TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

18° chambre

1ère section

N° RG 20/10901

No Portalis

352J-W-B7E-CTEI3 JUGEMENT rendu le 31 Janvier 2023 N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du: 28 Octobre 2020

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DUGONG INVESTISSEMENT

[…]

représentée par Maître Z A de la SELAS CABINET D’ETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A707

DÉFENDEURS

E.U.R.L. W & CORB

72 rue Z-Pierre Timbaud

[…]
Monsieur Y X

[…]

[…]

Tous deux représentés par M^e Christophe EYROLLES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0382

Expéditions exécutoires délivrées le:

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Décision du 31 Janvier 2023

18° chambre 1ère section N° RG 20/10901 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTEI3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du

Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame D-E F, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique. assistée de Monsieur B C, Greffier principal,

DÉBATS A l’audience du 14 Novembre 2022, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31.

janvier 2023.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire en premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 22 mars 2017, la société DUGONG INVESTISSEMENT (la société DUGONG) a donné à bail commercial à la société W & CORB, dont M.

X est le gérant, des locaux à usage de commerce et show-room de produits cosmétiques en rez-de-chaussée d’un immeuble sis […] à Paris 3ème, pour une durée de neuf années à compter du 22 mars 2017 et venant à expiration le 21 mars 2026, moyennant un loyer annuel en principal de 14.700 euros, outre une provision sur charges de 820 euros HT.

Par acte sous seing privé du même jour, M. Y X s’est porté caution solidaire de la société W & CORB pour garantir la bonne exécution du bail pendant toute sa durée et le paiement des loyers, des charges, indemnités, taxes foncières, TVA, frais de relance et accessoires, le tout pour un montant de 233.488 euros mximum TTC.

Des travaux devant être réalisés par la copropriété rendant inexploitable par le preneur une partie du rez-de-chaussée permettant l’accès à la cave ainsi que la cave elle-même, le bailleur a consenti dans le bail, en contrepartie, une diminution du loyer de 1.000 euros HT et HC par mois pendant toute la durée des travaux, sur la date de fin desquels il précisait ne pouvoir s’engager dès lors qu’ils étaient réalisés et suivis par le syndic.

La société W & CORB ayant fait constater lors de travaux privatifs entrepris pour le démarrage de son activité, divers désordres en façade et sur le plancher haut du rez-de chaussée de son local, une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 22 mars 2017 a imputé l’origine des désordres à la vétusté des réseaux d’assainissement de

l’immeuble voisin et à leur défaut d’entretien.

Les travaux entrepris par la copropriété pour remédier aux désordres ont été achevés le

16 octobre 2018.

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Reprochant à la société W & CORB de n’avoir pas repris le paiement des loyers, la société DUGONG lui fait délivrer, par actes d’huissiers du 18 avril 2019, deux commandements, l’un visant la clause résolutoire, de payer la somme de 121.176,66 euros, l’autre de produire l’attestation d’assurance pour les risques locatifs, puis le 5 novembre 2019, un troisième commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 39.963,20 euros au titre des loyers et charges impayés des 3ème et 4ème trimestres 2019.

Sur assignation délivrée par la société DUGONG les 3 et 5 juin 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance du 31 janvier 2020, constaté l’acquisition de la clause résolutoire,. condamné la société W & CORB à payer à la société DUGONG la somme de 73.110,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2020 inclus et ordonné la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire sous réserve de s’acquitter de la somme précitée en 24 mensualités en sus des loyers et charges courants.

La société W & CORB n’ayant pas réglé la dite somme, il a été procédé à son expulsion le 20 juillet 2020. Par acte d’huissier des 28 octobre et 3 novembre 2020, la société DUGONG a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société W & CORB et M. X aux fins de les voir condamner solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 109.149,97 euros.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2021, la société DUGONG demande au tribunal judiciaire de Paris aux fins de :: 1

- Maintenir les dispositions de l’ordonnance de référé du 31 janvier 2020 en ce qu’e lle a:

- constaté la clause résolutoire insérée au bail accordé 24 mois de délais à la société W & CORB pour s’acquitter de sa dette Condamner solidairement la société W & CORB et M. X ou à défaut in solidum, à payer à la société DUGONG la somme de 109.149,97 euros,

- Condamner solidairement la société W & CORB et M. X, ou à défaut in solidum, à payer à la société DUGONG la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement la société W & CORB et Monsieur X aux entiers dépens, lesquels comprendront les deux commandements de payer visant la clause résolutoire, que M^e Z A pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

- Débouter M. X et la société W & CORB de l’ensemble de leurs demand es.

La société DUGONG demande de « maintenir la décision du juge des référés en ce qu’elle a déclaré acquise la clause résolutoire du bail » et estime que les délais fixés par cette dernière n’ayant pas été respectés, il ne saurait lui en être accordés de nouveaux dans le cadre de la présente instance. Elle fait valoir que la dette locative arrêtée à la date de l’expulsion de la société W & CORB s’élève à 197.779,55 euros déduction faite des loyers et charges appelés pendant que le local ne pouvait être exploité 88.629,58 euros de mai 2017 au 15 octobre 2018 pour tenir compte de la diminution de loyer de 1.000 euros par mois durant cette période à raison des travaux. Elle s’oppose à ce que cette période soit allongée jusqu’au 11 décembre 2018 puisque la preneuse était informée de la fin des travaux incombant à la copropriété dès le 16 octobre 2018. Elle s’oppose également à ce qu’il soit tenu compte de la crise sanitaire dès lors qu’elle est postérieure à l’arriéré locatif dont il est demandé paiement, en sorte que l’invocation du bénéfice des dispositions de l’article 1722 du code civil relatif à la perte de la chose louée est inopérante. Elle conteste tout manquement de sa part à son obligation de délivrance. Elle invoque également l’engagement de caution de M. X dont elle soutient qu’il n’est pas régi par les dispositions du code de la consommation, s’agissant d’un gérant

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dans l’exercice de ses fonctions, et que la preuve de son caractère disproportionné n’est pas davantage rapportée par la caution, à qui cette preuve incombe.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 janvier 2020, la société W CORB et M. X demandent au tribunal, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, au visa des articles 1722, 1725 et 1219 du code civil, L. 341-4 du code de la consommation, de : Cantonner à la somme de 60.694,28 Euros le montant des sommes dues à la société

DUGONG par la société WCORB;

- Débouter la société DUGONG de toutes ses autres demandes à l’encontre de la société WCORB ; Débouter la société DUGONG de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M.

X;

- Condamner la société DUGONG à payer à M. X la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Constatant que la bailleresse ne conteste plus qu’aucun loyer ne lui était dû pour la période écoulée entre le 17 mars 2017 et le 15 octobre 2017 date d’échèvement des travaux, la société W & CORB et M. X prétendent que la locataire n’a été informée de la délivrance des locaux libres de tous travaux que le 11 décembre 2018, en sorte qu’elle a payé 5 mensualités indûment jusqu’à cette date. Ils en déduisent que l’arriéré locatif n’est donc que de 60.694,28 euros au lieu de 73.110,28 euros comme retenu par le juge des référés dans sa décision du 30 janvier 2020. Ils ajoutent qu’il doit être tenu compte de l’interdiction d’ouverture de ses locaux à compter du 15 mars 2020 jusqu’au 22 juin 2020, en ce qu’elle constitue une exception d’inexécution non fautive de son obligation de délivrance par la bailleresse justifiant la suspension corrélative de l’exécution de l’obligation de payement des loyers par la locataire. Ils invoquent encore, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, la perte de la chose louée à laquelle elle assimile l’impossibilité juridique survenue en cours de bail d’exploiter les locaux. Ils soutiennent que la condamnation de la caution solidaire de M. X doit être exclue sur le fondement de l’article L.341-4 du code de la consommation, estimant que l’engagement de caution de ce dernier lui est inopposable.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de « maintien de la décision du juge des référés '>

En l’espèce, le juge des référés a, par ordonnance du 31 janvier 2020 passée en force de chose jugée dès lors qu’elle a été signifiée au preneur le 25 février 2020 et qu’il est constant et non contesté qu’aucun appel n’a été interjeté, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies, condamné la société W & CORB et M. X au paiement d’une somme provisionnelle de 73.110,28 euros, dit que la preneuse à bail pourrait s’acquitter de cette provision en plus des loyers, charges et accessoires courants, en 24 mensualités égales et consécutives de 3.000 euros, ordonné la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit que faute pour la société W & CORB de payer dans les délais impartis, la clause résolutoire serait acquise et produirait donc son plein et entier effet. Il est constant et non contesté par la société W & CORB qui reconnaît dans ses écritures n’avoir eu une « quelconque chance de payer quoi que ce soit à bonne date à compter du 2ème trimestre 2020 » motif pris de la fermeture administrative qui a frappé ses locaux

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pendant la période du 15 mars 2020 au 22 juin 2020, qu’elle ne s’est pas acquittée de la somme provisionnelle mise à sa charge par le juge des référés dans les délais octroyés par celui-ci. Il ne peut donc qu’être constaté que la clause résolutoire a joué et que le bail. du 22 mars 2017 a été résilié à compter du 5 décembre 2019 minuit.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 30 mars 2021 et produit aux débats indique un arriéré locatif de 109.149,97 euros, échéance du 3ème trimestre 2020 incluse, et après déduction de la somme de 88.629,58 euros au titre des loyers et charges appelés pendant la période des travaux durant laquelle la société W & CORB n’a pu exploiter les locaux, soit de mai 2017 au 15 octobre 2018, date que cette dernière souhaite repousser jusqu’au 11 décembre 2018 alors qu’il ressort clairement du courriel de M. X, son gérant, en date du 14 décembre 2018, qu’il reconnaît avoir été informé par « courrier du 18 octobre [qui] annonçait la nouvelle tant attendue de la fin des travaux de renforcement de l’immeuble et du sous-sol », en sorte qu’il n’y a pas lieu d’opérer une quelconque déduction pour la période qui s’est écoulée entre le 15 octobre et le 11 décembre 2018, comme le revendiquent, à tort, les défendeurs.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité. En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus

En outre, il résulte de l’article 1219 du code civil, qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la société DUGONG en exécution du bail les liant, lui permettaient d’exercer l’activité, à laquelle ils étaient contractuellement destinés.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société W & CORB ne résulte pas, comme celle-ci le prétend, d’une suspension de l’exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance, laquelle n’a pas eu lieu, mais en réalité de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société W & CORB est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et de la suspension de l’exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance entre le 15 mars et le 22 juin 2020 pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susvisée. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.

La société W & CORB invoque enfin l’impossibilité juridique survenue en cours de bail d’exploiter les lieux loués en raison de la décision des pouvoirs publics de fermer le. commerce en cause, qu’elle assimile à la perte de la chose louée visée à l’article 1722 du code civil, justifiant son exonération de l’obligation de payer le loyer pendant la période de fermeture administrative.

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Aux termes de l’article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période précitée, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvant être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, le moyen sera rejeté.

La société W & CORB sera donc condamnée à payer à la société DUGONG la somme de 109.149,97 euros au titre de l’arriéré locatif, cependant qu’elle sera déboutée de sa demande tendant à limiter le montant de sa dette à la somme de 60.694,28 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire de M. X en sa qualité de caution

La société DUGONG se prévaut d’un engagement de caution solidaire de M. X figurant en annexe du bail à effet du 22 mars 2017 pour se terminer le 21 mars 2026, dans lequel celui s’engage à se porter caution solidaire de la société W & CORB pour garantir notamment « le paiement des loyers, des charges, indemnités, taxes foncières, TVA, frais de relance et accessoires », dus par elle en vertu du bail qu’elle a conclu, pour la durée du bail et à concurrence de la somme de 233.488 euros.

L’article L.341-4 devenu L.332-1 et L.343-3 du code de la consommation, interdit à un créancier professionnel de se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à cette obligation.

L’article L.341-4 s’applique à l’engagement de la personne physique qui s’est portée caution pour la société dont il est le gérant.

Enfin, la caution supporte, lorsqu’elle l’invoque, la charge de la preuve de démontrer que son engagement de caution était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, la proporitionnalité de l’engagement de la caution s’appréciant au jour de la souscription du cautionnement et non à la date à laquelle le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les défendeurs que lors de la conclusion de son engagement de caution, les revenus imposables de M. X s’élevaient en

2017 à 54.000 euros, peu important que ces revenus aient considérablement diminué en

2018 ou soient restés près de deux fois inférieurs en 2020 dès lors que ces revenus sont postérieurs à la date à laquelle l’intéressé a souscrit son engagement de caution et dont il doit démontrer que celui-ci est manifestement disproportionné. En l’occurrence, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve suffisante, en l’état des éléments fournis et de l’absence d’éléments sur sa situation patrimoniale, du caractère disproportionné de son engagement de caution, en sorte qu’il sera condamné, en sa qualité de caution solidaire de la société W & CORB, à payer à la société DUGONG la somme de 109.149,97 euros au titre de l’arriéré locatif.

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Sur les autres demandes…

La société W & CORB et M. X qui succombent, seront condamnés aux dépens qui incluront le coût des commandements du 18 avril 2019 et du 5 novembre 2019, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cependant qu’elle sera déboutée de sa demande sur ce même chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 22 mars 2017 portant sur des locaux sis […] à Paris 3ème, à la date du 5 décembre 2019 à 24h00, ?

Condamne solidairement la société W & CORB et M. X à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 109.149,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mars 2020,

- Déboute la société W & CORB et M. X de leur demande de cantonnement de

l’arriéré locatif à la somme de 60.694,28 euros,

Condamne solidairement la société W & CORB et M. X aux dépens, qui incluront le coût des commandements du 18 avril 2019 et du 5 novembre 2019 et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

- Condamne solidairement la société W & CORB et M. X à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile,

- Déboute la société W & CORB et M. X de leur demande sur ce même fondement,

- Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2023.

Le Greffier Le Président

B C D-E F say

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République SAL JUDICIAIRE d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

L

légalement requis.

A

N

U

En foi de quoi la présente décision a été signée par

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[…]

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le directeur de greffe

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