COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[C] c/ [I]

MINUTE N°

DU 09 Avril 2026

N° RG 26/00142 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q7BV

Grosse délivrée

à Maître [Z] [N]

Expédition délivrée

à M. [I]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [H] [C]

né le 22 Novembre 1965 à LE KHEF (TUNISIE)

24, Quai Lunel

06300 NICE

représenté par Maître Alain JAKUBOWICZ de l’ASSOCIATION JAKUBOWICZ MALLET-GUY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [I]

270 avenue de Pessicart

Les jardins de Babylone – Résidence Galaxie – Bât. G

06100 NICE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2019, M. [S] [C], a consenti à M. [M] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé 270 avenue de Pessicart, « les jardins de Babylone », 06100 NICE pour un loyer mensuel initial de 610 euros, et 65 euros de provisions sur charges.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation réelle et sérieuse.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, M. [S] [C] a fait signifier à M. [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 13 459,91 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 27 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, M. [S] [C] a fait assigner M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [M] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M. [M] [I], au paiement des sommes suivantes:

15 092,47 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, ainsi que des loyers échus ou à échoir au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,500 euros à titre de dommages et intérêts, 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 8 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 février 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [S] [C] comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 19 605,33 euros au 10 février 2026.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [M] [I] n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 février 2026.

La demande formée par M. [S] [C] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 20 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [M] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 3 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 15 092,47 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, M. [S] [C] actualise le montant de la dette à hauteur de 19 605,33 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [M] [I] ne comparait pas à l’audience, mais il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué est contradictoire.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [M] [I], s’élève bien à la somme de 19 605,33 euros (terme du mois février 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 juillet 2025, M. [M] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [M] [I] au paiement de cette indemnité à compter de 2 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [S] [C] n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de M. [M] [I], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [S] [C] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [M] [I] sera donc condamné aux dépens qui comprendra uniquement le coût du commandement de payer du 20 mai 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [M] [I] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [M] [I] sera donc condamné à payer à M. [S] [C] la somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2019 entre M. [S] [C], d’une part, et M. [M] [I], d’autre part, concernant le logement situé au 270 avenue de Pessicart, « les jardins de Babylone », 06100 NICE sont réunies à la date du 2 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M. [S] [C] la somme de 19 605,33 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 10 février 2026, terme du mois février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M. [S] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [C] de sa demande de condamnation en dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [M] [I] à payer à M. [S] [C] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection