TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/09634 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CS5EJ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

30 Septembre 2020

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [R] [AV] épouse [D]

[Adresse 106]

[Adresse 106]

[Localité 40]

Monsieur [OA] [D]

[Adresse 21]

[Localité 51]

Madame [JY] [FO] épouse [A]

[Adresse 108]

[Localité 35]

Monsieur [PK] [A]

[Adresse 104]

[Localité 54]

Monsieur [C] [A]

[Adresse 77]

[Localité 83]

Madame [HP] [A]

[Adresse 20]

[Localité 84]

Madame [MY] [BB] épouse [I]

[Adresse 33]

[Localité 87]

Madame [M] [PX] épouse [J]

[Adresse 58] [Localité 123]

[Localité 123]

[Localité 123] (SUISSE)

Madame [ZJ] [P] [XU]

[Adresse 8]

[Localité 86]

Monsieur [OL] [P] [XU]

[Adresse 112]

[Localité 38]

Monsieur [GM] [P] [XU]

[Adresse 6]

[Localité 63]

Monsieur [RV] [GK] [FG]

[Adresse 14]

[Localité 30]

Madame [WB] [PX] épouse [W]

[Adresse 45]

[Localité 39]

Monsieur [MZ] [GK] [FG]

[Adresse 12]

[Localité 50]

Monsieur [U] [GK] [FG]

[Adresse 14]

[Localité 30]

Madame [K] [HL] [XA] épouse [AY] [AH]

[Adresse 125]

[Adresse 125]

[Localité 81]

Monsieur [RT] [AY] [AH]

[Adresse 117]

[Localité 52]

Monsieur [GZ] [E]

[Adresse 44]

[Localité 1]

Monsieur [ZS] [E]

[Adresse 62]

[Localité 86]

Monsieur [G] [ZV] [AY]

[Adresse 113]

[Localité 78]

Madame [GY] [FT] épouse [ZV] [AY]

[Adresse 100]

[Localité 86]

Madame [GY] [FO] épouse [OZ]

[Adresse 92]

[Localité 86]

Monsieur [LO] [PX]

[Adresse 102]

[Adresse 102]

[Localité 60]

Monsieur [UB] [PX]

[Adresse 114]

[Localité 39]

Monsieur [H] [KP]

[Adresse 13]

[Localité 64]

Monsieur [RI] [KP]

[Adresse 55]

[Localité 3]

Monsieur [LE] [KP]

[Adresse 41]

[Localité 2]

Monsieur [ZH] [ZV] [UZ]

[Adresse 16]

[Localité 72]

Monsieur [ST] [BV] [NC]

[Adresse 9]

[Localité 70]

Madame [OY] [GK] [FG] épouse [EC]

[Adresse 56]

[Localité 74]

Madame [X] [EC]

[Adresse 57]

[Localité 74]

Madame [VN] [EC]

[Adresse 57]

[Localité 74]

Madame [GX] [LC] épouse [TS] [BE]

[Adresse 66]

[Localité 98]

Madame [TD] [VO] [UF] veuve [HD]

[Adresse 15]

[Localité 26]

Monsieur [PK] [CY]

[Adresse 43]

[Localité 71]

Monsieur [IJ] [CY]

[Adresse 22]

[Localité 71]

Madame [CL] [CY]

[Adresse 90]

[Localité 73]

Madame [OV] [ZV] [UZ] épouse [EL]

[Adresse 107]

[Localité 78]

Madame [FM] [P] [XU] épouse [YT]

[Adresse 27]

[Localité 85]

Madame [IH] [HL] [XA]

[Adresse 76]

[Localité 122]

Madame [ID] [AV] épouse [AV]-[VA]

domiciliée : chez Madame [V] [AV]

[Adresse 7]

[Localité 42]

Madame [V] [AV]

[Adresse 7]

[Localité 42]

Madame [HW] [FO]

[Adresse 115]

[Localité 36]

Madame [XX] [UZ] [AH] épouse [DY]

[Adresse 91]

[Localité 122]

Madame [YW] [UZ] [AH] épouse [DY]

[Adresse 34]

[Localité 85]

Monsieur [JN] [VO] [UF] époux [FI]

domicilié : chez Madame [HD]

[Adresse 17]

[Localité 26]

Monsieur [KK] [LC]

[Adresse 95]

[Localité 53]

Monsieur [NY] [LC]

[Adresse 116]

[Localité 53]

Monsieur [RG] [LC]

[Adresse 99]

[Localité 37]

Madame [UN] [UF]

[Adresse 32]

[Localité 82]

Madame [S] [LC] épouse [GT] [YK]

[Adresse 10]

[Localité 85]

Madame [M] [ZV] [UZ] épouse [MO]

[Adresse 118]

[Localité 78]

Madame [ZT] [LC] épouse [BN]

[Adresse 59]

[Localité 111]

Madame [F] [VO] [UF] épouse [SF]

[Adresse 109]

[Adresse 109] GRANDE BRETAGNE

Madame [LR] [A] [DS]

[Adresse 103]

[Localité 4] (ESPAGNE)

Madame [FZ] [GK] [FG] épouse [PJ]

[Adresse 120]

[Localité 80]

Madame [L] [PJ]

[Adresse 49]

[Localité 75]

Monsieur [MD] [PJ]

[Localité 124]

[Localité 79]

Monsieur [JA] [PJ]

[Adresse 120]

[Localité 80]

Madame [XL] [UZ] [AH] épouse [PV]

[Adresse 93]

[Localité 23]

Madame [JI] [FO] épouse [OK]

[Adresse 47]

[Localité 94]

Monsieur [PI] [CB] administrateur légal de Madame [UN] [KG]

domicilié : chez Association MSA TUTELLES

[Adresse 96]

[Localité 28]

Madame [JI] [LC] épouse [HV]

[Adresse 5]

[Localité 48]

tous représentés par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0047

DEFENDERESSES

S.N.C. ECOLE ACTIVE BILINGUE [119]

[Adresse 65]

[Localité 122]

S.N.C. ECOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119]

[Adresse 65]

[Localité 122]

représentés par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0007

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [HY] [P] [XU]

[Adresse 24]

[Localité 29]

Madame [XO] [P] [XU] épouse [T]

[Adresse 61]

[Localité 110] SUISSE

Madame [SG] [P] [XU] épouse [DO]

[Adresse 25]

[Localité 69]

Venant tous trois aux droits de Monsieur [GZ], [FF], [CK] [E], né le 23 juin 1948 à [Localité 105], célibataire, de nationalité française, sans profession, demeurant [Adresse 46],

tous représentés par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2008, la SNC ECOLE ACTIVE BILINGUE [119] (actuellement dénommée la SNC "ECOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119]« dite »EIB [119] ") a pris à bail des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 76] à [Localité 122] auprès des bailleurs coindivisaires suivants: Madame [JI] [HV], Madame [R] [D], Monsieur [OA] [D], Monsieur [KT] [D], Madame [JY] [A], Monsieur [PK] [A], Madame [DS], Monsieur [C] [A], Madame [M] [J], Madame [WB] [W], Madame [ZJ] [P] [XU], Monsieur [OL] [P] [XU], Monsieur [GM] [P] [XU], Monsieur [RV] [GK] [FG], Madame [K] [AY] [AH], Madame [YW] [AY] [AH], Madame [XX] [BS], Monsieur [RT] [AY] [AH], Monsieur [GZ] [E], Monsieur [ZS] [E], Monsieur [G] [ZV] [UZ], Monsieur [ZH] [ZV] [UZ], Monsieur [MN] [ZV] [UZ], Madame [GY] [OZ], Madame [JT] [PX], Monsieur [LO] [PX], Monsieur [UB] [PX], Monsieur [ST] [BV] [LS], Madame [OY] [EC], Madame [TD] [HD], Monsieur [PK] [CY], Monsieur [ZH] [CY], Monsieur [IJ] [CY], Madame [CL] [CY], Madame [OV] [NN], Madame [FM] [YT], Madame [DV] [HL] [XA], Madame [IH] [HL] [XA], Madame [HP] [UD], Madame [ID] [AV]-[VA], Madame [V] [AV], Madame [HW] [FO], Madame [JN] [FI], Madame [GY] [LC], Monsieur [KK] [LC], Monsieur [NY] [LC], Monsieur [SU] [LC], Monsieur [RG] [LC] , Madame [DB] [UF], Madame [UN] [UF], Madame [M] [MO], Madame [F] [SF], Madame [FZ] [PJ], Madame [XL] [PV], Madame [JI] [OK], Madame [PI] [CB], Madame [L] [PJ], Monsieur [MD] [PJ], Monsieur [JA] [PJ], Madame [X] [EC], Madame [VN] [EC], Monsieur [MZ] [GK] [FG], Madame [U] [GK] [FG].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2008, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 130.000 euros, indexé.

La destination est la suivante : enseignement à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ou de tout autre utilisation des lieux.

Par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2016, la SNC EIB [119] a sollicité auprès du mandataire des bailleurs le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2017.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2016, les bailleurs ont accepté le principe de renouvellement dudit bail proposant que le nouveau loyer soit porté à la somme en principal de 210.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2017, la SNC EIB [119] a fait connaître aux bailleurs qu’elle s’opposait au nouveau loyer proposé.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2018, les bailleurs ont fait signifier à la SNC EIB [119], un mémoire préalable tendant à la fixation du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme de 210.000 euros hors taxes hors charges.

Par exploit d’huissier du 30 septembre 2020, les bailleurs ont fait assigner la SNC EIB [119] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir le loyer du bail renouvelé fixer à la somme de 210.000 euros hors taxes hors charges au 1er janvier 2017.

Par jugement du 25 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a, en substance, constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2017 et désigné avant dire droit Monsieur [GF] [SE] en qualité d’expert aux fins de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 15 avril 2022. Il estime que le loyer plafonné s’élève, au 1er janvier 2017 à la somme annuelle en principal de 144.607,48 euros, et qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré n’est intervenue. Il propose de fixer la valeur locative au 1er janvier 2017, à la somme de 197.800 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en ouverture de rapport et intervention volontaire notifié le 15 novembre 2022, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— Déclarer recevable la demande d’intervention volontaire de monsieur [HY] [P] [XU], madame [XO] [P] [XU] et madame [SG] [P] [XU], venant aux droits de monsieur [GZ] [E], à l’instance devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris enrôlée sous le numéro 20/09634,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, au 1er janvier 2017, soit la somme de 203.580 euros en principal HT HC, aux clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce,

— Dire que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal, du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er janvier 2017, jusqu’au jour du parfait paiement,

— Dire que par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la société ÉCOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119] à payer aux consorts " [DW] [WJ] " une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société ÉCOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir :

— qu’ils s’accordent avec le preneur sur le choix de l’indice applicable, à savoir l’ILAT ;

— qu’il convient de retenir, eu égard aux plans des locaux, une surface de 166,10 m², et non de 162,20 m², pour le niveau R3, soit une surface totale qui s’élève à 452,40 m² sans qu’aucune pondération ne soit à appliquer ;

— que les locaux pris à bail jouissent d’une façade de belle facture, de parties communes en excellent état d’entretien, de bons équipements et prestations ; qu’ils se situent dans un quartier résidentiel avantageux et en face de la fondation Del Duca ;

— que les nombreuses stations de métro et de bus à proximité ainsi que le parking public [Adresse 101] permettent une très bonne accessibilité;

— que s’agissant des stipulations du bail , la prise en charge par le preneur, des travaux de conformité est, premièrement, habituelle au sein d’un bail commercial, deuxièmement, éventuelle dès lors qu’elle est subordonnée à la survenance de la nécessité desdits travaux, et troisièmement, marginale puisque le bailleur conserve son obligation d’assurer les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ; qu’ainsi, aucun abattement ne doit être envisagé à ce titre ;

— que s’agissant des valeurs de référence, l’expert judiciaire retient, à juste titre, une valeur de référence de 450 €/m2 correspondant à l’analyse du marché locatif et tenant compte des caractéristiques des locaux litigieux ; qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative doit être fixée à 203.580 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2017 ;

— que s’agissant des facteurs locaux de commercialité, en premier lieu, les environs des locaux commerciaux litigieux ont connu des modifications notables dès lors que la fréquentation de la station de métro « Courcelles » située à proximité desdits locaux a augmenté de 9,2% entre 2007 et 2016 ; qu’en second lieu, les quartiers « Europe », « Faubourg-du-roule » et « Plaine Monceau » ont été marqués par une hausse démographique de 6,27% entre 2006 et 2013 alors que la population parisienne n’a augmenté que de 2,21% sur la même période ; qu’en dernier lieu, 121 nouveaux logements et 3.256 m² de bureaux ont été construits dans un rayon de 400 mètres autour des locaux litigieux ; que toutes ces modifications cumulées sont notables et ont été favorables à l’activité du preneur puisqu’elles ont apporté un flux complémentaire de potentiels nouveaux élèves ; que l’établissement scolaire est attractif du fait de son prestige et de son ouverture aux étudiants non bilingues ;

— que, bien que la valeur locative soit supérieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par mémoire en réplique dont la régularité de la notification n’est ni justifiée, ni contestée, la SNC EIB [119] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Dire et juger qu’il n’existe aucune cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017,

— Dire et juger que le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2017 s’élève à la somme annuelle de 144.663,34 HT HC,

— Constater que la valeur locative des locaux loués s’élève, au 1er janvier 2017, à la somme annuelle de 152.655 euros HT HC et qu’elle est supérieure au montant du loyer plafonné,

En conséquence […],

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017, à la somme annuelle de 144.663,34 euros HT HC,

— Débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement les demandeurs à payer à la société ÉCOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la SNC EIB [119] fait valoir :

— qu’elle s’accorde avec les bailleurs sur le choix de l’indice applicable à savoir l’ILAT ;

— que s’agissant des caractéristiques des locaux litigieux, il convient de s’appuyer sur les conclusions du rapport d’expertise du 24 avril 1987 fixant la surface de ces derniers à 445,06 m² ; qu’aucune pondération ne doit être appliquée ; qu’il doit être notés que lesdits locaux n’ont pas de climatisation et de câblage informatique, n’ont que des huisseries « simple vitrage » et un chauffage collectif et se situent en étage, qu’ils sont en outre géographiquement excentrés ;

— que s’agissant des stipulations du bail, celles relatives à la destination des lieux sont très restrictives en ce que seule une activité d’enseignement est autorisée ; qu’un abattement de 2% doit être appliqué en raison des charges exceptionnelles que doit supporter le preneur ;

— que s’agissant des valeurs de référence, celles énoncées par les bailleurs sont non pertinentes en ce que, soit elles concernent une activité de « bureau », soit elles proviennent de locaux trop éloignés ; que la valeur de référence doit ainsi être fixée à 350 €/m² ; qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative s’élève en ce qui le concerne, au 1er janvier 2017, à la somme de 152.655 euros hors taxes hors charges ;

— que s’agissant du déplafonnement, rien ne le justifie, en ce qu’il n’y a aucune augmentation notable de la fréquentation de la station de métro « Courcelles » se trouvant à proximité des locaux commerciaux litigieux, la hausse constatée de 9,2% étant similaire à celle de l’ensemble du réseau des métros de [Localité 121] sur la même période ; que la station susvisée est l’une des stations les moins bien fréquentées de la ligne 2 ; que l’expert judiciaire relève à juste titre que la spécificité de l’activité du preneur et l’absence d’indications sur la façade de l’immeuble litigieux ne permettent pas à ce dernier de bénéficier d’une clientèle de passage ; que seuls les quartiers « Faubourg-du-roule » et « Plaine Monceau » situés à proximité des locaux litigieux ont vu leur population augmenter de 6,4%, le quartier administratif « Europe » dont dépendent lesdits locaux n’ayant pas connu d’évolution démographique significative par rapport à celle de la population parisienne ; que la construction de 121 nouveaux logements ne caractérise pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du preneur ;

— que la valeur locative étant supérieure au loyer indexé et qu’aucune cause de déplafonnement ne pouvant être démontrée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au loyer plafonné, soit à la somme de 146.497,66 euros hors taxes hors charges.

MOTIFS

1 – Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

En l’espèce, Monsieur [GZ] [E] a cédé, en cours d’instance, les droits indivis qu’il détenait sur l’immeuble litigieux à Monsieur [HY] [P] [XU], Madame [XO] [P] [XU] et [SG] [P] [XU]. Si aucune pièce n’est produite pour en justifier, cet élément n’est contesté ni par les autres indivisaires parties à l’instance, ni par le preneur.

En conséquence, le tribunal déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [HY] [P] [XU], de Madame [XO] [P] [XU] et de Madame [SG] [P] [XU].

2 – Sur la détermination du loyer en renouvellement

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 25 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2017.

A – Sur la détermination du loyer plafonné

— Sur la détermination de la nature de l’indice

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que "[…] le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation , intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux ou de l’Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques".

L’article L.112-2 du code monétaire et financier énonce que l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires ILAT concerne les activités libérales et tertiaires, de location de bureaux et d’entrepôts logistiques et l’article D.112-2 du même code précise que les activités tertiaires sont celles qui ne sont pas commerciales ou artisanales.

En l’espèce, l’expertise judiciaire évalue le loyer plafonné sur la base de la variation de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux ILC. Or, les parties contestent l’usage d’un tel indice et s’accordent pour appliquer l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires ILAT. Il est relevé que le bail fait référence à « l’indice national du coût de la construction » et qu’en outre, les lieux loués ont pour destination l’activité exclusive d’enseignement, activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale et pour laquelle l’application de l’ILAT n’est pas exclue.

Par conséquent, le loyer plafonné sera calculé sur la base de la variation de l’ILAT, et non de l’ILC.

— Sur la détermination du loyer plafonné

L’article L.145-34 du code de commerce dispose « qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des Loyers Commerciaux ou de l’Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires, calculée sur la période de neuf ans, antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulé entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif ».

En l’espèce, le bail ayant été renouvelé à compter du 1er janvier 2017, il convient de retenir l’ILAT en date du 3e trimestre de 2016 publié le 24 décembre 2016. Par ailleurs, l’indexation est annuelle et des révisions du loyer par le jeu des indices ont ainsi déjà été effectuées durant le bail expiré si bien qu’il convient d’écarter l’application de la clause fixant l’indice de base et de retenir celui antérieur de neuf ans au dernier indice publié susmentionné.

Par conséquence, par application de l’ILAT, le loyer plafonné s’élève, au 1er janvier 2017, à 146.497,66 euros hors taxes hors charges (130.000 x {108,69 (ILAT 3T2016) / 96,45 (ILAT 3T2007)}).

B – Sur la détermination de la valeur locative

— Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort du rapport d’expertise non contesté sur ce point par les parties que les locaux se trouvent au [Adresse 76] à [Localité 122], entre la station de métro « Courcelles » (à l’Ouest) et le Parc Monceau (à l’Est). Il s’agit selon l’expert d’une très bonne situation pour des locaux commerciaux sans appel de clientèle de type ERP à usage d’établissement d’enseignement, au sein d’un quartier relativement excentré mais très prisé de la capitale, tant résidentiel (à pouvoir d’achat élevé) que de bureaux (au sein du QCA, non loin de l’Etoile), correctement desservi par les transports en commun, bénéficiant de toutes commodités (cafés-restaurants, commerces de proximité, services, …) et de la proximité du Parc Monceau.

Les locaux se trouvent dans un immeuble ancien de belle facture, organisé autour d’une vaste cour intérieure pavée (à laquelle on accède depuis la rue par un porche), avec façades ouvragées en pierre de taille, élevé d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième étage en combles avec fenêtres en chien-assis ; couverture en zinc et brisis en ardoise ; ravalement et gros œuvre en bon état apparent (sauf persiennes en bois sur cour).

Ils se développent sur deux niveaux (R+2/R+3) reliés entre eux (par un escalier intérieur en bois tournant) également accessibles depuis les parties communes de l’immeuble, avec :

— un niveau R+2 d’environ 286,3 m², bien distribué, de belle hauteur et bien éclairé (toutes les pièces principales en premier jour), avec SAS puis dégagement d’entrée, 8 salles de classe (224,6 m² ; 3 sur rue [la plus petite étant aménagée en salle des professeurs] ; 5 sur cour de taille variable, un bureau (attenant aux sanitaires sur cour), des sanitaires et divers dégagements (dont un petit palier avec le départ de l’escalier intérieur reliant le R+3) ;

— un niveau R+3 d’environ 162,2 m², bien distribué, de belle hauteur et bien éclairé (toutes les pièces principales en premier jour), avec SAS puis dégagement d’entrée, 4 salles de classe (134 m² ; 3 sur rue ; 1 sur cour) de taille variable, des sanitaires et divers dégagements (dont un petit palier avec l’arrivée de l’escalier intérieur reliant le R+2, et un dégagement de 3,2 m² entre la salle de classe sur cour et celle sur rue de 25,4 m²).

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux sont fonctionnels, simplement équipés (absence climatisation et câblage informatique ; huisseries simple vitrage ; chauffage collectif) et aménagés pour l’activité exercée. Ils disposent de très belles prestations (boiseries, moulures, cheminées, fresques, …), le tout en état d’entretien correct.

— Sur la surface réelle et pondérée

L’expert retient la surface suivante non pondérée :

NIVEAU

SURFACE

R+2

286,3 m²

R+3

162,2 m²

TOTAL

448,5 m²

Les parties s’accordent sur le principe d’une non pondération des surfaces, mais divergent sur la surface à retenir.

Le preneur ne justifie par aucune pièce les allégations relatives au fait que les parties se seraient entendues sur l’estimation qu’il propose, à savoir 445,06 m². Le moyen ne saurait ainsi prospérer.

Au soutien de son estimation à 452,40 m², les bailleurs versent un plan non daté, non sourcé, et en partie illisible, dont il ressort néanmoins que la surface du niveau R3 est, contrairement à ce qu’ils soutiennent, conforme aux mesures expertales, les bailleurs retenant des surfaces erronées pour deux des water-closets et pour le SAS d’entrée de l’étage susmentionné.

En conséquence, il conviendra de retenir une surface réelle sans pondération de 448,50 m² pour les locaux litigieux.

— Sur le prix unitaire

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

En l’espèce, l’analyse du marché locatif menée par l’expertise judiciaire repose sur 22 valeurs de comparaison portant principalement sur des activités d’enseignement.

Il en ressort en substance :

— pour les loyers par fixation judiciaire : une valeur locative située à 250 euros par m² pour des locaux de 470 m² dédiés à la formation professionnelle situés [Adresse 97] dans le [Localité 18], pour un renouvellement en octobre 2015, jusqu’à 420 euros par m² pour des locaux de 470 m² dédiés à l’enseignement supérieur situés [Adresse 68] dans le [Localité 122], pour un renouvellement en janvier 2013 ;

— pour un loyer renouvellement amiable (déplafonné) en juillet 2015, une valeur locative de 409 euros par m² pour des locaux de 1.115 m² dédiés à une école de mode situés [Adresse 11] dans le [Localité 31] ;

— pour les nouveaux loyers : une valeur locative située à 205 euros par m² pour des locaux de 440 m² dédiés à la formation situés [Adresse 19] dans le [Localité 85], pour une prise à bail en janvier 2017, jusqu’à 695 euros par m² pour des locaux de 95 m² dédiés à une école maternelle privée situés [Adresse 89] dans le [Localité 88], pour une prise à bail en juillet 2016.

Pour plus amples de détails sur les références, il sera renvoyé au rapport d’expertise.

L’expert a retenu sur cette base un prix unitaire de 450 euros par m².

Les bailleurs souhaitent que ce prix soit entériné. Le preneur sollicite la fixation de ce prix à 350 euros par m².

Au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment de l’emplacement des locaux, de leurs caractéristiques (fonctionnels, simplement équipés, aménagés pour l’activité exercée, bien desservi, offrant de belles prestations), de leur destination (enseignement) et des références locatives précitées, le prix unitaire de 350 euros/m² sollicité par le preneur étant insuffisamment justifié, le prix unitaire de 450 euros/m² proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

Ainsi, la valeur locative des locaux situés à droite de la porte d’entrée s’établit au 1er janvier 2017 comme suit : 201.825 euros (448,5 m²UP x 450 €/m²UP = 201.825 €).

— Sur les abattements

Il résulte de l’article R.145-35 que l’interdiction d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil est d’ordre public, il est constant que les dispositions de l’article 1755 susvisé peuvent être contractuellement aménagées.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que " les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.” Sur ce dernier point, la Cour de cassation a précisé, le 6 février 2020, que l’application d’un abattement pouvait être justifiée par la spécificité de l’activité du preneur quand bien même le transfert d’une obligation à ce dernier découlait des usages.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause en vertu de laquelle le preneur doit prendre en charge les travaux de conformité et ceux liés à la vétusté et à la force majeure. Si le bailleur reste débiteur des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, l’aménagement contractuel susmentionné constitue une clause exorbitante qui justifie l’application d’un abattement peu important la mise en œuvre effective de cette clause ou son caractère prétendument répandu.

Il est en outre relevé que l’activité spécifique du preneur qu’est l’enseignement reste particulièrement sensible aux évolutions des normes applicables aux établissement recevant du public. À l’aune de ces considérations, un abattement de 2% tel que proposé par l’expert sera retenu.

En conséquence, la valeur locative au 1er janvier 2017 après correctif doit être fixé à 197.788,50 euros (201.825 € x 98% (Correctif de -2%) = 197.788,50 €).

C – Sur le déplafonnement du loyer

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est constant qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, le loyer plafonné est de 146.497,66 euros hors taxes hors charges est inférieur à la valeur locative de 197.800 euros hors taxes hors charges et ne pourra être retenu comme loyer du bail en renouvellement que si aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce n’est démontrée.

S’agissant des modifications des facteurs locaux de commercialité, il ressort de l’expertise judiciaire en substance ce qui suit :

— L’évolution de la fréquentation de la station de métro « Courcelles », la plus proche des lieux loués est positive sur la période (+9,2%) mais quasiment identique à celle de l’ensemble du réseau métropolitain parisien sur la même période (+9,4%) ; s’agissant de locaux commerciaux sans appel de clientèle (ne s’adressant donc pas à la chalandise, la présence du locataire n’étant même pas signalée depuis la rue par une plaque apposée sur la façade de l’immeuble), une progression, même importante, aurait été, sans intérêt pour l’activité considérée ;

— L’évolution de la population des quartiers considérés est positive (+6,3%) et largement supérieure à celle de l’ensemble de la population parisienne (+2,2%) sur la période étudiée ; néanmoins, la progression la plus significative porte sur le quartier « Plaine-Monceau », et non sur le quartier « Europe » dont dépendent les lieux loués ;

— Le volume des constructions nouvelles ou assimilées est très faible sur la période, à l’exception du nombre de nouveaux logements (+121) qui n’est pas négligeable, mais néanmoins insuffisante pour être qualifié de notable au regard de l’activité exercée. En tout état de cause, s’agissant d’une activité d’enseignement spécifique (école internationale bilingue), elle n’a pas vocation à s’adresser à l’ensemble de la population du secteur, de sorte que même dans l’hypothèse où l’évolution de la population et des nouvelles constructions du secteur seraient notables (ce qui n’est pas le cas en l’espèce), celles-ci ne seraient pas nécessairement de nature à présenter un intérêt pour l’activité considérée.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs ces éléments mêmes cumulés ne sont pas de nature à être qualifiées de modifications notables des facteurs locaux de commercialité au sens du texte précité. Au surplus, même dans l’hypothèse contraire, les bailleurs ne démontrent pas d’incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur qui est restreinte à l’enseignement.

Aucune cause de déplafonnement n’étant caractérisée, le loyer en renouvellement sera donc fixé au montant du loyer plafond, soit à la somme de à 146.497,66 euros hors taxes hors charges.

3 – Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, les dépens seront réparties par moitié.

En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [HY] [P] [XU], de Madame [XO] [P] [XU] et de Madame [SG] [P] [XU] ; – Fixe à la somme en principal de 146.497,66 euros, à compter du 1er janvier 2017, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 76] à [Localité 122], bail conclu entre la SNC " ECOLE INTERNATIONALE BILINGUE [119] ", et les bailleurs coindivisaires suivants:

—  1. Madame [JI] [WY] [ZJ] [LC] épouse [HV],- 2. Madame [R], [IP] [AV] épouse [D], – 3. Monsieur [OA], [WM], [WY] [D], – 4. Madame [JY], [WY], [OJ] [FO] épouse [A], – 5. Monsieur [PK], [WY] [A], – 6. Monsieur [C], [WY] [A], – 7. Madame [HP], [WY] [A], – 8. Madame [MY], [WY], [II] [BB] épouse [I], – 9. Madame [M], [WY], [ID] [PX] épouse [J]- 10. Madame [WB], [WY], [CS] [PX] épouse [W],- 11. Madame [ZJ] [P] [XU], – 12. Monsieur [OL] [P] [XU], – 13. Monsieur [GM], [WY], [PK] [P] [XU], – 14. Monsieur [RV], [WY], [Y] [GK] [FG],- 15. Monsieur [MZ], [IW], [WY], [GK] [FG],- 16. Mademoiselle [U], [FZ], [WY] [GK] [FG], – 17. Madame [K], [WY], [KR], [TE] [HL] [XA]- épouse [AY] [AH], – 18. Monsieur [RT], [WY], [TP] [AY] [AH], – 19. Monsieur [GZ], [FF], [CK] [E], – 20. Monsieur [ZS], [XI], [EV] [E], – 21. Monsieur [G], [WY], [KK] [ZV] [UZ], – 22. Monsieur [ZH], [ME], [WY] [ZS] [ZV] [UZ], ,- 23. Madame [GY], [WY], [LD] [FT] épouse [ZV] [UZ], – 24. Madame [GY], [WY], [ZJ] [FO] épouse [OZ],- 25. Monsieur [LO], [WY], [IN] [PX], – 26. Monsieur [UB], [WY], [EE] [PX], – 27. Monsieur [H], [GN], [JU] [KP], – 28. Monsieur [RI], [ME] [KP], – 29. Monsieur [LE], [VB], [G] [KP]- 30. Monsieur [ST], [G], [WY], [EE] [BV] [JF], – 31. Madame [OY], [WY], [JY] [GK] [FG] épouse [EC]- 32. Mademoiselle [X], [FZ], [MP] [EC], – 33. Mademoiselle [VN], [WY], [WO] [EC], – 34. Madame [GX], [WY], [XX] [LC] épouse de la [CO] [BE], – 35. Madame [TD], [GB] [VO] [UF] veuve [HD], – 36. Monsieur [PK], [WY], [UP] [CY], – 37. Monsieur [IJ], [WY], [KT], [NL] [CY], – 38. Mademoiselle [CL], [JG] [CY], – 39. Madame [OV], [WY], [JY], [KA] [ZV] [UZ] épouse [EL], née – 40. Madame [FM], [WY], [V] [P] [XU] épouse [YT], – 41. Mademoiselle [IH], [WY], [GY] [HL] [XA], – 42. Madame [ID], [WY], [B] [AV] épouse [AV]-[VA], – 43. Madame [V] [AV], – 44. Madame [HW], [HJ] [FO], – 45. Madame [XX] [WY] [M] [AY] [AH] épouse [DY], – 46. Madame [YW], [WY], [M] [AY] [AH] épouse [DY], née le 24 avril,- 47. Madame [JN], [YI] [VO] [UF] épouse [FI], – 48. Monsieur [KK], [O], [WY], [H] [LC], – 49. Monsieur [NY], [ZS], [WY], [ME] [LC],- 50. Monsieur [RG], [WY], [UB] [LC], – 51. Madame [UN], [ZJ] [UF], – 52. Madame [S], [TF], [Z], [GY] [LC] épouse [GT] [YK], – 53. Madame [M], [HF], [IH] [ZV] [UZ] épouse [MO], – 54. Madame [ZT], [WY], [ID] [LC] épouse [BN], – 55. Madame [F], [WY], [B], [VY] [VO] [UF] épouse [SF], – 56. Madame [LR] [A] [DS], – 57. Madame [FZ], [WY], [EF] [GK] [FG] épouse [PJ], – 58. Mademoiselle [L], [WY], [MA] [PJ], – 59. Monsieur [MD], [KT], [WY] [PJ], – 60. Monsieur [JA], [N], [WY] [PJ], – 61. Madame [XL] [WY] [IH] [AY] [AH] épouse [PV], – 62. Madame [JI] [TD] [JT] [FO] épouse [OK], – 63. Mademoiselle [PI], [YF] [CB], Administration légale sous contrôle judiciaire de Madame [UN] [KG], [Adresse 67] (désignée par ordonnance du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance du 18ème arrondissement de Paris du 23 janvier 2006).

— Dit que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal, du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er janvier 2017; – Dit que par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;

— Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les dépens sont répartis par moitié entre les parties ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Décembre 2024

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON