Copie délivrée

à

la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER

la SELARL PYXIS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 20 Août 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/04749 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWH4

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

[Adresse 7] prise en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA [U] GIBERT immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 478 180 243 ayant son siège social [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL PYXIS AVOCATS, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats plaidant

à :

S.C.I. [X], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL GASSER, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Juin 2025 devant [X] DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/04749 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWH4

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [X] est propriétaire des lots 11, 31, 32, 47 et 48 constitués respectivement d’un appartement, de deux garages et de deux parkings au sein de la [Adresse 6] [Adresse 8] à LES ANGLES.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT, a, par acte en date du 09 octobre 2024 assigné la SCI [X] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

CONDAMNER la SCI [X] à payer au demandeur :Au titre des charges et travaux de copropriétés arrêtés au 01/10/24 : la somme de 8.212,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/04/2024Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 01/1/2024 : la somme de 1.313,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/04/2024Au titre des dommages et intérêts : la somme de 2.000 euros.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.CONDAMNER la SCI [X] à payer à Me [D] [C] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civileCONDAMNER la SCI [X] aux dépens, en ce compris les frais d’hypothèque judiciaire.JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que le montant des sommes retenues par huissier en application de l’article A444-32 du Code de commerce devra alors être supporté par la SCI [X], en supplément de la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 14 mai 2025, le Tribunal Judiciaire de NIMES a ordonné la ré-ouverture des débats à l’audience du 22 mai 2025, et invité les parties à faire valoir leurs observations sur la finalité des lignes numérotées 700, 735 et 739 sur les bilans des charges annuels, ainsi que sur le nombre de tantièmes détenus par la SCI [X] s’agissant des lignes 735 et 739.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103, 1231-6, 1353 du code civil et 481-1 du code de procédure civile, de :

— CONDAMNER SCI [X] à payer au demandeur :

— Au titre des charges et travaux de copropriétés arrêtés au 1/10/24 : la somme de 8 212,72 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/4/24

— Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 1/10/24 : la somme de 1 313,75 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/4/24

— A titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 €

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— DEBOUTER la SCI [X] de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER SCI [X] à payer à Me [D] [C] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI [X], aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque judiciaire.

— JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A 444-32 du Code de Commerce devra alors être supporté par la SCI [X], en supplément de la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions, signifiées par RPVA le 05 juin 2025, la SCI [X] sollicite, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 10-1 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— DECLARER recevable l’intégralité des pièces de la SCI [X]

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile

— DISPENSER la SCI [X] de toute participation à la défense commune des frais de procédure

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500,00 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, DISPENSER la SCI [X] de toute participation à la défense commune des frais de procédure.

L’affaire, retenue à l’audience en date du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 467 du code de procédure civile, selon lequel “Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. »

Sur l’exclusion du lot n°11 de la participation des charges de copropriétés

La SCI [X] soutient qu’elle est propriétaire du lot n°11 correspondant à un appartement au rez-de-chaussée qui n’a jamais été raccordé au réseau commun, de sorte qu’elle a dû régler des charges pour un service dont elle ne bénéficiait pas. Elle expose que son lot a été exclu des provisions individuelles dans la résolution n°14 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires en date du 09 novembre 2021 qui est écrite en ces termes « L’assemblée générale décide de valider la nouvelle répartition pour les provisions de consommation de chauffage et climatisation qui exclut le lot 11 des provisions individuelles (70 %) ». Elle constate que les derniers bilans annuels des charges ne reprennent pas les termes de cette assemblée générale alors même que le syndicat en est parfaitement informé en ce qu’il précise dans les paiements « attente régul annulation chauffage ».

Le syndicat sollicite à titre principal le rejet des écritures adverses en l’absence de respect du principe du contradictoire et à titre subsidiaire le rejet des demandes formulées. Il réplique à cet effet qu’en vertu de l’AG du 09 novembre 2021 la SCI [X] est exemptée des provisions des charges de chauffage et de climatisation car elle possède ses propres installations individuelles mais qu’elle reste redevable des charges d’eau chaude sanitaire et de l’entretien des équipements. Il souligne que les régularisations ont été faites en tenant compte de l’absence de consommation de chauffage et de climatisation.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2021, que la résolution 14 intitulée « Modification de la clé de répartition pour la consommation d’électricité pour la climatisation » que : « Suite à des désordres techniques le lot 11 dont le propriétaire est la SCI [X] représenté par M. [P], n’est pas raccordé sur le réseau collectif de climatisation et chauffage. Ce dernier dispose d’un système de chauffage et climatisation individuelle. L’objet de la résolution de ne plus appeler la provision des charges consommation chauffage et climatisation (70%) sur le lot 11, en revanche il reste redevable de sa quote part sur l’entretien et des consommations fixes (30 %). »

Il résulte des bilans annuels des charges du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, qu’ont été comptabilisées, pour le lot n°11 « les charges générales hors portail », « les charges particulières portail », « les charges bâtiment B » et les « charges chauffage+clim+ECS (Eau Chaude Sanitaire) » (en ligne 700).

Le demandeur produit également, à titre comparatif, le bilan annuel des charges 2023 d’un autre copropriétaire, permettant de constater deux charges en sus, à savoir « Charges chauffage+ Clim + ECS F30% » (en ligne 765) et « Charges climatisation » (en ligne 739).

Ainsi, il convient de constater que le montant de la dépense concernant la ligne 700 intitulée “Charges Chauffage+Clim+ECS” est de 28.197,95 euros, que le montant de la dépense concernant la ligne 735 “Charges chauff+clim+ECS F30 %” est de 3.901,60 euros et que le montant de la dépense concernant la ligne 739 “Charges climatisation” est de 2.636 euros.

N° RG 24/04749 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWH4

Le demandeur s’est donc fondé sur une ligne (700) dont le montant est nettement supérieur aux deux autres lignes (735+739), laissant un doute sur le fait qu’il ait seulement pris la quote part du copropriétaire sur l’entretien et les consommations fixes, auquel ce dernier est redevable. De plus, dans la modification de la clé de répartition résultant du PV d’AG du 09 novembre 2021, il est précisé que le lot 11 est exclu des charges consommations et climatisation (70 %) mais qu’il reste “redevable de sa quote part sur l’entretien et des consommations fixes (30 %). Ce pourcentage est repris dans la ligne 735, permettant de corroborer l’hypothèse selon laquelle cette ligne correspondrait aux charges sur lesquelles le Syndicat aurait dû se fonder.

Par jugement du 14 mai 2025, le tribunal judiciaire de Nîmes a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la finalité des lignes numérotées 700, 735 et 739 sur les bilans des charges annuels, ainsi que sur le nombre de tantièmes détenus par la SCI [X] s’agissant des lignes 735 et 739.

Lors de l’audience du 26 juin 2025, le syndicat a indiqué à la juridiction qu’une erreur de frappe a été faite et que le symbole “%” était en réalité un “0", et a précisé que la SCI [X] n’était pas concernée par les lignes 739 et 765.

Dans ses dernières conclusions après réouverture, le demandeur a expliqué que la clé de répartition 700 est utilisée pour ventiler les dépenses liées à l’électricité, l’eau et l’entretien du système collectif de chauffage, de climatisation et de production d’eau chauffage sanitaire, que la ligne 735 correspond à la consommation de chauffage et que la ligne 739 à la consommation de climatisation. Il indique que ces deux dernières lignes sont des clés variables, recalculées chaque année selon les consommations individuelles relevées par la société AXIMA en charges de la maintenance de la pompe à chaleur. Il fait valoir que la clef 735 correspond à la partie consommation en produisant les relevés généraux de dépenses en pièces 27 et 28 qui mentionnent uniquement les “consommations individuelles”.

Ainsi, le demandeur soutient qu’une erreur de frappe est à relever dans la résolution à savoir qu’il ne faut pas lire “70 %” et “30 %” mais “700" et “730" de telle sorte qu’il faut la lire en ce sens “ L’objet de la résolution de ne plus appeler la provision des charges consommation chauffage et climatisation (compte 700) sur le lot 11, en revanche il reste redevable de sa quote part sur l’entretien et des consommations fixes (sous compte 730)”.

Pourtant, si cette erreur matérielle était confirmée, cela signifierait que la SCI [X] ne serait redevable d’aucune charge au titre du lot n°11, car il résulte des bilans annuels de charges que seule la ligne correspondant au compte 700 est sollicitée et intitulée “CHARGES CHAUFFAGE+CLIM+ECS”.

Il convient donc de rappeler d’une part que la résolution n°14 de l’assemblée ordinaire du syndicat des copropriétaires en date du 09 novembre 2021 a été rédigée en ces termes “ L’objet de la résolution de ne plus appeler la provision des charges consommation chauffage et climatisation (70 %) sur le lot 11, en revanche il reste redevable de sa quote part sur l’entretien et des consommations fixes (30 %).” Ainsi, la résolution exonère le propriétaire du lot n°11 des charges de consommation chauffage et climatisation et ce dernier reste redevable de l’entretien et des consommations fixes.

Par conséquent, le demandeur ne démontre pas la réalité de cette erreur matérielle et qui ne rapporte pas la preuve que la résolution a été rectifiée, et il convient de lire strictement la résolution n°14 de l’assemblée ordinaire du syndicat des copropriétaires en date du 09 novembre 2021.

De plus, le demandeur explique que la clé de répartition 700 est utilisée pour ventiler les dépenses liées à l’électricité, l’eau et l’entretien du système collectif de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire.

Ainsi, cette ligne correspond à l’entretien et les consommations fixes, dont est redevable à hauteur de 30 % la SCI [X].

Toutefois, le syndicat a opéré le calcul concernant ces charges à hauteur de la dépense globale et non de 30 % de la dépense globale dont est redevable la SCI [X]. En effet, il résulte de l’analyse comparée de la pièce 24 avec la pièce 25 correspondant au bilan annuel des charges d’un autre copropriétaire, que le montant de la ligne 700- CHARGES CHAUFFAGE + CLIM + ECS est d’un montant égal de 23.520,05 euros.

Le syndicat des copropriétaires aurait donc dû opérer un abattement de 30 % à cette dépense globale, afin de déterminer la quote part dont est redevable la SCI [X] au titre du lot n°11, à savoir pour l’année 2022 :

(23.520,05 – 30%) x 491/10000 = 808,38 euros

soit, (la dépense totale – l’abattement) x (nombre de tantièmes de la SCI [X] / nombre de tantièmes total)

Pour l’année 2023, le calcul qui aurait dû être opéré aurait dû être le suivant :

(28.197,95-30 %) x 491 / 10000 = 969,16 euros

Pour l’année 2024, le calcul qui aurait dû être opéré aurait dû être le suivant :

(7.772,25 (T1 2024 pièce 6 demandeur) + 7.772,25 euros (T2 2024) + 9.154,55 euros ( T3 2024)+ 9.154,55 ( T4 2024) = 33.858,60 euros pour la dépense totale de l’année 2024.

(33.853,60 -30%) x 491/10000= 1.163,55 euros

Le demandeur a pourtant mis à la charge de la SCI [X], au titre du lot n°11 :

— Pour l’année 2022 : 1.154,83 euros

— pour l’année 2023 : 1.384,52 euros

— Pour l’année 2024 : 1.662,22 euros

Soit la somme totale de 4.201,57 euros au total

Alors que la défenderesse était redevable :

— Pour l’année 2022 : 808,38 euros

— Pour l’année 2023 : 969,16 euros

— Pour l’année 2024 : 1.163,55 euros

Soit la somme totale de 2.941,09 euros

Par conséquent, la somme de 1 260,48 euros (4.201,57-2.941,09) a été indûment prélevée au titre du lot n°11 à la SCI [X].

II. Sur le paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 09 novembre 2021, 27 juin 2022, 29 juin 2023,11 juin 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 1er octobre 2024, pour un montant total de 9.526,47 euros. Des appels de fonds et factures de 2021 à 2024La sommation de payer des charges de copropriété adressée à la SCI [X] le 18 avril 2024. La mise en demeure du 04 novembre 2022.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la SCI [X] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 04 novembre 2022 dans un délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 09 novembre 2021, 27 juin 2022, 29 juin 2023, 11 juin 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes périodes que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 9.526,47 euros.

Il sollicite la somme de 8.212,72 euros au titre des charges de copropriété échues, en enlevant les frais de recouvrement du décompte total. Il résulte des pièces versées aux débats que cette somme est justifiée.

Il convient de rappeler que la somme de 1260,48 euros a été indûment prélevée au titre du lot n°11, de telle sorte qu’il convient de la déduire du montant des charges de copropriété sollicité.

Ainsi, la somme de 6.952,24 euros au titre des charges de copropriété échues est justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT la somme de 6.952,24 euros euros au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 18 avril 2024.

B. Sur les frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite ainsi la somme totale de 1.313,75 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  21/10/2020 : FRAIS MISE EN DEMEURE AVEC AR : 30,00 euros

—  22/02/2021 : MISE EN DEMEURE AVEC AR : 40,00 euros

—  04/05/2022 : Mise en demeure : 45,00 euros

—  04/11/2022 : Mise en demeure : 45,00 euros

—  25/11/2022 : Intérêts de retard au 25/11/2022 : 6,46 euros

—  25/11/2022 : Relance après mise en demeure : 32,00 euros

—  05/02/2024 : Mise en demeure : 45, 00 euros

—  27/02/2024 : Intérêts de retard au 27/02/2024 : 30,47 euros

—  27/02/2024 : Relance après mise en demeure : 32,00 euros

—  12/04/2024 : Constitution du dossier transmis à l’huissier : 349,64 euros

—  28/04/2024 : SCP TARDY SOMMATION DU 19/04/2024 : 164,68 euros

—  11/06/2024 : Constitution du dossier avocat : 193,50 euros

—  29/09/2024 : Constitution d’hypothèque : 300,00 euros

S’agissant des frais de mises en demeure, force est de constater que les mises en demeure des 21/10/2020, 22/02/2021 et 04 /05/2022 ne sont pas produites, de telle sorte que ces frais ne sont pas justifiés. Le demandeur produit les mises en demeure ainsi que les accusés de réception des 04 novembre 2022 et 05 février 2024, ainsi que le contrat de syndic dans lequel il apparait que la tarification pratiquée pour les mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est de 45,00 euros TTC.

Par conséquent, la somme totale de 90 euros correspondant aux mises en demeure des 04 novembre 2022 et 05 février 2024 est justifiée.

S’agissant des relances après mise en demeure, le syndicat produit les deux relances en dates des 25 novembre 2022 et du 27 février 2024 ainsi que le contrat de syndic qui prévoit que la tarification pour une relance après une mise en demeure est de 32 euros TTC. Ces relances ont été envoyées avant la délivrance de l’assignation. Ainsi, la somme totale de 64 euros est justifiée au titre des frais de relance après mise en demeure.

S’agissant des frais de sommation de la SCP TARDY du 19 avril 2024, le syndicat sollicite la somme de 164,68 euros et la sommation de payer signifiée par huissier de justice est produite sur laquelle son coût est indiqué. Par conséquent, cette somme est justifiée.

S’agissant des intérêts de retard, ils ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1. Le demandeur sera donc débouté de cette demande.

S’agissant de la constitution du dossier transmis à l’huissier, force est de constater que le demandeur ne justifie pas de l’accomplissement de diligences particulières pour la constitution du dossier transmis à l’huissier pouvant constituer des frais de recouvrement, de telle sorte qu’il sera débouté au titre de cette demande.

S’agissant de la constitution d’hypothèque, le demandeur ne produit aucun élément probant relatif à cette hypothèque de telle sorte qu’il sera débouté au titre de cette demande.

Ainsi, la somme totale de 318,68 euros est justifiée.

Par conséquent, la SCI [X] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT la somme de318,68 euros au titre des frais de recouvrement . Il n’y a pas lieu d’appliquer les intérêts au taux légal.

III. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Toutefois, au regard des propres erreurs de calcul commises par le demandeur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [X] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic et que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation de la défenderesse aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

Par conséquent, la SCI [X], qui succombe, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner la SCI [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

C. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT :

La somme de 6.952,24 euros au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 18 avril 2024.La somme de 318,68 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [X] aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS FONCIA [U] GIBERT, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,