Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

M^e Alain [W]

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00002 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J4VT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2025

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Aurélie VIALLE, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [N]

né le 13 Octobre 1957 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain ROLLET, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A. LYONNAISE DE BANQUE

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°954 507 976, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par la SELARL SARLIN CHABAUD MARCHAL & ASSOCIES, agissant par Maître Nicolas DOUCENDE, avocats au barreau de NIMES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du septembre 2007 Madame [U] [S], Monsieur [C] [N], Madame [K] [N] et Madame [Y] [N] épouse [A], aux droits desquels vient Monsieur [C] [N], ont donné à bail commercial à la société LYONNAISE DE BANQUE un local dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant un loyer annuel de 36000 euros.

Par acte signifié le 2 octobre 2019, le bailleur a délivré congé au preneur avec offre de renouvellement du bail et fait connaître qu’il offrait ce renouvellement moyennant un loyer annuel de 51000 euros.

Par courrier en date du 3 février 2020 la société LYONNAISE DE BANQUE a accepté l’offre de renouvellement du bail mais a sollicité le renouvellement sur la base de la “valeur locative de marché expertisée, soit 42.500 € hors taxes et hors charges au 1er juillet 2020".

Par un mémoire préalable notifié à la société LYONNAISE de BANQUE par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 octobre 2021, Monsieur [N] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 51000 euros par an, en principal et hors taxes.

Après que Monsieur [N] ait déposé à cette fin une requête du 1er mars 2023, il était autorisé à assigner à jour fixe la société LYONNAISE DE BANQUE par ordonnance du 9 mars 2023.

Par acte délivré le 27 mars 2023 Monsieur [N] a fait assigner la société LYONNAISE DE BANQUE devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Nîmes.

Par jugement en date du 14 novembre 2023, une expertise a été ordonnée.

Il y était notamment mentionné qu’à titre principal Monsieur [N] sollicitait la fixation du montant du loyer de bail renouvelé à compter du 30 juin 2020 à hauteur de 51000 euros par an hors charges et hors taxes tandis qu’à titre principal la société LYONNAISE DE BANQUE sollicitait une fixation à la somme de 42500 euros par an hors charges et hors taxes.

Madame [T], expert judiciaire, a établi un rapport en date du 15 juillet 2025.

Monsieur [N] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-23 et suivants du Code de commerce, 1231-6 et 1343-2 du Code civil, 514 du Code de procédure civile, de :

DECLARER recevable et bien fondée sa demande tendant à voir fixer le loyer en renouvellement,FIXER le loyer à compter du 30 juin 2020 à hauteur de la somme de 51.000 EUR par an hors charges et hors taxes pour les locaux situés à [Adresse 13] et [Adresse 2],CONDAMNER la société LYONNAISE DE BANQUE à compter de la délivrance de l’assignation à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,ORDONNER à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNER la société LYONNAISE DE BANQUE aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judicaire, ainsi qu’à lui régler la somme de 8.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,REJETANT toutes fins, moyens et conclusions contraires,RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.Au soutien de ses prétentions Monsieur [N], argue, d’une part, de ce que contrairement à l’usage général qui consiste à imputer au locataire commercial le remboursement de cette taxe, le bail du 13 septembre 2007 laisse celle-ci à charge du bailleur ; que l’économie ainsi réalisée par la locataire est considérable et qu’il doit en être tenu compte au niveau des valeurs locatives de références retenues pour la détermination du loyer renouvelé ; que sur ce point, bien que le raisonnement initial de l’expert en soit affecté, notamment pour ce qui concerne les baux de comparaison qui tous intègrent la taxe foncière à charge du locataire, celui-ci a estimé qu’aucune correction ne devait en résulter ; qu’il n’était pas question dans les propos du bailleur de coefficient correcteur mais bien de valeurs locatives de comparaison, puisque la Taxe foncière alourdit d’autant le coût de la location lorsqu’elle est supportée par le locataire.

Il fait d’autre part valoir que le coefficient appliqué par l’expert judicaire au local automate DAB est de 0,4 alors que ce local est absolument indispensable à l’activité même de la banque de la société LYONNAISE DE BANQUE ; qu’un correctif doit donc être ici apporté dans la détermination de la surface commerciale pondérée, la surface retenue pour le local automate DAB passant de 8,36 m2 à 20,91 m2, soit une surface globale de 189,25 m2 ; qu’il s’agit en l’espèce non pas d’un local d’accès, mais bien du local automate.

Il ajoute notamment que :

les références retenues par l’Expert désigné par la LYONNAISE DE BANQUE et sur lesquels, l’expert judiciaire s’est effectivement basé pour définir une moyenne, ne permettent pas de déterminer l’adresse des locaux concernés, leurs références cadastrales, pas plus que la date des baux commerciaux concernés,concernant les caractéristiques propres au local considéré, il n’a été tenu aucun compte du caractère exceptionnel du local considéré sur la ville d'[Localité 11].La société LYONNAISE DE BANQUE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants et R.145-3 du Code de commerce, de :

à titre principal

FIXER le montant du loyer de bail renouvelé, à compter du 30 juin 2020 à hauteur de 44 874,09 € par an hors charges et hors taxes pour le local situé à [Adresse 12] ([Adresse 5] [Adresse 2],CONDAMNER Monsieur [N] à supporter la totalité des frais d’expertise,à titre subsidiaire

PRONONCER le partage des frais d’expertise entre les parties à juste proportion, en tout état de cause

DEBOUTER le bailleur de toutes demandes, fins et prétentions contraires,JUGER que l’arriéré inhérent à la fixation du loyer rétroactive ne produiront pas intérêt, CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens,CONDAMNER Monsieur [N] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.La société LYONNAISE DE BANQUE, qui est en accord avec la valeur locative annuelle moyenne déterminée par l’expert judiciaire, s’oppose aux demandes de Monsieur [N] relatives aux frais d’expertise et aux frais irrépétibles.

Elle note que lorsqu’elle avait demandé au Juge des loyers commerciaux, à titre principal, de fixer le loyer à compter du 30 juin 2020 à hauteur de 42500 euros par an, étant bien plus proche de l’évaluation réalisée par l’Expert [T], le refus de l’évaluation qu’elle qualifie de fantaisiste de Monsieur [N] à hauteur de 51000 euros était pleinement justifié.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L.145-34 du même Code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Le premier alinéa de l’article L.145-36 du Code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article R.145-3 du même Code les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même Code prévoit quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Aux termes de l’article R.145-7 du même Code les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8 du même Code du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

L’article R.145-10 du même Code dispose : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. ».

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne :

« (…) La charte de l’Expertise en évaluation immobilière – 5e édition – Mars 2017 ainsi que la jurisprudence, préconise d’appliquer pour tel local commercial les pondérations ci-dessous : (…)

Surface commerciale pondérée totale 176,68 (…)

I Calcul de la valeur locative commerciale « méthode par comparaison » (…) la SA LYONNAISE DE BANQUE, nous a remis le rapport établi par Madame [X], Expert à [Localité 8] (…) Nous n’avons aucune information concernant les adresses des locaux, ni les références cadastrales, ni la date des baux commerciaux. Toutefois, nous analyserons ces éléments et écarterons ceux qui ne sont pas réellement comparables.

(…) Monsieur [N] [C], nous a remis copie des baux commerciaux de locaux de comparaison (…)

Récapitulatif du prix moyen dégagé de l’étude supra : Eléments de comparaison présentés par Maître [O] : 245,03 Euros/m2 Eléments de comparaison présentés par Maître [W] : 270,54 Euros/m2 Nous proposons de retenir le prix moyen de 257,78 Euros/m2 Soit une valeur locative annuelle de 176,68 m2 x 257,78 Euros/m2 = 45544,57 euros (…)

II Calcul de la valeur locative commerciale « méthode du loyer moyen pondéré » (…) Nous retiendrons le loyer de 195 Euros/m2/an (…) valeur locative annuelle par la « méthode du loyer moyen pondéré » (…) 176,68 m2 x (195 Euros/m2 x 1 x 1 x 1 x 1,3)….44788,38 euros (…)

III Calcul de la valeur locative des locaux professionnels (vllp) des impôts

(…) surface commerciale pondérée totale 185,28 (…) Le local commercial de catégorie MAG1 : boutiques et magasins sur rue Secteur d’implantation : (…) secteur 5 du département du Gard (…) 44289,33 euros (…)

Moyenne des trois méthodes (…) valeur locative moyenne due à compter du 30 juin 2020 44874,09 euros / an (Soit une valeur mensuelle de : 3739,50 Euros/mois)

(…)

Réponse de l’expert aux observations formulées par Maître [W] (…)

I Sur la taxe foncière

En page 22, il a été précisé qu’aucune charge normalement incombant au bailleur n’a été transférée au preneur dans le cadre du bail commercial. Dès lors, aucune minoration n’a été appliquée sur le coefficient correcteur relatif à la répartition des obligations entre les parties, un coefficient neutre (égal à 1) ayant été retenu. Pour le surplus, nous n’avons pas de réponse supplémentaire à formuler.

II Concernant la pondération du local commercial

1°Sur la pondération appliquée au local DAB dans le calcul de la surface pondérée commerciale

(…) Nous avons retenu la pondération 0,4 confirmée par la Cour d’appel de [Localité 14] suivant Arrêt du 7 septembre 2023 – RG n°22/00028 (…)

2° Sur la pondération retenue par les Impôts pour la méthode de calcul de la valeur locative des locaux professionnels (VLLP) des impôts

Nous avons appliqué la pondération préconisée par les Impôts qui pondèrent en : 1 : les surfaces principales du local, 0,5 : les surfaces secondaires couvertes (locaux techniques, réserves etc…) Le local DAB étant un local technique, il se pondère en 0,5 selon cette méthodologie. (…)

III Concernant les éléments de comparaison produits par la SA LYONNAISE DE BANQUE

(…) Ainsi, les parties n’ont pas présenté à l’Expert d’éléments de comparaison véritablement similaires, c’est-à-dire des locaux à usage de bureaux ou de banque. Maître [W] nous a transmis des baux relatifs à des boutiques, parmi lesquels figure un bail concernant un local commercial postérieur à la période litigieuse. En conséquence, nous nous sommes efforcée d’analyser les éléments de comparaison produits par les parties et de retenir ceux présentant la plus grande similitude, afin d’aboutir à la synthèse (…)

IV Sur la méthode du loyer moyen pondéré

Sur les caractéristiques propres au local

Nous avons retenu le coefficient neutre de 1 pour les raisons suivantes :

1° Le prix unitaire tient compte de la situation privilégiée dans la ville d'[Localité 11], ainsi nous avons retenu 195 €/m2 correspondant à des boutiques de première catégorie : (…)

2° Le parking à proximité est inclus dans sa situation de première catégorie.

3° La configuration des locaux dans un immeuble ancien et en pierre ne confère pas un avantage particulier pour l’agencement de bureaux. De plus, comme nous l’avons précisé dans notre rapport à la page 22 « Concernant l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité Lors de l’accédit, les parties nous ont informé que des travaux ont été effectués pour pallier à des problèmes d’humidité par remontées capillaires. Il reste, à ce jour, des traces d’humidité comme on peut le voir sur les photographies. » (…)

Conclusions

La valeur locative au 30 juin 2020 se situe dans une fourchette de 44289,33 à 45544,57 Euros par an soit une valeur locative annuelle moyenne de : 44874,09 euros/an (Soit une valeur mensuelle de : 3739,50 Euros/mois (…) ».

En définitive, il y a lieu de retenir l’analyse et l’évaluation de l’expert judiciaire, qui a répondu aux dires des parties par des observations qu’aucun élément ne justifie de remettre en cause.

Le montant du bail renouvelé sera donc fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 44874,09 euros à compter du 30 juin 2020.

Monsieur [N] sera par ailleurs débouté de sa demande relative aux intérêts étant rappelé qu’en application de l’article R.145-23 du Code de commerce, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le sort des intérêts.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société LYONNAISE DE BANQUE la charge de ses frais irrépétibles de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant du loyer de bail liant Monsieur [C] [N] et la S.A. LYONNAISE DE BANQUE, portant sur le local situé à [Adresse 12] ([Adresse 6], renouvelé à compter du 30 juin 2020 à la somme de 44874,09 euros par an hors charges et hors taxes,

DÉBOUTE la S.A. LYONNAISE DE BANQUE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière préseent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,