TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00125 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K3BV

[A] [H] [J] [G], [K] [F] épouse [G]

C/

[E] [I] [D], [C] [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 07 AVRIL 2025

DEMANDEURS:

M. [A] [H] [J] [G]

né le 22 Mars 1949 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES

Mme [K] [F] épouse [G]

née le 22 Novembre 1960 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSES:

Mme [E] [I] [D]

née le 30 Mai 1997 à [Localité 12] (LOIR ET CHER)

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

Mme [C] [B]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 10 mars 2025

Date du Délibéré : 07 avril 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2024, les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] ont consenti un bail d’habitation à Mme [E] [I] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [C] [B] signataire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 940 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été dénoncé à la caution.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [I] [D] le 30 septembre 2024.

Par assignations du 21 décembre 2024, et 23 décembre 2024 délivrés à la locataire et à sa caution , les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [I] [D] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [C] [B] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1880 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 mars 2025, les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élève désormais à 2570,23 euros. Les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’ au mois de février 2025, la locataire leur a versé la somme de 300 euros pour un loyer de 470 euros.

Mme [E] [I] [D] expose qu’elle a actuellement des soucis financiers dues à une saisie administrative sur son compte en banque, mais que sa situation va s’améliorer. Elle sollicite le maintien dans les lieux et des délais de paiement. Son revenu est de 1000 euros par mois plus une prime d’activité.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice Mme [C] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [E] [I] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [E] [I] [D] a indiqué ne pas faire l’objet de cette procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 940 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [E] [I] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 107 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Mme [E] [I] [D] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, les bailleurs ne versent pas au débat l’acte de dénonce du commandement de payer à Mme [C] [B].

Les intérêts légaux ne peuvent donc lui être réclamés que sur les sommes dues à compter de l’assignation, laquelle lui a bien été signifiée, et de la signification du jugement à intervenir.

Les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, Mme [E] [I] [D] leur devait la somme de 2570,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil,

1° en ce qui concerne Mme [E] [I] [D] :

— avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 940 euros,

— avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 940 euros,

— avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus.

2° en ce qui concerne Mme [C] [B] :

— avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1880 euros,

— avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [I] [D] ainsi que Mme [C] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [I] [D] et Mme [C] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G]

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juillet 2024 entre les époux [A] [G] et [K] [F] épse [G], d’une part, et Mme [E] [I] [D], sous le cautionnement de Mme [C] [B] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [E] [I] [D] et Mme [C] [B] à payer solidairement aux demandeurs la somme de 2570,23 euros (deux mille cinq cent soixante-dix euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, sommes incluant les indemnités d’occupation et charges courues à cette date,

1° en ce qui concerne Mme [E] [I] [D] :

— avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 940 euros (neuf cent quarante euros),

— avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 940 euros (neuf cent quarante euros),

— avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus.

2° en ce qui concerne Mme [C] [B] :

— avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1880 euros (mille huit cent quatre-vingts euros),

— avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus.

AUTORISE Mme [E] [I] [D] et Mme [C] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 107 euros (cent sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [E] [I] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [E] [I] [D], in solidum avec Mme [C] [B], à payer aux demandeurs la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [I] [D], in solidum avec Mme [C] [B], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et celui des assignations du 21 décembre 2024 et du 23 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2025 et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge