TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/50934 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPVG

N° : 3

Assignation du :

06 Décembre 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 décembre 2023

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. APPIA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Adriano PINTO, avocat au barreau de PARIS – #L0215

DEFENDERESSE

La S.A.R.L.U LE COQK’IVOIRE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jim TERSOU de l’AARPI TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #E2140

DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 juillet 2019, la société APPIA IMMOBILIER a consenti à la société LE COQK’IVOIRE un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans “à compter de la libération des locaux et plus tôt le 2 septembre 2019" moyennant un loyer indexé de 22.800 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

La destination des lieux loués est :“restauration sur place ou à emporter sans extraction (…)”

Le 25 octobre 2022, la société APPIA IMMOBILIER a fait signifier à la société LE COQK’IVOIRE un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 15.178,43 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Le 6 décembre 2022, la société APPIA IMMOBILIER a fait assigner la société LE COQK’IVOIRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société APPIA IMMOBILIER demande au juge de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à compter du 25 novembre 2022;

— ordonner l’expulsion de la société LE COQK’IVOIRE sous astreinte de 500 € par jour de retard;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer une provision de 11.992,52 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 novembre 2022, outre les intérêts au taux de 3 % par an à compter des dates d’exigibilité des loyers;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer une indemnité d’occupation de 2.540,88 € par mois d’occupation à compter du 25 novembre 2022;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer une provision de 33.539,61 € à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant dû au 31 décembre 2023 inclus, hors accessoire du loyer;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer 599,61 € à titre de pénalité contractuelle;

— à titre subsidiaire, si l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas constatée, condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer la somme de 38.846,01 € au titre de sa dette locative au jour des conclusions, plus les intérêts au taux de 3 % par an par loyer arriéré, courant à compter des dates d’exigibilité desdits loyers;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer 3.884,69 € à titre de pénalité contractuelle;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer 1.924,30 € à titre de pénalité contractuelle;

— en tout état de cause, débouter la société LE COQK’IVOIRE de toutes ses demandes;

— condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer la somme de 2.825,35 € au titre du remboursement des sommes qu’elle a exposées dans le cadre de la présente instance, en application du bail ou au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LE COQK’IVOIRE demande au juge de:

— débouter la société APPIA IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes;

— à titre reconventionnel, condamner la société APPIA IMMOBILIER à faire réaliser, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir, des travaux de dépose du coffrage présent dans le local pour le mettre en conformité avec les dispositions contractuelles et remédier aux vices auxquels est exposée la société LE COQK’IVOIRE;

— autoriser la société LE COQK’IVOIRE à séquestrer les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente de la réalisation des travaux;

— juger que les parties conserveront à leur charge leurs propres frais et dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société LE COQK’IVOIRE

A l’appui de sa demande, la société APPIA IMMOBILIER expose que la société LE COQK’IVOIRE n’a pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois. En réponse aux conclusions de sa locataire, elle explique que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, confronté à des désordres de nature structurelle affectant l’immeuble, a dû faire poser dans les lieux loués des étais, qui ont ensuite été occultés par la pose d’un coffrage; que d’importants travaux de reprise des structures porteuses des planchers du bâtiment ont été votés par la copropriété lors de son assemblée générale du 22 décembre 2020; que la société LE COQK’IVOIRE est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution dans la mesure où elle n’a pas été empêchée d’exercer son activité dans les lieux loués; qu’en effet, la perte de surface résultant de la pose du coffrage est limitée; qu’en outre, la société APPIA IMMOBILIER a déjà consenti à sa locataire une franchise de loyer de deux années.

La société LE COQK’IVOIRE affirme que la demande de la bailleresse est sérieusement contestable; que la pose du coffrage dans les lieux loués entrave l’exercice de son activité et lui cause un préjudice considérable; que dans ces conditions, elle a décidé de consigner les loyers depuis le 1er août 2022, ce dont elle a informé la société APPIA IMMOBILIER conformément à l’article 1220 du code civil; qu’elle serait fondée à solliciter une diminution du loyer en application de l’article 1721 du code civil; qu’en tout état de cause, le règlement de 10.000 € qu’elle a effectué le 1er juin 2023 a permis de régler l’intégralité des loyers et charges visés par le commandement de payer.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 29 juillet 2019 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 25 octobre 2022 à la société LE COQK’IVOIRE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 15.178,43 € selon décompte annexé à l’acte.

La contestation de la société LE COQK’IVOIRE fondée sur l’entrave apportée à l’exercice de son commerce du fait de la présence du coffrage dans les lieux loués, justifiant selon elle la consignation de la totalité du loyer entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, s’analyse en l’invocation d’une exception d’inexécution, ce que confirme la référence à l’article 1220 du code civil figurant dans les conclusions de la défenderesse.

Il est de principe qu’un locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer que si le manquement reproché au bailleur a pour effet de rendre les lieux loués impropres à l’usage pour lequel ils ont été donnés à bail.

En l’espèce, il est constant qu’un coffrage abritant des étais provisoires a été installé en cours de bail dans les lieux loués à la société LE COQK’IVOIRE. Pour autant, au vu des seules pièces versées aux débats, la société LE COQK’IVOIRE ne démontre pas que ses locaux, du fait de cette installation dont l’emprise est limitée à 2,3 m² soit 4,89 % de la surface des lieux loués selon les déclarations non contestées de la bailleresse, ont été rendus impropres à l’usage pour lequel ils ont été loués. Sa contestation fondée sur l’exception d’inexécution est donc dépourvue de caractère sérieux et ne peut paralyser la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le juge des référés.

Par ailleurs, ainsi qu’il sera exposé ci-après, certaines des sommes réclamées par la société APPIA IMMOBILIER sont sérieusement contestables.

Toutefois, un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le montant des sommes litigieuses ne constitue qu’une part minime de la dette locative objet du commandement du 25 octobre 2022, qui est majoritairement constituée de loyers et de charges dont l’exigibilité n’est pas contestée ou pas sérieusement contestée.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société LE COQK’IVOIRE n’a effectué aucun versement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2022 à 24h00.

La société LE COQK’IVOIRE ne formule pas de délais de paiement dont l’octroi serait de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire . Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les termes du dispositif ci-après.

La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

L’indemnité d’occupation due à la société APPIA IMMOBILIER à compter du 26 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes exigibles en vertu du bail, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat.

Sur les demandes de provisions

La société APPIA IMMOBILIER demande au juge, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamner la société LE COQK’IVOIRE à lui payer à titre provisionnel la somme de 11.992,52 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux de 3 % par an à compter des dates d’exigibilité des loyers, outre la somme de 33.539,61 € à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant dû au 31 décembre 2023 inclus.

La société LE COQK’IVOIRE conteste plusieurs des sommes dont le paiement lui est réclamé.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due à la société APPIA IMMOBILIER à compter du 26 novembre 2022 a été fixée ci-dessus au montant du loyer augmenté des charges et taxes exigibles en vertu du bail.

La société APPIA IMMOBILIER verse aux débats un décompte locatif arrêté à la somme de 38.846,01 € à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, déduction faite du versement de 10.000 € invoqué par la société LE COQK’IVOIRE.

La société LE COQK’IVOIRE conteste être redevable des charges suivantes figurant dans ce décompte au motif que le principe de leur paiement par le preneur n’est pas prévu par le bail et/ou qu’il n’est pas justifié de leur montant:

— honoraires de gestion technique: contrairement à ce que soutient la société LE COQK’IVOIRE, l’annexe A du bail du 29 juillet 2019 stipule que les honoraires de gestion technique des lieux loués ou de l’immeuble sont à la charge du preneur. Par ailleurs, la justification des sommes dues à ce titre a vocation à intervenir à l’occasion de la reddition annuelle des charges par le bailleur. La contestation de la défenderesse est donc dépourvue de caractère sérieux.

— “provisions divers non soumis hono”: à défaut de précision de la part de la société APPIA IMMOBILIER sur la nature desdites provisions et sur la clause du bail autorisant leur perception auprès du preneur, il convient de dire sérieusement contestable la somme réclamée à ce titre, soit 1.333,79 €.

— “taxes”: à défaut de précision de la part de la société APPIA IMMOBILIER sur la nature desdites taxes et sur la clause du bail autorisant leur perception auprès du preneur, il convient de dire sérieusement contestable la somme réclamée à ce titre, soit 2.034,54 €.

— “impôt foncier 2022": bien qu’interpellée sur ce point, la société APPIA IMMOBILIER n’a pas justifié du montant réclamé à ce titre à sa locataire. Il convient de dire sérieusement contestable la somme réclamée à ce titre, soit 752 €.

L’obligation de la société LE COQK’IVOIRE n’étant pas sérieusement contestable pour le surplus de 34.725,68 € (38.846,01 € -1.333,79 € – 2.034,54 € – 752 €), il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société APPIA IMMOBILIER.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux de 3 % à compter des dates d’exigibilité de chaque loyer étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus sur la somme de 15.178,43 € à compter du 25 octobre 2022, date du commandement précité, puis sur la somme de 34.725,68 € à compter du 23 novembre 2023, date d’actualisation de ses demandes par la société APPIA IMMOBILIER.

De même, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement d’une pénalité contractuelle de 599,61 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société APPIA IMMOBILIER à faire réaliser des travaux de dépose du coffrage sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

La société LE COQK’IVOIRE demande au juge de condamner sous astreinte la société APPIA IMMOBILIER à faire réaliser des travaux de dépose du coffrage présent dans le local afin de mettre celui-ci en conformité avec les stipulations contractuelles.

La bailleresse s’oppose à cette demande aux motifs qu’elle n’a pas le droit de retirer les étais qui ont été posés par le syndic, sauf à mettre en péril la stabilité de l’immeuble et engager sa responsabilité.

Au vu du dispositif de ses conclusions et à défaut de précision contraire dans ses écritures, il apparaît que la société LE COQK’IVOIRE fonde sa demande sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est traditionnellement considéré qu’il y a urgence lorsqu’un retard de quelques jours, voire de quelques heures, peut devenir préjudiciable à l’une des parties.

En l’espèce, la société LE COQK’IVOIRE ne rapporte pas la preuve que le dépôt du coffrage installé dans son local présente un tel caractère d’urgence. En tout état de cause, il résulte des éléments du dossier que la pose des étais et du coffrage litigieux résulte de décisions adoptées par la copropriété pour remédier à des désordres structurels affectant l’immeuble. Dans contexte, la contestation opposée par la bailleresse dans les termes précités présente un caractère sérieux.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société LE COQK’IVOIRE.

Sur la demande de la société LE COQK’IVOIRE aux fins d’être autorisée à consigner le loyer auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations

Le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de consignation des loyers ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société LE COQK’IVOIRE sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

La clause du bail dont se prévaut la société APPIA IMMOBILIER à l’appui de sa demande de paiement de la totalité des frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ne saurait conduire à priver le juge de la faculté de moduler la condamnation prononcée à ce titre en considération de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, ainsi que l’y invite l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société APPIA IMMOBILIER de condamnation de la société LE COQK’IVOIRE à lui payer les autres dépenses que celles déjà incluses dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 juillet 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à la date du 25 novembre 2022 à 24h00,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société LE COQK’IVOIRE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboutons la société APPIA IMMOBILIER de sa demande de prononcé d’une astreinte,

Condamnons la société LE COQK’IVOIRE à payer à la société APPIA IMMOBILIER une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes exigibles en vertu du bail, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 26 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société LE COQK’IVOIRE à payer à la société APPIA IMMOBILIER la somme provisionnelle de 34.725,68 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 15.178,43 € à compter du 25 octobre 2022, puis sur la somme de 34.725,68 € à compter du 23 novembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société APPIA IMMOBILIER,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société LE COQK’IVOIRE de condamnation de la société APPIA IMMOBILIER à faire réaliser sous astreinte des travaux de dépose du coffrage se trouvant dans les lieux loués,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société LE COQK’IVOIRE aux fins d’être autorisée à consigner le loyer à la Caisse des Dépôts et Consignations,

Déboutons la société APPIA IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société LE COQK’IVOIRE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON