TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06867 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFD

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT

rendu le 26 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA, [Adresse 3] – [Localité 5], représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1] [Localité 5], Toque E1190

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [U] [N], demeurant [Adresse 9] – [Adresse 2] – [Adresse 8] – [Localité 6], représenté par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 7], Toque C0036

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06867 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 octobre 2021, la SA NEXITY STUDEA a consenti un bail d’habitation à M. [V] [U] [N] sur des locaux meublés situés dans une residence avec service para-hoteliers, [Adresse 2] [Localité 6], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale de 802,40 euros toutes prestations et taxes comprises, pour une durée d’un an reconductible.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3841,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [U] [N] le 25 janvier 2023.

Par assignation du 14 avril 2023, La SA NEXITY STUDEA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5907,85 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

-700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 avril 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 septembre 2023, et a fait l’objet de renvois successifs pour être finalement retenue à l’audience du 26 mars 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 13028,86 euros, et s’est opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [V] [U] [N], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il sollicitait des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sous la forme d’un échéancier contenant 35 mensualités de 150 euros, la 36ème échéance étant majorée du solde de la dette. Il s’est en outre opposé aux demandes formées au titre des frais de procédure par sa bailleresse et a demandé que soit écartée l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 octobre 2024.

En l’absence prolongée du magistrat ayant siégé à l’audience du 26 mars 2024, les débats ont été réouverts par courriers adressés aux parties par le greffe en date du 21 août 2024, et l’affaire rappelée à l’audience du 22 octobre 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a de nouveau sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de

18 193,46 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Elle s’est de nouveau opposée à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités en défense, en l’absence, selon elle, de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Elle a en outre sollicité le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [V] [U] [N], representé par son conseil, a demandé:

— à titre principal, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon plan de remboursement détaillé dans son courrier, produit aux débats,

— à titre subsidiaire, des délais de paiement de sa dette fondés sur l’article 1343-5 du code civil,

— que soit écartée l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA NEXITY STUDEA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3841,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2023.

2.3 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 9 octobre 2024 produit par le bailleur que, si M. [V] [U] [N] avait réglé le loyer courant avant l’audience du 26 mars 2024, plus aucun loyer n’a été réglé depuis.

Si M. [V] [U] [N] produit un courrier dans lequel il indique avoir fondé sa start-up et énumère les revenus qu’il projette de retirer de son activité pour les mois à venir, ainsi qu’un échange de courriels dans lequel un certain [I] [K] lui indique, le 7 octobre 2024, que le "[I] Family Fund« a sélectionné son projet aux fins d’investissement de la somme de 5000 euros, versée en deux fois, aux mois de novembre et décembre 2024, il ne produit aucune pièce relative au »[I] Family Fund" qui permettrait de se convaincre de la réalité de cet investissement à venir. Il n’est par ailleurs produit aucune pièce permettant d’attester de l’existence de sa startup. Du diagnostic social et financier réalisé le 22 novembre 2023, il ressortait que M. [V] [N], alors étudiant en Master 2, était sur le point de trouver un stage, et que la convention allait prochainement être signée. Il était alors également question d’une prise en charge de la dette par le FSL. Aucun élément n’est produit quant aux suites apportées à ces inititatives. La capacité de M. [V] [U] [N] à rembourser sa dette demeure en conséquence incertaine.

Le locataire n’ayant pas repris le règlement du loyer courant avant l’audience, aucun élément objectif ne permettant de se convaincre de sa capacité à rembourser sa dette locative, il convient de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner à M. [V] [U] [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA NEXITY STUDEA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2024, M. [V] [U] [N] lui devait la somme de 18 193,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [U] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 sur la somme de 3841,16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2066,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [V] [U] [N] n’est pas en mesure de régler la totalité de sa dette immédiatement. Le fait qu’il ait achevé son master 2 et qu’il ait désormais un projet professionnel permet toutefois d’envisager qu’il puisse assumer le remboursement d’une somme de 750 euros par mois, durant 24 mois.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Dans ces conditions, il convient d’ accorder à M. [V] [H] [N] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’ occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel de la redevance et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 880,56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [U] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 octobre 2021 entre la SA NEXITY STUDEA, d’une part, et M. [V] [U] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 6] est résilié depuis le 25 mars 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [V] [U] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [U] [N] à payer à La SA NEXITY STUDEA la somme de 18 193,46 euros (dix-huit mille cent quatre vingt treize euros et quarante six centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 sur la somme de 3841,16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2066,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [U] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 750 euros (sept cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [V] [U] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [U] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 Janvier 2023 et celui de l’assignation du 14 avril 2023,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge