COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 DECEMBRE 2024

N° RG 21/05594 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLIF

S.C. DU [Adresse 14]

c/

[S] [A] [G]

[J] [R] épouse [A] [G]

[X] [A] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 septembre 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/06423) suivant déclaration d’appel du 08 octobre 2021

APPELANTE :

S.C. DU [Adresse 14]

Société civile immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 312 169 964

sise [Adresse 14] [Localité 6] agissant poursuites et diligences de sa Gérante, Financière Trésor du Patrimoine, domiciliée en cette qualité [Adresse 11] [Localité 12]

Représentée par M^e Jean-david BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Benoît ESTELLON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

[S] [A] [G]

né le 27 Août 1930 à [Localité 17]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 14] – [Localité 6]

[J] [R] épouse [A] [G]

née le 20 Février 1934 à [Localité 16]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 14] – [Localité 6]

[X] [A] [G]

né le 21 Novembre 1971 à [Localité 16]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 13] – [Localité 5]

Représentés par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La société Civile du [Adresse 14] est propriétaire d’un domaine viticole situé sur la commune de [Localité 6] (33), M. [S] [A] [G], Mme [J] [R] épouse [G], et leur fils [X] [A] [G] étant quant à eux propriétaires du château, de son parc et des dépendances situés sur le même domaine.

Considérant qu’un droit de passage permettant d’accéder à un bûcher avait été consenti par les anciens propriétaires du domaine viticole pour le seul usage personnel de Mme [R], ancienne propriétaire du château, la Sc du [Adresse 14] a demandé aux consorts [A] [G], par lettre du 28 janvier 2019, d’interdire aux locataires du bûcher d’utiliser le chemin sur lequel avait été consenti le droit de passage précité pour leurs propres déplacements et ceux de leurs visiteurs.

Par acte du 12 juillet 2020, la société civile du [Adresse 14] a assigné les consorts [A] [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de les condamner à faire défense à leurs locataires d’emprunter les chemins d’exploitation du domaine viticole, en particulier l’utilisation du chemin assis sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 10] qui leur est personnelle.

Par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 29 mars 2021 et fixé la clôture au jour de l’audience de plaidoiries,

— rejeté par conséquent la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées le 15 juin 2021,

— déclaré irrecevables les fins de non recevoir,

— rejeté l’ensemble des demandes de la société civile du [Adresse 14],

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société civile du [Adresse 14] à payer aux consorts [A] [G] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné cette dernière à leur payer les entiers dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La société civile du [Adresse 14] a relevé appel du jugement le 8 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2022, la société civile du [Adresse 14] demande à la cour d’appel de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes qu’elle a formées,

statuant à nouveau,

— juger que la propriété des consorts [A] [G] n’est pas enclavée et qu’elle dispose d’un accès direct à une voie publique par la RD 216E1,

— juger, par conséquent, que ces derniers ne peuvent se prévaloir du bénéfice d’une servitude par destination de bon père de famille faute d’enclavement de leur propriété,

— juger que l’utilisation du chemin assis sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 10] menant au bûcher est personnelle aux consorts [A] [G], à l’exclusion de son utilisation par leurs locataires et les fournisseurs et visiteurs de ces derniers, en ce qu’il est strictement réservé à l’usage et à l’exploitation d’un bûcher, à l’exclusion de tout autre usage,

subsidiairement,

— juger que le droit de passage institué sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10] constitue une servitude conventionnelle strictement réservée à l’usage et l’exploitation d’un bûcher,

— juger que les consorts [A] [G] ont modifié la destination du bûcher en le convertissant en bâtiment à usage d’habitation,

— constater par voie de conséquence que le droit de passage sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10] est éteint,

par conséquent,

— condamner les consorts [A] [G] à faire défense à leurs locataires d’utiliser, pour leurs propres déplacements ainsi que ceux de leurs fournisseurs et visiteurs, les deux chemins cadastrés respectivement section B n°[Cadastre 10], pour l’un, et section B n°[Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], pour l’autre,

— condamner ces derniers à lui verser la somme de 3 000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2022, les consorts [A] [G] demandent à la cour, sur le fondement des articles 750-1 du code de procédure civile, R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, et 682, 685, 690, 692, 639, 696, 701 et 702 du code civil, de :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable l’action engagée par la société civile du [Adresse 14],

— juger que les locataires et les fournisseurs ne sont pas attraits à la procédure,

— juger l’action mal fondée au visa de l’existence de deux servitudes conventionnelles sur les deux chemins d’exploitation et au regard de la situation d’enclavement avec destination de bon père de famille,

— condamner la Sc du [Adresse 14] à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance en cause d’appel,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action à l’égard des locataires et fournisseurs.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’action engagée par la Sc [Adresse 14] pour défaut de qualité à agir au motif que les locataires n’ayant pas été appelés en la cause, ils n’ont pas qualité à les défendre en vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

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Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière du contrat de bail… d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail'.

Il en résulte que le bailleur doit faire respecter par ses locataires les règles auxquelles il est lui-même tenu.

Il peut donc être tenu pour responsable des troubles provoqués par ses locataires.

Par conséquent la Sci du [Adresse 14] a donc intérêt à agir contre les intimés.

Dès lors, ceux-ci ont nécessairement qualité à défendre pour leur propre compte indépendamment de toute action qui pourai être exercée contre les locataires eux-mêmes.

L’action engagée par la Sci du [Adresse 14] sera donc déclarée recevable.

II- Sur le chemin assis sur la parcelle cadastrée B N°[Cadastre 10].

La société Civile du [Adresse 14] soutient que le chemin conduisant au bûcher assis sur la parcelle cadastrée B N° [Cadastre 10] ne constitue pas une servitude de passage mais un droit personnel de passage accordé à Mme [R] en qualité de propriétaire du château de telle sorte que les locataires, fournisseurs ou visiteurs de ses héritiers ne peuvent en faire usage.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que si le droit de passage menant au bûcher est qualifié de servitude, il s’agit d’une servitude conventionnelle, qui avait été contractuellement consentie pour l’usage et l’exploitation du bûcher, que le bûcher ayant été transformé en habitation, ce changement de destination éteint de facto la servitude.

Les consorts [A] [G] répliquent qu’il s’agit au contraire d’une servitude fondée sur un titre en l’espèce l’acte de vente du 10 août 1962, qu’il s’agit en outre d’une servitude de passage légale du fait de l’enclave en application de l’article 682 du code de procédure civile et en application de l’article 693 concernant la destination de bon père de famille.

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L’acte de vente du 10 août 1961 par lequel les consorts [T]/[R] ont cédé aux époux [L] le domaine viticole prévoit en page 5 au paragraphe intitulé 'servitudes de passage', que 'le château appartenant à Mme [R] et qui profite de cette servitude de passage est cadastré sous le numéro [Cadastre 7] de la section B pour une superficie de sept ares, 90 ca… madame [R] aura en outre un droit de passage à pieds et avec tous véhicules pour accèder au bûcher… ce droit de passage sera strictement réservé à l’usage et à l’exploitation du bûcher de Madame [R]' (pièce 3 Sc Château [U]).

Il est constant qu’une servitude bénéficie au fonds dominant et non aux personnes qui en sont propriétaires.

Or, l’argument selon lequel ce chemin conduisant au bûcher ne constituerait pas une servitude de passage mais un droit de passage ne résiste pas à la lecture de l’acte précité, dès lors que ce droit de passage est intégré dans un paragraphe intitulé 'servitudes de passages’ d’une part, et qu’il bénéficie au fonds, en l’espèce à l’usage et à l’exploitation du bûcher et non à une seule personne d’autre part.

En conséquence, comme l’a justement retenu le tribunal, la qualification de servitude de passage est établie.

Par ailleurs, et à titre surabondant, il est relevé que les appelants affirment sans aucunement étayer leurs dires que ce chemin serait utilisé par des locataires, dont l’identité est inconnue.

Le jugement en ce qu’il a débouté la Sc [Adresse 14] de sa demande de condamnation des propriétaires du terrain de faire défense aux locataires, visiteurs et fournisseurs de faire usage du chemin assis sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 10] sera donc confirmé.

III- Sur l’utilisation du chemin cadastré B [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] '[Localité 15]'.

L’appelante soutient que la propriété des intimés n’est pas enclavée car elle bénéficie d’un accès à la voie publique. Elle demande par conséquent que les consorts [A] [G] et leurs locataires cessent d’utiliser le chemin dénommé [Localité 15], qui n’est pas un chemin d’exploitation contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

Les intimés font valoir que leur propriété est enclavée et que ce chemin leur est nécssaire.

****

Il convient de relever que ni l’appelante, ni les intimés n’ont versé devant le tribunal et en cause d’appel des éléments, titre ou configuration précise des lieux, permettant d’apprécier l’existence d’une servitude.

Les consorts [A] [G] ne peuvent donc se prévaloir d’une servitude sur le chemin dit '[Localité 15]'.

Cependant, aux termes de leurs conclusions, l’appelante, alors qu’elle fait grief au tribunal d’avoir retenu la qualification de chemin d’exploitation, verse pourtant aux débats une pièce 6, qui est un extrait de plan cadastral intitulée 'chemin d’exploitation indûment emprunté’ (pièce 6 [Adresse 14]).

Or, selon les dispositions de l’article L. 162-1 du code rural, comme l’a justement retenu le tribunal, 'les chemins et sentiers d’exploitation… sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés'.

Dès lors, il en résulte que le chemin litigieux peut être indifféremment utilisé par tous les riverains qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Par ailleurs, et également à titre surabondant, il est relevé que la Sc [Adresse 14] ne rapporte aucunement la preuve que ce chemin est utilisé par des locataires ou fournisseurs.

Par conséquent, en considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de faire interdiction aux locataires d’utiliser le chemin.

IV- Sur les mesures accessoires.

La SC [Adresse 14], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à verser aux consorts [A] [G] la somme de 2500 euros par application des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SC [Adresse 14] sera déboutée de sa demande par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’action engagée par la Société Civile du [Adresse 14].

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Condamne la SC du [Adresse 14] aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne la SC du [Adresse 14] à verser à M. [S] [A] [G], Mme [J] [R] épouse [A] [G] et M. [X] [A] [G] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SC du [Adresse 14] de sa demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,