COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Avril 2026

Minute n°

S.C.I. JOS c/ [R] [X]

DU 28 Avril 2026

N° RG 25/02683 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQ5X

— Exécutoire le :

à M^e CARRE Guillaume

— copie certifiée conforme le:

à M^e DESVIGNES Pamela

DEMANDERESSE:

S.C.I. JOS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e CARRE Guillaume, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [A] [L] [R] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e DESVIGNES Pamela, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame HERRY-VERNIMONT Anne-Christine, Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JOS a, selon acte sous seing privé du 15 novembre 2022 à effet au 21 novembre 2022, donné à bail d’habitation à Madame [A] [R] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis [Adresse 3] à 06000 NICE, moyennant un loyer mensuel indexé de 720,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 30,00 euros, soit un total mensuel de 750,00 euros, actualisé à 793,54 euros au mois d’avril 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Madame [A] [R] [X] par acte du commissaire de justice en date du 19 février 2025 pour un arriéré locatif de 2873,40 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2025 et le coût de l’acte pour 149,57 euros.

Selon acte du commissaire de justice en date du 13 juin 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le même jour auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SCI JOS a fait assigner Madame [A] [R] [X], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 15 décembre 2025 à 9 heures 15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des article 1103 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 2 mars 2026 à 10 heures 30,

Vu les dernières conclusions de la SCI JOS déposées à l’audience du 2 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens au dernier état de la procédure et aux termes desquelles elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 avril 2025,

— constater que Madame [A] [R] [X] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] depuis cette même date,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— ordonner la restitution, par Madame [A] [R] [X], des clés sous 15 jours à compter de la signification de la décision,

— ordonner qu’à défaut, la SCI JOS pourra faire procéder à l’expulsion de cette dernière avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Madame [A] [R] [X] à lui payer la somme de 8640,59 euros, somme due à la date du 5 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce à compter du 6 janvier 2026,

— la condamner au paiement de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— débouter Madame [A] [R] [X] de toutes ses demandes,

— rappeler que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Vu les conclusions en défense de Madame [A] [R] [X] déposées à l’audience du 2 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et selon lesquelles elle demande de :

— constater qu’elle est débitrice de bonne foi,

— constater qu’elle a repris le paiement des loyers et charges au titre du bail locatif,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative,

— exclure du décompte locatif les frais de relance d’un montant de 155,40 euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect des délais accordés,

— débouter la SCI JOS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur les dépens en matière d’aide juridictionnelle,

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 2 mars 2026, la SCI JOS représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans ses dernières conclusions, qu’elle soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qui a augmenté et s’élève à la somme actuelle de 8700,00 euros environ. Elle ajoute que le montant du loyer est fixé aujourd’hui à 800,00 euros par mois et être opposée à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Madame [A] [R] [X], également représentée confirme l’ensemble de ses demande dont l’octroi de délais de paiement de l’arriéré locatif. Elle explique avoir rencontré des problèmes administratifs et avoir commencé à apurer une partie de sa dette locative.

Le délibéré a été fixé au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 19 février 2025, en date du 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 13 juin 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le même jour, soit six semaines au moins avant la première audience du 15 décembre 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d’habitation liant les parties stipule en page 5 à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d’un commandement demeuré vain.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 en l’absence de renouvellement du bail postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et le délai de deux mois a été délivré à la requête du bailleur à Madame [A] [R] [X] par acte du commissaire de justice en date du 19 février 2025 pour un arriéré locatif de 2873,40 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2025 et le coût de l’acte pour 149,57 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 avril 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son et de la condamner à payer à la SCI JOS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 793,54 euros à compter du 20 avril 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de la somme actualisée de 8 700,00 euros lors de l’audience, le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la hausse duquel il ressort que Madame [A] [R] [X] reste devoir la somme de 8640,59 euros arrêtée au mois de janvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais suivants comptabilisés au débit du compte de la locataire pour 162,55 euros le 28 février 2025 pour les frais du commissaire de justice sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens,

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 8478,04 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 8478,04 euros, il convient de condamner Madame [A] [R] [X] à payer à la SCI JOS cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur s’oppose.

Au regard du montant des revenus de la défenderesse qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale de l’ordre de 583,66 euros par mois ( 7 004,00 euros par an) et du montant de l’arriéré locatif dont elle est redevable, Madame [A] [R] [O] n’apparaît pas en capacité financière d’honorer ses engagements locatifs courants et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.

Si la locataire a effectué certains règlements de loyers, elle n’a pas repris le paiement intégral de son loyer à la date de l’audience du 2 mars 2026 puisque son dernier versement de 800,50 euros date du 13 novembre 2025 et non de février 2026.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle en délais de paiement émise par Madame [A] [R] [O] .

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [A] [R] [X], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer du 19 février 2025 et celui de l’assignation et sera condamnée à payer à la SCI JOS une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI JOS recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 15 novembre 2022 à effet au 19 avril 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Madame [A] [R] [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis [Adresse 3] à [Localité 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [A] [R] [X] à payer à la SCI JOS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 793,54 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [A] [R] [X] à payer à la SCI JOS la somme de 8478,04 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejetons la demande de Madame [A] [R] [X] en délais de paiement,

Condamnons Madame [A] [R] [X] à payer à La SCI JOS la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [A] [R] [X] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 19 février 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,