COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 2] c/ [X]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/04297 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXOI

— Exécutoire le :

à M^e FURIO-FRISCH Rose-Marie

— copie certifiée conforme le:

àMonsieur [O] [X]

DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e FURIO-FRISCH Rose-Marie, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant,

INTERVENANT VOLONTAIRE

SCIC GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société NOUVEAU LOGIS AZUR aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL a, selon acte sous seing privé du 14 janvier 2005, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [X], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné n°24 de type 3 sis à [Localité 4], [Adresse 6], bâtiment A, escalier 01, 5ème étage, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 393,00 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 06058200S1 28, moyennant paiement d’un loyer indexé de 80,42 euros par mois, outre les charges récupérables.

Le loyer du logement et de l’emplacement de stationnement assorti de la provision sur charges se montent à la somme de 615,80 euros par mois au mois de juillet 2025.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [O] [X] par acte du commissaire de justice en date du 27 mai 2025 pour un arriéré locatif de 2 269,59 euros selon décompte locatif arrêté au 20 mai 2025 et le coût de l’acte pour 139,54 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 07 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 21 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [O] [X], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 09 février 2026 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater la résiliation du bail de location liant les parties à la date du 27 juillet 2025 ,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [X] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Le condamner à lui payer la somme provisionnelle en principal de 2 392,02 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 04 août 2025,

— Le condamner à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant du dernier loyer révisable augmenté des charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Le condamner à la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil indique que la société SCIC GRAND DELTA HABITAT, intervenante volontaire à l’audience, reprend la procédure et toutes les demandes formulées à l’encontre du locataire à compter du 1er janvier 2026, en qualité de nouveau propriétaire du logement conventionné n°24 de type 3 sis à [Localité 4], [Adresse 7] A, escalier 01, 5ème étage loué au défendeur et subrogé dans les droits de l’ancien bailleur.

Elle précise que la dette locative s’est élevée à la somme de 3 332 euros au 06 janvier 2026 et au 02 février 2026 à celle de 2 997,78 euros, déduction faite des frais de justice, être d’accord pour l’octroi de délais de paiement au défendeur en raison de la reprise du paiement intégral du loyer par le locataire.

Monsieur [O] [X], présent à l’audience, explique bénéficier d’un accord de paiement et régler tous les mois la somme de 450,00 euros. Il précise être handicapé et percevoir des revenus à hauteur de 961,08 euros par mois au titre de l’AAH.

La Présidente a autorisé la production en délibéré d’une note accompagnée de la justification de la cession par la SA CDC HABITAT SOCIAL du bien loué à la SCIC GRAND DELTA HABITAT.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SCIC GRAND DELTA HABITAT

Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il ressort de l’attestation notariée de Maître [A] [R], Notaire exerçant à [Localité 6] du 30 décembre 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL a notamment cédé à la SCIC GRAND DELTA HABITAT divers biens immobiliers dont le logement loué situé à [Localité 6], [Adresse 8] et ce à compter du 1er janvier 2026.

L’intervention volontaire principale de la SCIC GRAND DELTA HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CAF de l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer du 27 mai 2025, en date du 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 7 août 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 21 août 2025, soit six semaines au moins avant l’ audience du 09 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois du commandement de payer signifié au locataire.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [O] [X] par acte du commissaire de justice en date du 27 mai 2025 pour un arriéré locatif de 2 269,59 euros selon décompte locatif arrêté au 20 mai 2025 et le coût de l’acte pour 139,54 euros.

Il est constant que le bail en date du 14 janvier 2005, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 08 juillet 2025, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et de le condamner à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation et de l’emplacement de stationnement d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives mensuelle et éventuellement un surloyer à la date de la résiliation, soit 615,80 euros à compter du 09 juillet 2025 et jusqu’au 31 décembre 2025 et cette somme à la SCIC GRAND DELTA HABITAT à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de 2 997,78 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Monsieur [O] [X] reste devoir la somme de 2 997,78 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, déduction des frais de justice pour 139,54 euros et 194,68 euros qui relèvent des dépens.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 2 997,78 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2 997,78 euros, il convient de condamner Monsieur [O] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers,surloyers éventuels charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et déduction faites des frais de poursuites inclus dans les dépens.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur est favorable.

Au regard du montant de ses revenus mensuels, Monsieur [O] [X] apparaît en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une petite partie de ceux-ci à l’apurement de son arriéré locatif. Le locataire justifie en outre avoir repris le paiement intégral de son loyer (615,80 euros) au jour de l’audience.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [X], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 et celui de l’assignation et sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’intervention volontaire principale de la SCIC GRAND DELTA HABITAT recevable,

Déclarons l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL en résiliation du bail d’habitation du 14 janvier 2005, recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 14 janvier 2005 à effet au 08 juillet 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [O] [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés, un logement conventionné n°24 de type 3 sis à [Localité 4], [Adresse 9], Les diables bleus, bâtiment A, escalier 01, 5ème étage et un emplacement de stationnement n°060282005128 conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [O] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 615,80 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives et éventuellement d’un surloyer , à la date de la résiliation, à compter du 09 juillet 2025 jusqu’au 31 décembre 2025 et cette somme à la SCIC GRAND DELTA HABITAT à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Monsieur [O] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 997,78 euros à titre de provision sur les loyers, charges surloyers éventuels et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Accordons à Monsieur [O] [X] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 2 997,78 euros selon 36 mensualités de 83,00 euros chacune, la dernière la 36ème étant augmentée du solde de celle-ci (09,78 euros), soit 92,78 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Disons que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Condamnons Monsieur [O] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,