COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Mars 2026

N° RG 25/03596 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QUHC

Grosse délivrée

à Me [D]

Expédition délivrée

à

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. [V]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/o [Localité 2] PROPERTIES OPERA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

SAS VANDV CONSTRUCT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2022, la SCI [V], a consenti à la SAS VANDV CONSTRUCT un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 520 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 5 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SCI [V] a fait assigner la SAS VANDV CONSTRUCT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de la SAS VANDV CONSTRUCT ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner la SAS VANDV CONSTRUCT, au paiement des sommes suivantes:

• 9 657,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025,

• au paiement des loyers et charges dues du 1er juillet 2025 jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération effective des lieux loués,

• 2 000 euros de dommages et intérêts ;

• 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 18 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, la SCI [V] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement cités à étude, la SAS VANDV CONSTRUCT n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il est constant que seul le locataire, personne physique, peut bénéficier des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, lesquelles ne sont pas applicables à la personne morale locataire qui ne peut, au sens de la loi, bénéficier d’un droit fondamental au logement. Néanmoins, si la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable de plein droit lorsque le locataire est une personne morale, les parties peuvent toutefois choisir d’étendre conventionnellement le champ d’application de celle-ci (3e Civ., 15 juin 2023, n° 21-25.153).

Or, la SCI [V] et la SAS VANDV CONSTRUCT ont souhaité par acte sous seing privé du 22 avril 2022, soumettre le contrat de bail concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 22 janvier 2026.

La demande formée par la SCI [V] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 17 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 9 657,74 euros. A l’audience, la SCI [V] actualise le montant de la dette à hauteur de 15 878,39 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

La SAS VANDV CONSTRUCT ne comparait pas à l’audience, mais il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué est contradictoire.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de la SAS VANDV CONSTRUCT, s’élève bien à la somme de 15 878,39 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Pour mémoire la SCI [V] produit à l’audience un décompte des loyers et charges dues, actualisé au 14 janvier 2026 à hauteur de 15 878,39 euros. Il a été établi un arriéré locatif de 15 878,39 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) à l’égard du locataire.

L’absence du paiement du loyer depuis le mois d’août 2024 caractérise un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail meublé à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

L’expulsion de la SAS VANDV CONSTRUCT sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis la date du présent jugement, la SAS VANDV CONSTRUCT est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner la SAS VANDV CONSTRUCT au paiement de cette indemnité à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI [V] n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de La SAS VANDV CONSTRUCT, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SCI [V] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La SAS VANDV CONSTRUCT sera donc condamnée aux dépens. En revanche aucun élément ne justifie de prendre en compte le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025, un tel acte n’étant pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayé locatif.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans

les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SAS VANDV CONSTRUCT a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SAS VANDV CONSTRUCT sera donc condamnée à payer à la SCI [V] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter de la date du présent jugement le bail conclu le 22 avril 2022 entre la SCI [V], d’une part, et la SAS VANDV CONSTRUCT, d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] ;

CONDAMNE la SAS VANDV CONSTRUCT à verser à la SCI [V] la somme de 15 878,39 euros au titre des loyers et charges locatives impayés (décompte arrêté au 14 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à la SAS VANDV CONSTRUCT de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SAS VANDV CONSTRUCT d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS VANDV CONSTRUCT à verser à la SCI [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail, soit à compter du présent jugement, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI [V] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS VANDV CONSTRUCT à payer à la SCI [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS VANDV CONSTRUCT aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection