cette dernière. L’emprise, désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 24], sera donc évaluée libre d’occupation.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 40], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], était située en zone UEi1 du PLU, qui correspond à une zone d’activités artisanales et productives.

Elle regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques de production, qu’elles soient artisanales ou industrielles. L’objectif est de maintenir ce type d’activités dans les différents tissus urbains. L’implantation de bureaux, d’hébergement hôtelier ainsi que de commerce de détail est fortement limitée.

Il en ressort que la parcelle était située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle était directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bordure immédiate de la route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement, étant en zone urbaine.

L’emprise constitue donc un terrain à bâtir.

Pour autant, eu égard à sa surface, à sa configuration selon une bande étroite de terrain et aux règles d’urbanisme, elle est, de fait, inconstructible (Civ. 3, 17 novembre 1982, 81-70.451 ; Civ. 3, 17 novembre 1982, 81-70.711 ; Paris Pôle 04 ch. 07, 18 avril 2019, RG 18/04987).

En effet, bien que des constructions puissent être implantées en limite de référence, c’est à dire sur la limite entre la parcelle et la voie publique, et sur la limite séparative entre les parcelles privées, l’emprise au sol des constructions est limitée à 60% de la surface du terrain, soit au cas présent 92,40 m², outre le fait que la bande de terrain représente environ une largeur 3,75 m sur 41 mètres de long.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, alors que le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement fondent leurs propositions d’indemnisation sur la méthode par comparaison, la SAS EG RETAIL (FRANCE) se prévaut du rapport établi par le cabinet [J] & ASSOCIES pour le compte de la SCI HENRI FAYET, propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section BH, n° [Cadastre 19], lequel conclut à une valorisation de la parcelle à hauteur de 737 € / m², au moyen de la méthode par capitalisation. Elle propose ensuite deux termes de comparaison.

Il est à rappeler que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de la valeur du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature (Civ. 3, 28 avril 1993, 91-70.095 ; Civ. 3, 5 octobre 2011, 10-20.987), sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour qu’il corresponde à sa valeur vénale, représentant le préjudice subi du fait de la dépossession.

Il convient donc de procéder à l’examen des apports des deux méthodes d’évaluation.

Sur la méthode par capitalisation

En l’espèce, la méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il produit, par application d’un taux de capitalisation. Ce taux doit être déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local et ne peut être appliqué qu’à un immeuble de nature, localisation et consistance comparables à celles des biens ayant servi à sa détermination.

La mise en œuvre de cette méthode implique donc de disposer des informations nécessaires au calcul d’un taux de capitalisation congruent, à partir du montant des revenus annuels produits et du prix de biens comparables à celui exproprié.

Elle présente par ailleurs des risques significatifs, compte tenu de l’écart important généré par un faible différentiel de taux de capitalisation. Ainsi, elle ne saurait être mise en œuvre que couplée avec d’autres méthodes d’évaluation du prix, notamment la méthode par comparaison.

Ceci étant, le rapport du cabinet [J] & ASSOCIES, en date du 22 avril 2024, fait tout d’abord sien un taux de capitalisation de 5%.

La détermination de ce taux de capitalisation ne repose pas sur le marché immobilier local, ni ne ressort d’immeubles comparables à celui de l’emprise expropriée, aucun élément n’étant fourni au sujet des données prises en compte dans son calcul.

En effet, aux termes du rapport, le cabinet explique : « Traditionnellement, en matière de terrains non bâtis, il est pratiqué des taux oscillant le plus souvent entre 5 et 6 % en fonction des contraintes urbanistiques et de la situation géographique notamment. » (p. 9).

Ce nonobstant, ni la tradition, ni la fréquence d’utilisation de ces taux, ne sont de nature à établir le préjudice certain subi par la SAS EG RETAIL (FRANCE).

Ensuite, le montant annuel du loyer retenu par le cabinet [J] & ASSOCIES, de 61 121,28 € HT et HC, ne repose que sur les déclarations rapportées de la SCI HENRI FAYET et manque donc de certitude.

La SAS EG RETAIL (FRANCE), qui est pourtant la débitrice de ce loyer, ne produit aucune pièce propre à asseoir cet élément du calcul.

Il s’ensuit que les données nécessaires à l’application de la méthode d’évaluation de la valeur vénale de l’emprise expropriée par capitalisation ne sont pas fournies par la SAS EG RETAIL (FRANCE) et que cette méthode se prête peu à la détermination de la valeur d’une emprise partielle, n’empêchant pas l’exploitation du surplus de la parcelle.

Par conséquent, cette méthode d’évaluation sera écartée.

Sur la méthode par comparaison

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES propose un unique terme de comparaison :

vente du 27 mars 2024, des parcelles cadastrées section [Cadastre 32], n° [Cadastre 16] et [Cadastre 17], en zone UEi2, d’une surface de 157 m² et 18 m², sises [Adresse 37] à [Localité 46], au prix de 14 000 €, soit 80 € / m² ;

Ce termes est identique au terme n° 8 du commissaire du gouvernement.

L’expropriée se prévaut de deux termes de comparaison :

vente du 31 mai 2022, de la parcelle cadastrée section AW, n° [Cadastre 18], d’une surface de 1 417 m², sise [Adresse 5] à [Localité 51], au prix de 900 000 €, soit 635,14 € / m² ;

Le commissaire du gouvernement observe que la vente porte sur « un tènement à usage industriel comprenant un bâtiment à usage de bureaux de deux étages sur sous-sol, terrain attenant et places de parking à l’extérieur ». Il considère que cette transaction ne porte pas sur un bien comparable à celui exproprié et invite à ne pas le retenir comme élément de comparaison.

vente du 13 janvier 2023, de la parcelle cadastrée section [Cadastre 36], n° [Cadastre 12], en zone d’une surface de 3 610 m², sise [Adresse 3] ([Adresse 22]), au prix de 2 300 000 €, soit 637,12 € / m² ;

L’expropriée indique que le bien a été cédé encombré d’entrepôt mais a été cédé à une société de promotion immobilière opérant dans le secteur du logement.

Le commissaire du Gouvernement a procédé à une première évaluation de la valeur l’ensemble de la parcelle comme terrain à bâtir constructible, au cas où la demande d’emprise totale prospérerait (termes n° 1 à 8), puis à une seconde évaluation, pour la seule emprise de 154 m², comme terrain à bâtir non constructible (termes 9 à 16).

La demande d’emprise totale ayant été abandonnée et le terrain devant être qualifié de terrain à bâtir non constructible, seuls les termes de comparaison proposés dans le cadre de cette seconde analyse seront examinés, sans conservation de la numérotation des conclusions, le n° 9 devenant le n° 1, etc.

A l’issue d’une recherche de terrains à bâtir d’une superficie de 50 m² à 4 000 m², en zones UEi1 et UEi2, sur les communes de [Localité 49], [Localité 45] et [Localité 47], sur la période allant de janvier 2022 à avril 2024, le commissaire du Gouvernement propose :

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 26], en zone UEi1, d’une surface de 1 529 m², sise [Adresse 9] à [Adresse 50] [Localité 1], au prix de 183 480 €, soit 120 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) critique ce terme de comparaison en ce qu’il n’aurait fait l’objet que d’un échange, dans le cadre d’une recomposition foncière. Elle ajoute qu’il s’agit d’une parcelle en cœur d’îlot, inconstructible en l’état. Elle poursuit en indiquant qu’elle aboutit sur la [Adresse 42], dont elle serait séparée par des places de stationnement. Elle achève en soulignant qu’il ne s’agit pas d’un terrain d’angle et que le fonds est éloigné de plus d’un kilomètre de sa propre parcelle.

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 25], en zone UEi1, d’une surface de 977 m², sise [Adresse 13] à [Localité 51], au prix de 151 435 €, soit 155 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) critique ce terme de comparaison en ce qu’il n’aurait fait l’objet que d’un échange, dans le cadre d’une recomposition foncière. Elle argue qu’elle est occupée par un parking et ne constituerait pas un terrain nu à bâtir. Elle achève en soulignant qu’il ne s’agit pas d’un terrain d’angle et que le fonds est éloigné de plus d’un kilomètre de sa propre parcelle.

vente du 06 septembre 2022, des parcelles cadastrées section [Cadastre 33], n° [Cadastre 28] et [Cadastre 29], en zone UEi1, d’une surface de 115 m², sises [Adresse 6] à [Localité 51], au prix de 13 680 €, soit 120,00 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) critique cette transaction au motif qu’elle porterait sur un moceau de parcelle inconstructible. Elle ajoute qu’il s’agit d’une parcelle en cœur d’îlot, inconstructible en l’état. Elle achève en soulignant qu’il ne s’agit pas d’un terrain d’angle et que le fonds est éloigné de plus d’un kilomètre de sa propre parcelle.

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 27], en zone UEi1, d’une surface de 757 m², sise [Adresse 6] à [Localité 51], au prix de 83 270 €, soit 110 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) note qu’elle a été acquise par l’association EMMAUS [Localité 40], possédant des entrepôts sur une parcelle voisine. Elle ajoute qu’il s’agit d’une parcelle en cœur d’îlot, inconstructible en l’état. Elle poursuit en indiquant qu’elle aboutit sur la [Adresse 42], dont elle serait séparée par des places de stationnement. Elle achève en soulignant qu’il ne s’agit pas d’un terrain d’angle et que le fonds est éloigné de plus d’un kilomètre de sa propre parcelle.

vente du 05 mai 2022, d’une parcelle cadastrée section AM, n° [Cadastre 10], en zone UEi2, d’une surface de 3 700 m², sise [Adresse 44] à [Localité 46], au prix de 299 520 €, soit 80,95 € / m² ;

vente du 20 décembre 2023, des parcelles cadastrées section AX, n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], en zone UEi1, d’une surface de 1 836 m², sises [Adresse 39] à [Localité 48], au prix de 372 000 €, soit 202,61 € / m² ;La SAS EG RETAIL (FRANCE) avance que ces parcelles seraient enclavées selon le plan cadastral et sont affectées à un usage de stationnement. Elle souligne la valeur du bien malgré ses caractéristiques. Elle conclut sur le fait qu’il est situé à près de 8 km de sa parcelle.

vente du 24 juillet 2023, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 32], n° [Cadastre 2], en zone UEi1, d’une surface de 3 892 m², sise [Adresse 31] à [Localité 48], au prix de 6 99 600 €, soit 179,75 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) expose que le terrain n’est pas nu mais encombré, qu’il ne dispose que d’un accès réduit à la voie publique, se trouve en limite de zone naturelle et à plusieurs kilomètres de sa propre parcelle.

vente du 27 mars 2024, des parcelles cadastrées section AB, n° [Cadastre 16] et [Cadastre 17], en zone UEi2, d’une surface de 157 m² et 18 m², sises [Adresse 37] à [Localité 46], au prix de 14 000 €, soit 80 € / m² ;

La SAS EG RETAIL (FRANCE) fait valoir que ces parcelles ont été détachées de parcelles plus vastes et largement bâties et sont inconstructibles au regard du coefficient d’emprise au sol. Elle considère qu’il s’agit d’une cession aux fins d’alignement et que le terme ne serait pas pertinent.

Au vu de l’ensemble de ces termes de comparaison, le commissaire du gouvernement calcule :

une valeur moyenne de 131,04 € / m² ;une valeur médiane de 120,00 € / m².

Il précise que ses termes n° 1, 3, 4 et 8 (anciennement n° 9, 11, 12 et 16) constituent constituent des terrains à bâtir non constructibles, à l’instar de l’emprise expropriée, et que :

leur valeur moyenne s’élève à 107,50 € / m² ;leur valeur médiane s’élève à 115,00 € / m².

Il considère donc opportun de retenir la valeur médiane de 115,00 € / m², proche de celle de l’ensemble des termes de comparaison, laquelle aboutit à une valeur de l’emprise de 16 100,00 euros.

*****

En premier lieu, le terme de comparaison n° 1 de la SAS EG RETAIL (FRANCE), malgré une localisation proche du bien exproprié, ne peut lui être comparé, dès lors que la transaction ne porte pas sur un terrain à bâtir inconstructible, mais sur terrain bâti, comprenant notamment un immeuble de bureau en R+2 élevé sur sous-sol.

Son terme n° 2, dont il ressort de son mémoire et de l’acte de vente qu’il est occupé par un entrepôt avec chambres frigorifiques, chambre de stockage, bureaux divers à l’étage, outre abri pour véhicules, hangar annexe de nettoyage et entretien, places de stationnement et zone de distribution de carburant, manque également de pertinence, faute d’être comparable à l’emprise expropriée.

Par ailleurs, les transactions n° 2, 5, 6 et 7 du commissaire du gouvernement portent sur des parcelles à la constructibilité réelle, alors que l’emprise expropriée, malgré sa qualification de terrain à bâtir, est dépourvue de possibilité effective de construction.

De plus, les termes n° 5 et 7 bénéficient de superficies très supérieures à celle de l’emprise litigieuse et la parcelle [Cadastre 41] est éloignée de plus de 7 kilomètres à vol d’oiseau du bien exproprié.

Ces différences fondamentales amènent, à l’instar du commissaire du gouvernement lui-même, à ne pas les retenir dans le panel des termes de comparaison les plus pertinents.

Ses terme n° 1, 3, 4 et 8 présentent des dimensions plus comparables à celles de l’emprise expropriée, sont dépourvus de constructibilité effective et localisés dans un secteur géographique relativement proche, eu égard à la nature et à la consistance du bien exproprié.

Les critiques de la SAS EG RETAIL (FRANCE) relatives à l’inconstructibilité de ces parcelles sont inopérantes, l’emprise litigieuse n’étant pas non plus constructible.

En outre, des ventes de parcelles entre voisins, dont il n’est pas démontré que cette circonstance aurait influé le prix, ne sont pas impropres à participer à la détermination de la valeur vénale du bien exproprié

Les termes n° 1, 3, 4 et 8 seront donc adoptés comme étant les termes de comparaison les plus pertinents pour déterminer la valeur vénale de l’emprise expropriée.

En second lieu, si la valeur moyenne de ces quatre termes de comparaison s’élève à 107,50 € / m², il appert qu’elle est influencée de manière notable par le prix du terme n° 8, qui est le seul à être inférieur à 110,0 € / m².

Cette valeur moyenne ne sera donc pas retenue et le prix sera fixé, non pas au niveau de la valeur médiane de 115,00 € / m², mais à 120 € / m², eu égard à l’exposition avantageuse de l’emprise expropriée, au croisement de trois axes de circulation importants.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale de l’emprise litigieuse, qui doit être retenue à hauteur de 120,00 € / m² et pour une surface de 154 mètres carrés.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS EG RETAIL (FRANCE) à la somme de 18 480,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par la Défenderesse, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS EG RETAIL (FRANCE) à la somme de 2 848,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser à la SAS EG RETAIL (FRANCE) une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de sursis à statuer de la SAS EG RETAIL (FRANCE) ;

DECLARE le SYTRAL MOBILITES recevable en sa demande de fixation des indemnités principale et accessoires d’expropriation ;

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SAS EG RETAIL (FRANCE) pour

l’emprise de 154 m², désormais cadastrée section BH, n° [Cadastre 24], détachée de la parcelle initialement cadastrée section BH, n° [Cadastre 20], sise [Adresse 14] et [Adresse 15] à [Localité 51] ;

à la somme de 21 328,00 euros (VINGT ET UN MILLE TROIS CENT VINGT HUIT EUROS), se décomposant comme suit :

18 480,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;2 848,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SAS EG RETAIL (FRANCE) de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

DONNE ACTE au SYTRAL MOBILITES et la SAS EG RETAIL (FRANCE) de l’accord intervenu entre eux au sujet du remboursement, par le SYTRAL MOBILITES à la SAS EG RETAIL (FRANCE) et sur présentation de justificatifs, du coût des travaux de redéploiment de l’exploitation de la station-service et des pertes d’exploitation subies pendant leur réalisation ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer à la SAS EG RETAIL (FRANCE) la somme de 1 000,00 euros (MILLE EUROS), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 40], le 09 décembre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT