TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

comparant en personne

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] ont donné à bail à Madame [Z] [F] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], par contrat du 1er janvier 2018, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Le 31 décembre 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] ont fait délivrer à Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3340 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 14 mars 2025, Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] ont fait assigner Madame [Z] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [Z] [F] au paiement de la somme de 3 980 euros à titre de provision sur les loyers impayés au jour de la résiliation du bailcondamner Madame [Z] [F] à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel condamner Madame [Z] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [R] [B] comparant en personne, s’est désisté de sa demande d’article 700, a maintenu le surplus de ses demandes, y ajoutant une demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail et a actualisé la dette locative au montant de 4250 euros.

Madame [C] [B] était quant à elle ni comparante ni représentée.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [Z] [F], présente, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicité des délais de paiement en indiquant qu’elle pourrait commencer à apurer sa dette à partir du mois de mars 2026. Elle a indiqué à cette fin avoir des revenus de 1669 euros ainsi qu’un enfant à charge. Elle a précisé avoir une maison à entretenir dans le cadre de la succession de ses parents et envisager la vente de cette dernière.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire reprenant cette condition légale.

Le 31 décembre 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] ont fait délivrer à Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3340 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, en l’absence d’historique des versements, il n’est pas possible de déterminer si cette somme a ou non été réglée avant l’expiration du délai de deux mois. Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort du récapitulatif des impayés produit à l’audience que les premiers impayés remontent au mois de juin 2022 et se sont répétés très régulièrement jusqu’au jour de l’audience.

Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] produisent aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’audience, Madame [Z] [F] leur est redevable de la somme de 4 250 euros au titre des loyers et charges impayés.

Madame [Z] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la résiliation du contrat :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Si cet article ne prévoit pas que les délais de paiement suspendent les effets de la résiliation judiciaire du contrat, il convient de rappeler que dans la mesure où l’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge, ce qui permet de prévoir dans le jugement un dispositif de résiliation conditionnel au bon respect des délais de paiement octroyés.

En l’espèce, Madame [Z] [F] sollicite des délais de paiement et la lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [Z] [F] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Madame [Z] [F] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Madame [Z] [F] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la résiliation judiciaire du bail ne prendra pas effet, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la résiliation judicaire du bail sera prononcée au jour de la présente décision.

Dans ce cas :

Il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du premier impayé, qui correspondra à la date de résiliation du contrat, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

Bien que Monsieur [R] [B] se soit désisté de cette demande à l’audience, il convient toutefois de statuer dessus dans la mesure où Madame [C] [B], ni comparante ni représentée, n’a pas pu s’en désister.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] recevables en leur action

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] la somme de 4 250 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés au 25 novembre 2025

AUTORISE Madame [Z] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2018 entre Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] et Madame [Z] [F], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], selon les conditions et modalités ci-après précisées

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail produira à produire ses effets sans être résilié ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié depuis le 20 février 2025

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [Z] [F] sera condamnée à verser à Monsieur [R] [B] et Madame [C] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux entiers dépens

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,