TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/02504 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMRR

N° MINUTE : 3/2023

JUGEMENT

rendu le 22 décembre 2023

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 1]

DÉFENDERESSE

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de Paris, 15 Rue de Lübeck 75116 Paris, Toque G 400

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/02504 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMRR

EXPOSE DU LITIGE

Par convention du 4 mai 2000, la SCA LE CLOS DES MEUNIERS s’est engagée à réaliser 16 logements sur un terrain situé [Adresse 2] et à les mettre à disposition, pour une certaine durée, de l’Association pour le Logement du Personnel des Administrations Financières (ALPAF) aux fins de location à des fonctionnaires, en contrepartie de la contribution financière de cette dernière au projet.

Par acte authentique du 14 août 2002 Monsieur [T] [E] a acquis des parts de la SCA LE CLOS DES MEUNIERS lui donnant en propriété le lot 19 correspondant à l’un des appartements de l’ensemble immobilier.

Par acte sous seing privé du 16 février 2021, Monsieur [T] [E] a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [Y] sur cet appartement moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,38 euros et de 86.90 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5145,93 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 2 mars 2023, Monsieur [T] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2610,72 euros par mois à compter du 14 janvier 2023 et jusqu’à libération des lieux,

-5498,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 14 janvier 2023,

-549,87 euros au titre de la clause pénale,

-2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au visa des article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1231-5 du code civil, il soutient que le bail, conclu par l’intermédiaire de l’ALPAF, prévoit un loyer minoré jusqu’au 30 avril 2022 puis une réévaluation à compter de cette date au prix du marché, que Madame [H] [Y] n’a pas réglé les loyers de février à avril 2022 et a effectué à partir du mois de mai 2022 des virements de 520.49 euros sans tenir compte de la réévaluation, que le commandement de payer n’a donné lieu à aucun règlement, que le contrat de bail est résilié depuis le 14 janvier 2023, que le contrat contient une clause pénale et une indemnité d’occupation journalière égale à trois fois le montant du loyer quotidien.

L’audience du 7 juillet 2023 a été renvoyée à la demande de Monsieur [T] [E].

À l’audience du 19 octobre 2023, Monsieur [T] [E] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 2.498,74 euros selon décompte arrêté au 14 janvier 2023 déduction faite du règlement partiel survenu le 18 avril 2023.

Il soutient en outre que le contrat n’est pas un bail d’habitation classique mais accordé par le biais de l’ALPAF qui permet à des fonctionnaires de bénéficier de loyers avantageux ; qu’en vertu de cette convention il a lui-même bénéficié d’un prix d’achat minoré en contrepartie d’un droit de réservation accordé à l’ALPAF durant 20 ans soit jusqu’en avril 2022, que le bail stipulait qu’à compter du 1er mai 2022 le loyer minoré prendrait fin pour revenir à la valeur locative – le loyer de référence étant déjà mentionné au bail, que Madame [H] [Y] co-contractante ne pouvait l’ignorer ; que la convention liant le propriétaire et l’ALPAF est opposable à Madame [H] [Y] puisque le contrat de bail y fait référence ; que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent faire obstacle à la fin du loyer minoré, que l’augmentation de loyer n’est pas arbitraire mais relève de l’exécution du contrat de bail.

Madame [H] [Y] représentée par son conseil demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— que soit déclarée non écrite la clause d’augmentation de loyer figurant en page 9 du bail comme contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 en matière de variation de loyer,

— A titre subsidiaire au visa de l’article 1228 du code civil voir annuler la clause d’augmentation de loyer faute par Madame [H] [Y] d’y avoir consenti,

— à titre infiniment subsidiaire au visa de l’article 1189 du code civil interpréter le contrat de bail comme n’ayant pas prévu une augmentation du loyer supérieure à l’indexation figurant à l’article 5 du bail et juger en conséquence que la clause d’augmentation de loyer doit être privée d’effet pour conserver la cohérence d’ensemble du contrat ;

— En tout état de cause :

— Annuler le commandement de payer,

— Débouter Monsieur [T] [E] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [T] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Aux visas des articles 2 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que la révision et la réévaluation du loyer sont strictement encadrées par les dispositions d’ordre public des articles 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’augmentation imposée unilatéralement par le bailleur est de 67% ce qui dépasse la variation prévue par la clause d’indexation déjà appliquée au loyer, que cette clause est illicite et doit être réputée non écrite, que la convention entre le propriétaire et l’ALPAF n’est pas opposable à Madame [H] [Y] qui n’y est pas partie ; qu’en tout état de cause cette convention renvoie à l’article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, que la clause a été insérée entre deux articles ne concernant pas le loyer, que Madame [H] [Y] n’a jamais consenti à cette clause faute de rencontre des volontés, que le paiement par Madame [H] [Y] de la somme de 3000 euros ne vaut pas reconnaissance du bien-fondé de la demande de Monsieur [T] [E], que cette clause doit être interprétée à la lumière de l’article 5 du contrat.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 – III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Monsieur [T] [E] ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Son action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

Sa demande en constat de la résiliation du bail étant irrecevable, Monsieur [T] [E] sera débouté de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation de Madame [H] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Sur la clause d’augmentation du loyer

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les dispositions du titre I de ladite loi sont d’ordre public.

Aux termes de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

En l’espèce, il ressort du contrat de location que le loyer mensuel, fixé initialement à la somme de 430.38 euros, outre 86.90 euros de provision sur charges, sera augmenté à la date d’anniversaire et pour la première fois le 16 février 2022 en fonction de la variation de l’indice INSEE de référence des loyers (article 3).

Par ailleurs, au sein de l’article 13 dudit contrat, intitulé « Responsabilité et recours », figure un paragraphe " CONDITIONS PARTICULIERES” dont le 5° prévoit que, le logement étant loué par le biais de l’ALPAF, le montant du loyer est sous-évalué compte tenu du marché actuel, que la fin de droit de réservation est fixée au 1er mai 2022 et qu’à compter de cette date le loyer sera réévalué suivant le prix du marché.

En application de cette clause, le loyer hors charges a été fixé par Monsieur [T] [E] à la somme mensuelle de 900,70 euros à compter du mois de mai 2022 (cf. décompte au 5 juin 2023) et a donc plus que doublé.

Or, la révision du loyer en cours de bail est strictement encadrée par les dispositions de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, et ne peut intervenir, hors hypothèse de la modulation du loyer en raison de travaux, qu’en application d’une clause d’indexation ne pouvant prévoir une variation supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

Cette variation avait été appliquée au loyer dès le 16 février 2022, et n’est pas contestée par Madame [H] [Y] qui a, in fine, réglé le montant ainsi révisé.

Il résulte de ces éléments que la clause d’augmentation du loyer prévue par l’article 13 du contrat de location, distincte de la clause d’indexation prévue à l’article 3.b, est contraire à l’article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public et doit être réputée non écrite.

Sur le montant

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes des articles 4 et 6 du code de procédure civile l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] demande le paiement par Madame [H] [Y] de la somme de 2.498,74 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 14 janvier 2023 déduction faite du règlement partiel du 18 avril 2023.

A l’appui de sa demande Monsieur [T] [E] produit divers extraits de compte établis par l’agence STARES, gestionnaire :

— Un compte arrêté au 09 novembre 2022 pour un solde débiteur de 5145.93 euros,

— Un compte arrêté au 14 janvier 2023 pour un solde débiteur de 5498.74 euros,

— Un compte arrêté au 05 juin 2023 pour un solde débiteur de 5334.75 euros.

La réévaluation du loyer telle qu’appliquée par Monsieur [T] [E] ayant été écartée, le montant du loyer pour la période courant du mois de février 2022 (date du premier impayé de loyer) au mois de janvier 2023, après indexation, a été de 520.49 euros pour le mois de février 2022 puis de 524.20 euros de mars 2022 à janvier 2023 soit la somme totale de 6286.69 euros. Sur cette période, Madame [H] [Y] a réglé la somme de 4684,11 euros soit un solde débiteur de 1602,28 euros, couvert par la somme de 3.000 euros qu’elle a versée en avril 2023. La dette a ainsi été apurée.

Monsieur [T] [E] sera en conséquence débouté de sa demande au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Monsieur [T] [E] ayant été débouté de sa demande au titre de la dette locative il sera débouté de sa demande formée au titre de la clause pénale laquelle au demeurant aurait été réputée non écrite en application des dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Madame [H] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile précitées.

L’exécution provisoire est de plein droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en constat de la résiliation du bail conclu le 16 février 2021 entre Monsieur [T] [E], d’une part, et Madame [H] [Y], d’autre part ;

DIT que la clause d’augmentation du loyer figurant à l’article 13 dudit contrat est réputée non-écrite ;

DEBOUTE Monsieur [T] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Madame [H] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge