Copie délivrée

à

la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS

M^e Alexia COMBE

la SCP DEVEZE-PICHON

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

Le 28 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 20/01859 – N° Portalis DBX2-W-B7E-IUOC

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [M] [O] [V]

née le 17 Mai 1961 à [Localité 2] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

S.A.R.L. CHAMPETIER,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.I. DE [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

S.A. MAAF ASSURANCES,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Juin 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI De Barjac était propriétaire d’un mas à Barjac (30) lieudit le Gourdon pour en avoir fait l’acquisition le 13 décembre 2006 par acte de Maître [K], notaire à Barjac (30), moyennant le prix de 262.100 euros. De 2009 à 2012, elle y a fait réaliser des travaux de rénovation pour un montant total de 125.217,43 euros TTC.

En 2016, elle a souhaité vendre cette maison et a chargé l’agence immobilière Immo Loc Ardèche de présenter le bien à la vente moyennant le prix de 348.000 € suivant mandat du 12 juillet 2016.

Mme [M] [X] a signé un compromis de vente avec la SCI De Barjac pour ce bien le 31 mai 2017, au prix de 298.000 euros, dont 12.000 euros pour les meubles meublants. Durant le délai de rétractation, Mme [M] [X] a souhaité procéder à une visite approfondie avec sa fille et son gendre en s’installant dans l’immeuble durant 3 jours ce que la venderesse a accepté. La SCI De Barjac a encore laissé la jouissance complète du bien à l’acquéreuse en lui permettant de s’y installer dès le 13 juillet 2017. Celle-ci y a emménagé le lendemain.

L’acte authentique de vente a été réitéré le 1er août 2017 en l’Etude de Maître [W] [C], notaire à [Localité 4].

Mme [M] [X] a constaté, lorsqu’il a plu, que des traces d’infiltrations apparaissaient sur l’ensemble des murs du mas. Elle a fait dresser le 26 décembre 2017 un PV de constat d’huissier qui a consigné différents désordres et dysfonctionnements inhérents à sa maison.

Le 27 juin 2018, après mise en cause par la SCI De [Adresse 3] des divers intervenants à la rénovation (la SARL Immo Loc Ardèche, la SARL Champetier, la SA MAAF Assurances, M. [N] [I], la SA SMA et la SARL Pierre Chatte) le juge des référés, saisi par Mme [M] [X], a désigné M. [E] en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 14 octobre 2019.

Par lettre officielle de son conseil du 12 novembre 2019, la SCI De [Adresse 3] a proposé à Mme [M] [X] de l’indemniser de ses préjudices comme suit :

« – Infiltrations par solin en couverture au pignon Sud : 1.200 € HT,

— Infiltrations par solin à la liaison du mur de refend de la salle à manger : 1.200 € HT,

— Infiltrations par véranda : 2.500 € HT.

La TVA est au taux de 10 % par application de l’article 279-0 bis du Code général des impôts.

Le montant des frais d’expertise s’élève à 3.910,22 € TTC. ».

Par exploit du 31 mars 2020, Mme [M] [X] a assigné la SCI De [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par exploits des 23 octobre et 2 novembre 2020, la SCI De [Adresse 3] a assigné la SARL Champetier et son assureur en intervention forcée et garantie.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 28 janvier 2021.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— condamné la SCI De [Adresse 3] à payer à Mme [M] [X], au titre des travaux tels que chiffrés par l’expert judiciaire, la somme provisionnelle de 5.390 euros TTC ;

— Condamné la SARL Champetier et son assureur la SA MAAF Assurances, in solidum, à relever et garantir la SCI De [Localité 4] des condamnations prononcées à son encontre à titre provisionnel, et ce à hauteur de la somme de 2.640 € TTC.

La SCI De Barjac a payé les 5.390 euros à Mme [M] [X].

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Mme [M] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1604, 1641, 1644, 1645, et suivants, 1792 et suivants du code civil, 9 du code de procédure civile, et L.211-1 du code de la consommation de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER et DÉCLARER la SCI De [Adresse 3] et la SARL Champetier solidairement responsables du préjudice qu’elle subit du fait de la toiture fuyarde ;

— CONSTATER que la compagnie MAAF donne acte de qu’elle ne conteste pas devoir sa garantie à la SARL Champetier ;

— CONDAMNER solidairement la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF sur le fondement des articles 1792 du code civil et suivants à lui payer la somme de 10.470,68 euros correspondant à la réfection de toiture et aux travaux de peinture des pièces affectées par les infiltrations, avec intérêts de droit à compter de l’assignation en référé du 27 mars 2018 et ce jusqu’au parfait paiement ;

— A défaut, et à titre subsidiaire, CONDAMNER solidairement la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF assurances à lui payer la somme de 930 euros qu’elle a dû supporter pour régler la facture de l’entreprise Zorro.

— JUGER et DÉCLARER que le bien immobilier acquis par elle est atteint de vices cachés,

Ce faisant,

— CONDAMNER la SCI De [Adresse 3] sur le fondement de l’article 1641 du code civil relatif à la garantie des vices cachés à lui payer la somme de 50.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal estimait que le bien n’était pas affecté de vices cachés au moment de la vente :

— RETENIR la responsabilité solidaire de la SCI De Barjac et la SARL Champetier au titre de leur garantie de délivrance d’une chose conforme ;

— CONDAMNER solidairement la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances sur le fondement de l’article 1604 du code civil relatif à l’obligation de délivrance de la chose conforme à lui payer la somme de 50.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la Compagnie MAAF Assurances à lui payer la somme de 16.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— CONDAMNER la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la Compagnie MAAF Assurances à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les honoraires (3.910,22 €) de M. [E], expert judiciaire, ainsi que l’intégralité des frais de procédure de référé et constat de Maître [P] en date du 26 décembre 2017 ;

— DIRE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision interviendra de plein droit.

Mme [M] [X] considère que la SCI De Barjac, qui a vendu un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation, est tenue à la garantie décennale. Elle expose les conclusions de l’expert judiciaire mais critique le fait qu’il ait minimisé ses préjudices et produit notamment des attestations à cet effet. Elle explique qu’en conséquence elle était fondée à refuser la proposition d’indemnisation de la venderesse du 12 novembre 2019, qui ne prenait pas en compte la totalité des travaux et en laquelle elle n’avait plus confiance.

Elle fait état d’une aggravation des désordres qu’elle a fait constater par commissaire de justice le 29 septembre 2022.

Elle se prévaut par ailleurs de la garantie des vices cachés concernant la cheminée du mas, le système de chauffage pompe à chaleur et la fosse septique.

S’agissant de la cheminée, elle rejette les conclusions de l’expert, et affirme que n’étant pas une professionnelle elle ne pouvait aucunement s’apercevoir que la poutre à l’intérieur n’avait pas été installée dans les règles de l’art. Elle soutient que les marques de calcination sur le linteau de bois de la cheminée n’étaient pas suffisantes pour qu’une novice décèle que celle-ci était inutilisable.

En ce qui concerne le système de chauffage, elle indique que la venderesse ne l’a pas informée de ce que la pompe à chaleur de type géothermique ne pouvait pas fonctionner et que la transaction s’étant déroulée en été elle n’a pas pu s’en apercevoir. Elle estime que l’absence de constat par l’expert de dysfonctionnement notoire du chauffage ne suffit pas à écarter l’absence totale de dysfonctionnement. Elle fait état à cette fin de l’intervention de son plombier chauffagiste du 21 février 2018 qui a constaté un certain nombre de défauts.

S’agissant de la fosse septique, elle déclare qu’elle n’était pas en possession des divers diagnostics lors de la visite des lieux et que ceux-ci ne lui ont pas été davantage communiqués lors de l’envoi du compromis ; elle affirme avoir dû les réclamer au notaire qui ne les lui a communiqués que par courriel du 22 décembre 2017. Elle n’a eu connaissance du rapport du SPANC qu’après la réitération de la vente. Elle n’a donc jamais pu se rendre compte de la non-conformité de la fosse septique, qui a été minimisée par le notaire et l’agent immobilier lors de la signature.

Elle soutient que la SCI De Barjac est venderesse professionnelle, qu’elle est en outre de mauvaise foi pour lui avoir dissimulé les vices et qu’enfin les vendeurs mis en cause sur le fondement décennal ne peuvent invoquer une clause de non-garantie des vices cachés insérés dans l’acte de vente.

Elle expose avoir, postérieurement au rapport d’expertise, consulté le bureau d’études et conseils en bâtiment de M. [Y] [F] qui a confirmé les vices et défauts de conformité soulevés. Elle en conclut que de nombreuses dépenses conséquentes n’ont pas été prises en compte par l’expert, justifiant sa demande de 50.000 euros de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés.

Elle estime que le bien livré par la venderesse professionnelle n’est pas conforme à l’état attendu et présenté dans l’annonce immobilière qui décrivait « un très beau mas en pierre de 184 m² environ entièrement restauré ».

Elle soutient que la SARL Champetier est pleinement responsable, sur le fondement de la garantie décennale, de l’ensemble de ses préjudices auxquels elle a contribué par ses manquements, dans une proportion qu’il appartiendra au tribunal d’évaluer.

Elle développe ses différents préjudices, omis par l’expert judiciaire.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la SCI De Barjac demande au tribunal, de :

I – Lui DECERNER ACTE de son accord pour indemniser Mme [M] [X] à hauteur de la somme de 4 900 euros HT au titre des désordres de nature décennale retenus par l’expert judiciaire M. [L] [E] outre la TVA calculée au taux de 10 % par application des dispositions de l’article 279-0 bis du code général des impôts soit au total la somme de 5.390 €.

II – RAPPELER que la provision allouée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 juin 2023 et intégralement payée vient en déduction de la condamnation qui serait prononcée.

III – DEBOUTER Mme [M] [X] de l’intégralité de ses autres demandes.

IV – CONDAMNER in solidum la SARL Champetier et son assureur la Compagnie MAAF Assurances à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre :

— Des réparations des infiltrations par le solin en couverture au pignon Sud,

— Des réparations des infiltrations par le solin à la liaison du mur de refend de la salle à manger,

— De tous préjudices et dommages et intérêts qui procèderaient en tout ou partie des désordres imputables à la SARL Champetier,

— De l’article 700 du code de procédure civile,

— Des dépens de référé et d’instance ainsi qu’au titre des frais de l’expertise judiciaire.

V – CONDAMNER Mme [M] [X] à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VI – CONDAMNER in solidum la SARL Champetier et son assureur la Compagnie MAAF Assurances à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VII – CONDAMNER in solidum Mme [M] [X], la SARL Champetier et la Compagnie MAAF Assurances aux entiers dépens de l’instance.

La SCI De Barjac ne conteste pas sa garantie décennale mais ne propose qu’une indemnisation de 4.900 euros HT, soit 5.390 euros TTC tenant compte d’une TVA de 10% pour des réparations sur un immeuble achevé depuis plus de deux ans.

Elle souligne qu’il s’agit de sa proposition à l’issue du rapport d’expertise et sur la base de ses conclusions, refusée par Mme [M] [X] qui a ainsi laissé persister et développer ses préjudices dans la perspective d’obtenir des dommages et intérêts non justifiés. Elle critique les devis présentés par la requérante comme ne correspondant pas aux travaux préconisés par l’expert. Elle relève que la facture produite de la société Zorro correspond, sous déduction des prestations non retenues par l’expert, au chiffrage de ce dernier et à sa proposition.

En ce qui concerne la garantie des vices cachés invoquée par Mme [M] [X], elle rappelle que l’acquéreuse a pris possession du bien 3 semaines avant la vente et qu’elle ne saurait en conséquence avancer ne l’avoir visité que superficiellement. Elle réfute toute pertinence au « rapport d’intervention » de M. [Y] [F] produit par la requérante.

Elle conteste toute qualité de venderesse professionnelle, indiquant avoir acquis le bien en 2006 dans le cadre d’une activité de location et ne l’avoir revendu que 11 ans plus tard sans plus-value. Elle réfute également toute intention dissimulatrice rappelant avoir laissé le bien à disposition de l’acquéreuse avant la réitération de la vente et même pendant son délai de rétractation, et n’avoir jamais eu aucun contact direct avec elle. Elle souligne que celle-ci a été mise en possession de l’ensemble des diagnostics et du rapport SPANC sur le défaut de conformité de la fosse au moment de la signature du compromis, et à nouveau lors de sa notification. Elle indique que le compromis mentionne expressément les diagnostics techniques et l’état de l’immeuble et que le notaire écrit en avoir donné connaissance à Mme [M] [X] dans l’acte authentique, avec précision des non-conformités. Elle en conclut à l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte.

Elle relève par ailleurs que les vices dénoncés par l’acquéreuse étaient parfaitement apparents. Elle explique que la cheminée fonctionne et que seule la sous-face du linteau de manteau de cheminée est à remplacer pour être en partie calcinée. Elle souligne que l’expert a établi le fonctionnement tout à fait satisfaisant de l’installation de chauffage. Elle déclare que le rapport du SPANC n’invoque une non-conformité de l’installation d’assainissement qu’en raison de l’insuffisance de ventilation de la fosse ancienne, ce dont Mme [M] [X] a eu connaissance, et qu’elle fonctionne sans désordre. Elle rappelle que l’expert a conclu que sa légère déformation était apparente lors de la vente.

Elle estime que la demanderesse n’établit pas la preuve des préjudices allégués et ne justifie pas du montant des dommages et intérêts réclamés. Elle fait état de la prohibition de toute réparation forfaitaire du préjudice.

Elle conteste une délivrance du bien non conforme, rappelant que la vente n’a pas porté sur un immeuble en l’état futur d’achèvement avec plans, et que l’acquéreuse en a pris possession trois semaines avant la réitération de l’acte.

Elle estime infondé le préjudice moral sollicité, au regard de son absence de faute mais aussi de la non-justification du montant demandé.

Elle se dit fondée à demander la garantie de la SARL Champetier et de son assureur pour l’ensemble des préjudices demandés par la requérante, sur le fondement de la garantie décennale, pour le tout et sans que ceux-ci ne puissent lui opposer le fait fautif d’un autre locateur d’ouvrage. Elle indique à cet effet que les constructeurs supportent une responsabilité in solidum dès lors que leurs diverses fautes se sont conjuguées dans la production du dommage, ce qui est le cas de la SARL Champetier. Elle souligne qu’en matière de garantie obligatoire, la franchise n’est pas opposable au tiers lésé.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la compagnie MAAF Assurances et la SARL Champetier demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de :

DONNER ACTE à la Compagnie MAAF Assurances de ce qu’elle ne conteste pas devoir sa garantie à la SARL Champetier ;

JUGER que le taux de TVA applicable pour les travaux de reprises est de 10% ;

JUGER que la Compagnie MAAF Assurances et la SARL Champetier ne sauraient être tenues au-delà de la somme de 2 400 € HT, soit 2 640 € TTC, montant qui correspond aux travaux de reprises chiffrés par l’expert judiciaire pour les désordres dont la responsabilité de la SARL Champetier a été retenue ;

DÉBOUTER, en conséquence, Mme [M] [X] de sa demande visant à obtenir la condamnation de la SARL Champetier à lui payer la somme de 10 470,68 € au titre des travaux de reprises ;

DÉBOUTER Mme [M] [X] de sa demande visant à voir appliquer sur le montant des travaux de reprises les intérêts de droit à compter de l’assignation en référé en date du 27 mars 2018 et ce, au vu de la proposition transactionnelle qui lui a été adressée par la SCI De Barjac ; lesdits intérêts ne devant courir qu’à compter du jugement à intervenir ;

DÉCLARER irrecevable la demande formulée par Mme [M] [X] à l’encontre de la SARL Champetier au titre des dispositions de l’article 1604 du Code civil ; la SARL Champetier n’ayant pas la qualité de vendeur, et CONSTATER, en tout état de cause, qu’elle est totalement infondée ;

DÉBOUTER purement et simplement Mme [M] [X] de ses demandes d’indemnisation formulées à l’encontre de la SCI De [Adresse 3] au titre de la garantie légale des vices cachés, pour manquement à son obligation de délivrance conforme, au titre de son préjudice moral et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DÉBOUTER la SCI De [Adresse 3] de sa demande de garantie à l’encontre de la SARL Champetier et de la Compagnie MAAF Assurances s’agissant des diverses demandes d’indemnisation de Mme [M] [X] (garantie légale des vices cachés, obligation de délivrance conforme et préjudice moral), et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER purement et simplement la SCI De [Adresse 3] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile, telle que dirigée à l’encontre de la SARL Champetier et de la Compagnie MAAF Assurances ;

LIMITER la prise en charge de la SARL Champetier et de la Compagnie MAAF Assurances – s’agissant des dépens et donc des frais d’expertise judiciaire – à 50%, la SCI De [Adresse 3] devant conserver à sa charge les 50% restants ;

À TITRE SUBSIDIAIRE sur les préjudices de Mme [M] [X] :

Si le tribunal devait considérer que les désordres relevant de la responsabilité civile décennale de la SARL Champetier ont occasionné un préjudice à Mme [M] [X],

RÉDUIRE à de bien plus justes proportions le montant réclamé à titre de dommages et intérêts par Mme [M] [X] ;

LIMITER la prise en charge de la SARL Champetier et de la Compagnie MAAF Assurances qu’au seul préjudice qui découlerait des désordres imputables à la SARL Champetier ;

JUGER qu’en cas de condamnation de la Compagnie MAAF Assurances au paiement d’une indemnité au titre des dommages immatériels, il y a lieu de faire application des franchises contenues aux conditions du contrat souscrit par la SARL Champetier et opposables à Mme [M] [X], soit à raison de 10% du montant des dommages avec un minimum de 1 021 € et un maximum de 2.555 €.

La SARL Champetier et son assureur, la compagnie MAAF Assurances, rappellent que l’expert judiciaire n’impute que deux désordres à l’intervention de la première, pour lesquels le montant des travaux de reprise est évalué à 2.640 euros TTC. Elles acceptent le paiement de cette somme, mais contestent le surplus des demandes de la requérante pour lesquelles la SARL Champetier n’est pas concernée.

Elles soulignent qu’il n’a jamais été préconisé la réfection de toute la toiture comme demandé par Mme [M] [X]. Elles estiment le PV de constat du 29 septembre 2022 insuffisant à démontrer une aggravation des désordres et rappellent qu’une proposition de prise en charge des travaux conforme aux conclusions de l’expert avait été émise par la SCI De Barjac.

Elles indiquent que les infiltrations imputables à la SARL Champetier n’ont engendré aucun préjudice de jouissance à l’acquéreuse qui a continué à vivre normalement dans sa maison.

Elles contestent, à l’instar de la SCI De Barjac, la réclamation de Mme [M] [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés, tant dans son principe que dans son quantum. Elles rappellent que l’obligation de délivrance conforme ne leur est pas applicable, n’ayant pas la qualité de venderesse.

La compagnie MAAF Assurances rappelle, subsidiairement, qu’en cas de condamnation au paiement d’une indemnité au titre de dommages immatériels, elle serait en droit d’opposer la franchise contractuellement fixée.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 5 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 2 juin 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 28 juillet 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les demandes en garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Au sens de l’article 1792 du Code civil, un dommage, même résultant d’un vice du sol, revêt un caractère décennal s’il compromet la solidité de l’ouvrage, ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou rend l’ouvrage impropre à sa destination. Le dommage doit être apparu dans les dix années suivant la réception de l’ouvrage et ne pas avoir été apparent au moment de la réception ni réservé à cette occasion.

Il s’en suit que plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour appliquer la garantie décennale :

— le désordre doit intervenir dans le cadre d’une opération de construction immobilière et affecter un ouvrage immobilier dans ses éléments constitutifs ou sous certaines conditions dans ses éléments d’équipement,

— le désordre doit ensuite revêtir une certaine gravité, en portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou en le rendant impropre à sa destination, soit en raison de leur ampleur ou de leur nature,

— le désordre doit être caché lors de la réception des travaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient trois défauts rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

1) Des traces de coulure d’eau sur le mur le plus au Sud du mas, dans une chambre côté intérieur sont constatées. L’expert précise que « le mur est en pierre jointé au ciment, et ne présente pas de doublage côté intérieur. Le doublage en placo en plafond présente de légères traces d’infiltration. ».

Son inspection et une mise en eau établissent que le solin en toiture réalisé par la SARL Champetier est la cause de ces infiltrations, celle-ci n’ayant pas « réalisé d’engravure (saigné) dans le mur en pierre, afin d’incruster le solin dans les pierres ».

Il chiffre les travaux de reprise à 1.200 euros HT.

2) Des traces d’infiltration sont également relevées sur les pierres du « mur de refend, entre la salle à manger et le salon au Nord de la toiture rénovée par la SARL Champetier. ». La mise en eau montre que là encore la SARL Champetier n’a pas « réalisé d’engravure (saigné) dans le mur en pierre, afin d’incruster le solin dans les pierres ».

Il chiffre les travaux de reprise à 1.200 euros HT.

3) Enfin, au niveau de la véranda réalisée par la société MGB, la mise en eau a mis en évidence des infiltrations en provenance des vis de fixation de la membrane d’étanchéité.

Il chiffre les travaux de remise en conformité de la véranda à 2.500 euros.

Les défendeurs ne contestent pas la nature décennale de ces désordres.

Mme [M] [X] fait état d’autres défauts, d’une minimisation de ses préjudices par l’expert et d’une aggravation des désordres. L’expert, sur ces points, indique que les difficultés évoquées ne présentent pas la gravité attendue pour une garantie décennale et/ou ne sont pas attribuables aux travaux de rénovation de la SCI De Barjac. En ce qui concerne le salon, il ne constate pas « d’humidité (ni) de détérioration excessive des joints entre pierre, ni de salpêtre ».

La requérante produit différentes photos de son bien, dont l’absence d’horodatage et de précision sur la localisation exacte des dégâts exposés ôtent toute valeur probatoire. De même, les attestations versées et le constat d’huissier ne permettent pas de déterminer les causes et l’origine des désordres rapportés, et notamment de les attribuer aux travaux de rénovation de la SCI De Barjac et subséquemment à sa garantie décennale.

Il en va ainsi de même pour le devis de 10.470,68 euros de « RP Aménagement [A] [U] » qui propose de nombreuses prestations non évoquées par l’expert judiciaire, telle que la « pose et fourniture » « de zinc en rive », « de tuiles de rive », « d’un abergement d’une cheminée », « de cloisoir en plomb et zinc pour laisser l’air circuler » ou la « dépose faîtière ». L’entreprise propose de surcroît une réfection totale de la toiture qui n’est pas préconisée par l’expert.

Mme [M] [X] ne démontre pas la nécessité de ces travaux dépassant les prévisions et conclusions de l’expert judiciaire, ni leur lien avec la rénovation effectuée par la SCI De [Adresse 3] et susceptible d’engager sa responsabilité décennale.

De surcroît, il convient de souligner que ce devis est daté du 10 octobre 2022, alors que par lettre officielle de son conseil du 12 novembre 2019, la SCI De Barjac avait proposé à la requérante de lui payer les travaux de réfection des désordres constatés par l’expert. Celle-ci ressort donc mal fondée à attribuer aux requérants l’aggravation de désordres pour lesquels elle était en mesure de réparer les causes.

Il s’ensuit que Mme [M] [X] invoque des aggravations qu’elle ne démontre pas et qu’elle échoue à plus forte raison à imputer à l’intervention des défendeurs, et dont en toute hypothèse la défenderesse l’avait mise en mesure de supprimer les causes en lui proposant de payer le coût des travaux de réfection fixé par l’expert. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation in solidum des requis à lui payer la somme de 10.470,68 euros au titre de son préjudice matériel sur le fondement de la garantie décennale.

Mme [M] [X] expose à titre subsidiaire qu’elle a dû supporter un surcoût de 930 euros par rapport à la provision payée pour réaliser les travaux préconisés par l’expert. Elle produit à cet effet une facture de 6.320 euros du 29 novembre 2023 de l’entreprise El Zorro.

Néanmoins, comme relevé par la SCI De Barjac, cette facture comporte pour 1.150 euros de « préparation des murs et plafonds » et de « peinture du plafond de la salle à manger – l’ensemble ». Les constatations de l’expert n’ont pas amené à la nécessité de telles reprises d’embellissement et les photos annexées à son rapport abondent en ce sens. Il y a lieu de souligner que cette facture est postérieure de 4 ans à la proposition de la SCI De Barjac de payer les travaux de réfection de la toiture pour les désordres qui lui étaient imputés. Ainsi, et alors même que la nécessité de l’embellissement n’a pas été établie, ces prestations ressortiraient en lien exclusif avec la faute de la requérante qui n’a pas fait réaliser en temps utile les travaux de réfection que la défenderesse l’avait mise en mesure de faire.

En conséquence, Mme [M] [X] sera déboutée de cette demande subsidiaire de condamnation des défenderesses à lui verser les 960 euros du surcoût de la facture de la société El Zorro.

La SCI De Barjac sera ainsi condamnée, comme elle le propose, à payer à Mme [M] [X] la somme de 4.900 euros HT, soit 5.390 euros TTC compte tenu d’un taux de TVA à 10%, au titre du préjudice matériel de celle-ci sur le fondement de la garantie décennale, rappel fait que cette somme a déjà été versée à titre provisionnel.

Sur les demandes en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

Selon l’article 1643 du même code « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

En l’espèce, Mme [M] [X] invoque trois vices cachés afférents à la cheminée, le système de chauffage pompe à chaleur et la fosse septique.

S’agissant de la cheminée.

La requérante déclare que la cheminée est inutilisable, et produit à cette fin le constat d’huissier du 26 décembre 2017 indiquant que « le tablier en fond de cheminée est posé sur le mur, aucune brique réfractaire n’est présente.

Le tablier de la cheminée présente une poutre principale. Celle-ci n’est pas protégée et s’est enflammée lors d’une précédente utilisation. Calcinée en intérieur de foyer.

En sortant je constate que le conduit de cheminée est inachevé, aucun chapeau à son sommet. ».

Ce point a été examiné par l’expert, qui constate qu’effectivement « le linteau en bois de la cheminée n’est pas protégé, et s’est consumé lors de l’utilisation de la cheminée (…) ».

Néanmoins, d’une part l’absence de protection du linteau de la cheminée ne permet pas de conclure à ce qu’elle soit inutilisable. Mme [M] [X] ne produit pas d’élément d’évaluation d’une protection d’un linteau de cheminée. Il n’est pas établi la gravité du vice nécessaire à engager la responsabilité du vendeur, rappel fait que l’acte porte sur un bien immobilier dans son ensemble.

D’autre part, Mme [M] [X] indique que ce défaut n’était pas apparent contrairement aux allégations de la SCI De Barjac et aux conclusions de l’expert. Elle annonce que pour le constater l’expert a dû entrer directement dans le cœur du foyer de la cheminée pour faire ses constats, muni d’une lampe. Ces investigations ne ressortent pas du PV d’huissier qu’elle produit, et l’on ne saisit pas comment dans ces conditions elle aurait elle-même pu constater ledit défaut avant l’expert. L’absence de protection d’un linteau de cheminée ne nécessite aucune exploration particulière pour la constater, et il est acquis que l’ouvrage présentait des traces de calcination lors de la vente. Mme [M] [X] échoue donc à renverser les conclusions de l’expert selon lesquelles ce défaut était apparent.

En conséquence, la requérante n’établit pas que la simple absence de protection du linteau, seul vice établi en ce qui concerne la cheminée, présente la gravité nécessaire pour actionner la garantie du vendeur, et que le défaut était caché. Ce moyen ne sera donc pas retenu.

S’agissant du système de chauffage pompe à chaleur

Mme [M] [X] s’appuie sur les conclusions de l’expert mentionnant que « le système pompe à chaleur de type géothermie est obsolète », et estime que le système de chauffage n’est pas adapté et qu’il est insuffisant.

L’obsolescence relevée par l’expert du système pompe à chaleur de type géothermie est sans incidence sur le chauffage du mas, l’expert ne relevant cet état qu’après avoir rappelé qu’il a été substitué par une pompe à chaleur de type air/eau installée par la SARL Pierre Chatte. L’expert constate lors de sa visite du 6 mars une température intérieure de 20.3°C et que « les planchers sont normalement chauds au toucher » pour un réseau de distribution par planche chauffant.

La requérante fait état du devis du professionnel intervenu chez elle en février 2018, conseillant de « contacter un bureau d’étude thermique agrée si besoin (…) ». Il appert de ce document que « la température (…) reste à 19.8° alors que la cliente demande 23° ». Le fait de ne pas pouvoir porter à 23° un mas en pierre de 184 m² environ et de classe énergétique D, selon l’annonce, ne constitue pas un vice du bien, mais une demande spécifique. Les éléments produits par Mme [M] [X] sont insuffisants pour renverser les conclusions de l’expert qui n’a « pas constaté de problème de fonctionnement du système de chauffage ».

Il y a lieu en outre de souligner que l’expert a invité à plusieurs reprises Mme [M] [X] à procéder à un « désembouage » du système de chauffage au sol, qu’elle n’a pas réalisé. Cette carence ne lui a pas permis de pousser davantage ses investigations. Par ailleurs, l’expert relève que la consommation énergétique est adaptée à la consistance du bien.

Il n’est ainsi établi par la requérante aucun vice afférent au système de chauffage, et ce moyen ne sera pas retenu.

S’agissant de la fosse septique

Mme [M] [X] fait tout d’abord grief à la venderesse d’avoir dû faire vidanger la fosse septique dès son installation, ce qui ne constitue cependant pas un vice caché.

Elle fait ensuite état d’une non-conformité, alléguant ne pas avoir reçu le rapport du SPANC sur ce point. Le compromis de vente du 31 mai 2017 mentionne cependant que le « diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif réalisé par le SPANC Pays des Cévennes en date du 10 octobre 2013 est annexé aux présentes ». Ce rapport fait état des non-conformités de la fosse septique. Mme [M] [X] verse aux débats une photocopie de l’enveloppe, contenant le compromis, qui lui a été envoyée avec accusé de réception le 2 juin 2017 pour affirmer qu’elle était insuffisante à contenir les diagnostics annoncés, ce qui ne ressort cependant pas de la pièce communiquée.

En toute hypothèse, l’acte authentique de vente fait expressément état en page 15 de la non-conformité de l’installation d’assainissement constatée par le rapport du SPANC et précise que le document est annexé. Cette retranscription des informations directement données par l’officier public à l’acquéreuse bénéfice de la force probante de l’acte authentique et font foi jusqu’à inscription en faux. Mme [M] [X] ne démontre ainsi pas ne pas avoir reçu avant la vente l’information quant à la non-conformité de la fosse septique et ne peut ainsi pas actionner une garantie en vice caché de ce chef. Ce moyen ne sera en conséquence pas retenu.

En conséquence, la requérante sera déboutée de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes en manquement à l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1614 alinéa 1 du code civil, « La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. ».

L’article 1615 du même code précise que « L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. ».

L’article 1616 du même code dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat.

En l’espèce, Mme [M] [X] reprend sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme les trois griefs ci-dessus exposés pour la garantie des vices cachés, s’appuyant sur l’annonce immobilière faisant état d’un mas « entièrement restauré ».

Il a déjà été développé ci-dessus que la non-conformité de la fosse septique avait été intégrée dans le champ contractuel, que Mme [M] [X] ne démontrait pas de dysfonctionnement du système de chauffage ni que la cheminée était inutilisable. Ses demandes au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme ne sont pas davantage fondées que celles sur la garantie des vices cachés et elle en sera déboutée.

Sur le préjudice de jouissance invoqué

Mme [M] [X] fait état d’un préjudice de jouissance qu’elle chiffre à 16.000 euros sur la valeur locative de son bien de 1.000 euros considérant 2 mois de sinistre en moyenne par ans sur 8 ans.

Néanmoins, les infiltrations constatées et décrites par l’expert, ainsi que les photos annexées au rapport, ne témoignent pas d’une limitation pour la requérante d’utiliser le bien visé.

Mme [M] [X] produit des attestations et des photos, ainsi qu’un PV de commissaire de justice tendant à établir l’aggravation dans le temps des désordres. Comme déjà développé, il n’est pas établi la réalité de ces aggravations alléguées et en toute hypothèse leur imputabilité aux travaux de rénovation de la SCI De Barjac. En outre, et comme déjà là encore mentionné, au moment des constats de l’expert la situation du mas ne présentait pas de désordres appelant un préjudice de jouissance. Le refus, à cette période, de la requérante d’accepter la proposition de la défenderesse de financer les travaux de réfection préconisés constitue une faute qui a rompu le lien de causalité entre ses préjudices et les agissements de la venderesse et des constructeurs.

En conséquence, Mme [M] [X] sera déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance qui n’est pas établi et qui, en toute hypothèse, résulterait de son comportement fautif.

Sur les demandes en garantie

Seuls les appels en garantie ressortant de la responsabilité décennale des constructeurs seront abordés, les demandes de la requérante sur les autres fondements ayant été rejetées.

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle s’agissant des constructeurs non liés contractuellement entre eux, ou de la responsabilité contractuelle s’ils sont contractuellement liés. Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les « traces de coulure d’eau sur le mur le plus au Sud du mas, dans une chambre côté intérieur » et les traces d’infiltration sur les pierres du « mur de refend, entre la salle à manger et le salon au Nord de la toiture » sont le fruit des manquements de la SARL Champetier qui n’a notamment pas « réalisé d’engravure (saigné) dans le mur en pierre, afin d’incruster le solin dans les pierres ».

Ces éléments ne sont pas contestés par les défenderesses, ni le montant estimé des reprises par l’expert fixé à 2.400 euros HT soit 2.640 euros TTC.

La compagnie MAAF Assurances reconnaît sa garantie pour son assurée.

En conséquence, la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances seront condamnées in solidum à payer à la SCI De [Localité 4] la somme de 2.640 euros TTC en garantie de sa condamnation à indemniser Mme [M] [X] de ses dommages matériels au titre de la garantie décennale.

Pour rappel, aux termes du rapport d’expertise, les infiltrations en provenance des vis de fixation de la membrane d’étanchéité de la véranda sont imputables à la société MGB, contre laquelle aucune demande n’est formulée, ni contre son assureur.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 1231-7 alinéa 1 du code civil, les intérêts sur les sommes dues, ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, l’article 1231-6 du code civil du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

N° RG 20/01859 – N° Portalis DBX2-W-B7E-IUOC

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

En l’espèce, Mme [M] [X] succombe dans sa procédure au fond pour n’obtenir que les dommages et intérêts fixés à titre de provision et dont la SCI De [Adresse 3] lui proposait le règlement amiable. Pour autant, la procédure de référé et l’expertise judiciaire se sont avérées nécessaires pour voir émerger cette proposition amiable. En conséquence, la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances seront condamnées in solidum à payer les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, avec une répartition de la dette entre co-obligés à hauteur de 2/3 pour la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances et d'1/3 pour la SCI De [Adresse 3].

Mme [M] [X] prendra en charge le surplus des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SCI De Barjac à payer à Mme [M] [X] la somme de 5.390 euros au titre de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que la SCI De Barjac s’est déjà acquittée de cette somme auprès de Mme [M] [X] en application de l’ordonnance du 15 juin 2023 du juge de la mise en état ;

CONDAMNE in solidum la SARL Champetier et son assureur la SA MAAF Assurances, à relever et garantir la SCI De [Adresse 3] des condamnations prononcées à son encontre, et ce à hauteur de la somme de 2.640 € TTC ;

DEBOUTE Mme [M] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre de la garantie décennale ;

DEBOUTE Mme [M] [X] de ses demandes indemnitaires au titre de la garantie des vices cachés :

DEBOUTE Mme [M] [X] de ses demandes indemnitaires au titre des manquements à l’obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE in solidum la SCI De [Adresse 3], la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances aux dépens de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la répartition finale de la charge des dépens s’établira comme suit :

—  1/3 pour la SCI De [Adresse 3],

—  2/3 pour la SARL Champetier et la compagnie MAAF Assurances;

CONDAMNE Mme [M] [X] aux surplus des dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT