TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 20/02744 – N° Portalis DBZS-W-B7E-UQDO

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS:

Mme [O] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

M. [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES:

S.C.I. SCI TK IMMO

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

S.C.P. [Y] [Z], [B] [A], [D] [U] et [M] [W], notaires

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2024.

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 mars 2025 puis prorogé pour être rendu le 29 Avril 2025

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Avril 2025 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié régularisé en l’étude SCP [Z] [A] [U] et [W] le 6 novembre 2017, la SCI TK Immo a vendu à Madame [O] [K] et Monsieur [R] [P] son immeuble, situé [Adresse 3] à Tourcoing, pour la somme de 355.000 euros.

Ont été annexées à l’acte de vente les factures des sociétés Rapid Toiture concernant les travaux de toiture, et Laurybat Developpement, concernant les menuiseries, à l’exclusion de toute attestation de garantie desdites sociétés.

Trois semaines après réalisation de la vente, Madame [O] [K] et Monsieur [R] [P] se sont plaints de l’apparition de désordres, consistant notamment en des infiltrations.

Ils ont fait procéder à un premier constat par huissier de justice le 27 novembre 2017. Les acquéreurs et les vendeurs se sont rapprochés en vue de trouver une solution amiable, mais n’ont pu s’entendre sur les termes d’un accord.

Par assignations délivrées les 13 et 15 février 2018, Madame [O] [K] et Monsieur [R] [P] ont assigné la SCI TK Immo, la SCP [Y] [Z], [B] [A], [D] [U] et [M] [W] ainsi que son assureur, les MMA Iard Assurances Mutuelles, devant le juge des référés aux fins de voir réaliser une expertise. Par ordonnance du 3 avril 2018, le juge des référés a désigné Monsieur [J] en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport définitif le 9 octobre 2019.

Par actes d’huissier délivrés le 19 mai 2020, Madame [O] [K] et Monsieur [R] [P] ont assigné, devant le tribunal judiciaire de Lille, la SCI TK Immo, la SCP [Y] [Z], [B] [A], [D] [U] et [M] [W] ainsi que son assureur, les MMA Iard Assurances Mutuelles.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2024, Madame [O] [K] et Monsieur [R] [P] sollicitent, au visa des articles 1792 et suivants, 1604 et 1641 et suivants, l’ancien 1382 du code civil, et L.243-2 du codes assurances, de :

A titre principal :

— Juger que la SCI TK Immo a l’obligation de garantir Monsieur [P] et Madame [S] contre l’ensemble des désordres constatés par l’expert judiciaire en sa qualité de constructeur, au titre de sa responsabilité décennale ; En conséquence, et compte tenu du partage de l’indivision :

— Condamner la SCI TK Immo à verser à Monsieur [P] les sommes suivantes :

o Coût des travaux de reprise : 69.691,04€

o Au titre des frais avancés en cours d’expertise : 5.789,21 €

o Au titre du préjudice de jouissance subi : 20.250€

o Au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux à intervenir :

450€

o Au titre du préjudice moral : 5.000 €

— Condamner la SCI TK Immo à verser à Madame [K] les sommes suivantes :

o Au titre du préjudice de jouissance subi : 12 960€

o Au titre du préjudice moral : 5.000€

A titre subsidiaire :

— Juger que la SCI TK Immo a l’obligation de garantir Monsieur [P] et Madame [K] contre les vices cachés de l’immeuble, en conséquence,

— Condamner la SCI TK IMMO à verser à Monsieur [P] les sommes suivantes :

o Coût des travaux de reprise : 69.691,04€

o Au titre des frais avancés en cours d’expertise : 5.789,21 €

o Au titre du préjudice de jouissance subi : 20.250€

o Au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux à intervenir :

450€

o Au titre du préjudice moral : 5.000 €

— Condamner la SCI TK IMMO à verser à Madame [K] les sommes suivantes :

o Au titre du préjudice de jouissance subi : 12 960€

o Au titre du préjudice moral : 5.000€

En tout état de cause :

— Condamner la SCP [Z] [A] [U] et [W] ainsi que son assureur, MMA Iard, à verser une somme de 50.000 € à Monsieur [P] et Madame [K] à titre de dommages et intérêts pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil ;

— Condamner in solidum la SCI TK Immo et la SCP [Z] [A] [U] et [W] ainsi que son assureur, MMA Iard, à verser à Monsieur [P] et Madame [K] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la SCI TK Immo sollicite, au visa des articles 1792 et 1641 du code civil, de :

— In limine litis : constater l’irrecevabilité des demandes formulées par Madame [K], faute de justifier de sa qualité et de son intérêt pour agir ;

— A titre principal : débouter Monsieur [P] et Madame [K] de tous moyens, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire : cantonner le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la SCI TK Immo à 19.797,24 euros TTC ;

— Condamner Monsieur [P] et Madame [K] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers frais et dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, la SCP [Z] [A] [U] et [W] et les MMA Iard Assurances Mutuelles sollicitent, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Madame [K] et de Monsieur [P], les en débouter ;

— Les condamner à verser à la SCP [Z] et à la SA MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris au coût de l’expertise judiciaire

— A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 février 2025, prorogé au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et qualité à agir de Madame [K]

La SCI TK Immo fait notamment valoir que le couple s’est séparé en cours de procédure, que Madame [K] a déménagé et n’est plus propriétaire de l’immeuble, si bien qu’elle n’a plus qualité ni intérêt à agir.

Madame [K] fait quant à elle valoir qu’elle n’a perdu sa qualité de propriétaire qu’au 12 novembre 2021 et qu’elle conserve un intérêt à agir pour la réparation des préjudices de jouissance et moral subis pendant sa période d’occupation de l’immeuble, soit jusqu’au 8 juillet 2019.

*

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [K] avait la qualité de propriétaire tant au jour de la signature du compromis de vente qu’au jour de la réitération, le 6 novembre 2017, et que cela était encore le cas au jour de l’assignation en justice. Par ailleurs, il est relevé que Madame [K] sollicite l’indemnisation de ses seuls préjudices de jouissance et moral, lesquels sont indépendants de la qualité de propriétaire et se justifient par l’occupation du bien affecté de désordres.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

II. Sur les demandes de condamnation formées par les demandeurs au titre des travaux de reprise

Madame [K] et Monsieur [P] fondent leurs demandes de réparation à titre principal sur la garantie décennale, et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés.

*

Madame [K] et Monsieur [P] dénoncent l’apparition, très peu de temps après la réitération de la vente, de désordres consistant notamment en des infiltrations d’eau. A titre principal, ils font notamment valoir que le vendeur constructeur est tenu de la garantie décennale à l’égard de ses acquéreurs. Ils soutiennent par ailleurs que les vendeurs étaient informés de la nécessité, pour les entreprises mandatées par eux, d’être assurées en garantie décennale.

A titre subsidiaire, ils font valoir que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne s’applique pas en raison, d’une part, de la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI TK Immo et d’autre part, du fait qu’elle a réalisé elle-même les travaux. Ils soutiennent en outre que les associés de la SCI avaient connaissance des infiltrations comme le démontre le courrier trouvé au nom de Madame [I] dans l’immeuble.

La SCI TK Immo fait notamment valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère décennal des désordres évoqués ; que par ailleurs la SCI TK Immo n’est pas garante des travaux réalisés par les entreprises qu’elle a mandatées et qu’il appartient aux acquéreurs d’agir directement à leur encontre.

S’agissant du fondement subsidiaire, la SCI TK Immo soutient qu’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est prévue au contrat ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la qualité de professionnel de la SCI, ni même que les désordres dénoncés trouvent leur origine dans les travaux effectués par elle.

Enfin, elle soutient que les demandeurs ont refusé la proposition amiable qui consistait dans la prise en charge, par la venderesse, de l’intervention d’une entreprise pour remédier aux infiltrations, et qu’ils sont responsables de l’aggravation alléguée de leur préjudice.

A. Sur le fondement principal de la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La garantie décennale ne trouve à s’appliquer que dans l’hypothèse où l’ouvrage a été réceptionné par le maître de l’ouvrage.

L’article 1792-1 du code civil dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

*

Le principe de la réception n’est pas discuté en l’espèce.

A titre liminaire, sur la qualité de constructeur de la SCI

A titre liminaire, il est relevé que la SCI TK Immo conteste l’application de la garantie décennale au motif qu’elle n’aurait pas la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et suivants du code civil.

L’article 1792-1 du code civil dispose notamment qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Par ailleurs, l’article 1792-5 du code civil dispose que toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite.

En l’espèce, il est constant que la SCI TK Immo a fait réaliser des travaux de menuiserie et de toiture par les sociétés Laurybat Developpement, Toiture Wattrelosienne et Rapid Toiture. Elle a par ailleurs procédé elle-même, en qualité de propriétaire, à l’exécution de travaux de « rénovation intérieure complète ».

L’acte de vente contient une clause indiquant que les travaux de rénovation intérieure complète « ainsi exécutés ne relevaient pas de l’assurance de responsabilité décennale ni de l’assurance dommage-ouvrage ». Cette clause d’exonération de garantie décennale n’a toutefois aucune portée juridique et est réputée non écrite en vertu de l’article 1792-5 du code civil.

Ainsi, la SCI TK Immo, venderesse d’un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, a qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil et est tenue, envers les acquéreurs, de la garantie décennale et ce tant pour les travaux réalisés par elle que pour ceux qu’elle a fait réaliser par des tiers.

Il est rappelé que la démonstration juridique visant à caractériser les conditions d’application de la garantie décennale ne peut se limiter à la reprise, par les demandeurs dans leurs écritures, des conclusions de l’expert, qui plus est lorsque ladite reprise est parcellaire et impose au tribunal de rechercher les désordres correspondant au chef de préjudice invoqué ; étant par ailleurs rappelé que le juge n’est pas tenu par les conclusions de l’expert.

Ceci étant exposé, Madame [K] et Monsieur [P] font état de nombreux désordres qui seront étudiés selon leur localisation, choix opéré par l’expert dans son rapport.

1. Sur l’espace jacuzzi (extension du rez-de-chaussée)

Il résulte des éléments versés aux débats que la SCI TK Immo a fait démolir une véranda en rez-de-chaussée et fait bâtir une extension de 10m², abritant aujourd’hui l’espace jacuzzi, avec toit-terrasse et bardage en bois.

Sur la nature, l’origine et la qualification du désordre

Madame [K] et Monsieur [P] font état d’infiltrations dans l’espace jacuzzi.

La société défenderesse ne conteste pas formellement l’existence du désordre allégué, mais soutient avoir proposé aux acquéreurs une solution amiable, qu’ils ont refusée, se rendant ainsi responsables de l’aggravation des conséquences du sinistre.

En l’espèce, l’expert observe, dans son rapport, la présence d’auréoles sur le plâtre au plafond de l’espace jacuzzi, ainsi que des traces d’humidité noires. Il relève que le plafond est sec et qu’il n’existe pas de ventilation dans cette pièce.

Ainsi, il conclut au fait que les auréoles constatées ne proviennent pas d’infiltrations mais de condensation et de ponts thermiques.

Il résulte de ses constatations que la toiture-terrasse, toit de cette extension, est constituée d’une dalle béton dont l’étanchéité n’est pas conforme. Ainsi, l’expert relève que les matériaux utilisés sont incompatibles entre eux, et que, par ailleurs, dans un local à forte hygrométrie, « il est indispensable de faire une toiture chaude » contrairement à ce qui a été réalisé et qu’il est nécessaire de poser un pare-vapeur sur le plafond pour éviter les migrations d’eau vers le support froid et une condensation.

La présence de condensation, inévitable dans un local à forte hygrométrie non ventilé, rend l’ouvrage impropre à sa destination, étant précisé que la pièce en question a été pensée et vendue comme « un espace jacuzzi professionnel » selon les termes de l’annonce immobilière diffusée par les vendeurs.

Les conditions d’application de la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil sont ainsi réunies.

Sur la responsabilité de la SCI TK Immo

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur l’ensemble des intervenants à l’acte de construction toutes les fois où la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, l’expert conclut au fait que la condensation et l’humidité observées dans cette pièce sont dues à l’absence de ventilation, ainsi qu’au choix non conforme des matériaux utilisés pour l’isolation, et ce alors que la SCI ne conteste pas avoir construit l’extension litigieuse.

Pour s’exonérer de sa garantie, la défenderesse indique dans ses écritures que, lors de la vente, un déshumidificateur était présent dans la pièce, et qu’il avait en outre été indiqué aux acquéreurs les bonnes modalités d’utilisation de la pièce, à savoir celles de faire fonctionner le jacuzzi avec les baies vitrées ouvertes. Cet argument ne saurait prospérer dès lors que, d’une part la SCI ne rapporte aucunement la preuve de ce qu’elle allègue, et d’autre part, il ne lui appartient pas d’imposer des conditions d’utilisation aux acquéreurs pour pallier la mauvaise exécution des travaux qu’elle a réalisés.

Par ailleurs, la défenderesse soutient que les acquéreurs, en refusant sa proposition amiable, sont responsables de l’aggravation du préjudice par eux subi. Il apparaît toutefois que le désordre s’est manifesté quelques semaines seulement après leur entrée en possession, le 6 novembre 2017, puisque la réponse par courriel de la part de la gérante de la SCI date du 7 décembre 2017. En outre, les acquéreurs ont fait constater par huissier de justice, dès le 27 novembre 2017 " la présence de taches noirâtres sur le plafond […] la présence d’une tache jaune au niveau de la baie vitrée donnant sur le palmier ".

Dans ces circonstances, la SCI échoue a démontré une quelconque cause d’exonération de sa garantie concernant les désordres liés à l’humidité constatée dans le local jacuzzi.

En conséquence, la SCI, qui n’établit aucune cause étrangère susceptible de l’exonérer, est responsable de plein droit sur le fondement de la garantie décennale envers Madame [K] et Monsieur [P] concernant ce désordre.

Sur la réparation du préjudice

Les demandeurs sollicitent le versement de la somme de 8.335,07 euros découpée comme suit :

—  425.95 euros HT au titre des mises en conformité électriques,

—  715.49 euros HT au titre de la mise en place d’une VMC,

—  6.313,60 euros TTC au titre de la réfection de la toiture,

—  480.03 euros HT au titre de la réfection du plafond,

—  400 euros TTC au titre de la reprise des fissures d’enduit avec entoilage.

La SCI ne conteste pas le coût des reprises des fissures et de la réfection du plafond. Toutefois, elle sollicite que soit écartée la mise en conformité électrique dès lors que les anomalies étaient visibles à la vente car mentionnées dans le diagnostic électrique établi préalablement ; et elle sollicite par ailleurs que les coûts des différents postes de réparation soient ramenés à de plus justes proportions, à savoir :

—  550 euros HT au titre de la mise en place d’une VMC,

—  3.000 euros TTC au titre de la réfection de la toiture.

Le régime de la garantie décennale prévu aux articles 1792 et suivants du code civil et les régimes de responsabilités de droit commun visent à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était point produit. Le principe de la réparation intégrale impose au constructeur responsable de prendre en charge tant les travaux de reprise des causes des désordres que ceux indispensables à leur réalisation et ceux venant reprendre les éventuelles conséquences qu’ont entraînées ces désordres.

En l’espèce, bien que la SCI TK Immo n’ait pas produit le diagnostic électrique aux débats, il est constant que l’expert judiciaire en a été destinataire et qu’il a relevé cette mention dans le document officiel. Ainsi, il indique en page 44 de son rapport « l’anomalie était effectivement présente sur le rapport électrique, mais anormale de la part du professionnel ayant réalisé l’électricité ». Dans ces circonstances, le désordre en question était visible lors de la vente, et ne saurait relever de la garantie décennale.

Pour le surplus des reprises, il est souligné qu’aucune des parties n’a produit de devis dans le cadre des débats. La lecture du rapport d’expertise permet de comprendre que l’expert a été destinataire de devis concernant certaines prestations, mais ceux-ci ne sont pas annexés au rapport, ni produit par les parties. Par ailleurs, la SCI TK Immo qui vient contester certains montants et en solliciter une diminution, se contente de proposer des estimations qui ne sont fondées sur aucun élément objectif.

Dans ces circonstances, et dans la mesure où les parties s’accordent sur la nécessité desdites réparations afin de mettre un terme au désordre, il y a lieu de retenir les sommes visées par l’expert dans son rapport soit :

—  715.49 euros HT au titre de la mise en place d’une VMC,

—  6.313,60 euros TTC au titre de la réfection de la toiture, soit 5.050,88 euros HT compte tenu d’une TVA à 20%,

—  480.03 euros HT au titre de la réfection du plafond,

—  400 euros TTC au titre de la reprise des fissures d’enduit avec entoilage, soit 360 euros HT.

Il convient dès lors de condamner la SCI TK Immo à verser à Monsieur [P] la somme de 6.646,40 euros HT au titre de la reprise des désordres affectant le local jacuzzi.

2. Sur les désordres affectant le studio du rez-de-chaussée

Il ressort des débats que la SCI TK Immo a modifié la destination du rez-de-chaussée, qui était auparavant une cave et un garage, afin d’en faire une pièce de vie comprenant une chambre et une salle de bains.

Sur la nature, l’origine et la qualification des désordres

Madame [K] et Monsieur [P] font état de plusieurs désordres affectant ces pièces.

— S’agissant du mitigeur de la salle de bain

L’expert relève que le mitigeur de la salle de bain doit être changé car il n’est en l’état pas manœuvrable en raison de sa proximité avec le carrelage en relief.

Ce défaut était nécessairement apparent lors des opérations de vente et ne saurait, en tout état de cause, compte tenu de sa faible gravité, relever de la garantie décennale.

— S’agissant des joints de la douche

L’expert relève que les joints sont inexistants dans la douche.

Aucun élément complémentaire n’est produit par les demandeurs, et en tout état de cause, ce défaut, visible lors des opérations de vente, ne revêt pas de nature décennale compte tenu de sa faible gravité.

— Sur l’existence d’infiltrations au plafond de la chambre

En l’espèce, l’expert relève l’existence de traces d’infiltration au plafond de la chambre, située sous la terrasse du 1er étage. En dépit du manque d’éléments sur l’organisation de l’habitation, il est acquis aux débats que la terrasse en question est la toiture terrasse de l’extension, dont il a été précédemment indiqué qu’elle n’était pas étanche – donc impropre à destination – et qu’elle relevait ainsi des conditions d’application de la garantie décennale.

La SCI TK Immo a fait appel à la société EMT qui a établi une note en qualité de conseil technique en février 2019, laquelle a été soumise à l’expert qui y a répondu. Aux termes de cette note, la société EMT affirme que l’humidité présente dans le studio (chambre et salle de bain) « semble être le résultat d’un manque de ventilation suite au dégât des eaux provenant de la terrasse supérieure, d’un manque réel de mise en chauffe de cette pièce et de la non évacuation du revêtement du sol emprisonnant l’eau et l’humidité du dégât des eaux ». Ainsi, la SCI entend imputer l’existence du désordre relatif à l’humidité dans le studio, ou du moins son aggravation, au comportement des demandeurs.

Toutefois, les demandeurs ont agi avec une grande célérité, tout d’abord en contactant les vendeurs, afin de trouver un accord amiable, dès les premières semaines qui ont suivi l’acquisition, puis en se tournant vers le système judiciaire à défaut d’accord. Il ne saurait leur être reproché d’avoir refusé une proposition amiable qu’ils ne jugeaient pas satisfactoire.

Comme cela a été précédemment démontré, la SCI TK Immo, qui a réalisé lesdits travaux, est responsable de plein droit au sens de l’article 1792 du code civil.

Sur la réparation

Les demandeurs sollicitent à ce titre :

— La mise en œuvre d’une étanchéité conforme de la terrasse, la réfection du platelage bois pour la somme de 3.117,21 euros HT ;

La SCI TK Immo, dans ses écritures, ne conteste pas ce montant.

Il y sera fait droit.

Ainsi, la SCI TK Immo sera tenue de verser à Monsieur [P] la somme de 3.117,21 euros HT au titre de la mise en conformité de l’étanchéité de la terrasse.

— S’agissant de la présence d’humidité en pieds de mur de la chambre et de la salle de bain

L’expert relève :

— Une humidité entre 74% et 94% dans les murs de la salle de bain, et notamment sur 50 cm à partir du bas du mur ;

— Des traces de moisissures en pied de bâti à l’entrée de la salle de bain ;

— Une humidité de 59% sous le carrelage de la salle de bain ;

— De l’humidité du sol sous le plancher de la chambre (entre 19% et 93% selon la proximité avec la menuiserie).

La note de la société EMT produite par la défenderesse, selon laquelle une chape étanche a bien été coulée par la SCI préalablement à la pose de cloisons en plâtre protégées, n’est toutefois corroborée par aucun élément objectif. En effet, et alors qu’il lui avait été demandé par l’expert au début des opérations de fournir les plans et descriptifs des travaux, « les détails et méthodologies d’intervention ainsi quelques dates et fiches techniques des différents matériaux utilisés en chantier », la SCI ne produit aucune pièce en ce sens pour justifier des conditions de réalisation des travaux litigieux.

Il ressort au contraire de l’analyse de l’expert que, lors des travaux de rénovation entrepris par la SCI TK Immo, aucune dalle basse étanche n’a été créée et ce alors que la pièce était auparavant une cave et un garage. Il relève ainsi que « si quelques remontées d’humidité dans un sous-sol sont généralement tolérées, elles deviennent plus gênantes en présence de matériau de base de plâtre non protégé ».

Par conséquent, l’absence de pose d’une chape étanche préalable au changement de destination de pièces, qui étaient des pièces de stockage et sont devenues des pièces de vie, rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie décennale prévues aux articles 1792 et suivants du code civil sont ainsi réunies.

La SCI TK Immo, qui ne conteste pas avoir réalisé lesdits travaux, et ne rapporte pas la preuve d’une cause d’exonération, est responsable de plein droit en sa qualité de constructeur en vertu de l’article 1792 du code civil.

Sur les réparations :

Les demandeurs sollicitent les sommes suivantes pour mettre en œuvre les solutions réparatoires :

—  900 euros TTC selon estimation de l’expert pour la reprise du sol devant le lavabo, la dépose du carrelage, l’exécution de la dalle étanche et la repose du carrelage ;

—  1.246,78 euros HT pour la reprise du sol en plancher ;

—  1.441,53 euros HT pour la reprise du plafond et des murs de la chambre et de la salle de bain (reprise relevant de ce poste ainsi que du précédent, lié aux infiltrations au plafond de la chambre).

La SCI TK Immo ne conteste pas la somme sollicitée pour le premier poste, mais soutient que la reprise des sol, murs, et plafond relève de la garantie assureur multirisques des acquéreurs.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les demandeurs ont été diligents et ont procédé, dès l’apparition des désordres liés aux infiltrations, à des démarches amiables puis judiciaires, et que leur refus d’une proposition amiable jugée non satisfactoire ne saurait leur être reproché. Il résulte en outre des débats qu’une solution provisoire d’étanchéité a été mise en œuvre, de sorte qu’il ne peut leur être reproché une aggravation des préjudices subis.

Ainsi, et en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, il convient de faire droit aux chiffrages de l’expert, à défaut de production de devis par les parties.

Par conséquent, la SCI TK Immo sera tenue de verser à Monsieur [P] les sommes suivantes :

—  810 euros HT selon estimation de l’expert pour la reprise du sol devant le lavabo, la dépose du carrelage, l’exécution de la dalle étanche et la repose du carrelage ;

—  1.246,78 euros HT pour la reprise du sol en plancher ;

—  1.441,53 euros HT pour la reprise du plafond et des murs de la chambre et de la salle de bain.

Soit la somme totale de 3.498,31 euros HT au titre de la reprise du désordre lié à l’humidité sur les murs du rez-de-chaussée.

— Sur la baie vitrée de la chambre

L’expert relève la présence d’humidité devant la porte fenêtre coulissante et sur la plinthe ainsi que la présence d’eau dans la gorge basse intérieure de la menuiserie. Il relève encore l’existence d’un pont thermique sur la partie haute du linteau.

Il impute ces désordres au fait que la pose de la menuiserie n’est pas conforme au DTU, que la baie est dépourvue de talonnette, qu’elle est posée directement sur le sol et collée, en haut, au fer de la structure.

Il en résulte que la baie vitrée en question n’étant pas étanche à l’eau et à l’air, elle n’assure pas le clos, rendant ainsi l’ouvrage impropre à sa destination.

Par conséquent ce désordre relève de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et suivants du code civil.

Sur la responsabilité

En l’espèce, il a été précédemment rappelé qu’il est inopérant que la SCI tente de s’exonérer de sa responsabilité de plein droit en indiquant dans ses écritures que ce poste de reprise relève de la garantie décennale de la société Laurybat dès lors qu’elle a la qualité de constructeur en tant que vendeur ayant fait réaliser les travaux au sens de l’article 1792-1, 2° du code civil.

La SCI TK Immo, qui ne conteste pas avoir fait réaliser lesdits travaux, et ne rapporte pas la preuve d’une cause d’exonération, est responsable de plein droit en sa qualité de constructeur en vertu de l’article 1792 du code civil.

Sur la réparation

Les demandeurs sollicitent de ce chef la somme de :

—  1.862,78 euros TTC au titre du changement de menuiserie, soit 1.676,5 euros HT

—  1.086,68 euros HT au titre des travaux préparatoires et d’exécution de rejingot.

A défaut de production de devis par les parties, et compte tenu de l’examen par l’expert des devis qui lui ont été soumis, il convient de retenir ces sommes.

Ainsi, la SCI TK Immo sera condamnée à verser à Monsieur [P] la somme de 2.763,18 euros HT au titre de la reprise de la menuiserie en rez-de-chaussée.

*

En définitive, il convient de condamner la SCI TK Immo à verser à Monsieur [P] la somme globale de 9.378,70 euros HT au titre de la reprise des désordres affectant le studio en rez-de-chaussée.

3. Sur les désordres affectant le salon

Les demandeurs font état d’infiltrations en haut de la menuiserie du salon.

La SCI TK Immo soutient quant à elle que ce désordre n’a pas été constaté lors des opérations d’expertise, et conteste que les infiltrations en question puissent venir de la menuiserie du bureau se situant à l’étage supérieur.

En l’espèce, l’expert relève l’existence de « traces d’infiltrations en partie haute de la menuiserie au niveau du caisson de volet roulant » dont l’habillage a été enlevé temporairement.

Il impute l’existence de ces infiltrations à la pose non conforme de la menuiserie du bureau, situé au-dessus du salon et en particulier en raison de la non-conformité de l’appui de fenêtre et de l’allège.

Il convient toutefois de rappeler que le tribunal n’est pas tenu par les conclusions de l’expert, et qu’en l’espèce le rapport de 47 pages ne contient aucune rubrique relative à l’examen du bureau et de sa menuiserie, ni aucune photographie des défauts allégués dans sa pose. En outre, les photographies de la menuiserie du salon présentes en procédure ne démontrent pas l’existence des infiltrations litigieuses, comme cela découle par ailleurs de la nécessité, selon l’expert, de procéder à la « vérification de l’étanchéité de la menuiserie ».

Le désordre relatif aux infiltrations dans le salon n’est, dès lors, pas caractérisé.

La nécessité de remettre en état de caisson du volet roulant, provisoirement retiré, ne constitue pas davantage un désordre.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

4. Sur les désordres affectant la cuisine

Les demandeurs font état de la nécessité de changer la porte fenêtre et de remettre en conformité des branchements électriques.

La SCI conclut quant à elle au débouté.

En l’espèce, il est constant que la porte fenêtre de la cuisine a été posée à l’envers. Si l’expert indique dans son rapport que la porte vitrée n’est pas étanche et que les pare closes reçoivent l’eau, il ne fait état d’aucune infiltration actuelle. Il relève notamment en page 27 de son rapport « les menuiseries extérieures ne sont pas posées conformément au DTU mais ne semblent pas générer de désordres à l’heure actuelle ».

Dans ces circonstances, aucun désordre actuel n’est démontré.

Par ailleurs, et comme cela était le cas pour le local jacuzzi, il apparaît que le diagnostic électrique – non produit aux débats mais soumis à l’expert – mentionnait l’existence des anomalies électriques en question. Dans ces circonstances, le désordre était visible au jour de l’acquisition et ne saurait relever de la garantie décennale.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

5. Sur les désordres relatifs à la salle de bain de l’étage

Les demandeurs font état de la nécessité de reprendre l’ensemble de la douche et de la salle de bain, du carrelage devant le lavabo, de la VMC et de la robinetterie.

La SCI soutient quant à elle que l’entretien des joints relève de la responsabilité des acquéreurs.

En l’espèce, la douche, le carrelage posé au sol, la VMC et la robinetterie ne constituent pas des ouvrages au sens des articles 1792 et suivants du code civil, si bien que ces éléments ne sont pas susceptibles de relever de la garantie décennale.

6. Sur la chaudière

Les demandeurs sollicitent le changement de la chaudière.

La SCI conclut au débouté.

En l’espèce, les demandeurs ne fondent aucunement leur demande en fait, et ne donnent aucun élément sur le désordre qui affecterait la chaudière et justifierait qu’elle soit remplacée.

L’expert n’est pas plus précis sur le désordre allégué, en indiquant uniquement dans son rapport « la chaudière est inadaptée au logement pour le chauffage compte tenu de son étendue et sous dimensionnée pour l’ECS », tout en renvoyant au constat d’un BET qui n’est produit ni en annexe, ni par aucune des parties.

Or, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve des désordres allégués, et de motiver en droit et en fait chacune de leur demande, étant rappelé que citer le chiffrage de l’expert ne constitue aucunement une motivation.

En l’espèce, la preuve d’un désordre n’est pas rapportée, et les dispositions relatives à la garantie décennale ne sont pas applicables.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

7. Sur les désordres affectant la toiture zinc

Les demandeurs sollicitent la reprise totale de la toiture pour la somme de 15.509,57 euros TTC.

La SCI soutient quant à elle que la toiture ne génère aucun désordre et qu’en tout état de cause cela relèverait de la garantie décennale de la société qui est intervenue pour la réfection de la toiture.

En l’espèce, les demandeurs ne fondent aucunement leur demande en fait, et ne donnant aucun élément sur le désordre qui affecterait la toiture et justifierait qu’elle soit remplacée. Il est rappelé que la simple reprise dans les conclusions du chiffrage de l’expert ne constitue pas une motivation.

L’expert relève quant à lui que :

— La pente de la toiture est de 1,9% alors que la pente règlementaire de toiture est de minimum 5%,

— Le couvre mur côté rue est sans dilatation, mal et insuffisamment fixé,

— Les angles du skydom ne sont pas protégés et non étanches,

— L’écartement des tasseaux est non conforme,

— Le chapeau de ventilation n’est pas étanche,

— Des solins sont dégradés,

— Des clous sont apparents sur les tasseaux,

— L’atteinte de descente d’eau est trop faible,

— La sortie n’est pas protégée par un chapeau,

— Les couvre murs sont dégradés.

L’expert conclut à l’existence de nombreuses non conformités dans l’exécution de la toiture. Il n’est, toutefois, fait état d’aucun désordre en toiture et notamment d’aucune infiltration. L’expert indique au contraire « il n’y a pas d’infiltration sous toiture » (page 26) et « la toiture zinc est non conforme aux règles de l’art mais sans fuite apparente sur le dessous » (page 28).

Or, les non conformités qui affectent un ouvrage, sans constat de l’existence d’un désordre, ne rentrent pas dans le champ de la garantie décennale.

En l’absence de désordre, les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Quant au fait que l’expert relève que les souches de cheminées sont fissurées et que l’une d’elle est à mettre en sécurité car présente des risques de chute, il résulte de la facture établie par la société Rapid Toiture que les travaux commandés par la SCI TK Immo ne comprenaient pas de prestation relative aux cheminées. Le désordre en question affectant un ouvrage qui n’a fait l’objet d’aucun travaux réalisé directement ou indirectement par la société venderesse, il n’est pas imputable à cette dernière et n’entre pas dans le champ de la garantie décennale.

8. Sur les désordres affectant la façade rue

Les demandeurs font état de la non-conformité au DTU de la porte fenêtre du deuxième étage, de sa modification sans accord de la mairie ; ils font également état de la non-conformité de l’étanchéité du balcon.

La SCI considère quant à elle qu’il n’existe pas de dommage concernant la porte fenêtre en l’absence de demande de remplacement par la mairie, et qu’il n’existe pas de désordre concernant l’étanchéité du balcon.

En l’espèce, la pose d’une porte fenêtre dont le modèle et la teinte n’ont fait l’objet d’aucune autorisation en mairie ne caractérise pas un désordre au sens des articles 1792 du code civil, lequel suppose que soit démontrée une impropriété à destination ou une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

L’expert relève par ailleurs que la porte fenêtre en question présente des non-conformités au DTU, à savoir l’absence de rejingot et l’existence d’un pont thermique bas, « pouvant entraîner des infiltrations d’eau par pluie chassante ». Or, dans la mesure où aucune infiltration n’est démontrée ni même alléguée par les demandeurs, il apparaît qu’il n’existe aucun désordre actuel. Dans ces circonstances, les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.

S’agissant du balcon, l’expert relève l’existence de non-conformités dans la pose du revêtement bitumeux et constate notamment que ce dernier ne protège pas l’intégralité du balcon ; il conclut au fait que cette non-conformité « entrainera à plus ou moins long terme une dégradation et des risques de chute ». Toutefois, il n’est rapporté la preuve d’aucun désordre actuel ou prévisible dans le délai décennal, si bien que les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

9. Sur la fosse septique

Les demandeurs font état de l’engorgement de la fosse septique présente à l’intérieur de la maison, et de l’émanation de nuisances olfactives.

La SCI soutient que les acquéreurs ont accepté l’installation en l’état en refusant de faire procéder à un diagnostic complémentaire, et en vertu de la clause contenue dans l’acte de vente.

En l’espèce, il n’est ni démontré ni même allégué que les vendeurs auraient procédé ou fait procéder à des travaux sur la fosse septique, laquelle préexistait à leur propre acquisition en juin 2016.

Les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.

B. Sur le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés

Il convient de n’examiner que les chefs de demande qui n’ont pas été préalablement indemnisés au titre de la garantie décennale, ou pour lesquels il n’a pas été conclu à l’absence de désordre auquel peut s’apparenter un vice au sens de l’article 1641 et suivants du code civil. Seront également écartés de l’examen au titre des vices cachés les désordres dont il a été démontré qu’ils étaient visibles lors des opérations de vente.

Au vu des développements précédents, seuls les désordres suivants seront donc examinés sur le fondement de la garantie des vices cachés :

— Les difficultés relatives à la salle de bain du premier étage,

— Les difficultés relatives à la souche de cheminée non sécurisée,

— Les difficultés relatives à la fosse septique.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut de la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente.

1. Sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente

A titre reconventionnel, la SCI soutient que l’acte de vente intervenu entre les parties comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et qu’aucune des conditions de non application de cette clause n’est caractérisée en l’espèce.

Les demandeurs soutiennent quant à eux que la clause d’exonération en question ne s’applique pas dès lors que la SCI a la qualité de vendeur professionnel, et qu’elle a, par ailleurs, réalisé elle-même les travaux de rénovation de l’immeuble.

En l’espèce, l’acte authentique de vente intervenu entre les parties le 6 novembre 2017 prévoit en page 9 une clause d’exonération de la garantie des vices cachés en faveur du vendeur sauf, notamment :

— " Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ;

— Si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

— S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

Il résulte des éléments produits par les demandeurs que la SCI TK Immo déclare comme activité principale celle de « acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers ».

S’il n’est pas démontré par les demandeurs que la SCI avait une activité habituelle d’achat et de revente de biens immobiliers, il doit toutefois être relevé qu’elle a acquis le bien selon acte authentique du 13 juillet 2016, et l’a revendu très peu de temps après, le 6 novembre 2017, après avoir réalisé et fait réaliser des travaux d’ampleur. Par ailleurs, il est constant que les deux associés de la SCI, Madame [C] [I] et Monsieur [X] [L], ont des activités dans le domaine de l’immobilier et exercent à ce titre au sein de sociétés commerciales.

Il ressort de ce faisceau d’indices que la SCI TK Immo s’est comportée, dans le cadre de la vente litigieuse, en professionnel de l’immobilier.

Par conséquent, la clause d’exonération invoquée ne lui est pas applicable et elle est tenue de la garantie des vices cachés à l’égard des acquéreurs profanes.

2. Sur les demandes de condamnation formées par les demandeurs

— Sur la salle de bain du premier étage

Il est constant que la salle de bain litigieuse a été aménagée par la SCI TK Immo lors de ses travaux de rénovation intérieure.

Sur la robinetterie, la VMC et le carrelage au sol

En l’espèce, l’entartrage des pommeaux de douche, la mauvaise réalisation du montage des tirettes des robinets des lavabos, la pose d’une VMC non reliée électriquement, et la pose défectueuse d’un carrelage au sol ne relèvent pas, du fait de leur faible gravité, de la garantie des vices cachés.

S’agissant de la douche, il est bien constaté par l’expert que la défectuosité de l’étanchéité sous le carrelage de cette dernière entraîne des infiltrations sur le plafond de la cuisine, située en dessous. Pour autant, les demandeurs ne caractérisent aucunement la gravité de ce vice et se contente de reprendre les conclusions expertales, taisantes sur ce point.

Monsieur [P] sera débouté de ses demandes relatives à la salle de bain du premier étage.

— Sur les cheminées en toiture

En l’espèce, l’existence, en toiture, d’une cheminée dont la souche est fissurée et qui présente des risques d’effondrement caractérise un vice inhérent à la chose, dont la gravité répond aux conditions de l’article 1641 du code civil.

L’expertise met par ailleurs en lumière que l’accès à la toiture n’a pu s’opérer que par une nacelle, ce qui démontre le caractère caché du vice affectant la souche, c’est-à-dire la base du pilier, de la cheminée.

Enfin, il a été précédemment démontré que la SCI venderesse a la qualité de vendeur professionnel, si bien que pèse sur elle une présomption irréfragable de connaissance du vice.

Dès lors les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, et la SCI TK Immo doit telle garantie à Monsieur [P].

Toutefois, aucun devis n’a été produit ni en annexe du rapport d’expertise, ni par les demandeurs, et l’expert n’a pas précisé dans son chiffrage ce qui relevait de la réfection de la toiture à proprement parler, et ce qui relevait des travaux de sécurisation de ladite cheminée.

Par conséquent, en l’absence d’élément chiffré produit par les demandeurs, la demande de Monsieur [P] de ce chef sera rejetée.

— Sur la fosse septique

Les demandeurs font état du défaut de raccordement de l’habitation au réseau d’assainissement, et de la nécessaire connaissance de cette information par les vendeurs, compte tenu des travaux opérés notamment sur les toilettes de l’immeuble.

La SCI soutient quant à elle que l’acte de vente mentionne que le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement à l’assainissement aux normes en vigueur ; que par ailleurs les acquéreurs avaient l’opportunité de demander la réalisation d’un diagnostic, ce qu’ils n’ont pas fait.

En l’espèce, il résulte du paragraphe relatif à l’assainissement en page 16 de l’acte notarié de vente du 6 novembre 2017 que

«  le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que :

— l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur,

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes ".

Les demandeurs se contentent, dans leurs écritures, de reprendre les conclusions de l’expert selon lequel " une fosse septique est présente sous le paillasson de l’entrée, celle-ci est complètement engorgée et doit être neutralisée […] un branchement communautaire conforme doit être réalisé […] ". Il est rappelé que la simple reprise des conclusions expertales ne constitue pas une démonstration juridique ; qu’en l’état, les demandeurs ne caractérisent pas la matérialité du vice, son caractère inhérent à la chose, la diminution de son usage, ni son caractère caché.

La lecture de l’expertise judiciaire ne permet pas davantage de caractériser la matérialité d’un vice, dans la mesure où le rapport ne mentionne aucune conclusion sur l’existence ou non du raccordement in fine au réseau d’assainissement.

Dans ces circonstances, et en l’absence de toute démonstration juridique, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes relatives à la fosse septique.

III. Sur les demandes de condamnation formées par les demandeurs au titre des préjudices moral et de jouissance

1. Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

Les demandeurs font valoir qu’ils ont été privés de la jouissance paisible d’environ 40% de leur bien et ce dès les premières semaines après leur acquisition. Ils sollicitent un préjudice de jouissance distinct compte tenu du fait que Madame [K] a quitté le domicile conjugal le 8 juillet 2019.

La SCI TK Immo soutient quant à elle que l’immeuble est demeuré normalement habité pendant tout ce temps, hormis la chambre du rez-de-chaussée qui n’était toutefois que d’appoint pour le couple.

Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, l’expertise est lacunaire et aucune rubrique n’a été rédigée concernant les préjudices de jouissance éventuellement subis par les demandeurs alors même que cela faisait partie de la mission de l’expert. Dans ces circonstances, il appartenait aux demandeurs de solliciter, par le biais de dires, des précisions de la part de l’expert judiciaire sur les points non évoqués dans son expertise.

Les demandeurs ne produisent aux débats aucune attestation de valeur locative de leur bien, si bien que rien ne justifie que soit retenue la somme de 1.800 euros par mois évoquée dans leurs écritures.

Il résulte toutefois des développements précédents qu’en raison des désordres les affectant, le local jacuzzi, et le studio (chambre et salle de bain) du rez-de-chaussée n’ont pu être utilisés par les demandeurs conformément à leur destination. Il y a lieu de tenir compte du fait que les désordres sont intervenus seulement trois semaines après l’acquisition du bien par les demandeurs.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’allouer aux demandeurs un montant forfaitaire en réparation du préjudice de jouissance subi par chacun, en tenant compte de la différence entre leurs deux situations, Madame [K] ayant définitivement quitté les lieux le 8 juillet 2019.

Ainsi la SCI TK Immo sera tenue de verser à Madame [K] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, tandis qu’elle sera tenue de verser à Monsieur [P] la somme de 10.450 euros en réparation dudit préjudice, somme prenant également en compte le préjudice de jouissance à venir lors de la réalisation des travaux de reprise.

2. Sur la demande formée au titre du préjudice moral

Les demandeurs soutiennent que les difficultés rencontrées depuis l’acquisition de l’immeuble leur a causé un retentissement psychologique important et a entraîné des « conséquences dramatiques pour leur couple ».

La SCI TK Immo considère que préjudice moral et préjudice de jouissance se superposent, et que par ailleurs aucun élément de preuve n’est rapporté quant aux conséquences des difficultés immobilières sur la situation personnelle des acquéreurs.

En l’espèce, s’il est constant que les consorts [K] [P] se sont séparés moins de deux ans après l’acquisition de la maison, rien ne permet de déterminer l’existence d’un lien de causalité entre les difficultés immobilières rencontrées et cette décision.

Par ailleurs, ils ne produisent aucun élément tendant à caractériser le retentissement psychologique dont ils font état.

Il ressort toutefois des éléments de la procédure, et en particulier de l’annonce immobilière du bien et des divers courriers rédigés par les demandeurs, que ceux-ci avaient porté leur choix sur cette habitation en raison de ses caractéristiques particulières, et notamment des prestations « haut de gamme » vantées par les vendeurs. En ayant dû faire face à des désordres d’ampleur seulement trois semaines après leur entrée dans les lieux leur ayant imposé de multiplier les démarches amiables, expertales, réparatoires et judiciaires, il est indéniable que les demandeurs ont subi un préjudice moral qu’il convient de réparer.

La SCI sera par conséquent tenue de verser à chacun des demandeurs la somme de 3.000 euros en réparation de ce préjudice.

IV. Sur la demande de condamnation formée par les demandeurs à l’encontre de l’étude notariale et de son assureur

Les demandeurs soutiennent que l’absence de vérification et de mention dans l’acte de vente de l’existence ou non d’assurance décennale des entreprises intervenues à l’acte de construire leur a occasionné une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables.

La SCP [Z] soutient quant à elle qu’elle est tenue à une simple obligation de moyens s’agissant de ses devoirs d’information, de vérification et d’efficacité de l’acte, et ce d’autant plus dans l’hypothèse où elle n’a pas participé à la négociation de la vente litigieuse. Elle soutient que les demandeurs ont accepté de contracter au stade du compromis de vente sur la foi des seules déclarations des vendeurs qui s’étaient engagés à transmettre dans les 8 jours les deux factures et l’attestation de garantie décennale relative aux travaux de toiture, sans ériger la transmission de ces documents en condition suspensive. Elle souligne encore avoir rappelé l’ensemble des dispositions relatives à la garantie décennale. Enfin, elle soutient qu’en tout état de cause, les désordres en toiture ne revêtant pas de caractère décennal, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une perte de chance d’être indemnisés par un assureur en garantie décennale.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L.243-2, 3e alinéa, du code des assurances dispose que lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L’attestation d’assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée.

Il est constant que la charge de la preuve de la délivrance d’une information et de conseil repose sur le débiteur de l’obligation d’information et de conseil.

La perte de chance s’entend de la disparition certaine d’une éventualité favorable, et ouvre droit à réparation si elle est réelle et sérieuse.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leur perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions financières plus avantageuses, ils n’invoquent aucunement la perte de chance d’obtenir des réparations sur le fondement de la garantie décennale comme le soutient l’office notarial.

Or, il apparaît que, dès le 17 août 2017, Madame [K] s’inquiète auprès de l’étude de l’absence de communication par les vendeurs des attestations d’assurance décennale des sociétés intervenues à l’acte de construire en ces termes « les artisans ont forcément cette garantie notamment pour façade toiture et fenêtres, donc nous souhaitons que cette dernière soit reprise au compromis ». Ce faisant, les demandeurs démontrent que la détention de cette information était essentielle pour eux, quand bien même ils ne l’auraient pas érigée en condition suspensive de leur engagement.

Or, l’office notarial n’a jamais été destinataire desdites attestations, ni avant rédaction du compromis comme le soutenait l’assistante du notaire dans son mail en réponse du 17 août 2022, ni entre le compromis et la réitération de la vente. En effet, seules ont été transmises à l’office notarial deux factures émanant de la société Rapid Toiture et de la société Laurybat Development SRL, toutes deux dépourvues de toute mention relative à l’assurance décennale en dépit du caractère obligatoire d’une telle information, ce qui n’a pu échapper à la vigilance du notaire.

Dans ces circonstances, et si le notaire n’est pas responsable de l’absence de souscription par lesdites sociétés d’assurances de garantie décennale, il relève de son office de vérifier l’existence ou non d’une telle assurance et d’en informer l’acquéreur, ce d’autant plus lorsque, comme en l’espèce, son attention avait été attirée sur ce point préalablement à la signature.

La délivrance d’une telle information doit prendre la forme, en vertu de l’article L.243-2,3e alinéa du code des assurances, d’une mention expresse relative à l’absence d’une telle garantie.

Or, l’acte de vente intervenu le 6 novembre 2017 indique seulement, dans le paragraphe « assurance – construction – absence » en page 14, « pour ce qui est de l’assurance responsabilité dont l’obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises ayant participé à la construction, le vendeur déclare que l’entreprise ayant réalisé les travaux de réfection de toiture est » toiture watrelosienne « et » rapide toiture ".

Demeurent jointes au présentes, la facture de l’entreprise rapide toiture ainsi que celle de l’entreprise ayant procédé au changement des fenêtres Laurybat Développement ".

Ce faisant, le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil vis-à-vis des acquéreurs.

Cette faute a causé aux acquéreurs une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions financières plus favorables, dès lors que la détention d’une telle information les aurait conduits à solliciter une réduction du prix de vente ou à s’enquérir plus précisément de la qualité de réalisation des travaux.

Pour ces motifs, il convient d’évaluer la perte de chance subie par les acquéreurs au montant de 5.000 euros et de condamner in solidum l’étude notariale SCP [Z] et son assureur les MMA, qui ne conteste pas sa garantie, à leur verser cette somme.

V. Sur les demandes accessoires

Vu l’article 696 du code de procédure civile

La SCI TK Immo, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, comprenant également les frais avancés par les demandeurs en cours d’expertise.

Vu l’article 700 du code de procédure civile

La SCI TK Immo sera tenue de verser à Monsieur [P] et Madame [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [Z] sera tenue, in solidum avec son assureur, de verser à Monsieur [P] et Madame [K] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TK Immo, la SCP [Z] et la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles seront déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit, et la demande de la SCP [Z] et de la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de Madame [O] [K], soulevée par la SCI TK Immo ;

DIT qu’est réputée non écrite la clause d’exonération de garantie décennale insérée par la SCI TK Immo dans l’acte de vente réitéré le 6 novembre 2017 ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 6.646,40 euros HT au titre de la reprise des désordres affectant le local jacuzzi ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 9.378,70 euros HT au titre de la reprise des désordres affectant le studio en rez-de-chaussée ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la reprise des désordres allégués dans le salon ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la reprise des désordres allégués dans la cuisine ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la reprise de la salle de bain du premier étage ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande de prise en charge du changement de la chaudière ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande de reprise de la toiture en zinc ;

DÉBOUTE Monsieur [P] de sa demande de reprise de la souche de la cheminée ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la reprise de la façade arrière ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la reprise des robinetteries

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande relative à la fosse septique ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 10.450 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Madame [O] [K] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Madame [O] [K] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCP [Z], [A], [U] et Berthoux, in solidum avec son assureur la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles, à verser à Monsieur [R] [P] et Madame [O] [K] la somme de 5.000 euros en réparation de leur perte de chance ;

CONDAMNE la SCI TK Immo aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, comprenant également les frais avancés par les demandeurs en cours d’expertise ;

CONDAMNE la SCI TK Immo à verser à Monsieur [R] [P] et Madame [O] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [Z], [A], [U] et Berthoux, in solidum avec son assureur la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles, à verser à Monsieur [R] [P] et Madame [O] [K] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI TK Immo, la SCP [Z], [A], [U] et Berthoux, et la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, et rejette la demande de la SCP [Z], [A], [U] et Berthoux et de la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles en ce sens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT