Copie délivrée

à

l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL HARNIST AVOCAT

M^e Maïté MELILLAN-DEVEZE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 17 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/05318 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JWC4

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [T] [U],

née le 23 août 1989 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

M. [Y] [W],

né le 2 novembre 1989 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Tous deux représentés M^e Maïté MELILLAN-DEVEZE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,

à :

S.E.L.A.R.L. Etude BALINCOURT,

représentée par Maître [R] [C], enregistrée au RCS de NIMES sous le n° 82479728600013, en sa qualité de liquidateur de Monsieur [X] [E], dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]/ FRANCE

représenté par la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [X] [E],

né le 26 juin 1950 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 9]/ FRANCE

n’ayant pas constitué avocat

S.A.S. SCRIBE,

inscrite au RCS de NIMES sous le n° SIRET 38803069400011, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 9]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maitre [L] Notaire membre de la SAS SCRIBE, en date du 25 octobre 2019 une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain cadastrée AP [Cadastre 2], puis [Cadastre 6], sis [Adresse 10] à [Localité 9] a été signée par M. [E] [X] au profit de Mme [T] [U] et de M. [Y] [W] moyennant un prix de 105 000 euros. Le terme de la promesse initialement prévu le 24 juin 2020 a été repoussé après plusieurs avenants au 22 avril 2021. Plusieurs conditions suspensives ont été prévues et les bénéficiaires ont versé la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

M. [E], avait été placé en redressement judiciaire par jugement du 20 décembre 2018, Me [C] de la SELARL ETUDE BALINCOURT ayant été désigné comme mandataire judiciaire. La liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 15 octobre 2020, confirmé par arret de la cour d’appel de Nîmes le 17 février 2021.

Selon ordonnance du 15 janvier 2021 rendu par le juge commissaire la cession amiable du terrain a été autorisée. La vente devait être réalisée dans le délai de trois mois. Maître [I] notaire a été choisie par le juge commissaire pour dresser l‘acte authentique de vente.

Faute de régularisation de la vente dans le délai imparti et du règlement du prix, par ordonnance en date du 18 avril 2023 le juge commissaire a constaté la caducité de l‘ordonnance du 15 janvier 2021.

Considérant qu’ils avaient engagé des frais en vain les consorts [U]-[W], ont fait délivrer le 24 octobre 2022 une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes à la SELARL ETUDE BALINCOURT, à Mme [E] veuve [S] et à la SAS SCRIBE, aux fins de voir déclarer nulle la promesse de vente et la cession de gré à gré et de se voir indemniser de leurs préjudices.

Madame [E] veuve [S] est décédée le 8 novembre 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 janvier 2025, et signifiées à M.[E] le 15 novembre 2024, Mme [U] et M.[W] au visa des articles 1103 ; 1104 ; 1137 ; 1217 et suivants du code civil ; 1224 ; 1227; 1231-1 et suivants du code civil ; 1352 et suivants ; 1603 ; 1625 ; 1641 ; 1643 ; 1644 ; 1645 et 1648 du code civil, 1240 du code civil, L 622- 7 du code de commerce , des articles 269, 262, 280 du code de procédure civile et 771 et suivants de code civil demandent au tribunal de :

Déclarer Monsieur [W] et Madame [U] recevables et bien fondés en leur demande ;

Voir constater la reprise d’instance dans les intérêts de Madame [S] par Monsieur [E] en sa qualité d’héritier, en application des articles 771 et suivants du code civil ;

VOIR CONSTATER la caducité de la promesse de vente en date du 25 octobre 2019 et de l’ordonnance autorisant la vente du 15 janvier 2021

ENTENDRE DIRE et JUGER que ladite promesse est aujourd’hui caduque à l’égard de Madame [S] et son ayant droit ;

ENTENDRE DIRE et JUGER que ladite promesse est nulle et non avenue au visa de l’article L 622- 7 du Code de Commerce en l’absence d’autorisation du mandataire judiciaire ;

Par voie de conséquence,

CONSTATER que l’Ordonnance du 15 janvier 2021 est inopposable à Madame [S] et par voie de conséquence et qu’elle n’autorise que la vente de la part indivise de Monsieur [E].

CONSTATER la nullité de la cession de gré à gré du terrain sise [Adresse 10] [Localité 9], cadastrée AP [Cadastre 2] au prix de 105.000 € à Monsieur [W] et Madame [U].

VOIR DÉCLARER OPPOSABLE la présente nullité de la cession de gré à gré du terrain sise [Adresse 10] [Localité 9], cadastrée AP [Cadastre 2] au prix de 105.000 € à Monsieur [W] et Madame [U], à Maître [C], liquidateur,

A titre subsidiaire

CONSTATER que les conditions suspensives de la promesse de vente du 25 octobre 2019 et par devant Maître [L] , notaire associé en la résidence de [Localité 9] portant sur un terrain, sise [Adresse 10] [Localité 9], cadastrée AP [Cadastre 2] au prix de 105.000 €, ont défailli.

Par voie de conséquence, constater la NULLITÉ DE LA CESSION de gré à gré constatée par le juge-commissaire le 15 janvier 2021 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

PRONONCER pour dol la résolution du contrat de vente reçu par Maître [L], notaire en la résidence de [Localité 9] (Gard) le 25 octobre 2019, constatée par l’Ordonnance du juge commissaire de [Localité 12] du 15 janvier 2021 portant sur un terrain sise [Adresse 10] [Localité 9], cadastrée AP [Cadastre 2] au prix de 105.000 €, avec toutes conséquences que de droit.

Encore à titre infiniment subsidiaire,

PRONONCER pour vices cachés et exécution déloyale des conventions la résolution du contrat de vente reçu par Maître [L], notaire en la résidence de [Localité 9] (Gard) le 25 octobre 2019, constatée par l’Ordonnance du juge commissaire de [Localité 12] du 15 janvier 2021 portant sur un terrain sise [Adresse 10] [Localité 9], cadastrée AP [Cadastre 2] au prix de 105.000 €, avec toutes conséquences que de droit.

En tout état de cause, à titre principal

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] et la SAS SCRIBE à porter et à payer à Monsieur [W] et Madame [U] la somme de : 1.000 € au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation;

15.143, 46 € en réparation du préjudice se décomposant comme suite

— Maître [L] 300,00 €

— Provision sur les frais de vente 200,00 €

— Indemnité d’immobilisation 1 000,00 €

— SPANC 310,00 €

Étude de sol

—  660,00 €

— Taxe emménagement 3 934,00 €

— Taxe archéologique 249,00 €

— Assurance-crédit 2 500,46 €

— préjudice moral 6 000 , 00€

TOTAL 15 153,46 €

5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTER les requis de l’intégralité de leurs demandes plus amples ou contraire

CONDAMNER Les requis aux dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit (article 514 du code de procédure civile) .

Au soutien de leurs prétentions ils exposent qu’ils ont été informés de la procédure de liquidation judiciaire de M.[E] en novembre 2020. Ils expliquent que par ordonnance du 15 janvier 2021 le juge commissaire “constate” la vente de gré à gré. Ils ajoutent que Me [I] est choisi par le liquidateur pour dresser l‘acte de vente, que leur notaire et eux-mêmes ont relancé sans succès pour passer la vente et qu’ils ont assumé des frais importants dans le cadre de la promesse d’achat pour un montant de 10 000 euros. Ils disent avoir sollicité l’annulation de la vente par courrier de mise en demeure adressée aux vendeurs et au liquidateur.

Ils font grief à M. [E] de ne pas s’être positionné suite au décès de sa sœur Mme [S] et ajoutent lui avoir fait délivrer une sommation d’avoir à opter dans le cadre de la succession ouverte en application de l‘article 771 du code civil.

Ils estiment que ce dernier n’ayant pas répondu dans le délai imparti est réputé avoir accepté purement et simplement la succession. Ils indiquent que des conclusions lui ont été notifiées le 15 novembre 2024 mais qu’il n’a pas constitué avocat.

A titre principal ils soutiennent la nullité de la vente.

Sur la nullité de la vente et ses conséquences ils considèrentque la vente est entachée de nullité pour défaut de capacité car le vendeur ne pouvait vendre le terrain litigieux car il était en procédure de liquidation judiciaire dès le 20 décembre 2018 or la promesse de vente du 25 octobre 2019 ne fait pas état de cette procédure.

Sur la non réalisation des conditions suspensives

Ils estiment que dans son ordonnance du 15 janvier 2021 le juge commissaire n’a pas respecté les règles de l’indivision en constatant la vente judiciaire, car il n’a pas provoqué le partage. Dès lors l’ordonnance n’était pas opposable à Mme [S]. Ils arguent de l’impossibilité pour le juge commissaire de constater la caducité de son autorisation en raison de l‘absence d’acte réitératif. Seul le tribunal peut apprécier si les conditions suspensives d’un compromis sont ou non réalisées.

Ils expliquent avoir tenté d’obtenir une annulation amiable mais sans succès.

Ils ajoutent que la part indivise de Mme [S] n’a pas fait l’objet de réitération.

Ils invoquent les vices cachés affectant la vente dans la mesure où le terrain ne peut faire l‘objet d’un permis de construire car il est placé en risque majeur incendie depuis le mois d’octobre 2021. De sorte qu’ils ne pourront pas obtenir de permis de construire pour leur maison. L’annulation est acquise.

Ils estiment que l‘acte est entaché de dol car le vendeur n’a pas fait état de son placement en redressement judiciaire.

Ils font valoir que l’obligation de délivrance a été défaillante, car la part indivise de Madame [S] ne pouvait être vendue en l’état, la vente n’a pas été réalisée dans le délai de trois mois. Ils ajoutent que le bien n’était pas conforme aux prescriptions contractuelles sa contenance ayant été modifiée. Ils demandent la résolution de la vente.

Ils estiment par ailleurs que les conditions suspensives n’ont pas été levées :

— pas de résiliation du bail affectant le terrain

— permis de construire non valide

La vente doit être résolue.

Ils considèrent que la responsabilité du notaire est engagée, car il n’a pas recherché si le promettant était en liquidation judiciaire. Or la publication au BODAC date du 16 janvier 2019, antérieure à la promesse de vente. Ils contestent la position du notaire soutenant que la vente est nulle et non avenue, car l‘autorisation du juge commissaire rend la vente parfaite. Seule l‘annulation ou la rétractation permettent aux acquéreurs de se désengager. Ils ajoutent que la part de Madame [S] n’a pu être réglée par l’ordonnance du juge commissaire.

Ils estiment que le notaire a commis des fautes, car il n’a pas provoqué le partage, alors que le bien était indivis de sorte que la vente de gré à gré ne pouvait intervenir.

Ils considèrent subir des préjudices en lien avec ses fautes.

Ils font valoir les fautes du liquidateur qui n’a pas été diligent et qui n’a pas provoqué le partage.

En conséquence ils demandent la résolution de la vente et les restitutions pour un montant de 9153,46 euros de frais ainsi que la réparation de leur préjudice moral qu’ils fixent à 6000 euros.

*****

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025 la SELARL ETUDE BALINCOURT demande au tribunal de :

DÉBOUTER les consorts [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

LES CONDAMNER à régler à l’Etude BALINCOURT es qualité une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

LES CONDAMNER à régler à l’Etude BALINCOURT es qualité une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions elle explique que l‘ordonnance du 15 janvier 2021 prévoyait que le prix représentait le montant des droits indivis de M [E], qu’il serait versé au liquidateur, le notaire étant choisi par lui. Cette vente devait être actée dans le délai de trois mois. Elle fait valoir qu’elle n’a pas été régularisée, car les bénéficiaires de la promesse n’ont rien entrepris pour ce faire.

Elle rappelle que le juge commissaire a constaté la caducité de l’ordonnance et que rien ne s’opposait à la restitution des 1000 euros versés au notaire rédacteur de la promesse de vente.

Elle estime que la demande des consorts [W] [U] n’a pas lieu d’être, car ils ont été informés de l’ordonnance de caducité qui leur a été notifiée et qu’ils étaient libérés dès le 15 avril 2021. Ils auraient dû le faire constater par le juge commissaire.

Elle conteste tous préjudices allégués par les demandeurs pour une vente caduque depuis plus de quatre ans.

Elle considère que la procédure est abusive et demande réparation de ce chef.

****

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024 la SAS SCRIBE au visa de l‘article 1240 du code civil demande au tribunal de :

Débouter Madame [T] [U] et Monsieur [Y] [W] de l’intégralité de leurs prétentions,

Condamner les demandeurs à régler au concluant une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle estime que les demandes visant à déclarer non avenue ou inopposable le projet de cession sont dépourvues d’intérêt et d’objet et qu’il ne peut lui être fait grief d’une faute imputable au vendeur et au liquidateur. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reprochée une quelconque faute et que le préjudice doit correspondre au préjudice subi et ne pas être forfaitaire.

*****

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Ccde de procédure civile.

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance en date du 10 octobre 2024 et l‘affaire fixée à plaider le 20 janvier 2025

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à la reprise d’instance pour le compte de Madame [S]

Il est sollicité du tribunal qu’il constate la reprise d’instance dans les intérêts de Madame [S] par Monsieur [E] en sa qualité d’héritier, en application des articles 771 et suivants du code civil.

Aux termes de l‘article 370 du code de procédure civile “A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ;

— la cessation de fonctions du représentant légal d’un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d’un majeur ;

— le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice”.

Les dispositions de l’ article 373 prévoient que “L’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

A défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation.” et l’article 375 du même code prévoit « Si la partie citée en reprise d’instance ne comparait pas, il est procédé comme il est dit aux article 471 et suivant du code de procédure civile »

S’il est justifié par les demandeurs que leurs écritures ont été signifiées à M. [E], déjà dans la cause, avec une date d’audience collégiale le tribunal ne dispose toutefois pas d’élément suffisant pour statuer sur cette demande faute de connaître la dévolution successorale de Mme [S]. Aucun acte de notoriété n’est produit et il n’est pas établi que M.[E] serait héritier et seul héritier.

Par conséquent il y a lieu de constater l’interruption d’instance en l’attente de la reprise d’instance régulière qui impliquera :

— l’identification du ou des héritiers les héritiers appelés dans la cause ;

— la mise en cause du ou des héritiers identifiés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et jugement avant dire droit

ORDONNE la réouverture des débats ;

CONSTATE l’interruption de l’instance en raison du decès de Madame [J] [E] veuve [S] le 8 novembre 2023 à [Localité 8],

INVITE la partie qui y a intérêt à procéder aux formalités de reprise d’instance tous les héritiers appelés dans la cause, dans un délai de trois mois à compter des présentes,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes,

RESERVE les dépens ;

RENVOIE à l’audience de mise en état du 03 juillet 2025 à 08h30.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT