TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 23/02529 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GNTO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 6]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

RG :24-1866

DEMANDEUR :

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 6]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat en date du 05 août 2022, Monsieur [I] [O] a donné en location à Madame [P] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 140 euros par mois de charges, payable à terme à échoir.

Le 4 août 2022, un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre Monsieur [I] [O] et Madame [N] [D].

Par courrier du 4 octobre 2022, Madame [N] [D] a fait état de différentes difficultés dans l’appartement loué (odeur et tâches dans l’entrée, poubelles dans les parties communes, machine à laver ne fonctionnant pas, présence d’une fuite et d’humidité, travaux promis à l’entrée dans les lieux et non effectués) et a indiqué donner congé de son bail avec un préavis d’un mois. Elle a sollicité le non paiement de son dernier mois de loyer dû au titre du préavis et a demandé la restitution de sa caution ainsi qu’une réduction pour les loyers des mois juillet et août 2022 en raison du désagrément lié à la décence du logement et du défaut d’information relatif aux troubles manifestes. Elle a requis une solution de relogement à son propriétaire, faut de quoi, elle a indiqué décider de résilier le bail avec un état des lieux de sortie à réaliser le 5 novembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2022, Monsieur [I] [O] a pris acte de la décision de sa locataire de mettre fin au bail. Il a indiqué n’avoir pas de solution de relogement à lui proposer, n’étant pas loueur professionnel et a convenu de la date du 5 novembre 2022 à 16h pour l’état des lieux de sortie. Il a ajouté déplorer la conjonction des situations qui se sont déroulées dans l’immeuble mais a expliqué ne pouvoir agir sur le comportements des autres propriétaires et locataires.

Le 26 janvier 2023, Madame [N] [D], a fait procédé, dans son logement, à un procès verbal de constat par un commissaire de justice.

Par courrier du 8 mars 2023, Monsieur [I] [O] a pris acte de ce que Madame [N] [D] avait repoussé l’état des lieux de sortie au 15 novembre 2022 puis décidé de se maintenir dans les lieux jusqu’au 5 décembre 2022 ou à l’échéance des 3 mois de préavis soit le 5 janvier 2023. Le propriétaire a précisé à Madame [N] [D] qu’elle se maintenait depuis dans les lieux malgré la fin du contrat de bail et lui a demandé dans les plus courts délais la date de restitution du logement.

Par constat de Commissaire de justice en date du 5 avril 2023, il était indiqué que personne n’avait répondu après que le Commissaire de justice ait cogné à la porte de l’appartement et que le nom [D] figurait sur l’une des boites aux lettres de l’immeuble, des photographies étant jointes au constat.

Monsieur [I] [O] a fait signifier en date du 5 mai 2023 à Madame [P] [D], une sommation d’avoir à quitter les lieux avant le 31 mai 2023. Il lui a indiqué qu’elle est redevable de la somme de 2950 euros au titre des loyers de janvier à mai 2023. Il a proposé une réduction de la somme à 2000 euros en cas de départ du logement avant le 31 mai 2023. Cette sommation a été remise à étude.

Monsieur [I] [O] a ensuite fait assigner Madame [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, aux fins suivantes :

— de prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé donné par Madame [N] [D] au requérant pour le local sis [Adresse 5],

— de dire que Madame [N] [D] est occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5],

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [N] [D] du local sis [Adresse 4] ainsi que tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique si besoin est,

— de dire que l’occupant ne pourra bénéficier des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de son statut d’occupant sans droit ni titre,

— de condamner Mme [D] au paiement de la somme de 2 370 euros (décompte au 13 juin 2023),

— de condamner Madame [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil,

— de condamner Madame [N] [D] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

de condamner Madame [N] [D], en tous les dépens de l”instance qui comprendront le coût du commandement et l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG 23/02529 et a été remise à la personne de Madame [N] [D].

La fiche diagnostique et financier a été reçue le 18 septembre 2023 au greffe. Il y est indiqué que Madame [N] [D] a 2000 euros de ressources et 2400 euros de charges. Elle travaille dans la fonction publique d’Etat sur [Localité 9] et a eu de grandes difficultés à se loger sur [Localité 9], ayant décidé d’emménager du côté d'[Localité 8], chez un bailleur privé. Il est indiqué par le travailleur social qu’il y aurait eu des problèmes de fuite et d’infiltration qui auraient rendu une partie du logement impossible à occuper. Madame [N] [D] reproche l’état du logement à son bailleur. Elle a indiqué recevoir son fils de 16 ans un weekend sur 2 et la moitié des vacances. Madame [N] [D] a enfin indiqué au travailleur social être en affection de longue durée et chercher à se reloger.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 23 janvier 2024 pour permettre à Madame [N] [D] de se rapprocher d’un avocat.

Le 2 janvier 2024, Madame [N] [D] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Ce dossier a été déclaré recevable par la Banque de France le 25 janvier 2024 et il y est fait état d’une dette de logement de 7423 euros en application du contrat du 5 août 2022.

Madame [N] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de Commissaire de justice du 29 janvier 2024, aux fins suivantes :

— Constater que le logement est indécent,

— Ordonner la réalisation des travaux nécessaires dans un délai maximum d’un mois sous astreinte de 100 euros par jour ;

— Suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux et disparation des conditions tenant à l’indécence du logement ;

— Consigner les loyers dus à compter de la décision intervenir jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires à la bonne occupation des lieux loués,

— Condamner le Bailleur à verser 3.000 euros à Madame [D] au titre de la réparation du préjudice du trouble de jouissance ;

— Condamner le Bailleur à verser 3.000 euros à Madame [D] au titre de la réparation du préjudice subi en ce qu’elle habitait un logement indécent ;

— Condamner le bailleur à verser à Madame [D] la somme de 2.000 euros au titre des frais qu’elle a exposés pour sa défense (article 700 du Code de procédure civile).

Cette assignation a été remise à la personne de Monsieur [I] [O]

Cette nouvelle affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/01866 et a été évoquée pour la 1ère fois à l’audience du 28 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 23 janvier 2025.

L’affaire initialement introduire (RG 23/02529) a été appelée à l’audience du 23 janvier 2024 et renvoyée à celle du 26 mars 2024, puis du 27 juin 2024, puis du 28 novembre 2024, puis du 23 janvier 2025.

Le 27 novembre 2024, le conseil de Madame [N] [D] a sommé Monsieur [I] [O] de lui communiquer le dossier de diagnostic technique qui aurait dû être remis à la locataire au moment de la conclusion du bail d’habitation et incluant le diagnostic de performance énergétique ainsi que les autres diagnostic obligatoires.

le 28 septembre 2024, un courrier a été envoyé par la SAS COTOIT au propriétaire du logement situé au dessus de celui dont Monsieur [I] [O] est propriétaire. Il y est fait état que le dégât des eaux observés dans l’appartement de Monsieur [O] serait du à une fuite venant du coude de la canalisation des WC et des WC eux mêmes présents dans l’appartement du dessus. Il est également fait état de ce que cet appartement aurait été squatté et vandalisé, et que ses occupants auraient occasionné des troubles pour les occupants de l’immeuble et pour la copropriété.

Par jugement du 9 janvier 2025, le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge du surendettement a confirmé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [N] [D].

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 23 janvier 2025 et reprises à l’oral, le conseil de Monsieur [I] [O] a sollicité du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans :

qu’il ordonne la jonction des instances RG n°23/02529 et RG n° 24/01866 pour statuer par une seule et même décision,

— qu’il juge Monsieur [O] recevable et fondé en toutes ses demandes,

— qu’il juge recevable mais non fondée Madame [N] [D] en ses demandes et prétentions,

— qu’il écarte la pièce N°3 du bordereau de communication de pièces de Madame [D],

— qu’il déboute Madame [N] [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— qu’il valide la résiliation du bail sur le fondement du congé donné le 04/10/2022 par Madame [N] [D] et accepté par Monsieur [O] le 13/10/2022 pour le local sis [Adresse 5],

— qu’il juge que Madame [N] [D] est occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5],

— Qu’il ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [N] [D] du local sis [Adresse 4] ainsi que tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique si besoin est,

— qu’il juge que l’occupante ne pourra bénéficier des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de son statut d’occupant sans droit ni titre,

— qu’il condamne Mme [D] au paiement de la somme de 15.053 euros (décompte au 10.01.2025) majorée des intérêts au taux légal en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, à compter du 05 mai 2023.

— qu’il condamne Madame [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil.

— qu’il juge que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— qu’il condamne Madame [N] [D] au paiement d’une somme de 1.500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

— qu’il condamne Madame [N] [D], en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Le Conseil de Monsieur [I] [O] a ajouté à l’audience que son client est âgé de 78 ans, que Madame [N] [D] ne s’était pas plainte de l’indécence de son logement par le passé et que le dégât des eaux n’est pas imputable au propriétaire, le syndic ayant eu de grandes difficultés pour accéder au logement du dessus. Le conseil de Monsieur [I] [O] précise que sa locataire ne règle plus rien depuis au mois 18 mois et qu’elle a modifié l’état des lieux d’entrée en y apposant des mentions non présentes dans celui dressé de façon contradictoire. Le propriétaire souhaite récupérer son logement et précise que sa locataire n’apporte pas de pièces sur le fait que l’état du logement aurait des répercussions sur sa santé.

Le Conseil de Madame [N] [D] a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience du 23 janvier 2025 en indiquant maintenir ses demandes présentes dans ses conclusions et dans lesquelles il sollicite :

A titre principal :

— d’ordonner la jonction des instances RG n° 23/02529 et RG n° 24/01866 pour statuer par une seule et même décision,

— de constater que le logement n’est pas décent,

— d’annuler le congé donné par Madame [D], et en tout état de cause, de déclarer que Monsieur [O] n’est pas fondé à s’en prévaloir pour demander l’expulsion de Madame [D],

— de condamner Monsieur [O] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai,

— d’ordonner la réduction du montant du loyer à 0 €, ou a défaut la suspension de son paiement, à effet du 4 octobre 2022 et jusqu’au constat contradictoire de la parfaite exécution de ces travaux.

A titre subsidiaire :

— de prononcer la résolution du contrat de bail d’habitation aux torts exclusifs du bailleur

— de condamner Monsieur [O] à payer à Madame [D] la somme de 590 x 5 soit 2950 euros + 450 euros au titre du dépôt de garantie soit un total de 3400 euros.

A titre infiniment subsidiaire :

— de prononcer la nullité du contrat de bail d’habitation pour vice du consentement, erreur sur les qualités essentielles de la chose louée,

— de condamner Monsieur [O] à payer à Madame [D] la somme de 590 x 5 soit 2950 euros + 450 euros au titre du dépôt de garantie soit un total de 3400 euros.

En tout état de cause :

— de condamner Monsieur [O] à payer à Madame [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— de condamner Monsieur [O] a payer à Madame [D] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

de condamner Monsieur [O] à payer à Madame [D] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de santé subi,

— de condamner Monsieur [O] à payer à Madame [D] la somme de 2500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de justice sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— de condamner Monsieur [O] au paiement des dépens de l’instance, y compris le coût du constat d’huissier du 26 janvier 2023 d’un montant de 270 euros, en application de l’article 696 du Code de procédure civile,

— de rejeter toutes les demandes de Monsieur [O].

Les deux affaires ont été mises en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I) Sur la jonction des instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 23/02529 et 24/01866 :

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Dans l’intérêt de l’administration d’une bonne justice, et conformément aux demandes des parties, il convient d’ordonner la jonction des procédures référencées au répertoire général par les numéros 23/02529 et 24/01866, lesquelles seront désormais enregistrées sous le numéro de RG 23/02529 le plus ancien.

II) Sur l’admission à l’instance de la pièce numéro 3 du bordereau de communication de pièces de Madame [N] [D] :

L’article 135 du Code de procédure civile dispose : « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. ».

Les textes législatifs ne permettent pas au juge d’écarter des débats une pièce pour un autre motif que sa non communication en temps utiles.

En l’espèce, la pièce n°3 versée au débats par Madame [N] [D] a été transmise de façon contradictoire, en temps utiles, à Monsieur [I] [O] et ne peut être écartée des débats.

Il appartiendra en revanche à la Juridiction, d’en apprécier le caractère probant dans la mesure où en effet, certaines mentions apparaissent ajoutées, sur l’exemplaire transmis par Madame [N] [D].

La demande de Monsieur [I] [O] tendant à écarter la pièce n°3 du bordereau de communication des pièces de Madame [N] [D] sera donc rejetée.

III) Sur la validité du congé donné par la locataire et son expulsion :

L’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. ».

L’article 15 I) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique notamment : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, il est constant que par contrat en date du 05 août 2022, Monsieur [I] [O] a donné en location à Madame [N] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 140 euros par mois de charges, payable à terme à échoir.

Il ressort des pièces versées au dossier que Madame [N] [D] a donné congé de son bail par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 4 octobre 2022, à son propriétaire, Monsieur [I] [O].

Par courrier recommandé envoyé le 13 octobre 2022 à Madame [N] [D], Monsieur [I] [O] a indiqué accepter le congé donné par sa locataire et le préavis d’un mois sollicité par elle, pour une date de fin de bail ainsi convenue entre les parties au 5 novembre 2022.

Le courrier du 8 mars 2023 réalisé par Monsieur [I] [O], fait état de ce que les parties ont convenu d’un report de la date de la fin du bail au 5 janvier 2023, conformément à un préavis de 3 mois.

Le bail est donc résilié à cette date et il conviendra de le constater.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et Madame [N] [D], par le biais de son conseil, a indiqué toujours occuper les lieux lors de l’audience du 23 janvier 2025.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que Madame [N] [D] a donné congé de son bail pour le 5 janvier 2023 et qu’elle se maintient depuis dans les lieux loués, malgré la résiliation du bail, étant dès lors, occupante sans droit ni titre.

S’agissant de la détermination, de l’opportunité et des modalités de la mesure requise pour mettre un terme à ce trouble, en l’occurrence l’expulsion, le juge doit procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis, tels les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés.

Le droit de propriété est un principe à valeur constitutionnelle découlant des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, qui prime sur le droit au respect de la vie privée et la mise en œuvre d’une mesure d’expulsion ne peut pas être considérée comme objectivement disproportionnée par elle-même afin de permettre à un légitime propriétaire de recouvrer la jouissance normale de son bien.

L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Madame [N] [D] soutient que son congé doit être annulé en ce qu’il a été donné sous la contrainte dans la mesure où elle sollicitait la réalisation de travaux de remise en conformité et où le logement était indécent. Afin de pouvoir trancher sur cette argumentation, il convient de statuer sur les manquements reprochés au bailleur.

IV) Sur les manquements reprochés au bailleur :

a) Sur la décence du logement :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, lequel critère de performance est défini par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation. Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas du présent article 6.

Le bailleur a aussi l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux réalisés par le locataire, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil. Le bailleur a enfin l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Madame [N] [D] soutient que le propriétaire ne lui a pas remis de logement décent en ce que le logement est insalubre car excessivement humide, manquant d’aération, non étanche, insuffisamment isolé et protégé contre les infiltrations, présentant des fissures importantes au plafond.

Les parties versent aux débats l’état des lieux réalisé de façon contradictoire entre elles le 4 août 2022. Dans la mesure où les deux exemplaires comprennent des divergences, ne seront retenues que les mentions qui figurent sur les deux exemplaires fournies par les parties.

L’état des lieux d’entrée fait ainsi apparaître que l’appartement était de façon globale en bon état ou en état moyen. Aucune des parties n’a mentionné de difficultés quant à la VMC ou la présence d’humidité dans le logement, lequel doit être considéré comme étant en bon état de ce point de vue, à tout le moins, lors de l’entrée de la locataire dans les lieux. Il ressort par ailleurs de cet état des lieux d’entrée que le propriétaire avait fait récemment remplacer les éviers et la robinetterie qui sont notés dans un état neuf, le réfrigérateur étant noté comme récent.

Dans son courrier du 4 octobre 2022, Madame [N] [D] fait état de différentes difficultés dans l’appartement loué : odeur et tâches dans l’entrée, poubelles dans les parties communes, machine à laver ne fonctionnant pas, présence d’une fuite et d’humidité, travaux promis à l’entrée dans les lieux et non effectués.

Le procès-verbal de constat réalisé le 26 janvier 2023 par un commissaire de justice, à la demande de la locataire fait apparaître les éléments suivants :

— Dans l’entrée, il est noté que le mur de gauche (nombreuses traces de coulure) et le lino (auréoles jaunâtres) présentent des traces d’un ancien dégât des eaux. Le plafond est indiqué comme jauni dans l’angle, sur environ 1 mètre, près d’un tuyau d’évacuation des eaux usées qui apparaît rouillé.

Le Commissaire de justice relève une forte odeur d’humidité et nauséabonde.

Il note également l’intervention de professionnels, le jour du constat, qui lui ont indiqué que les désordres constatés proviennent d’un dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus.

— Dans les toilettes, il est noté que la VMC ne fonctionne pas et est fortement encrassée, une odeur nauséabonde étant présente.

— Dans les escaliers, un mur dégradé, humide, est indiqué et des auréoles jaunâtres sont visibles. Le taux d’humidité relevé dans le mur est de 50%, à hauteur d’homme.

Des traces d’humidité sont également constatées à l’étage avec un revêtement des murs dégradé ainsi que des traces de coulure et des traces noires. La présence d’une fenêtre non étanche à l’air et à l’humidité, à raison d’un espace de plusieurs centimètres et d’une impossibilité de la fermer correctement, est constatée.

— Dans la salle de bain, le Commissaire de justice relève que la machine à laver est inutilisable car non raccordée à l’arrivée d’eau.

— Il est constaté la présence d’une porte menant à la cave et non isolée.

— Dans le séjour, le commissaire de justice note que de multiples fissures sont présentes au plafond, avec des boursouflures, des corniches fissurées et une peinture craquelée en plusieurs points, le plafond n’étant pas plat.

Ce constat n’a pas été réalisé de façon contradictoire, le bailleur n’ayant pas été convoqué par le Commissaire de justice.

Le Commissaire de justice a indiqué avoir pris des photos mais celles ci ne figurent pas à la pièce n°2 de Madame [N] [D]. Des photographies figurent en revanche en pièce n°6 sans qu’il soit possible de déterminer s’il s’agit de celles prises par le Commissaire de justice. Ces photos montrent :

— ce qui semble être l’angle de l’entrée et qui est noircit,

— une VMC d’aspect ancien,

— deux murs présentant des traces d’humidité sans qu’il soit possible de savoir s’il s’agit du même mur photographié deux fois ou non.

Il convient d’indiquer que le nettoyage des bouches de VMC relève de l’entretien courant du logement, lequel est à la charge du locataire. Le constat d’huissier relève que la VMC fonctionne dans la cuisine et que celle des toilettes est encrassée, son décrassage relevant ainsi de l’entretien du logement qui incombe à la locataire.

S’agissant du non raccordement de la machine à laver à l’arrivée d’eau, aucune difficulté n’a été notée dans l’état des lieux d’entrée à ce sujet et l’absence de mise en fonctionnement de la machine à laver ne saurait constituer un défaut de décence du logement puisque cela n’est pas susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Par ailleurs, le remplacement d’un embout de raccordement endommagé est une menue réparation qui incombe au locataire.

S’agissant des traces d’humidité et des désordres à la suite d’un ou plusieurs dégâts des eaux. Madame [N] [D] apporte la preuve que certaines pièces de son logement présentent, sur certains murs, sols et plafonds des traces d’humidité importantes : entrée, séjour et escalier. Madame [N] [D] ne rapporte pas la preuve que ces désordres préexistaient à son entrée dans les lieux loués, l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties, ne faisant pas état de tels désordres.

Le bailleur verse aux débats différents éléments permettant d’établir des difficultés avec les occupants du logement situés au dessus du logement loué. Dans un courrier du 28 septembre 2024, le syndic de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] indique que depuis 2022, l’immeuble est confronté à des vandalismes, squattages, et incidents liés au logement situé au dernier étage, juste au dessus du logement loué par Madame [N] [D].

Le syndic relève que le dégât des eaux qui s’est propagé à l’appartement de Monsieur [I] [O] est du à une fuite provenant d’un coude de canalisation des WC et des WC eux mêmes, de l’appartement du dessus et qu’il a été difficile d’obtenir le constat amiable de dégât des eaux afin de déclarer le sinistre, ce qui a occasionné des lenteurs dans la gestion du sinistre.

Le syndic de co propriété explique que la résidence devrait retrouver son calme et que des travaux seront entrepris dans les parties communes, notamment pour changer la porte d’entrée. Il est noté que Monsieur [I] [O] n’est pas responsable de cette situation subie au sein de l’immeuble par les différents occupants ainsi que les copropriétaires.

Ainsi, si les éléments transmis permettent d’établir qu’un ou des dégâts des eaux ont induit des dégradations des sols, plafonds et murs de certaines pièces (séjour, escalier et entrée), il ressort également des pièces versées aux débats que ces désordres sont imputables aux occupants de l’appartement situé au dessus de celui occupé par la locataire. L’humidité présente dans le logement apparaît par ailleurs être en corrélation avec l’humidité très importante relevée du fait du dégât des eaux dans la mesure où la VMC de la cuisine est indiquée comme fonctionnant dans le constat dressé le 26 janvier 2023.

Par ailleurs, il convient d’indiquer que les démarches relatives à la déclaration d’un sinistre lié à un dégât des eaux doivent être réalisées par le locataire, notamment auprès de son assurance, ce dont Madame [N] [D] ne justifie pas.

Si des défauts d’isolation d’une fenêtre et d’une porte sont également relevés dans le constat du 26 janvier 2023, ces éléments ne sont pas de nature, à eux seuls, à caractériser une indécence, même si des réparations devront, le cas échéant, être envisagés par le propriétaire de ce chef.

Le logement donné à bail à Madame [N] [D] par Monsieur [I] [O] ne présente dès lors aucun caractère d’indécence susceptible d’être reprochée au propriétaire. Par ailleurs, la locataire ne justifie pas d’éventuelles conséquences de l’état du logement sur sa sécurité ou sa santé.

Madame [N] [D] ne peut donc pas se prévaloir de l’indécence du logement et de la nécessité d’y effectuer des travaux pour obtenir une annulation de son congé dans la mesure où aucun des désordres constatés par le Commissaire de justice n’est imputable au propriétaire et où il lui appartenait d’effectuer les démarches nécessaires au règlement du sinistre lié au dégât des eaux via son assurance et celle des occupants du logement du dessus.

b) Sur l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique :

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique.

Ce texte législatif ne prévoit pas de sanction de l’absence de DPE quant au contrat de bail. Cette absence peut toutefois constituer une infraction pénale.

En l’espèce, Madame [N] [D] indique que le propriétaire a commis une faute en manquant à son obligation légale de transmettre le diagnostic de performance énergétique.

Le contrat de bail comprend une dernière clause intitulée dossier de diagnostic technique sans aucune mention spécifique. Le propriétaire indique que sa locataire n’a pas souhaité obtenir ce document de façon dématérialisée et n’en a pas demandé la transmission avant le présent litige. Il verse aux débats un DPE daté du 3 septembre 2009 avec une date de validité jusqu’au 3 septembre 2019 et qui fait état de ce que le logement est classé E. Monsieur [I] [O] argue que l’entreprise qui a réalisé le diagnostic a commis une erreur quant à la date de réalisation qui était en réalité le 3 septembre 2019. Il fournit, à l’appui de son argumentation, des échanges de mails ainsi qu’une facture de l’entreprise qui a réalisé le diagnostic, en date du 15 janvier 2019.

Il ressort donc des éléments transmis que le diagnostic énergétique était en règle au moment de la conclusion du contrat de bail et que le logement était classé E. Si aucune des parties n’apporte réellement de preuve quant à la transmission de ce document, la preuve de sa réalisation et l’absence de réclamation de ce document, avant la présente instance, démontrent une absence de grief causé à la locataire.

c) Sur le non respect de son engagement à effectuer des travaux de conformité :

Madame [N] [D] reproche à son propriétaire de n’avoir pas réalisé de travaux alors qu’il s’y était engagé.

Le bail d’habitation ne comprend aucune prévision contractuelle quant à la réalisation de travaux. L’état des lieux d’entrée ne comporte pas davantage de mentions à ce sujet, seul l’exemplaire de la locataire présentant une annotation qui n’est pas sur la version contradictoire de ce document.

En conséquence, faute de preuve de travaux prévus entre les parties, aucun manquement susceptible de remettre en cause le congé donné par la locataire ne sera retenu.

***

La résiliation du bail est donc bien constatée à la date du 5 janvier 2023 et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [D] et de tous occupants de son chef, du logement à usage d’habitation précité, si besoin est avec le concours de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier.

Madame [N] [D] sera en conséquence déboutée de ses demandes de condamnation de Monsieur [O] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et de réduction du montant du loyer à 0 €, ou a défaut, de suspension de son paiement, à effet du 4 octobre 2022 et jusqu’au constat contradictoire de la parfaite exécution de ces travaux.

V) Sur la résolution du bail aux torts du bailleur :

L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Madame [N] [D] sollicite la résolution du contrat au motifs que plusieurs manquements sont imputables au bailleur, à savoir :

— le caractère indécent du logement donné à bail,

— l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique,

— le non respect de l’engagement du bailleur d’effectuer des travaux de mise en conformité.

Le contrat étant déjà résilié du fait du congé donné par la locataire, comme expliqué ci-dessus, la demande de résolution du contrat aux torts du bailleur est sans objet. La demande de ce chef de Madame [N] [D] est donc rejetée.

VI) Sur l’annulation du bail pour vice de consentement sollicitée par la locataire :

L’article 1130 du Code civil dispose : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 du Code civil ajoute : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

Madame [N] [D] soutient qu’elle n’aurait jamais conclu le contrat de bail si elle avait su que le logement était insalubre et indécent et que le bailleur ne respecterait pas ses engagements de mise en conformité.

Comme indiqué plus haut, aucune indécence imputable au bailleur ne peut être démontrée et Madame [N] [D] n’apporte par ailleurs pas la preuve de désordres préexistant à l’entrée dans les lieux et de travaux convenus avec le propriétaire.

Les demandes de Madame [N] [D] tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail pour vice du consentement et à la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3400 euros au titre des loyers versés et du dépôt de garantie seront donc rejetées.

VII) Sur les préjudices de jouissance, moral et de santé sollicités en tout état de cause par la locataire :

L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

En l’espèce, Madame [N] [D] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [O] au paiement de 3000 euros pour préjudice de jouissance, 2000 euros pour préjudice moral et 1000 euros pour préjudice de santé.

En l’absence de faute pouvant être reprochée au bailleur, de lien de causalité et de preuve des préjudices allégués, les demandes de Madame [N] [D] de ce chef seront rejetées.

VIII) Sur la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 15053 euros :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [N] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 5 janvier 2023 et, à compter du 6 janvier 2023 le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2023, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

Monsieur [I] [O] produit un décompte démontrant que Madame [N] [D] reste devoir, après soustraction du rappel de charges locatives de 68 euros et de l’appel additionnel de charges de 480 euros, fautes de justificatifs transmis, la somme de 14505 euros à la date du 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Madame [N] [D] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [N] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 14505 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [N] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

IX) Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 26 juin 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [N] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures référencées au répertoire général par les numéros 23/02529 et 24/01866, lesquelles seront désormais enregistrées sous le numéro de RG 23/02529 qui est le plus ancien ;

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°3 du bordereau de communication des pièces de Madame [N] [D] ;

DECLARE recevables les actions formées par Madame [N] [D] et Monsieur [I] [O] dans le cadre de la présente instance ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 05 août 2022, entre d’une part, Monsieur [I] [O] et d’autre part, Madame [N] [D] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], à la date du 5 janvier 2024 et en application du congé donné par la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Monsieur [I] [O], la somme de 14505 euros (selon décompte en date du 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Monsieur [I] [O], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Monsieur [I] [O], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation du 26 juin 2023 ;

DEBOUTE Madame [N] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,